Регистрация прав на землю и другое
 Скачать 350.22 Kb.
|
|
2.1. Порядок государственной регистрации прав Порядок регистрации позволяет выделить следующие этапы 1) прием документов, необходимых для государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества и (или) права (его возникновения, перехода, прекращения, ограничения (обременения) права и отвечающих требованиям Закона о регистрации, и их регистрацию в книге учета входящих документов) правоваля экспертиза представленных документов, в том числе проверка юридической силы пр авоустанав ливающих документов, законности сделки 3) внесение записей в Единый государственный реестр прав при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации) удостоверение проведенной регистрации. Прием документов и их регистрация в книге учета входящих документов является первым этапом регистрации. Прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется в порядке, установленном ст. 16-18 Федерального закона. Регистрация представленных документов осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов и дел пр авоустанав ливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными приказом Министерства юстиции РФ от 24 декабря г. № 34 3. Федеральным законом установлены лишь основные документы, необходимые для государственной регистрации прав на землю, как то заявление на регистрацию, пр авоустанав ливающие документы и документы, описывающие объект регистрации. Дополнительные документы представляются в случаях, установленных законодательством Документы представляются в двух экземплярах. В единственном экземпляре - подлиннике представляется заявление о государственной регистрации права. Государственная регистрация права производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора либо ее представителя, имеющего на длежаще оформленную доверенность. Общие требования к заявителям, если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления заявление о регистрации права подается лицом, вот ношении которого принята кт. Если права возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Применительно к регистрации прав на землю вопрос ото м, кто вправе обратиться за регистрацией, решается следующим образом. При регистрации прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного (бессрочного) пользования, возникающих на основании акта уполномоченного органа исполнительной власти, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт. Регистрация договора аренды недвижимого имущества, в том числе земли, выделена вот дельный вид регистрации (ст. 26 Федерального закона. С заявлением о государственной регистрации договора аренды земли вправе обратиться одна из сторон договора. В г. Москве такое право предоставлено арендатору земли. При этом вне зависимости оттого, кто обращается с заявлением о регистрации аренды арендатор или арендодатель, на регистрацию должны быть представлены документы по субъекту в отношении всех сторон договора аренды Договор субаренды земли также подлежит государственной регистрации ст. 615 Г К РФ. Заявление на регистрацию до джны подавать все участники сделки. Документы по субъекту регистрационных правоотношений, в частности, удостоверяющие личность, предъявляют физические лица, заявляющие о государственной регистрации права, сделки, ограничения (обременения) права правообладатели, участники сделки, их представители, в том числе представители юридических лиц. Согласно гражданскому законодательству юридические лица действуют через своих руководителей без доверенности в силу закона или учредительных документов через своих представителей на основании доверенности или договора. Для выяснения полномочий руководителей юридических лиц или иных лиц напр иеме должны представляться документы, определяющие эти полномочия. В отношении юридических лиц представляются в подлиннике с приложением копий его регистрационные и учредительные документы, свидетельство о внесении сведений о нем в Единый государственный реестр юридических лиц, документ о постановке на учет как налогоплательщика су казанием индивидуального номера налогоплательщика. Подлинники документов возвращаются заявителю непосредственно после их предъявления. Если входе регистрационных действий выяснится необходимость представления подлинных документов, тов новом заявлении о приеме этих документов указывается, к какому они относятся входящему номеру ранее поданного заявления о государственной регистрации. Приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены, в том числе подтверждены подписью лиц лица, например, участников сделки, подписавших документ. Документы, составленные на нескольких листах, должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью Правоустанавливающие документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре права именно сведения об объекте, о виде права (обременения) и о правообладателе (стороне сделки, лице, в пользу которого ограничиваются обременяются) права или чьи права ограничиваются (обременяются. Фамилии, имена и отчества физических лица дреса их места жительства должны быть написаны полностью, наименования юридических лиц без сокращений, су казанием их места нахождения. В Единый государственный реестр прав необходимо вносить следующие данные о физических лицах о фамилии, имени, отчестве, дате рождения, удостоверяющем личность документе и его реквизитах, адресе постоянного места жительства или преимущественного пребывания о юридических лицах о полном наименовании, индивидуальном номере налогоплательщика, юридическом адресе, дате и месте государственной регистрации, номере документа, подтверждающего факт занесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, адресе фактического местонахождения. После приема заявления и иных необходимых для государственной регистрации документов государственный регистратор вносит в Единый государственный реестр прав запись об этом заявлении, указывающую на существование пр авопритяза ния в отношении данного объекта. Аналогичная запись делается в случае, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке. Однако при отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказав государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества Второй этап правовая экспертиза представленных документов, в том числе проверка юридической силы правоуст анавливающ их документов, законности сделки. Правовая экспертиза представленных документов предполагает проверку имеющихся в Едином государственном реестре прав записей поз аявленному объекту недвижимого имущества юридической силы пр авоустанав ливающих документов законности сделки действительности иных документов, не являющихся пр авоустанав ливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законом требованиям сведений она личии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих он аложении (снятии) арестов и иных запрещений, пре пятсивующи х государственной регистрации ат акже принятие решения порезу льтатам правовой экспертизы о государственной регистрации, о ее приостановлении, об отказе в регистрации. Целью проверки имеющихся в Единой государственном реестре прав записей вот ношении заявленного на регистрацию объекта недвижимого имущества является выявление правового состояния этого объекта, наличие зарегистрированных прав, правопр итязаний иных лиц, зарегистрированных сделок, ограничений (обре менений) прав, в том числе арестов и иных запрещений на заключение сделок су казанным объектом недвижимости, поскольку только надлежащий правообладатель вправе соответствующим образом распорядиться недвижимостью. В случаен аличия двух и более пр авопритяза ний на один и тот же объект недвижимого имущества решение о государственной регистрации принимается пор анее принятому на регистрацию заявлению (если нет оснований для отказав регистрации, а всем последующим повремени заявлениям на регистрацию должно быть отказано. При наличии у государственного регистратора сомнений в бесспорности проведения государственной регистрации по всем находящимся в работе 20 заявлениям, в порядке, установленном п. 1 ст. 1 9 указанного Закона, регистрационные действия приостанавливаются. При наличии в Единой государственном реестре прав записи об аресте, запрещении совершения сделок сне движимыми муществом, установленных до совершения сделки и представления заявления о государственной регистрации, необходимо выяснить существовало ли на момент совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации ограничение, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав и препятствующее проведению государственной регистрации. Если в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав поступит решение (определение, постановление) он аложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с этим объектом, а в это время в отношении заявленного объекта еще не внесена запись в Единый государственный реестр правили не принято решение об отказе в регистрации, торе гистрация приостанавливается до снятия ареста или запрете в порядке, установленном законодательством. Наличие в Едином государственном реестре прав зарегистрированного ограничения (обременения) права, например арены, требует проверки этого ограничения (обременения) в представленном на регистрацию договоре. Отсутствие такого указания в договоре является основанием для отказав государственной регистрации в соответствии с абз. 7 п. 1 ст. 20 Федерального закона. Регистрация перехода права на объект недвижимости, его ограничения обременения) или сделки с ним возможна при наличии в Реестре записи о вещном праве на данный объект недвижимости (п. 2 ст. 1 3 Федерального закона. Действия государственного регистратора в этом случае зависят от момента возникновения указанного вещного права. Если в Едином государственном реестре прав отсутствует запись оправе, возникающем с момента государственной регистрации в приобретенном лицом 21 после введения в действие Федерального закона, те. после января г, тов государственной регистрации должно быть отказано. Если в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о вещном праве, приобретенном заявителем до введения в действие указанного Закона, те. доя нваря 1998 г, то государственная регистрация приостанавливается. Перечень сделок с землей, требующий соблюдения нотариальной формы, сведен км инимуму. Нотариальное удостоверение и одновременно государственная регистрация сделки установлены только в отношении договора залога недвижимого имущества (ст. 33 9 ГК РФ ист Федерального закона Оби потеке (залоге недвижимости. При этом применительно к ипотеке имеется изъятие из общего правила о порядке регистрации, согласно которому процедура регистрации залога недвижимого имущества начинается только поза явлению залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на предмет залога (ст. 29 Федерального закона о государственной регистрации прав. Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона орган, осуществляющий государственную регистрацию прав обязан проводить проверку юридической силы пр авоустанав ливающих документов. Правоустанавливающими документами, на основании которых происходят возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются 1) акты органов государственной власти или органов местного самоуправления) договоры и другие сделки 3) акты о приватизации жилых помещений) свидетельства оправе на наследство) вступившие в законную силу судебные акты) акты оправах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим вместе передачи на момент ее совершения) иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. При проверке юридической силы пр авоустанав ливающих документов выясняется соответствие пр авоустанав ливающих документов тому законодательству, которое действовало на момент издания ив месте издания документа, его формы и содержания наличие надлежащей компетенции органа государственной власти или местного самоуправления на издание акта, устанавливающего соответствующее право, соблюдение порядка издания указанных актов, подписание его уполномоченным лицом (в соответствии с актами, определяющими статус, задачи, полномочия и функции этого органа наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица. Если судебное решение представлено в качестве пр авоустанав ливающего документа для регистрации права на земельный участок, то оно должно иметь в своей резолютивной части выводы об удовлетворении заявленного требования о соответствующем праве на конкретный земельный участок определенной площади и однозначным адресным ориентиром. В противном случае для внесения записи в Единый государственный реестр прав потребуется вынесение дополнительного решения. Одним из сложных вопросов в регистрационной деятельности является проверка законности сделки, а именно проверка правоспособности и дееспособности сторон, полномочий у их представителей соблюдение формы сделки существенных ее условий возможности распоряжения недвижимостью лицом, совершившим это распоряжение (в регистрации может быть отказано, если пр авоустанав ливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данную недвижимость соблюдение прав и законных интересов иных лиц, неуч аствующих в сделке. Обязывая государственного регистратора проверять законность сделки, законодатель не делает различия между сделкой, совершенной в простой форме и нотариальной. При этом неважно, подлежит регистрации сама сделка или она является только основанием для регистрации перехода права. По итогам правовой экспертизы представленных на регистрацию документов государственный регистратор вправе либо зарегистрировать заявленной право, сделку, ограничения (обременения) права либо приостановить регистрацию с целью устранения причин, препятствующих регистрации, в том числе для получения дополнительных документов либо отказать в регистрации. Приостановление государственной регистрации прав Порядок приостановления государственной регистрации установлен в ст. 1 9 Федерального закона. Государственная регистрация приостанавливается решением государственного регистратора при возникновении сомнений в наличии оснований для регистрации права также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений заявления заявителя судебного акта. В таких случаях государственный регистратор обязан вдень принятия решения о приостановлении регистрации права в письменной форме уведомить заявителя о приостановлении регистрации прав и обоснованиях такого решения. По решению государственного регистратора государственная регистрация может быть приостановлена в случае непредставления вор ган, осуществляющий государственную регистрацию прав, к акого-либо из документов, необходимых для проведения регистрации в установленных законодательством случаях Еще одним основанием, согласно ст. 21 Федерального закона Оби потеке (залоге недвижимости для приостановления государственной регистрации ипотеки поре шению государственного регистратора является несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных кн им документов требованиям законодательства. Указанное приостановление регистрации возможно не более чем на месяц. Неустр анение в течение указанного срока причин, препятствующих регистрации прав, ведет к обязанности государственного регистратора отказать заявителю в регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов. Отдельным основанием для приостановления государственной регистрации ипотеки до разрешения вопроса по существу является наличия судебного спора оправах на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки наличие судебного спора по поводу обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки. Приостановление регистрации возможно также пои нициативе правообладателя, стороны (сторон) сделки или надлежащим образом уполномоченных на то лиц на срок небо лее трех месяцев на основании письменного заявления су казанием причин приостановления. Еще одним изв ариантов приостановления регистрации является обращение одной из сторон договора о возврате документов без проведения регистрации прав, если другая сторона договора не обращалась ст аким заявлением. В этом случае регистрация может приостановиться на срок небо лее чем месяц. Если в течении указанного срока небу дут устранены причины, препятствующие регистрации прав, регистратор обязан отказать сторонам договора в регистрации и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов. Приостановление государственной регистрации на основании определения или решения суда о приостановлении регистрации осуществляется до указанного в определении или решении суда срока, наступления указанного вне м события, отмены судом своего решения или 25 определения о приостановлении. Приостановление регистрации на основании судебного решения определения) сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация может возобновиться до окончания срока приостановления в случае прекращения причин, послуживших основанием для ее приостановления, в частности, после получения дополнительных доказательств сведений, документов, устраняющих сомнения государственного регистратора в наличии оснований для государственной регистрации получения сведений, подтверждающих подлинность документов или достоверность указанных в них сведений представления правообладателем, стороной (сторонами) или уполномоченным лицом заявления спрос ьбой возобновить государственную регистрацию, ранее приостановленную на основании его заявления. Отказ в государственной регистрации и прекращение государственной регистрации прав Основания для отказав государственной регистрации установлены законом, и перечень их носит исчерпывающий характер (п. 1 ст. 20 Федерального закона. Общими основаниями для отказав государственной регистрации прав могут быть основания по субъекту, объекту и праву регистрации. Основаниями отказав регистрации являются |