Реферат Техническая экспертиза объекта. Реферат Техническая экспертиза. Программа проведения обследования здания 6 3 Определение физического износа объекта 9
 Скачать 34.06 Kb.
|
|
Содержание Введение 3 1 Общие понятия технической экспертизы 5 2 Программа проведения обследования здания 6 3 Определение физического износа объекта 9 Заключение 12 Список использованных источников 13 Введение Сервейинг - реализация системного подхода к развитию и управлению недвижимостью, включает все виды планирования (стратегическое, оперативное) в целях функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта при управлении недвижимостью. Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. Интегрированность уровней управления недвижимостью становится отличительной чертой сервейинга. При построении модели управления необходимо учитывать три этапа: оценка факторов, формирующих стратегию управления, формирование самой стратегии, оценка и внедрение принятой стратегии. На этапе анализа происходит анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучение тенденций развития рынка недвижимости. Данный этап предполагает выполнение целого ряда экспертиз. Учет особенностей отдельных объектов или конкретных сделок с ними представляет собой самостоятельную задачу, которая должна решаться до проведения процесса оценки. Как правило, из-за неполноты информации об объекте оценки и невозможности проведения в отведенных рамках подробного исследования, оценщик рассматривает типичные условия сделок и типичные свойства объекта оценки с целью получения агрегированных показателей его стоимости. Кроме того, в большинстве случаев эксперт-оценщик не имеет специального образования, требуемого для определения особенностей объекта, если они не связанны с его экономическими свойствами. В связи с этим важную роль в получении результирующих стоимостных показателей играют данные, получаемые в результате экспертизы объектов, проводимой специалистами в соответствующих областях знаний. В зависимости от требуемых для принятия решений исходных данных, могут проводиться различные типы экспертиз объекта. Основными из них являются: экономическая экспертиза; техническая экспертиза; правовая экспертиза; экспертиза местоположения; управленческая экспертиза; эксплуатационная экспертиза. Рассмотрим подробнее порядок проведения технической экспертизы объекта недвижимости. 1 Общие понятия технической экспертизы Техническая экспертиза, как и другие виды экспертиз, направлена на получение максимального эффекта от использования недвижимости. Она предназначена для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа, выражаемых в форме набора натурально-вещественных показателей. Основными документами, регламентирующими проведение технических экспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и указания, а также другие нормативные документы. Результатом технической экспертизы является заключение о стратегии ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию сооружения в дальнейшем. В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследование: - основания - с целью выявления потенциально опасных участков (представить результаты обследования и рекомендации по усилению); - строительных конструкций - фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, лестниц, балконов, стропил, кровли, окон, дверей, полов (сделать выводы по техническому состоянию и представить проект по усилению или реконструкции); - инженерного оборудования: водопровод и канализация - трубопроводы холодной воды, трубопроводы канализации, вводы, водомерные узлы, задвижки, вентили, устройства для пожаротушения; горячее водоснабжение - трубопроводы, задвижки, вентили; центральное отопление - трубопроводы, задвижки, вентили; газоснабжение - трубопроводы (сделать выводы о том, какое оборудование и когда должно быть заменено). 2 Программа проведения обследования здания Работы по проведению обследований включают: ознакомление с состоянием конструкций и составление программы обследований; визуальное обследование конструкций; определение прочности конструкций; определение армирования; оценку состояния конструкций на основе анализа полученных данных. Программа проведения обследования составляется на основании ознакомления с проектно-технической документацией, включающей рабочие чертежи и пояснительную записку к ним, содержащую данные по проектным нагрузкам и воздействиям, расчетные схемы, статические расчеты, рекомендации по технологии изготовления, монтажу и эксплуатации; материалы завода-изготовителя конструкций; документы строительства; материалы по эксплуатации конструкций, сведения о выполнявшихся ремонтах и усилениях, данные об агрессивности среды. Предварительное визуальное обследование проводится с целью ознакомления с сооружением в целом и получения первого впечатления о состоянии конструкций, выяснения необходимости выполнения временных креплений для предотвращения обрушения конструкций в аварийных ситуациях, а также для уточнения условий проведения обследований (доступ к конструкциям, необходимость установки подмостей, необходимость очистки поверхности элементов и т.п.). При визуальном обследовании используют простейшие инструменты и приборы - отвесы, бинокли, линейки, рулетки и т.п. С целью упорядочения работ при выполнении общих обследований объект разбивается на зоны по основным признакам: по виду конструкций - фундаменты, перекрытия, стены и т.д.; по особенностям эксплуатации - над источниками тепла, вблизи источников увлажнения и т.д. При отсутствии каких-либо необходимых материалов делается запрос в соответствующие организации, архивы. Составляются календарный план и подробная программа проведения работы. В первую очередь осмотру подлежат конструкции, внушающие опасения. Программа детального обследования конструкций составляется с учетом данных предварительного обследования. Детальное обследование включает: осмотр конструкций и регистрацию выявленных дефектов; обмеры, геодезическую съемку, измерение ширины раскрытия трещин, прогибов; определение фактических характеристик конструкций путем проведения испытаний отобранных образцов или неразрушающими методами. Детальному обследованию подлежат все конструкции, в которых при визуальном осмотре обнаружены серьезные дефекты. Также проводятся инструментальные обследования: .осмотр конструкций и регистрация выявленных дефектов. .обмеры, геодезическая съемка, измерение ширины раскрытия трещин, прогибов. .определение фактических характеристик конструкций путем проведения испытаний отобранных образцов. По результатам обследований, как правило, визуальных, производится оценка технического состояния строительных конструкций. По итогам обследования составляют дефектную ведомость (таблица 2.1). Таблица 2.1. Дефектная ведомость
3 Определение физического износа объекта Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации. Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешний - воздействием окружающий среды. Соответственно каждый из износов первых двух типов разделяется на устранимый и неустранимый виды. Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого, превышают достигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым. Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятий по его устранению, а с точки зрения их экономической целесообразности. В зависимости от условий эксплуатации объекта необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный, или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ. Нормальный (нормативный) физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа можно воспользоваться существующими нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений. Внешние дефекты и повреждения в основном относятся к числу сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут потребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и, соответственно, к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки. Существуют различные способы определения физического износа конструкций и здания в целом. Один из них основан на определении примерного (ориентировочного) физического износа, признаки которого указаны в таблице 3.1. Таблица 3.1 Ориентировочная оценка физического износа зданий
Фактический физический износ конструкций определяется по формуле Фк = Фi * (Pi / Pk) , (4) где Фк - физический износ конструкции, %; Фi - физический износ участка конструкции, определенный по соответствующей таблице ВСН 53 - 86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»; Pi - размеры поврежденного участка, м2 или м; Pk - размер всей конструкции, м2 или м; n - число поврежденных участков. Величина физического износа слоистых конструкций, а также инженерно-технических систем оценивается по соответствующим графикам ВСН 53 - 86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Физический износ неоднородных конструктивных элементов можно определить на основании усредненных удельных весов укрупненных конструктивных элементов. Таблица 3.2
Заключение техничертиза здание Техническая экспертиза, техническое обследование являются одним из первых этапов работы, связанной с управлением недвижимостью. Только на основании всестороннего и грамотно проведенного обследования можно говорить о проведении дальнейших мероприятий на объекте, будь то ремонт, реконструкция, модернизация или его снос. Только полный анализ полученных результатов позволит оценить объем необходимых работ и установить их перечень, а также покажет примерную стоимость затрат на их проведение. Более точные расчеты буду выполнены на основании составления смет. Применение общих принципов обследования позволит любому из специалистов, не принимавших участие в экспертизе, представить картину повреждений и дефектов. Конечной целью и заключительным этапом детального обследования является техническое заключение с обоснованными предложениями и конкретными техническими решениями для последующей разработки проекта реконструкции или капитального ремонта объекта недвижимости. Техническое заключение, входящее в состав исходных данных для разработки рабочей проектной документации, содержит также архитектурные, конструктивные характеристики, поверочные расчеты несущих и ограждающих конструкций, инженерных сетей и оборудования. Техническую экспертизу с обследованием зданий и сооружений проводят не только для объектов, находившихся в эксплуатации, но и для вновь построенных при наличии в процессе строительства зданий недопустимых отклонений от проекта, а также объектов не завершенного строительства. При этом основные методы технического обследования остаются едиными, хотя в каждом конкретном случае могут быть некоторые отличия. Результаты обследования здания также используют при страховании, паспортизации недвижимости и вряде других случаев. Список использованных источников 1.Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р)/Гражданстрой. - М.: Прейскурантиздат,1988. - 72с. 2.Техническая экспертиза зданий, сооружений и их конструкций: Учеб. Пособие по выполнению курсового проекта для студентов спец. 270115 «ЭУН»/Сост. М.Л. Бойкова. - Йошкар - Ола: МарГТУ,2007. - 62с. 3. УПВС сборник 28 4. Физдель И.А. Дефекты в конструкциях, сооружениях и методы их устранения. - 2-е издание, перераб.и доп. - М.: Стройиздат, 1987. - 336с. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||