девелопмент реферат. Проектное финансирование в девелопменте

• Название: Проектное финансирование в девелопменте
• Дата: 10.07.2022
• Размер: 53.83 Kb.
• Имя файла: девелопмент реферат .docx
• Тип: Реферат; #628319

Кафедра государственного и территориального управления
РЕФЕРАТ
по дисциплине
«Управление девелопментом»
на тему: Проектное финансирование в девелопменте

Санкт- Петербург

2019

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ 2

Методы финансирования 3

Проектное финансирование 4

Проектное финансирование в девелопменте 9

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 14

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 15

ВВЕДЕНИЕ

Постановка проблемы. В последнее время в мире отмечается рост коли­чества инвестиционных проектов с объемами финансирования, исчисляемы­ми миллиардами долларов США. Такие суммы значительны даже для банков и инвестиционных фондов мирового уровня, поэтому основной схемой прив­лечения в проект финансовых ресурсов признано проектное финансирова­ние.

В России проектное финансирование имеет незначительное рас­пространение и его реализация на практике не является эффективной из-за недостатка практического опыта и ряда проблем. В то же время проектное финансирование часто становится единственно возможным способом при­влечения ресурсов из-за высоких рисков проекта и больших объемов необ­ходимых капиталовложений.

1. 
   Однако, несмотря на многочисленность публикаций по данной пробле­ме, все они недостаточно глубоко отражают проблемы финансирования ин­вестиционных проектов, а результаты, полученные зарубежными учеными, могут быть применены в современных российских условиях с ограничен­ной степенью адекватности, что доказывает необходимость дополнительных исследований по данной тематике, предопределив выбор темы статьи.
   

Основными целями рефеата являются обоснование и построение механизма проектного финансирования инвестиционных проектов.

Основные результаты. Обоснование стратегии финансирова­ния инвестиционного проекта предполагает выбор методов финансирования, способов привлечения инвестиционных ресурсов в целях обеспечения фи­нансовой реализуемости проекта, определение источников финансирования инвестиций и их структуры.

Методы финансирования

В качестве методов финансирования инвестиционных проектов могут рассматриваться [12; 13]: самофинансирование (внутреннее финансирова­ние), т.е. осуществление инвестирования только за счет собственных средств; акционирование, а также иные формы долевого финансирования; кредитное финансирование (инвестиционные кредиты банков, выпуск облигаций); лизинг; бюджетное финансирование; смешанное финансирование (на основе различных комбинаций рассмотренных способов); проектное финансирова­ние.

1. 
   Самофинансирование обеспечивается за счет фирмы, планирующей осу­ществление инвестиционного проекта. Оно предполагает: использование собственных средств инвестора (уставного (акционерного) капитала; потока средств, формируемого в ходе операционной деятельности бизнесов инвесто­ра, прежде всего чистой прибыли и амортизационных отчислений); целевой характер использования средств и выделения самостоятельного бюджета инвестиционного проекта.
   
2. 
   Акционирование (а также паевые и иные взносы в уставный капитал) предусматривает, что долевое финансирование инвестиционных проектов мо­жет осуществляться в следующих основных формах:
   

• 
  проведение дополнительной эмиссии акций (обыкновенных и привиле­гированных) в целях финансового обеспечения реализации инвестиционного проекта;
  
• 
  осуществление инвестиционных взносов, вкладов, паев учредителей или приглашаемых сторонних соучредителей в уставный капитал. Этот способ
  

финансирования характеризуется меньшими операционными издержками, чем дополнительная эмиссия акций, но более ограниченными объемами финансирования;

- создание новой фирмы, специально предназначенной для реализации инвестиционного проекта, выступает как один из способов целевого долевого финансирования и может применяться частными предпринимателями, учреждающими фирму для реализации своих инвестиционных проектов и нуждающимися в привлечении партнерского капитала, крупными диверси­фицированными компаниями.

3. 
   Кредитное финансирование в форме инвестиционных кредитов банков и целевых облигационных займов.
   

Их привлекательность объясняется возможностью разработки гибкой схемы финансирования; отсутствием затрат, связанных с регистрацией и раз­мещением ценных бумаг; использованием эффекта финансового рычага; уменьшения налогооблагаемой прибыли за счет отнесения процентных выплат на затраты, включаемые в себестоимость.

4. 
   Лизинг — это комплекс имущественных отношений, возникающих при передаче объекта лизинга во временное пользование на основе его приобрете­ния и сдачу в долгосрочную аренду.
   
5. 
   Бюджетное финансирование инвестиционных проектов проводится в рамках целевых программ и финансовой поддержки и предусматривает использование бюджетных средств в формах: инвестиций в уставные капиталы предприятий, бюджетных кредитов (в том числе инвестиционного налогового кредита), предоставления гарантий и субсидий.
   
6. 
   Проектное финансирование (ПФ) инвестиционных проектов характери­зуется особым способом обеспечения возвратности вложений, в основе кото­рого лежат инвестиционные качества самого проекта и доходы, получаемые создаваемой или реструктурируемой фирмой в будущем.
   

Проектное финансирование

В настоящее время ПФ рассматривается как один из наиболее эффектив­ных способов применения современных финансовых инструментов и схем, позволяющих аккумулировать значительные финансовые ресурсы из разных источников и элиминировать риски инвестиционного проекта путем их пере­распределения между его участниками.

Следует отметить, что в работах как иностранных, так и отечественных авторов не существует единого подхода к определению термина «проектное финансирование», что обуславливается внутренней сложностью и комплекс­ностью рассматриваемого метода финансирования инвестиционных проек­тов.

Проведённый анализ литературы по исследуемой проблематике позво­ляет выделить 3 научно-методических подхода к пониманию сущности про­ектного финансирования. Первый подход предполагает отказ от использова­ния термина «проектное финансирование» в пользу других экономических категорий. Так, в частности В.М. Шенаев и Б.С. Ирниязов [30] вместо терми­на «проектное финансирование» предлагают употреблять понятие «проектное кредитование». В.А. Москвин считает, что понятие «проектное финансирова­ние» является тождественным понятию «проектное кредитование», т.е. в обоих случаях речь идет о «финансировании инвестиционных проектов за счет доходов, которые принесет созданное или реконструированное предпри­ятие в будущем» [14]. А.Л. Смирнов дает определение ПФ с точки зрения обеспеченности кредита и утверждает, что реализовать его может только банк [23]. Отождествление проектного финансирования с операциями кредитова­ния является недопустимым, поскольку эти операции имеют ряд принципи­альных отличий.

Г.Н. Джаксыбекова [7] и Л.Н. Оголева [ 15] рассматривают ПФ как финан­сирование долгосрочных инфраструктурных, промышленных и обществен­ных проектов без регресса или с ограниченным регрессом, когда заемный и акционерный капитал, направленный на финансирование проекта, возвра­щается за счет денежного потока, генерируемого проектом. Данное определе­ние является наиболее приемлемым, хотя и не раскрывает полностью сущ­ности ПФ.

В рамках второго подхода ПФ понимается как способ мобилизации раз­личных источников финансовых ресурсов и комплексного использования различных методов финансирования инвестиционных проектов с оптималь­ным распределением проектных рисков. Г. Елисеев под ПФ предлагает по­нимать финансирование инвестиций, при котором кредиторы оценивают по­токи наличности и объем предполагаемых доходов для определения перспек­тив возврата предоставленных средств и активы фирмы, служащие обеспече­нием кредита [8]. Подобной точки зрения придерживаются А. Конопляник и С. Лебедева [10], Г. Роуз [19], А. Семеняка [22].

Считаем нецелесообразным использование подобного упрощенного под­хода, поскольку это может привести к неверной интерпретации метода про­ектного финансирования, подразумевающего применение комплексного инструментария в рамках организации финансирования инвестиционных проектов.

Третий подход существенно отличается от предыдущего тем, что в его пределах ПФ рассматривается как система финансирования, что является более правильным. Так, в частности, Ю.В. Рожков и Д.В. Абдулкина [18] под ПФ предлагают понимать систему организации инвестиционного процесса, при которой инициатор и спонсор проекта осуществляет заимствования фи­нансовых и других ресурсов у третьей стороны, что не оказывает существен­ного влияния на качество его баланса, кредитоспособность и величину риска проекта, в котором источником выплаты дохода и погашения займов является поток денежных средств (прибыль); А. Гаген считеет, что: «ПФ — форма фи­нансирования на основе активов, при которой фирма финансирует отдельный набор активов. Стороны, предоставляющие необходимый капитал, оцени­вают способность проекта стабильно генерировать денежные потоки, которые становятся источником средств для обслуживания и возврата долга» [5].

Похожей точки зрения придерживается В.С. Степанова [24], которая предлагает ПФ рассматривать как систему взаимосвязанных участников (бан­ков, страховых компаний, поставщиков, транспортных компаний, инициато­ра проекта), формирующуюся по принципу интегрированности для реализа­ции проекта, в котором источником погашения задолженности и выплаты дохода являются денежные потоки реализации самого инвестиционного проекта.

Таким образом, проведенный анализ научно-методических подходов к пониманию сущности проектного финансирования как экономической кате­гории позволяет сделать вывод, что ни одно из приведенных толкований не объясняет в полной мере его сущности, поскольку раскрывает отдельные аспекты изучаемых явлений и процессов, исходя из чего не может быть при­знано исчерпывающим. Большинство авторов подчеркивают лишь финансо­вую сторону осуществляемой сделки, не сосредоточивая внимание на том, что ПФ представляет собой систему соответствующих отношений между его участниками.

Исходя из этого, предлагаем определять проектное финансирование как систему отношений между участниками сделки в процессе осуществления комплекса взаимосвязанных мероприятий по поводу беззалогового, интегри­рованного финансирования; организации и управления инвестиционными проектами на партнерских условиях с целевой ориентацией на денежные потоки, полученные в результате реализации проекта и обеспечивающие его эффективность.

Основной особенностью проектного финансирования является то, что привлекаемые в проект инвестиции трансформируются в денежный поток, генерирующий прибыль проекта. ПФ обладает другими особенностями при­менимо к коммерческим проектам (Е.Р. Хохарь [28]); предполагает привлече­ние капитала величиной не менее собственного (Д.В. Абрамов [1]); имеет дол­госрочный характер (А.Л. Бадалов [2]); отражает контекст спонсорской от­ветственности (Е.А. Телегина [25]), а также рисковую природу (И.Н. Крутова [11]).

Наиболее традиционными для классической модели проектного финан­сирования являются необеспеченные заимствования, возобновляемые выпус­ки долговых обязательств и их размещение, которые привлекаются у банковс­ких синдикатов (консорциумов) и международных организаций-банков.

Действуя в рамках системы управления рисками, банки стремятся дивер­сифицировать риски своих инвестиционных портфелей путем их распределе­ния. В зависимости от способа построения таких схем проектного финанси­рования выделяют параллельное (совместное) и последовательное финансирова­ние.

В случае параллельного финансирования средства для реализации проекта выделяют несколько кредитных организаций, одна из которых дополнитель­но осуществляет оформление правоотношений с должником и контроль за целевым использованием средств. Применяются две формы совместного фи­нансирования: 1) независимое параллельное финансирование, когда каждый банк заключает с заемщиком кредитное соглашение и финансирует свою часть инвестиционного проекта (субпроект); 2) софинансирование, когда кредиторы выступают единым пулом (консорциум, синдикат) для обеспече­ния целесообразной и эффективной координации всех участников, повыше­ния эффективности работы команды проекта [17]; заключается единое кре­дитное соглашение; подготовку и подписание кредитного соглашения осу­ществляет банк-менеджер; в дальнейшем контроль за осуществлением кре­дитного соглашения и реализацией инвестиционного проекта, необходимые расчетные операции осуществляет специальный банк-агент.

При последовательном финансировании в схеме участвует крупный банк — инициатор кредитного соглашения, имеющий значительный кредитный по­тенциал, репутацию, опытных экспертов и банки-партнеры. Крупный банк получает кредитную заявку, оценивает проект, разрабатывает кредитный дого­вор и предоставляет кредит. Однако даже крупный банк не может профинан­сировать ряд масштабных проектов без ухудшения состояния своего баланса. Поэтому после выдачи займа фирме банк-инициатор передает свои требова­ния по дебиторской задолженности другому кредитору или кредиторам, полу­чая комиссионное вознаграждение.

Другой способ передачи требований банками предполагает размещение кредита среди инвесторов — секьюритизацию (осуществление продажи деби­торской задолженности по выданному кредиту трастовым компаниям, выпус­кающим под нее ценные бумаги, и их размещение с помощью инвестицион­ных банков). Средства, поступающие от заемщика в счет погашения задол­женности, зачисляются в фонд выкупа ценных бумаг.

Заключаемые при последовательном финансировании договоры можно

разделить на две группы — предшествующие инвестированию (формирование концепции проекта, финансовый анализ, разработка бизнес-плана и доку­ментации) и инвестиционные (выполнение производственной, коммерчес­кой и финансовой программы до полного возврата заемных средств и обеспе­чение внешнего контроля).

По доле риска, принимаемой на себя кредитором, в банковской практике выделяют следующие виды ПФ [13]:

• 
  с полным регрессом на заемщика, когда банк не принимает на себя рис­ки, связанные с проектом, ограничивая свое участие предоставлением средств против определенных гарантий. Данная форма финансирования получила наиболее широкое распространение в мировой практике и отличается быст­ротой получения необходимых инвестору средств и более низкой стоимостью кредита;
  
• 
  с ограниченным регрессом на заемщика, когда кредитор частично берет на себя проектные риски;
  
• 
  без регресса на заемщика, когда кредитор полностью берет на себя про­ектные риски.
  

ПФ представляет собой такой способ организации долгосрочного финан­сирования крупномасштабного инвестиционного проекта, при котором для реализации данного проекта его инициаторами создается новая юридически обособленная проектная компания (БРУ).

Существенное значение для развития ПФ имеет изучение возможностей адаптации опыта мировой практики к казахстанским условиям, в том числе в области разработки методических подходов, обеспечивающих повышение эффективности инвестирования, которое связано с анализом возможностей инвестора по мобилизации собственных и заемных источников, инвестици­онной привлекательности внешней среды, выбора объектов инвестирования с целью определения приемлемого уровня риска при достижении требуемой доходности.

В развивающихся странах ПФ имеет специфику, базирующуюся на кон­цессионных соглашениях с государством принимающей стороны. Речь идет о контрактах типа BOOT (build-own-operate-transfer), когда концессионер (про­ектная компания) несет ответственность за строительство, финансирование, управление и обслуживание объекта инвестиционной деятельности в течение оговоренного периода (20, 30 или более лет), после чего объект передается государству. В течение концессионного периода концессионер получает доходы от эксплуатации объекта, покрывая затраты по финансированию инвестиционного проекта, управлению и ремонту объекта и получая прибыль.

Анализ мирового рынка ПФ свидетельствует об ограниченности целевых фондов ПФ и их переливе из региона в регион вслед за реализацией крупных проектов. В этой связи относительно стабильный рост объемов проектного финансирования в регионе ЕМЕА (Europe, the Middle East and Africa) свиде­тельствует о приоритетности его проектов для транснациональных банков.

Среди используемых зарубежными банками моделей ПФ можно выде­лить схемы, которые могут быть применены в казахстанской практике [13]:

• 
  финансирование под будущие поставки продукции;
  
• 
  «строить — эксплуатировать — передавать» (ВОТ, build-operate-transfer);
  
• 
  «строить — владеть — эксплуатировать — техническое обслуживание» (BOOM, build — own — operate — maintenance).
  

Среди используемых зарубежными банками моделей ПФ можно выде­лить схемы, которые могут быть применены в казахстанской практике. Одной из них является схема финансирования под будущие поставки продукции, которая часто используется при осуществлении нефтяных, газовых и других сырьевых проектов. Эту схему можно отнести к формам финансирования с ограниченным регрессом на заемщика, подкрепляемым контрактами, в кото­рых предусматриваются безусловные обязательства покупателя типа «брать и платить» и «брать или платить» с третьими кредитоспособными сторонами.

Механизм действия рассматриваемой схемы следующий: банковский консорциум, осуществляющий финансирование проекта, предоставляет кредит посреднической компании, передающей денежные средства проектной компании в форме аванса за будущую поставку последней определенного ко­личества продукции по фиксированной цене, достаточной для погашения долга.

Погашение кредитов увязывается с движением денежных потоков от реа­лизации поставляемой продукции.

К формам ПФ, которые могли бы успешно использоваться в российских условиях, можно отнести схемы «строить — эксплуатировать — переда­вать» и «строить — владеть — эксплуатировать — передавать» с привлечением иностранных инвестиций при сочетании финансирования с ограниченным регрессом с финансированием под правительственную гарантию и получение специальной компанией от государства лицензии на основе франчайзинга.

Рассмотренные схемы могли бы использоваться в России, который обладает значительным топливно-сырьевым потенциалом. Вместе с тем, вследствие ряда обстоятельств (политических и экономических рисков, отсутствия гарантий по форс-мажорным обстоятельствам, неотлаженности механизмов цивилизованного решения долговых проблем) применение данной схемы, скорее всего, возможно для финансово-промышленных групп, крупных экспортно-ориентированных фирм.

Технологию работы по привлечению ПФ можно представить таким обра­зом:

1. 
   Предварительная оценка инвестиционного проекта, его финансовой со­стоятельности, целесообразности и реализуемости [26].
   
2. 
   Оценка финансовых потребностей проекта. В перечень работ такого ро­да входят: всесторонний анализ проекта (финансы, инвестиции, продажи/ маркетинг, производство, активы); построение финансовой модели конкрет­ного проекта для проверки финансовых результатов; выявление неэффектив­ных участков; выявление возможностей оптимизации технологии реализации проекта.
   
3. 
   Организация маркетинговых исследований: емкости рынка, конкуренто­способности товара, объемов продаж и технологий продвижения.
   
4. 
   Разработка схем финансирования (структурирование сделки) и опреде­ление оптимального способа финансирования проекта.
   
5. 
   Подготовка экономического обоснования (бизнес-плана) является ито­гом работы инициатора до момента обращения к кредитору (инвестору) и со­здается для конкретного кредитора/инвестора, увеличивая, таким образом, вероятность привлечения финансирования.
   
6. 
   Поиск и привлечение инвесторов (кредиторов).
   
7. 
   Текущее обслуживание и мониторинг развития проектов. В реальной практике требуется дополнительное финансирование, реструктуризация задолженности или оптимизация расходов.
   

Для оценки эффективности ПФ используются общепринятые в мировой практике финансового менеджмента показатели эффективности инвестиций, подходы и методы, описанные многими авторами [6; 7; 20] и являющие объек­том дальнейших исследований авторов.

За последние 20 лет ПФ широко используется в сырьевом секторе, теле­коммуникационной сфере, при строительстве нефте- и газопроводов, гидро- и теплоэлектростанций, мостов, тоннелей, автодорог, портов, аэропортов и других инфраструктурных объектов и распространено в основном в развитых странах — США, Канаде, Австралии и государствах ЕС [4].

Опыт Казахстана в этом отношении гораздо скромнее. С середины 90-х годов прошлого века осуществлялось активное финансирование крупномас­штабных и капиталоемких проектов в нефтегазовой отрасли, среди них — мес­торождения Кашаган и Карачаганак. Сложности с применением ПФ в оте­чественной практике и особенности его развития обусловлены следующими причинами.

Проектное финансирование в девелопменте

1. 
   Рынок ПФ в России еще находится на стадии формирования. ПФ во многом зависит от уровня развития корпоративного и имущественного права, а его эффективность определяется общей эффективностью судебной и исполнительной системы.
   
2. 
   В России внутренние источники долгового финансирования в от­личие от стран Запада развиты недостаточно (нет достаточных финансовых ресурсов, недостаточно опыта и знаний для оценки и принятия проектного риска).
   
3. 
   Имеются несоответствия между доходами и займами внутри страны и обслуживанием долгов в валюте, что осложняет ПФ.
   
4. 
   Недостаточно квалифицированных участников ПФ — фирм, способ­ных принять на себя функции управляющих крупными проектами.
   

Существенной законодательной новацией является распространение страховой защиты Фонда страхования вкладов на средства, размещенные гражданами на счетах экстроу, предназначенных для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, в сумме до 10 млн руб.

Переход на проектное финансирование позволит обеспечить защиту прав физических лиц – участников долевого строительства, а высокая защищенность средств граждан будет служить фактором повышения спроса на участие в такой модели. Застройщики будут обеспечены стабильным источником финансирования проекта строительства и перестанут зависеть от поступления средств участников долевого строительства.

С 01.07.2019 привлечение средств участников долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, за исключением договоров, заключенных в отношении объектов строительства, которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям. Эти критерии определяют степень готовности объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Для создания механизмов контроля целевого расходования средств участников долевого строительства, которые привлекаются непосредственно застройщиками, установлены требования к застройщикам и к банкам по контролю за проведением банковских операций застройщиками.

Изменение требований к уполномоченным банкам

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697 установлены критерии (требования) к уполномоченным банкам, имеющим право открывать счета застройщикам и счета эскроу. Одним из таких критериев является наличие у банка кредитного рейтинга по национальной рейтинговой шкале – до недавнего времени он был не ниже уровня "A-(RU)" и (или) "ruA-", присвоенного кредитным рейтинговым агентством Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство (АО) и (или) АО "Рейтинговое Агентство "Эксперт РА".

В середине мая 2019 года в это постановление внесены изменения и Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.05.2019 № 606 установлены новые требования к уполномоченным банкам. В соответствии с ними в перечень уполномоченных банков будут включаются банки, имеющие кредитный рейтинг по национальной рейтинговой шкале не ниже уровня "BBB-(RU)" и (или) "ruBBB-". Таким образом, перечень уполномоченных банков расширяется.

При этом для банков с кредитным рейтингом ниже чем "A-" и до "BBB-" включительно устанавливается лимит суммы задолженности по всем договорам о предоставлении целевых кредитов застройщикам в размере не более 20% величины собственных средств (капитала) банка.

В связи с внесением изменений в законодательство разработаны и определены постановлением Правительства России требования к уполномоченным банкам, имеющим право открывать счета застройщикам и счета эскроу. Актуальный перечень данных банков ежемесячно публикуется на сайте Банка России (в разделе «Информация по кредитным организациям»).

Для реализации целевой модели финансирования долевого жилищного строительства Банком России внедрено регулирование, направленное на пересмотр подходов по формированию резервов кредитными организациями при предоставлении кредитов застройщикам с использованием счетов эскроу. Разработано, прошло публичное обсуждение и 05.02.2019 вступило в силу Указание от 26.12.2018 № 5043-У «О внесении изменений в Положение Банка России от 28 июня 2017 года № 590-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравнённой к ней задолженности».

Проектный подход позволит банкам определять объемы формируемых резервов и ставку по кредитам застройщикам с учетом эффективности проекта строительства.

Банком России проводятся регулярные встречи с уполномоченными банками и застройщиками с участием представителей Минстроя России и АО «ДОМ.РФ», общественных организаций по вопросам осуществления банковского сопровождения и кредитования застройщиков с использованием счетов эскроу, обеспечения оптимального взаимодействия кредитных организаций и застройщиков.

На проведенной в режиме видеоконференции 12 марта 2019 года встрече с представителями около 800 застройщиков практически из всех субъектов Российской Федерации, в которой принимали участие представители Банка России, Минстроя России, АО «ДОМ.РФ», профессиональных общественных организаций и общественной организации «ОПОРА РОССИИ», государственных органов субъектов РФ, два банка – ПАО Сбербанк и Банк «ДОМ.РФ» - представили презентации своих кредитных продуктов проектного финансирования и основных процедур работы с застройщиками при рассмотрении заявок.

Необходимая информация о наличии и характеристиках кредитного продукта (кредитных продуктов), предлагаемых застройщикам, а также документах, которые следует представлять в целях получения кредита, может быть получена непосредственно в уполномоченных банках (контактная информация представлена на сайтах банков).

Стоит сказать, что проектное финансирование в России могло возникнуть и без вмешательства со стороны государства. Для этого банки должны были бы создать условия, при которых участники рынка жилищного строительства имели бы возможность привлекать больший объем кредитного финансирования под реализацию проектов.

Какие инструменты кредитования доступны для девелоперов в данный момент? Для ответа на этот вопрос необходимо рассмотреть структуру расходов на строительство:

• 
  20% – затраты на приобретение земельного участка;
  
• 
  15% – стоимость подготовки и согласования проектной документации;
  
• 
  25% – затраты на прокладку коммуникационных сетей и прилегающей инфраструктуры;
  
• 
  40% – себестоимость проведения строительно-монтажных работ.
  

Банковские учреждения готовы предоставить кредитный заем только под имеющийся залог. В данном случае к таким объектам можно отнести земельный участок, доля которого не превышает в общей смете на реализацию проекта 20%. Подобные условия приводили к существенному удорожанию строительства. Поэтому на практике чаще всего девелоперы привлекали кредитные средства только на самом первом этапе, а основная доля финансирования проекта приходилась на капитал, собранный от дольщиков. 

Новая система проектного финансирования предполагает увеличение кредитных займов для девелоперов до 31% в общей смете инвестиционных затрат. При этом привлечение средств от дольщиков полностью прекратится. Данные изменения приведут к тому, что сократится маржинальная прибыль застройщиков от строительных проектов, а стоимость квадратного метра, наоборот, вырастет для потенциальных покупателей.

Если раньше по договору долевого участия покупатель переплачивал до 6% при итоговой цене жилья, то теперь данный показатель вполне может увеличиться до 30%. Стоит учитывать, что данный расчет является корректным только при условии, что при завершении проекта строительная организация сможет реализовать все имеющиеся квартиры. В противном случае, каждый год, пока будет продаваться построенное жилье, серьезно станет сказываться на кредитной нагрузке. Так, по истечении 12 месяцев доля заемных средств в общей смете расходов увеличится до 42%.

Для крупных девелоперов внедрение проектного финансирования позволит сократить сроки возведения объектов. Ведь такой механизм работы будет стимулировать быстрее строить, чтобы как можно раньше погасить предоставленный кредит. Но подобный тезис теряет актуальность для небольших строительных фирм. На коммерческую деятельность подобных девелоперов сильное влияние оказывает динамика темпов продаж, что характерно для долевого строительства. Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что механизм проектного финансирования может создать такую ситуацию, при которой с рынка будут вынуждены уйти небольшие строительные компании.  

Текущие условия на рынке будут еще сдерживаться на время действия «переходного» периода. Сохранятся схемы взаимовыгодной совместной деятельности между владельцами земельных участков и девелоперами. Такая кооперация позволит делить прибыль от проекта между участниками и зафиксировать стоимость квадратного метра в объектах жилищного строительства в приемлемых рамках. Относительное спокойствие на строительном рынке может сохраняться еще на протяжении ближайших пяти или семи лет, но по истечении данного срока последствия уже будут существенно ощутимы. 

Проектное финансирование: в чем основная идея

Проектное финансирование, по замыслу государства, должно стать эффективным инструментом, которое позволит решить проблему с пострадавшими дольщиками. Данная тема достигла своего пика в конце прошлого года, когда сразу несколько крупных девелоперских проекта были заморожены. Именно в этот момент Правительству были даны поручения по поиску альтернативы схемы долевого строительства.

Основное отличие проектного финансирования от традиционного ДДУ заключается в том, что теперь в цепочке «девелопер-покупатель» появится новое звено. Посредником в данной схеме будет выступать банковское учреждение. При этом банк сможет оказывать влияние на распределение поступающих финансовых потоков и производить оперативный мониторинг деятельности застройщика. Все подобные наблюдения банковское учреждение будет осуществлять на протяжении всего срока реализации девелоперского проекта. Это позволит при нарушении установленных сроков строительства, потери финансовой устойчивости застройщика или появлении других негативных факторов, способных оказать существенное влияние на строительство объекта, заменить девелопера на другую, более стабильную, компанию. Все риски при проектном финансировании будут возложены непосредственно на банковское учреждение. А банк, со своей стороны, будет более осторожно рассматривать варианты кредитования застройщика.  

Таким образом, в текущей ситуации мы наблюдаем самое масштабное преобразование в отрасли жилищного строительства за всю историю современной России. Проектное финансирование может решить проблему обманутых дольщиков, но при этом есть вероятность создания условий, при которых небольшие девелоперские компании уйдут с рынка. Еще одной проблемой станет неизбежное увеличение стоимости квадратного метра. 

Оценка имущественных прав для получения кредита

Пару слов о пути привлечения кредитных средств застройщиками. После проведения предварительных работ:

• 
  оформления прав на земельный участок;
  
• 
  проведения изыскательских работ;
  
• 
  подготовки проекта застройки;
  
• 
  получения разрешения на строительство,
  

необходимо обращаться в Банк для рассмотрения возможности получения проектного финансирования. Поддерживать «теплые отношения» с Банком имеет смысл и на более ранней стадии, но реальное движение может начинаться именно на данном этапе.

Банк принимает в залог по рыночной стоимости, определенной независимой оценочной компанией, 2 объекта:

• 
  незастроенный земельный участок;
  
• 
  имущественные права на строящееся жилье.
  

Если по первому объекту все предельно понятно, и на нашем сайте можно прочитать процедуру оценки земельных участков, то на втором объекте необходимо остановиться детальнее.

Под имущественными правами понимается суммарная цена продажи всей возводимой недвижимости, без учета скидок. Чаще всего в многоквартирных жилых домах все помещения сегментируются следующим образом:

• 
  Квартиры по количеству комнат. Студии, 1-, 2-, 3-х комнатные квартиры;
  
• 
  Коммерческие помещения. Это могут быть торговые помещения на первом этаже и офисный блок на втором этаже;
  
• 
  Паркинг в подвале жилого дома.
  

Работа оценочной компании включает в себя подробный анализ проекта и проведение расчета. При этом, оценщику необходимо обосновать все сделанные выводы рыночными данными. Основные этапы при выполнении оценки имущественных прав:

• 
  Изучение проекта застройки. Необходимо понять актуальность проекта и соответствие его текущим требованиям рынка: возможный спрос на подобные планировки и такой проект.
  
• 
  Анализ конкурентов: изучение ближайшего окружения, условия приобретения недвижимости, отзывах от покупателей, формирование вывода о позиционировании. На данном этапе также проводится анализ и сопоставление планировок квартир в рассматриваемом проекте и у конкурентов;
  
• 
  Анализ рынка в целом. Средние цены в городе, спрос-предложение, объем; возможности рынка.
  

 Очень важно обращаться в оценочную компанию, которая имеет опыт выполнения подобных проектов. Ведь умножить жилую площадь всех квартир на среднюю цену в конкретном городе не составит труда. А провести объективный анализ ситуации на рынке и защитить результат оценки могут не все.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В современных условиях хозяйствования наиболее эффектив­ным инструментом формирования инвестиционных ресурсов является ПФ. Предполагая финансирование под залог будущего денежного потока, данный инвестиционный инструмент предоставляет возможность аккумулировать финансовые материальные и нематериальные активы и формировать необхо­димые ресурсы для развития экономики в условиях недостатка собственных финансовых средств и ограниченности доступа к традиционным формам бан­ковского кредитования.

Согласно принципам ПФ, стороны, предоставляющие необходимый ка­питал, прежде всего оценивают способность проекта стабильно генерировать денежные потоки, которые становятся источником средств для обслуживания и возврата долга и выплаты дохода на капитал, инвестированный в проект.

Таким образом, в ПФ гарантией для поставщика капитала выступает эко­номический эффект от реализации проекта (чистые денежные потоки). Акти­вы также могут обеспечивать поддержку, хотя зачастую их размер несопос­тавим со стоимостью проекта.

Ключевым фактором успешности ПФ является денежный поток, поэтому критически важным является построение соответствующей финансовой модели проекта посредством составления форм финансовой отчетности, структурированных и интегрированных для определения прибыли проекта, его денежных потоков, балансового состояния.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. 
   Абрамов Д.В. Организация проектного финансирования при строительстве объектов не­движимости в России // Финансы и кредит.— 2009.— №37. — С. 17—21.
   
2. 
   Бадалов А.Л. Проектное финансирование и реструктуризация в промышленности. — М.: Российская экономическая академия, 2000. — 312 с.
   
3. 
   Баймуратов У.Б. Инвестиции и инновации: нелинейный синтез. — Алматы: БИС, 2005. —
   

320 с.

4. 
   Бурнашев Н. Проектное финансирование в странах СНГ: современный статус и перспек­тивы // Рынок ценных бумаг.— 2010.— №6. — С. 60—64.
   
5. 
   ГагенА. Проектное финансирование. Формы, этапы и риски проектного финансирования // www.financial-lawyer.ru.
   
6. 
   Джаксыбекова Г.Н. Оценка рисков и эффективности казахстанских инвестиционных про­ектов по модели CAMP: предлагаемая методика с использованием макроэкономических показа­телей // Сборник материалов Международного научного семинара КазУЭФиМТ «Макроэконо­мические аспекты развития финансово-кредитной системы Казахстана: тенденции и перспек­тивы». - Астана: КазЭКХСУ, 2011. - С. 524-532.
   
7. 
   Джаксыбекова Г.Н. Оценка эффективности инвестиционных проектов // Сборник мате­риалов МНПК «Социальная экономика в условиях цивилизационных перемен в современном мире: парадигмы и векторы развития». — Алматы: Экономика, 2010. — Т. 2. — С. 102-116.
   
8. 
   Елисеев Г. Проектное финансирование на морском транспорте России // Внешняя торгов­ля.- 1997.- №7. - С. 26-32.
   
9. 
   Искаков У.М. Финансовые рынки и посредники. - Алматы: Экономика, 2005. - 108 с.
   
10. 
    Конопляник А., Лебедев С. Проектное финансирование в нефтегазовой промышленности: мировой опыт и начало применения в России // Нефть, газ и право.- 2000.- №2. - С. 38-41.
    
11. 
    Крутова Н.Н. Диверсификация риска ставки процента по инвестиционному кредиту в АПК регионов // regionsar.ru.
    
12. 
    Лебедев П. Проектное финансирование: факторы успеха // Консультант.- 2005.- №11. - С. 38-41.
    
13. 
    Методы финансирования инвестиционных проектов // www.arendator.ru.
    
14. 
    Москвин В.А. Кредитование инвестиционных проектов. - М.: Финансы и статистика, 2001. - 145 с.
    
15. 
    Оголева Л.Н. Инновационная составляющая экономического роста. - М., 1996. - 291 с.
    
16. 
    Павленко С. Проектное финансирование: рецепт привлечения крупных инвестиций // www.ippnou.ru.
    
17. 
    Понятие и сущность проектного финансирования // coolreferat.com.
    
18. 
    Рожков Ю.В., Абдулкина Д.В. Организация и финансирование инвестиций. - Хабаровск: РИЦ ХГАЭП, 2000. - 40 с.
    
19. 
    Роуз П.С. Банковский менеджмент / Пер. с англ. - М.: Дело ЛТД, 1995. - 768 с.
    
20. 
    Саляева О.Г. Модели определения эффективности проектного финансирования в реаль­ном секторе экономики // Аудит и финансовый анализ.- 2009.- №1. - С. 97-103.
    
21. 
    Сейтказиева А.М., Байкадамова А.Б., Сариева Ж.И. Инвестиционная деятельность пред­приятия. - Алматы: Экономика, 1999. - 172 с.
    
22. 
    Семеняка А. Источники финансирования инвестиционных проектов ОАО «Газпром» в современных условиях // Вестник научной информации РАН РФ.- 1998.- №10. - С. 29-40.
    
23. 
    Смирнов А.Л. Организация финансового инвестирования проектов. - М.: Консалтбан- кир, 1993. - 108 с.
    
24. 
    Степанова В.С. Инвестиционное проектирование коммерческих банков // Вестник ака­демии.- 2004.- №1. - С. 1-20.
    
25. 
    ТелегинаЕ.А. Инвестиционная деятельность корпорации в нефтегазовом комплексе: ана­лиз и управление инвестициями в условиях формирующегося рынка. - М.: ГАНГ им. И.М. Губ­кина, 1996. - 267 с.
    
26. 
    Технология работы по привлечению проектного финансирования // www.finematika.ru.
    
27. 
    Хамитов Н.Н. Банковский менеджмент. - Алматы: Экономика, 2007. - 232 с.
    
28. 
    Хохарь Е.Р. Формирование механизма проектного финансирования для реализации экс­портного потенциала отрасли сжиженного углеводородного газа: Автореф. дис... канд. экон. наук. - М., 2010. - 27 с.
    
29. 
    Челекбай А.Д. Риск-менеджмент в денежно-кредитной и инвестиционной деятельности: теория, мировой опыт и практика Казахстана. - Алматы: Экономика, 2007. - 312 с.
    
30. 
    Шенаев В.Н., Ирниязов Б.С. Проектное кредитование. Зарубежный опыт и возможности его использования в России. - М.: Консалтбанкир, 1996. - 361 с.