Процесс дарения недвижимости между близкими родственниками. Процесс дарения недвижимости между близкими родственниками
 Скачать 27.66 Kb.
|
|
Процесс дарения недвижимости между близкими родственниками В наше время достаточно актуальна тема дарения, так как встречается нам в повседневной жизни достаточно часто. Дарение недвижимости представляет собой передачу имущества в собственность другому лицу. Именно такие сделки в большинстве случаях происходят между близкими родственниками. Существует три способа передачи недвижимости в собственность другому лицу. Это соответственно оформление наследства, но в этом случае лица вступят в наследство только после смерти собственника. Продажа недвижимости отличается тем что не облагается налогом а передаётся в дар. Помимо этого, одариваемый может распоряжаться недвижимостью только после официальной регистрации договора. Договор дарения имеет свои казусы, которые сейчас рассмотрим в нашей статье. При оформлении дарственной, необходимо соблюдать все юридические аспекты, так как при неправильном оформлении документов приведёт к отказу в регистрации. Для начала необходимо знать что сделка должна быть именно безвозмездной. Безвозмездность означает то, что взамен передаваемой вещи лицо, ее получающее, не передает денежных средств или иного имущества. Если такая сделка будет признана мнимой, либо правоотношения по такому договору будут регулироваться правилами соответствующего договора, который стороны подразумевали на самом деле. Так, например, если одно лицо передает вещь другому лицу, а тот в ответ передает денежные средства, эта сделка не будет являться договором дарения и будет регулироваться положениями о купле-продаже. Категорически нельзя требовать в ответ на составленный договор финансовое вознаграждение или оказание каких либо ответных услуг. Далее, это двухсторонняя сделка, поэтому человек в пользу которого составляется договор должен принять дар. Так же, не допускается составления договора в пользу госслужащих, медработников, учителей, сотрудников правоохранительных органов. Оформление дарственной регламентировано в Гражданском Кодексе Российской Федерации, в частности, статьёй 572.1 Закон освобождает от уплаты налога (3- НДФЛ) если договор составляется между близкими родственниками. К близким родственникам относят; супругов, детей, родителей, родных братьев и сестёр. Существует интересный факт, что при оформлении дарственной согласие супруга не требуется. Если в дар передаётся совместно нажитая жилплощадь, то согласие супруга обязательно. Кроме того, если один из супругов получает в дар недвижимость, она не попадает под определение совместно нажитой собственности, соответственно относится к неделимой массе при разводе. Если недвижимость оформляется в дар несовершеннолетнему ребёнку, он не может самостоятельно распоряжаться имуществом. До наступления совершеннолетия, назначается опекун, который обязуется передать недвижимость в установленный срок. Необходимо отметить, что опекун не имеет права распоряжаться недвижимостью. В 2018 году оформить договор дарственной можно в двух вариантах: самостоятельно или воспользоваться услугами нотариуса. Второй вариант более предпочтительнее, он позволит исключить различные претензии со стороны других родственников. Однако за услуги нотариуса взимается госпошлина. Договор дарения должен содержать следующие пункты:1) паспортные данные дарителя и одариваемого, 2) правоустанавливающие документы на объект недвижимости, 3) подробная информация об объекте недвижимости: адрес, общая площадь, номер кадастрового паспорта, 4) акт оценки передаваемого в дар имущества (обязательно при нотариальном оформлении). Необходимо обратить внимание, что закон допускает указывать в договоре особые условия. Если сроки не указаны, то согласно ГК РФ даритель вступает в права собственника с момента регистрации договора. Если недвижимость передаётся несовершеннолетнему ребёнку, можно указать дополнительным условием достижение одариваемым восемнадцатилетия, поступление в институт или вступление в законный брак. Нелишним будет приложить медицинскую справку, подтверждающую дееспособность дарителя. Если заинтересованное лицо сможет доказать обратное, сделка будет недействительной. Хоть дарение недвижимости между родственниками не подлежит налогообложению по форме НДФЛ, однако, дарственная подразумевает финансовые затраты. Например, взимается госпошлина за регистрацию прав собственности. Стоимость переоформления квартиры составляет 2 000 рублей. Если дарственная оформляется на дядю, тётю, двоюродных братьев и сестёр оплачивается налог в размере 13% от стоимости недвижимости. Если сделка совершается посредством привлечения нотариуса, оформление дарственной обходится намного дороже. Это обязательное условие. На основании этого документа, рассчитывается размер взимаемой пошлины. Рассмотрим пример как это происходит на практике: 1) дарственна между близкими родственниками обойдётся в 0.3% от суммы заявленной в договоре, 2) для дальних родственников и посторонних лиц пошлина возрастёт до 1%. По закону финансовые расходы несёт одариваемый, однако допускается разделение трат между участниками договора. Собранные все необходимые документы отдаются на регистрацию в Росреестр либо МФЦ. При подаче документов должны присутствовать все лица, указанные в договоре. Процедура регистрации занимает 10 дней с момента приёма бумаг.1 Чтобы провести процедуру регистрации безвозмездной передачи имущества в 2018 году понадобится вот такой пакет документов: 1) оригинал договор как минимум в трёх экземплярах, если составлен он самостоятельно, 2) договор дарения в двух экземплярах, если составлен он у нотариуса, 3) заявление на смену собственника жилого помещения от обеих сторон договора, 4) квитанция с отметкой об оплате госпошлины, 5) паспорта заявителей, 6) документы, подтверждающие полномочия действовать за сторону в договоре (доверенность, свидетельство о рождении несовершеннолетнего), 7) нотариальное согласие на отчуждение недвижимости супруга дарителя, если квартира приобреталась в браке за совместно нажитые средства, 8) документы, указывающие на то, что даритель имеет право распоряжаться жилым помещением. Если принято решение составить и подписать договор дарения в присутствии нотариуса, то явиться в нотариальную контору должны все участники сделки. Для регистрации нотариального договора дарения квартиры в регистрирующий орган достаточно будет подать заявление только одаряемому. Любой договор дарения квартиры составляется по стандартной схеме. В тексте в обязательном порядке прописывают дату и место его заключения; полные сведения о сторонах сделки; технические данные объекта дарения с обязательным указанием места его расположения; условия передачи имущества – на безвозмездной основе.1 Стороны также вправе отметить в договоре, что после смерти одаряемого квартира переходит на праве собственности обратно к дарителю, а не наследуется в общем порядке. Стороны сделки собственноручно подписывают документ. Несовершеннолетние дети и недееспособные граждане не могут быть дарителями, такие сделки не пройдут регистрацию в Росреестре. Указанные лица вправе быть одаряемыми без ограничений, действовать за них будут родители, опекуны или попечители. Также в тексте договора дарения может быть отражена дополнительная информация: 1) в договоре дарения можно отдельно оговорить возможность прежнего владельца проживать в жилом помещении после подписания договора дарения, 2) если за любую из сторон сделки действует представитель, необходимо отразить это в документе. Указать надо будет все сведения о доверенном лице, а также документ, подтверждающий его полномочия, 3) так же если за одариваемым сохраняется право отказаться от дара, необходимо и этот факт отразить в договоре. Так же существует передача в дар доли недвижимости. В случаях, когда дарителю принадлежит не вся квартира, а только её часть, или даритель решает переписать на родственника только часть квартиры, принадлежащей ему целиком, оформляется договор дарения доли квартиры. Когда даритель владеет только частью квартиры, а остальная часть принадлежит третьим лицам, их письменное одобрение сделки не понадобится. Если же сособственником является супруг дарителя, и квартира приобреталась на совместные с ним деньги, то понадобиться нотариальное согласие на отчуждение дарителем совместно нажитого имущества.2 Порядок оформления и регистрации договора дарения части квартиры аналогичен тому, что используется при передаче в дар всей квартиры целиком, надо только в договоре прописать размер отчуждаемой доли. В этом случае и пошлина будет меньше двух тысяч рублей, положенные при дарении всей квартиры, умножаются на ту долю, которая переходит к одаряемому. Договор дарения считается заключённым с момента его подписания сторонами, но для вступления в законную силу он должен пройти процедуру государственной регистрации. Для этого будет необходимо: 1) заявление на регистрацию перехода прав от обеих сторон или их представителей, 2) квитанция об оплате пошлины, 3) 3 экземпляра договора, 4) оригиналы документов, подтверждающих право дарителя на отчуждаемую недвижимость. Даритель вправе отменить дарение в случаях, указанных в действующем Гражданском кодексе. Во-первых, по соглашению сторон сделки, договор дарения может быть расторгнут. Для этого, в случае письменного составления договора дарения, составляется Соглашение об отмене дарения, которое необходимо будет зарегистрировать в Росреестре. Если же договор дарения был оформлен у нотариуса, то заявление об отмене надо подавать в эту же нотариальную контору. После чего необходимо зарегистрировать переход права обратно к дарителю в регистрирующем органе. Во- вторых, если в договоре предусмотрен возврат квартиры обратно к дарителю в случае смерти одаряемого, то он вправе вернуть себе имущество. В- третьих, если же одаряемый против возвращения квартиры обратно дарителю, то последний вправе обратиться в суд. Иск удовлетворят в случае, если одаряемый угрожал жизни и здоровью дарителя, а также в случае, когда пункт договора о возможности дарителя проживать в квартире не соблюдается по вине одаряемого. Так же договор дарения можно признать недействительным.1 Оспорить юридическую чистоту дарения очень непросто. Оформляя договора дарения у нотариуса, стороны тем самым защищают свои интересы от возможных проблем после регистрации сделки. Случаи, при которых договор дарения квартиры будет считаться недействительным: 1) на стороне дарителя может выступать только совершеннолетний и дееспособный гражданин, 2) договор дарения считается недействительным, если одна из сторон сделки – государственный служащий, а вторая сторона – заинтересованное лицо, 3) недействительным считается и договор, где сторонами выступают коммерческие организации. Даритель может оспорить дарение при следующих ситуациях: намеренное введение в заблуждение любой стороны договора по поводу сути сделки, в случаях угрозы жизни и здоровью дарителя и членам его семьи со стороны одаряемого, если после передачи квартиры во владение одаряемым, имуществу был нанесён ущерб, и есть риск её окончательной утрате.2 Оспорить договор дарения можно только в суде, и только в случае веских доказательств нарушений со стороны одаряемого. Если есть опасения, что наследники собственника квартиры попытаются оспорить сделку, имеет резон заверить договор дарения у нотариуса. Таким образом, сделка, направленная на передачу дара, сама по себе предполагает такую передачу на безвозмездной основе. Указанное правоотношение подразумевает это. В иных случаях такой договор не может считаться таковым, например, если в него включены элементы возмездной сделки. Такой договор имеет ряд особенностей, относящихся как к сторонам, заключающих соглашение, так и к процедуре перехода права на квартиру после государственной регистрации самой сделки и непосредственно права собственности. Кроме этого, необходимо не забыватьо налогообложении. Ведь получение квартиры в дар расценивается налоговыми органами как обогащение. Во всех остальных случаях уплата налога обязательна. Исключение составляет лишь получение дара от близких родственников или членов семьи. В целом, договор дарения обладает рядом особенностей, который необходимо учитывать и на которые нужно обратить внимание, как при составлении сделки, так и при ее исполнении. Список использованных источников Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. ФЗ от 30 ноября 1994 г. (ред. от 29.12.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. – М.: Право, 1994. - № 32. – Ст. 1352. Гражданское право. Часть первая: Учебник //Отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. - М.: Юрист, 2017. – 927 c. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. – М.: Юрист, 2016. – 496 с. Саурин А.А. Право собственности в Российской Федерации: Учебник // А.А. Сурин - М.: Статут, - 2014. - 351 с. Алексеев В.А. Некоторые вопросы оформления наследственных прав на объекты недвижимости // Российская юстиция. – 2015. – № 2. – 64 с. Крассов А.И. Земельное и имущественное право в странах общего права: Монография // Крассов О. И. – М.: Юр.Норма, НИЦ ИНФРА – М, 2015. – 416 с. 1 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. ФЗ от 30 ноября 1994 г. (ред. от 29.12.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. – М.: Право, 1994. - № 32. – Ст. 572. 1 Гражданское право. Часть первая: Учебник // Отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. - М.: Юрист, 2017. – 27-29 c. 1 Крассов А.И. Земельное и имущественное право в странах общего права: Монография // Крассов О. И. – М.: Юр.Норма, НИЦ ИНФРА – М, 2015. – 416 с. 2 Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. – М.: Юрист, 2016. – 96-101 с. 1 Саурин А.А. Право собственности в Российской Федерации: Учебник // А.А. Сурин - М.: Статут, - 2014. - 351 с. 2 Алексеев В.А. Некоторые вопросы оформления наследственных прав на объекты недвижимости // Российская юстиция. – 2015. – № 2. – С. 5 – 8. |