практику по гражданскому праву 2. содерж практикум. Реферат по дисциплине Гражданское право. Проверила Оценка Дата Омск 2022 Содержание
 Скачать 61.25 Kb.
|
|
Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 гк). Данная норма гк породила дискуссии в юридической литературе относительно принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства). По мнению м.и. Брагинского и в.в. Витрянского, после введения в действие федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г., в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объектов недвижимого имущества (в установленных случаях на основании проектно - сметной документации), а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы гк, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем кодекс допустил возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных гк. В федеральном законе «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений. Другое дело, что отнесение нежилых помещений внутри зданий к объектам недвижимости не вызывалось необходимостью и на практике порождает довольно парадоксальные ситуации, когда, например, арендатор здания на срок менее года, располагая правом передачи отдельных помещений (предоставленным ему договором аренды) в субаренду, сдает третьему лицу на пару дней зал для проведения совещания или конференции и такой договор аренды требует государственной регистрации, несмотря на то что сам договор аренды здания не регистрировался. Однако это вопрос скорее по части компетенции законодателя, распространившего на сделки с нежилыми помещениями режим недвижимого имущества. Из этой же серии и другой вопрос: что подлежит государственной регистрации, когда речь идет об аренде недвижимого имущества? Гк установил, что в этом случае подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимости (п. 2 ст. 609). Отсюда и четкое юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 гк). Вместе с тем федеральный закон «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включает в себя ст. 26, которая имеет название «государственная регистрация права аренды недвижимого имущества» и устанавливает правило, согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством российской федерации. Видимо, это недоразумение. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 гк государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, сервитута и т.п.), к числу которых обязательственное право аренды, естественно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя). Об этом, кстати, прямо говорится и в п. 3 ст. 26 федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)». Необходимо учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в едином государственном реестре прав. Вместе с тем нельзя не согласиться с мнением н.а. Сыродоева о том, что законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит четких ответов на вопросы о том, в каких случаях требуется государственная регистрация сделок, какова ее юридическая природа, в каком соотношении находятся регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним. Поскольку с государственной регистрацией договора аренды недвижимости законодатель связывает момент заключения договора, важно напомнить о том, какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении контрагента от государственной регистрации договора аренды недвижимости. Имеется в виду норма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 гк, в соответствии с которой если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 2.2 Существенные условия договора аренды Гражданский кодекс не дает исчерпывающего перечня условий, являющихся существенными при заключении договоров. Существенными являются условия о предмете договора, условия, определенные как существенные в законе либо иных нормативных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 гк названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечал д. И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие…». Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды. Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю. Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в гк, является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным. Как следует из определения договора аренды (ст.606 гк), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды. Арендная плата - одно из существенных условий договора аренды. Размер, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором. Закрепление данных характеристик в законе и в гк рф не предусматривается. Она может взиматься за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей и выплачивается в различных формах: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученной в результате использования арендованного имущества продукции; предоставления арендатором определенных услуг и др. Ее размер может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды. Данный вид договора может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке ее изменения. Существенным элементом содержания данного вида договора является регулирование отношений сторон при улучшении арендованного имущества. В частности, закон предполагает возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора. Выполненные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой. Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание, производить за свой счет текущий ремонт имущества, если иное не установлено законом или договором. Важной составной частью договора аренды является возвращение арендодателю имущества при прекращении договора в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч.1 ст. 622 гк). Назначение возвращаемого арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды и назначению такого имущества. Состояние возвращаемого имущества устанавливается договором. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество могут быть достаточно широкими по объему. В ряде случаев арендатор, знающий о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договор аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом. Без согласия арендодателя арендатор не имеет права сдавать арендованное имущество в субаренду. Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав. При ней арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. Данный договор не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон. Договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время гк рф допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Важно подчеркнуть, что если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию. Приведем практический пример: «арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами. До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 гк , согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Статьей 611 гк предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета. Передача вертолета арендатору состоялась. Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 воздушного кодекса российской федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются. Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы. Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 гк. В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 гк правомерным. Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано». Таким образом, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель - любой субъект гражданского права: как физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально-государственное, административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации. В качестве может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Правовая форма договора аренды недвижимого имущества имеет более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. К существенным условиям договора аренды относятся положения о предмете аренды, объекте аренды, сроке аренды, условия о заработной плате и др. 3. Содержание договора аренды А) права и обязанности арендатора Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять иные расходы по содержанию арендованного имущества, если иное не установлено законом либо договором аренды. В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору: - произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы; - потребовать соответственного уменьшения арендной платы; - потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Особого внимания заслуживает вопрос о правах арендатора, которыми он может пользоваться только с согласия арендодателя. Речь идет о правах, связанных непосредственно с распоряжением арендованным имуществом: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Предусмотрев обязательное согласие арендодателя в указанных случаях, законодатель исходил из того, что реализация арендатором перечисленных прав может повлечь за собой утрату права собственности арендодателя на арендованное имущество. При реализации таких прав арендатор остается ответственным по договору аренды перед арендодателем, за исключением перенайма. Согласно ст. 615 гк рф договоры субаренды могут заключаться на срок, не превышающий срок договора аренды, и по правилам, установленным гражданским законодательством для договоров аренды. При этом ничтожность основного договора аренды по основаниям, предусмотренным гк рф, влечет за собой ничтожность договора субаренды. В случае досрочного расторжения договора аренды все договоры субаренды, заключенные в соответствии с ним, также прекращают свое действие, если иное не предусмотрено договором аренды. Кроме того, гк рф предусмотрены дополнительные гарантии защиты прав субарендатора при досрочном прекращении основного договора аренды, если им не было предусмотрено, что договор субаренды все равно продолжает действовать. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя по основному договору аренды заключения с ним договора аренды имущества, находящегося в его владении и пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока договора субаренды и на условиях, на которых был заключен прекращенный договор аренды. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, если: - арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; |