Принадлежность главной вещи надлежащее оформление прав на нее и договора как фактор отсутствия спора в последующем с. Ч. Белявский
 Скачать 38.36 Kb.
|
ПРИНАДЛЕЖНОСТЬ ГЛАВНОЙ ВЕЩИ: НАДЛЕЖАЩЕЕ ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА НЕЕ И ДОГОВОРА КАК ФАКТОР ОТСУТСТВИЯ СПОРА В ПОСЛЕДУЮЩЕМ С.Ч.БЕЛЯВСКИЙ, судья Хозяйственного суда Гродненской области, заместитель председателя областного отделения Белорусского республиканского союза юристов Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 2 сентября 2010 г. Потребности гражданского оборота приводят к тому, что ряд объектов гражданского права, будучи физически различными вещами, соединен в целое единой юридической судьбой. Очевидно, что физически разделить можно любую вещь. Однако нужды оборота требуют того, чтобы рассматривать совокупность этих объектов как единое целое. Цельность, с правовой точки зрения, подобного рода объектов обусловлена той возрастающей ценностью, которую влечет соединение физически раздельных объектов. При юридическом разделении этих объектов ценность каждого составляющего его элемента значительно снижается. Для опосредования отношений, связанных с юридической характеристикой совокупности соединенных в единое целое вещей, существуют различные правовые конструкции - неделимые вещи (ст. 133 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)), сложные вещи (ст. 134 ГК), главная вещь и принадлежность (ст. 135 ГК), имущественные комплексы, к которым может быть отнесено предприятие (ст. 132 ГК). Концептуально соподчинение нескольких физических объектов в рамках единого правового режима объясняется в рамках доктрины правовой иммобилизации вещей. Особое значение эта доктрина приобретает для объяснения единого правового режима недвижимости. Как отмечают отдельные исследователи, определяя правовую иммобилизацию, таковая возникает вследствие правомерных действий и заключается в том, что изначально движимое имущество, соединяясь с объектом недвижимости, приобретает фактические свойства и юридический статус недвижимости <1>. -------------------------------- <1> Лапач В.А. Система объектов гражданского права. - СПб., 2002. - С. 345. Правовая иммобилизация вещей приводит к возникновению единого объекта гражданского права. Его оборот возможен только как оборот единого целого. Для того, чтобы произвести отчуждение вещи, входящей в состав недвижимого имущества, необходимо произвести фактические (или в установленных законом случаях юридические) действия, направленные на выделение этой вещи из состава недвижимости. При этом старый объект недвижимости прекращает свое существование, и возникают новые объекты гражданского права, оборотоспособность которых допустима только при условии, что действия по фактическому и юридическому выделению этих объектов были произведены надлежащим образом. В настоящей статье затрагивается порядок отчуждения принадлежностей главной вещи и анализируется порядок применения статей 135 и 426 ГК. В соответствии со статьей 135 ГК вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. При этом в соответствии со статьей 426 ГК, если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей товара передать покупателю его принадлежности, предусмотренные законодательством или договором. Таким образом, на примере можно сказать, что жилой дом с хозяйственными постройками и сооружениями может рассматриваться как главная вещь и принадлежность. Постройки следуют судьбе жилого дома, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК). Приобретение и государственная регистрация права на жилой дом влечет приобретение прав и на хозяйственные постройки по тому же основанию (правоустанавливающему документу). Если на территории домовладения возводится новый объект недвижимости, то право на него как на вновь созданную недвижимую вещь возникнет с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК). Таким образом, вести речь о возможности отчуждения принадлежностей возможно, когда доказан сам факт их существования. То есть объекты недвижимости, являющиеся принадлежностью главной вещи, должны быть узаконены в установленном порядке. В практике хозяйствования встречаются спорные ситуации, связанные в первую очередь с невнимательным отношением сторон именно к двум данным составляющим: - наличие доказательств обладания принадлежностью на праве собственности; - определение в условиях договора порядка продажи главной вещи и принадлежности. Отсутствие доказательств принадлежности имущества на праве собственности влечет невозможность реализации права распоряжения имуществом. В этой связи хозяйственные суды согласно пунктам 6 и 7 постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 17.12.2007 N 82 "Об отдельных вопросах практики применения хозяйственными судами законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" при рассмотрении дел, связанных с оборотом недвижимости, совершении исполнительных действий в отношении недвижимого имущества обязаны исследовать: - факт государственной регистрации объекта недвижимости, прав на него и сделок с ним; - статус спорного имущества как самостоятельного объекта недвижимости либо составной части, принадлежности сложной вещи (иного объекта недвижимости), а в случае необходимости также технические характеристики объекта; - идентификационные сведения об обладателе прав на объект недвижимости, включенные в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В силу статьи 220 ГК, пунктов 1, 2 статьи 7 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон) недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования. Исключение составляют случаи, когда создание, введение в эксплуатацию, а также изменение или прекращение существования недвижимого имущества имело место до вступления в силу Закона в соответствии с ранее действовавшим законодательством. При этом предметом договора купли-продажи объекта недвижимости, не завершенного строительством и не зарегистрированного в установленном порядке, могут являться материалы и иное имущество, из которого объект создается. Вопрос о наличии в подобном договоре данных, достаточных для конкретизации предмета договора как его существенного условия (часть 2 пункта 1 статьи 402 ГК), должен решаться хозяйственным судом в каждом отдельном случае с учетом всех обстоятельств дела в совокупности. Приведем пример из судебной практики. Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску ОАО "Л" к ООО "С" об истребовании из чужого незаконного владения имущества: асфальтного покрытия и бетонных плит <2>. -------------------------------- <2> Решение Хозяйственного суда Гродненской области от 27.08.2010 (дело N 663-7/12/2010). В обоснование своих требований истец ссылается на принадлежность ему данного имущества на праве собственности, а также на отсутствие договорных оснований у ответчика для владения данным имуществом. Рассмотрев материалы дела, изучив и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, хозяйственный суд установил следующее. Между ОАО "Л", правопреемником которого является истец, и ТУП "С", правопреемником которого является ООО "С", были заключены договоры купли-продажи зданий. При покупке покупатель в соответствии со статьей 523 ГК приобрел право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец. Состав проданного имущества оговорен в договоре конкретно и не содержит каких-либо иных оговорок и других условий. Во исполнение заключенных договоров покупателем был зарегистрирован переход права собственности на указанные здания и получены свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации перехода права собственности на капитальные строения. Также согласно свидетельствам (удостоверениям) о государственной регистрации произведена регистрация права постоянного пользования ТУП "С" на земельные участки, на которых расположены приобретенные здания, а также сооружения, необходимые для их обслуживания. Как указывает в исковом заявлении ОАО "Л", на данных земельных участках расположено принадлежащее истцу имущество - асфальтное покрытие, а также бетонные плиты. Существование асфальтного покрытия, а также бетонных плит на земельных участках, переданных для обслуживания капитальных строений, не оспаривается ни истцом, ни ответчиком и подтверждается содержанием технического паспорта на сооружения благоустройства. В то же время надлежащих доказательств принадлежности данного имущества на праве собственности ОАО "Л" истец суду не представил. В судебном заседании представитель истца подтвердил отсутствие у него таких документов. Представлена только инвентарная карточка учета основных средств на объект учета "Благоустроенные подъезды и площадки". В соответствии со статьей 220 ГК право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством. В случаях, когда вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством. До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях - до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается. Вместе с тем согласно ответу регистрирующего органа - филиала РУП "Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" сооружения благоустройства, расположенные по спорному адресу, не зарегистрированы в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Как следует из содержания технических паспортов на проданные здания, на незастроенной площади земельных участков, на которых они расположены, отсутствуют какие-либо асфальтовые покрытия, прочие замощения, оборудованные площадки и зеленые насаждения. Кроме того, из содержания заключений об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости следует, что ОАО "Л" для оценки, производимой с целью продажи конкретному покупателю, были предъявлены здания без каких-либо элементов благоустройства. В соответствии со статьей 135 ГК вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Кроме того, согласно статье 426 ГК продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей товара передать покупателю его принадлежности, предусмотренные законодательством или договором. Иное содержанием договоров не предусмотрено. На вопрос суда о причинах неуказания иного в договоре с учетом заявления истца о принадлежности ему на праве собственности сооружений благоустройства представитель истца затруднился ответить. В соответствии со статьей 282 ГК собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Согласно статье 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее - ХПК) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством. Доказательств принадлежности ОАО "Л" на праве собственности асфальтного покрытия и бетонных плит истцом не представлено. В связи с изложенным в удовлетворении требований истца было отказано. Другой пример. ООО приобрело на открытом аукционе объект республиканской собственности, расположенный в военном городке <3>. Однако через некоторое время продавец-госучреждение обратился в суд с иском к ООО об истребовании из чужого незаконного владения расположенных в военном городке ограждения объекта, открытого навеса для защиты заправочных колонок, аэродромных плит покрытия подъездных путей. При этом истец в подтверждение заявленных требований ссылался на акт недавней проверки финансово-хозяйственной деятельности войсковой части, где было указано, что элементы благоустройства, находящиеся на территории земельного участка, не были включены в стоимость продаваемого здания АЗС. Таким образом, они были утрачены для Министерства обороны Республики Беларусь, чем государству причинен вред. -------------------------------- <3> Янович З.Н. Что продано, то продано // СПС "КонсультантПлюс:Беларусь" [Электронный ресурс]. - Минск, 2010. Истец утверждал, что он продал через аукцион ответчику только здание автозаправочной станции, а не перечисленные в иске объекты. Спорное имущество, по мнению истца, является недвижимым, и перед обращением в суд он обращался к ответчику с претензией о его возврате. Но ответчик отказал, полагая, что это имущество - принадлежность приобретенной им автозаправочной станции. В суде ответчик пояснил, что у истца нет документов, подтверждающих принадлежность ему истребуемого имущества. Кроме того, на аукционе была куплена АЗС вместе с элементами, необходимыми для ее обслуживания (забор, навес, плиты), входившими в проданный объект. Право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения закреплено в ст. 282 ГК. Согласно п. 1 ст. 283 ГК если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Субъектом права на виндикацию является собственник или иной титульный владелец. Процессуальная особенность виндикационного иска состоит в том, что истец (невладеющий собственник) в силу ст. 100 ХПК должен доказать факт принадлежности ему на праве собственности истребуемой вещи и факт неосновательного нахождения этой вещи у ответчика на момент предъявления иска. Между тем истец не представил суду доказательств, подтверждающих права на истребуемое имущество. В частности, техпаспорт не содержал сведений о принадлежности забора, плит, навеса к автозаправочной станции. А в справке-описании имущества за подписью начальника госучреждения, представленной при продаже через аукцион, наоборот, было отмечено отсутствие на участке других построек. Суд не счел акт проверки доказательством, подтверждающим принадлежность истребуемого имущества истцу, поскольку он был составлен с нарушением действующего законодательства. Ведь такой акт не должен составляться в форме "вопрос-ответ", тем более, что из него неясно, кому задавались вопросы и кто на них отвечал. Более того, проверке подверглась войсковая часть, вообще не являющаяся стороной по делу. А в соответствии с правилами виндикации именно лицо (истец), обратившееся в суд, должно доказать принадлежность ему истребуемого имущества. Довод истца о том, что истребуемое имущество является недвижимым, признан судом несостоятельным, поскольку согласно ст. 220 ГК право собственности на строящиеся здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента завершения его создания, если иное не предусмотрено законодательством. А в случаях, когда вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации. До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях - до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается. Однако, по сведениям Минского областного агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, каких-либо прав на объекты недвижимости, ставшие предметом спора, за истцом в регистрирующем органе не зарегистрировано. Кроме того, истец продал автозаправочную станцию, а не здание АЗС. Этот факт подтверждается и тем, что наименование объекта в регистрирующем органе осталось неизменным с 1997 года. Если бы было продано только здание АЗС, а не сама станция, то приобретенному ответчиком объекту недвижимости - "Здание автозаправочной станции" был бы присвоен еще один инвентарный номер, а за истцом остался бы зарегистрированным объект недвижимости - "Автозаправочная станция". Факт приобретения ответчиком АЗС, а не ее здания подтверждало также свидетельство о государственной регистрации земельного участка с кадастровым номером, право постоянного пользования на который перешло к ответчику после приобретения станции. В графе "Назначение земельного участка" указано, что он предоставлен для обслуживания АЗС. Таким образом, поскольку ответчику была продана АЗС, а не здание станции, то отношения носят обязательственный характер, вытекающий из заключенного между сторонами договора, следовательно, виндикационный иск предъявляться не может. В этом случае к спорному имуществу применимы нормы ст. 135 и п. 2 ст. 426 ГК. Поэтому требования истца суд счел незаконными и необоснованными и в удовлетворении исковых требований отказал. В соответствии со ст. 282 ГК собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Указанное право принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 286 ГК). Из данного положения следует, что при рассмотрении виндикационного иска необходимо установить следующие обстоятельства: наличие права собственности или иного вещного права в отношении истребуемого имущества, наличие спорного имущества в натуре, конкретизацию истребуемого имущества путем установления его индивидуально-определенных признаков; незаконность владения ответчиком спорным имуществом, отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества. При заключении договора купли-продажи недвижимости следует крайне внимательно относиться к содержанию статьи 135 ГК, в соответствии с которой, как было отмечено выше, вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Безусловно, это является оправданным. В противном случае неизбежно возникновение сложных юридических конструкций по использованию принадлежностей на основе сервитута. Не указав иного в договоре, его содержание следует толковать как намерение сторон продать все принадлежности вместе с главной вещью. Не обратив внимания на такой императив статьей 135 и 426 ГК, в последующем истребовать принадлежащее себе имущество из чужого незаконного владения невозможно, поскольку владение осуществляется на законных основаниях - на основе договора. Следует отметить, что судебная практика в данном направлении едина не только в Республике Беларусь, но и в Российской Федерации. Приведем пример. Федеральным арбитражным судом рассмотрена кассационная жалоба ОАО "С" на решение Арбитражного суда и постановление Арбитражного апелляционного суда по иску ОАО "С" к ООО "А" об обязании возвратить трансформаторную комплектную подстанцию проходного типа <4>. -------------------------------- <4> Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 09.06.2010 (дело N А48-3199/2009). Обжалуемыми судебными постановлениями отказано в удовлетворении иска. Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между сторонами по делу был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался передать покупателю указанные объекты недвижимости. В соответствии с условиями заключенного договора ОАО "С" передало ООО "А" овощехранилище в комплекте с весовой и трансформаторной комплектной подстанцией проходного типа. Ссылаясь на то обстоятельство, что спорное оборудование - трансформаторная подстанция проходного типа, находящееся в собственности истца, не являлось предметом договора купли-продажи, в связи с чем незаконно передано ответчику, истец направил в адрес ответчика претензию с требованием возвратить переданное имущество. Однако указанное требование было оставлено ответчиком без удовлетворения. Согласно ст. 301 ГК Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. По смыслу положений ст. 301 - 305 ГК Российской Федерации при рассмотрении споров об истребовании имущества из незаконного владения судом должны быть установлены кроме наличия права собственности истца на истребуемое индивидуально-определенное имущество наличие спорного имущества у незаконного владельца в натуре и отсутствие между истцом и ответчиком обязательственных отношений по поводу предмета спора. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. Как установлено судебными инстанциями, спорный объект имущества фактически был передан ответчику во исполнение условий договора купли-продажи, заключенного между ОАО "С" и ООО "А", что подтверждается актом приема-передачи. Указанный акт подписан сторонами без каких-либо разногласий. При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что между сторонами существовали договорные отношения, в связи с чем нарушенное право истца не может защищаться с помощью виндикационного иска. Кроме того, в деле имеются договор о снабжении электрической энергией, акт разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон и схемы балансовой принадлежности электроустановок (приложения к договору), из которых следует, что трансформаторная комплектная подстанция проходного типа предназначена для обслуживания овощехранилища. Из материалов дела следует, что электропитание здания овощехранилища осуществляется именно через указанную подстанцию и другого источника питания электроэнергией у здания овощехранилища не существует. В представленном техническом паспорте на нежилое помещение - овощехранилище в разделе VI "Описание конструктивных элементов здания и определение износа" также имеется ссылка на электротехническое устройство. При этом в силу положений ст. 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 ГК Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Из содержания договора, акта приема-передачи, а также последующего поведения сторон следует, что при заключении договора купли-продажи воля сторон была направлена на продажу и покупку здания овощехранилища в комплекте с весовой и вместе с расположенным в нем оборудованием трансформаторной подстанции, которое позволяет использовать объект по назначению. С учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что спорное оборудование - трансформаторная комплектная подстанция проходного типа является принадлежностью переданного по договору здания овощехранилища, так как предназначено для обслуживания овощехранилища и связано с ним общим назначением (прием, преобразование и распределение электрической энергии). В связи с этим суды правомерно применили статью 135 ГК Российской Федерации, согласно которой вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. При этом при переходе к другому лицу права собственности на главную вещь к тому же лицу переходит право собственности на принадлежность. Поскольку здание овощехранилища передано ответчику на основании договора купли-продажи, его передача истцом не оспаривалась, у судов отсутствовали правовые основания для удовлетворения виндикационного иска. Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что переданное по договору здание овощехранилища может иметь иные источники электропитания, в связи с чем спорная трансформаторная подстанция не является принадлежностью здания овощехранилища, а также о том, что имеющаяся в техническом паспорте ссылка на электротехническое устройство не подтверждает принадлежность трансформаторной подстанции зданию овощехранилища, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Указанные доводы не опровергают выводов судов, а направлены на переоценку фактических обстоятельств спора, что выходит за пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. С учетом изложенного, принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, им дана надлежащая правовая оценка, кассационная коллегия не нашла оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов. Таким образом, с учетом того, что хозяйственный оборот принадлежностей недвижимого имущества имеет ряд особенностей, следует крайне внимательно относиться как к своевременной регистрации прав на него в установленном порядке, так и к надлежащему указанию условий договора купли-продажи главной вещи, принадлежностью которой данное недвижимое имущество является. Если у истца не будет подтверждающих документов на спорное имущество, такой иск не сможет быть удовлетворен.
|