Решение о строительстве на окраине города зоопарка. В его территорию должны были войти земельные участки двух муниципальных образований и часть участка, находящегося в государственной собственности
 Скачать 157.5 Kb.
|
1 2 Задача 1. Городской администрацией было принято решение о строительстве на окраине города зоопарка. В его территорию должны были войти земельные участки двух муниципальных образований и часть участка, находящегося в государственной собственности. Какой орган управления должен решить вопрос об изъятии земельных участков у их собственников и в каком порядке? Ответ. В соответствии с п.3 статьи 55 Земельного Кодекса РФ «Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд»
Для решения задачи применим статью 279 Гражданского кодекса РФ. «Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд» 1. Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. 2. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством. 3. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. 4. Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. 5. Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника. Комментарий к статье 279 1. При необходимости использования земельного участка, принадлежащего лицу на праве собственности, для государственных нужд такой участок может быть изъят у собственника путем выкупа, т.е. с уплатой собственнику соответствующей стоимости данного участка в соответствии со ст. 281 ГК (см. комментарий к ст. 281). Новый Земельный кодекс предусматривает, что изъятие, в том числе выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в исключительных случаях, связанных: с выполнением международных обязательств Российской Федерации; с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов; с иными обстоятельствами, установленными федеральными законами. При этом принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка по решению суда. Из положения данной статьи о том, что выкуп земельных участков в зависимости от того, для чьих нужд они изымаются, осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ либо соответствующим муниципальным образованием, можно сделать вывод, что выкупная цена выплачивается из средств соответствующих бюджетов. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд производится по решению исполнительных органов власти. Данная статья предусматривает, что указанные решения принимаются либо федеральными органами исполнительной власти, либо органами исполнительной власти субъектов Федерации. Отсюда вытекает, что если земельный участок необходим для федеральных нужд, то решение о его изъятии (выкупе) принимается федеральным органом исполнительной власти. Если земельный участок необходим для нужд субъектов Федерации и муниципальных образований, то решение принимается исполнительным органом власти субъекта Федерации. Исходя из содержания данной статьи можно сделать вывод:
Как правило, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится одновременно с его предоставлением соответствующему лицу. Земельное законодательство регламентирует процедуру по изъятию и предоставлению земельных участков. Изъятие земельных участков с целью их последующего предоставления для строительства проходит две стадии: стадию предварительного согласования места размещения объекта и стадию непосредственного изъятия земельного участка. На стадии предварительного согласования обязательное участие принимают собственники земельных участков. В случае несогласия собственника земельного участка с решением о предварительном согласовании, принимаемым в соответствии с земельным законодательством, он может обратиться суд. Таким образом, при решении вопроса об изъятии земельного участка собственник может искать защиты в суде в первую очередь на стадии предварительного согласования места размещения объекта, т.е. до принятия окончательного решения об изъятии (выкупе) земельного участка. 3. В качестве одной из важных гарантий прав собственника земельного участка выступает его письменное уведомление об этом органом, принявшим решение об изъятии. С учетом указанного выше порядка изъятия земельного участка это практически означает, что земельный участок может быть изъят у собственника только через год после принятия соответствующего решения. Но ведь в соответствии с действующим порядком собственник практически уведомляется об этом раньше принятия решения об изъятии земельного участка, а именно на стадии предварительного согласования. В связи с этим принципиальное правило о том, что изъятие земельного участка у собственника может иметь место не ранее чем через год после его уведомления, следует увязать со стадией предварительного согласования места размещения объекта. 4. Данная статья предусматривает регистрацию решения об изъятии земельного участка в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок, которая должна производиться в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. 5. Комментируемая статья допускает изъятие части земельного участка только с согласия его собственника. Следовательно, при отсутствии такого согласия соответствующий орган даже не вправе обратиться в суд. Таким образом, если собственник не согласен с изъятием части его участка, которая крайне необходима для государственных и муниципальных нужд, то тогда может быть поставлен вопрос об изъятии всего земельного участка по изложенной процедуре, включая и судебное рассмотрение спора. Основания и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд подробно регламентированы ст.49, 55,63 ЗК РФ. В соответствии со статьёй 281 ГК РФ, при изъятии земельных участков в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, возмещение убытков производится из федерального бюджета, бюджета субъекта РФ или местного бюджета. Однако государством или муниципальным образованием возмещение убытков может быть возложено на те физические или юридические лица, в пользу которых производится изъятие, например на компанию, акционерное общество, которое будет осуществлять строительство промышленного или жилого объекта, под которое потребовалась земля. Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд: 1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. 2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. При расчете размеров подлежащих возмещению убытков встает вопрос об определении стоимости изъятого земельного участка, утраченных строений, сооружений, насаждений и другого имущества. Эта стоимость может изменяться в зависимости от рыночного курса, а также от того, какие были произведены улучшения на земельном участке, дополнительные постройки и т. д. Поэтому закон четко определяет момент, на который рассчитывается размер предстоящего возмещения. Стоимость всего, что построено собственником, землепользователем, землевладельцем, арендатором после этого дня, возмещению не подлежит. Процедура изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть завершена без полного возмещения собственнику земельного участка, землепользователю, землевладельцу, арендатору всех тех потерь, которые вызваны изъятием земельного участка. Учитывая, что изъятие земельных участков у собственников осуществляется путем их выкупа, возмещение соответствующих потерь собственников осуществляется путем выплаты им выкупной цены земельного участка. В выкупную цену земельного участка включаются:
При этом следует отметить следующее. Установление рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости должно осуществляться оценщиками, действующими в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Независимо оттого, что выкупная цена может определяться соглашением с собственником земельного участка (ст. 281 ГК РФ), проведение оценки имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, является обязательным. Данное правило установлено ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности" и вызвано, очевидно, необходимостью исключить необоснованное расходование бюджетных средств при выкупе земельного участка. При несогласии собственника изымаемого участка с размером выкупной цены, установленной в решении об изъятии, не достижении соглашения о выкупной цене и возникновении соответствующего судебного спора суд должен определить размер выкупной цены исходя из рыночной стоимости изымаемого имущества на момент рассмотрения спора. Это с очевидностью следует из абз. 4 п. 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". По соглашению с собственником земельного участка ему может быть предоставлен в собственность бесплатно другой (равноценный) земельный участок. В этом случае его стоимость, также определяемая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, зачитывается в выкупную цену земельного участка. В случае если собственник не согласен с решением, то следует руководствоваться статьёй 282 ГК РФ. Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 статьи 279 настоящего Кодекса. Задача 2. При подготовке и рассмотрении материалов о предоставлении земельных участков для разработки и добыче железной руды выяснилось, что два фермерских хозяйства, чьи пахотные земли должны быть изъяты, с этим не согласны. Однако районная администрация приняла решение об изъятии участков и передаче их радиоуправлению. Фермеры обжаловали данное решение в арбитражный суд. Назовите основания перевода сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные. Какие органы управления вправе принять такое решение? Ответ. На основании статьи 25-1 Закона о недрах. Условия землепользования площадей залегания полезных ископаемых Земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с геологическим изучением и использованием недр, временно или постоянно могут отчуждаться для государственных нужд с возмещением собственникам указанных земельных участков их стоимости в соответствии с земельным законодательством. Решение об отчуждении таких земельных участков принимается федеральными органами исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с разделением их полномочий. Комментарий к статье 25-1 Предприятия, заинтересованные в изъятии земли, обращаются в местный орган власти, обладающий правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством о предварительном согласовании места размещения горных работ, обосновав примерные размеры земельных участков, а также сроки пользования землей. Далее производится выбор земельного участка в натуре (на местности) с обязательным участием сельской (поселковой) администрации, собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, представителей заинтересованных в отводе земель государственных служб, предприятий, учреждений и организаций. При этом учитываются экологические и другие последствия предполагаемого занятия земель, перспективы использования данной территории. Результаты этой работы оформляются актом выбора земельного участка, а в необходимых случаях и его санитарной (охранной) зоны. К акту прилагаются картографические материалы, расчеты убытков собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и потерь сельскохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка, материалы других согласований и экспертиз, проведенных с учетом комплексного развития территории. Местная администрация информирует население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов, деятельность которых затрагивает его интересы, и выясняет мнение граждан через местные референдумы, собрания, сходы граждан, иные формы непосредственной демократии. Граждане, их общественные объединения и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, связанных с изъятием и предоставлением земельных участков, затрагивающих интересы населения. При предоставлении земельных участков в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп для целей, не связанных с их хозяйственной деятельностью, местная администрация решает вопрос о проведении референдума о предоставлении земельных участков под объекты, затрагивающие интересы указанных народов. По итогам референдума принимается соответствующее решение. Для предварительного согласования места размещения объекта или его расширения в ст. 28 ЗК РФ установлены определенные сроки: для объектов, имеющих межрегиональное значение, - до шести месяцев; для объектов местного значения - до одного месяца. Материалы предварительного согласования места размещения объекта утверждаются решением соответствующего органа власти, которое является основанием для проведения проектно-изыскательских работ и последующего принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта выдается предприятию, заинтересованному в этом согласовании, в семидневный срок с момента его принятия. В случае несогласия собственника земли, землевладельца, землепользователя, арендатора с указанным решением он может обжаловать его в десятидневный срок в вышестоящий орган власти, а затем в суд, решение которого является окончательным. Статья 77 ЗК РФ относит к категории сельскохозяйственного назначения земли, целевым назначением которых является их использование в сельскохозяйственном производстве, для осуществления различных видов деятельности, указанных выше. Это земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства, то есть земли, которые в настоящее время уже используются в сельском хозяйстве, и земли, предназначенные для этих целей. Указанные земли должны находиться за чертой поселений. Отнесение к категории земель сельскохозяйственного назначения также земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства, создает правовую основу для постоянного расширения их площадей и отражает экстенсивный подход в сфере использования этих земель. Кроме того, неясно, на каком основании определяется пригодность земель для использования в сельском хозяйстве. Земли сельскохозяйственного назначения делятся на два основных вида. Основную их часть составляют сельскохозяйственные угодья, то есть земли, используемые как средство производства. Другая разновидность этих земель - земли, которые используются как территориальный базис для размещения внутрихозяйственных дорог, коммуникаций. На этих землях могут быть расположены замкнутые водоемы, постройки и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, то есть объекты недвижимости, непосредственно обслуживающие нужды сельского хозяйства. Особое положение занимают земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия различных неблагоприятных воздействий. С одной стороны, эти земли используются как средство производства для выращивания данной растительности, с другой - как территориальный базис для ее размещения. Согласно п. 1 ст. 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья в зависимости от их естественных природных свойств и экономической целесообразности использования их в целях растениеводства или животноводства подразделяются на следующие виды угодий: пашня, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). В действующем земельном законодательстве хотя и установлены виды сельскохозяйственных угодий, однако отсутствует определение правового режима разных видов сельскохозяйственных угодий, учитывая их различное назначение. Не установлен правовой режим соответствующих видов сельскохозяйственных угодий, представляющих собой природные экосистемы. Земельное законодательство подразделяет все указанные выше виды сельскохозяйственных угодий на несколько групп в зависимости от их экономического значения, выражающегося в продуктивности этих угодий. Так, п. 2 ст. 79 ЗК РФ говорит о "сельскохозяйственных угодьях из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости". Одновременно используется термин "сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества". В п. 3 ст. 79 ЗК РФ упоминаются "сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень". Особо выделяются также "сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень" (п. 4 ст. 79 ЗК РФ). Указанные формулировки отличает очевидная нечеткость. Встает естественный вопрос, как определить критерий для того, чтобы отнести сельскохозяйственные угодья к категории "сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества" по сравнению с теми, которые имеют "худшее" качество. Неясен критерий, по которому можно судить о "существенном" превышении среднерайонного уровня кадастровой стоимости. Несмотря на указанные недостатки, данная классификация имеет важное правовое значение. Установление степени продуктивности сельскохозяйственных угодий определяет возможность потенциальной конверсии сельскохозяйственных угодий в несельскохозяйственные земли путем их изъятия для государственных или муниципальных нужд. Однако данная классификация не принимает во внимание природоохранное значение соответствующих угодий. Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 . Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Предусмотрено, что государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. В основу кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения заложены исключительно экономические условия использования этих земель, при которых никак не принимаются во внимание экологические аспекты использования сельскохозяйственных угодий. Пункт 6 ст. 1 ЗК РФ закрепляет принцип приоритета сохранения особо ценных земель, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, других особо ценных земель для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Учитывая экономическое значение использования сельскохозяйственных угодий, эти угодья имеют приоритет в использовании и подлежат в соответствии с п. 1 ст. 79 ЗК РФ особой охране. Содержание принципа приоритета использования земель сельскохозяйственного назначения заключается в следующем. Во-первых, устанавливаются ограничения или запрет на изъятие сельскохозяйственных угодий. Во-вторых, устанавливается также особый порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель (ст. 8 ЗК РФ). В-третьих, не допускается самовольный перевод продуктивных угодий, которыми обычно считается пашня, в иные виды угодий, которые также рассматриваются как малопродуктивные. В-четвертых, предусматривается освоение новых земель в качестве компенсации потерь сельскохозяйственного производства, не допускается сокращение площадей земель сельскохозяйственного назначения. Согласно уже упоминавшемуся п. 6 ст. 1 ЗК РФ ограничение или запрет на изъятие земель сельскохозяйственного назначения касается, во-первых, особо ценных земель и, во-вторых, ценных земель сельскохозяйственного назначения. В составе земель сельскохозяйственного назначения могут быть выделены особо ценные земли. К таким землям п. 1 ст. 100 ЗК РФ относит земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (сообщества растительных и животных организмов, редкие геологические образования, земельные участки, предназначенные для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций). Указанные земельные участки имеют двойной правовой режим. С одной стороны, это земли сельскохозяйственного назначения, с другой - особо ценные земли. К особо ценным землям можно, видимо, отнести и особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, указанные в п. 4 ст. 79 ЗК, несмотря на очевидное несовпадение терминов, использованных в данной статье и п. 6 ст. 1 ЗК РФ. Какие же земли ЗК РФ признает ценными землями сельскохозяйственного назначения? Прямого ответа на этот вопрос в ЗК РФ найти нельзя. В частности, в ст. 79 ЗК РФ, которая определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий, отсутствует определение и критерий отнесения этих угодий к ценным землям. Что касается земельных участков, предназначенных для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций (в частности, сельскохозяйственного профиля), то они признаются в соответствии со ст. 100 ЗК РФ особо ценными землями. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья этих организаций (п. 4 ст. 79 ЗК РФ) имеют одновременно правовой режим: земель сельскохозяйственного назначения, особо ценных земель в их составе и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий. Суть тех правовых мер, которые являются средствами обеспечения принципа приоритета использования земель сельскохозяйственного назначения, заключается в следующем. Во-первых, ограничивается возможность конверсии (изъятия) земель для использования в несельскохозяйственных целях (п. 2 ст. 79 ЗК РФ). Допускается изъятие для несельскохозяйственных нужд сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного худшего качества по кадастровой оценке либо земель более высокого качества для размещения линейных сооружений. Во-вторых, изъятие, в том числе путем выкупа в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий с кадастровой стоимостью, превышающей среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, указанных в п. 3 ст. 79 ЗК РФ. В-третьих, в составе сельскохозяйственных угодий выделяются также особо ценные для данного региона продуктивные земли, в том числе опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений (п. 4 ст. 79 ЗК РФ). Речь идет об особо ценных продуктивных угодьях с кадастровой стоимостью, существенно превышающей среднерайонный уровень. Эти угодья могут быть на основании законодательства субъектов Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. Таким образом, возможность изъятия сельскохозяйственных угодий обусловлена исключительно экономическим фактором, который выражается в уровне продуктивности угодий, что создает условия для изъятия в первую очередь тех угодий, которые являются малопродуктивными, но экологически более значимыми и в результате этого не менее экономически ценными. Возможность перевода земель из одной категории в другую, в том числе перевода земель сельскохозяйственного назначения, ЗК РФ не связывает с изъятием земельных участков. ЗК РФ закрепляет правило о том, что перевод земель из одной категории в другую в отношении земель, находящихся в государственной собственности (федеральной и субъекта Федерации) и муниципальной собственности, осуществляет обычно их собственник. Однако органы исполнительной власти субъектов Федерации вправе осуществлять данную функцию применительно и к землям сельскохозяйственного назначения, которые находятся в муниципальной собственности и в частной собственности. Органы местного самоуправления обладают данным полномочием не только в отношении муниципальных земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения), но и в отношении частных земель, кроме земель сельскохозяйственного назначения. В данном случае выражением принципа приоритета использования земель сельскохозяйственного назначения является исключение из компетенции органов местного самоуправления принятия решений о переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель. Ст. 8 ЗК РФ допускает возможность перевода любых угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения в любую иную категорию земель. При этом не принимается во внимание ни экономическая ценность, ни экологическое значение сельскохозяйственных угодий. Действующее законодательство не допускает возможности перевода одного вида сельскохозяйственных угодий в другой по усмотрению лица, использующего земельный участок на соответствующем титуле. Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся их собственниками, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. П. 2 ст. 260 ГК РФ предусматривает, что пользование земельным участком, отнесенным к землям сельскохозяйственного назначения, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением. Это означает, что нельзя по общему правилу, например, по своему усмотрению перевести пашню в пастбище или залежь и т.д. и наоборот. Пашня должна использоваться только в качестве пашни, сенокос - в качестве сенокоса и т.д. Действует также Постановление Правительства РФ от 28 января 1993 г. N 77 "Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства". Потери сельскохозяйственного производства, вследствие изъятия сельскохозяйственных угодий для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства, выражаются в сокращении (безвозвратной потере) площадей используемых сельскохозяйственных угодий или ухудшении их качества (снижения плодородия почв) под влиянием деятельности организаций и возмещаются в целях сохранения уровня сельскохозяйственного производства путем восстановления площадей сельскохозяйственных угодий и их качества. Потери возмещаются в размере стоимости освоения равновеликой площади новых земель с учетом проведения на них мероприятий по окультуриванию и повышению плодородия почв до уровня плодородия изымаемых земель (по кадастровой оценке). 3.Фермер Григорьев, владеющий на праве собственности земельным участком площадью 25 га, взял у жителей села 43 земельных пая в аренду Имеются ли у Григорьева права на подобную сделку и как должен быть решен этот вопрос? Договор купли-продажи или аренды земельного участка для создания , осуществления или расширения фермерского хозяйства заключаются в течении 7 дней после предоставления заявителем кадастровой карты земельного участка в исполнительный орган государственной или орган местного самоуправления. Решение исполнительгного органа государственной власти или органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности может быть оспорено в судебом порядке. Минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство, птицеводство, пчеловодство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, установленных законами субъектов РФ. 1. В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество. О собственности крестьянского (фермерского) хозяйства см. также статью 257 ГК РФ 2. Плоды, продукция и доходы, полученные фермерским хозяйством в результате использования его имущества, являются общим имуществом членов фермерского хозяйства. 3. Имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. Доли членов фермерского хозяйства при долевой собственности на имущество фермерского хозяйства устанавливаются соглашением между членами фермерского хозяйства. 4. Перечень объектов, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, порядок формирования имущества фермерского хозяйства устанавливаются членами фермерского хозяйства по взаимному согласию. 1. В случае создания фермерского хозяйства одним гражданином заключение соглашения не требуется. 2. Граждане, изъявившие желание создать фермерское хозяйство, заключают между собой соглашение. 3. Соглашение о создании фермерского хозяйства (далее - соглашение) должно содержать сведения: 1) о членах фермерского хозяйства; 2) о признании главой фермерского хозяйства одного из членов этого хозяйства, полномочиях главы фермерского хозяйства в соответствии со статьей 17 настоящего Федерального закона и порядке управления фермерским хозяйством; 3) о правах и об обязанностях членов фермерского хозяйства; 4) о порядке формирования имущества фермерского хозяйства, порядке владения, пользования, распоряжения этим имуществом; 5) о порядке принятия в члены фермерского хозяйства и порядке выхода из членов фермерского хозяйства; 6) о порядке распределения полученных от деятельности фермерского хозяйства плодов, продукции и доходов. 4. К соглашению прилагаются копии документов, подтверждающих родство граждан, изъявивших желание создать фермерское хозяйство. 5. Соглашение подписывается всеми членами фермерского хозяйства. 6. По усмотрению членов фермерского хозяйства в соглашение могут включаться иные не противоречащие гражданскому законодательству условия. 7. Изменения, касающиеся состава фермерского хозяйства, должны быть внесены в соглашение, заключаемое членами фермерского хозяйства. 4 Предприятие «Маяк» с целью увеличения объемов производственной деятельности обратилась в городскую администрацию с ходатайством о предоставлении ему в собственность пустующего участка, который находится рядом с предприятием Каков порядок предоставления земельного участка в собственность? Каким образом при этом определяется нормативная стоимость земли? Предоставление земельных участков в соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ осуществляется на основании решения исполнительных органов власти или органов местного самоуправления. При этом орган, принимающий решение, определяется в зависимости от формы собственности на земельный участок (федеральная собственность, собственность субъекта Федерации, муниципальная собственность). Необходимо отметить, что разграничение государственной собственности, предусмотренное Федеральным законом от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" , в настоящее время еще не завершено, поэтому применяется порядок, предусмотренный п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <**>: распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления. Предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов Процедура предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта, как правило, инициируется соответствующим исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. Тем не менее ЗК РФ предусматривает в рамках данной процедуры возможность для заинтересованного лица самостоятельно подать заявление о предоставлении земельного участка. Земельным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень случаев, когда предварительное согласование предоставления земельного участка не производится. Предоставление земельного участка в собственность осуществляется прежде всего исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), однако возможно предоставление на торгах земельных участков и в аренду путем продажи права на заключение договора аренды земельного участка. В перечень включено, во-первых, предоставление участка для нужд сельского и лесного хозяйства, во-вторых, гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, в-третьих, размещение объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией и правилами землепользования и застройки. Согласно ст. 30.1 ЗК РФ, действующей с 1 октября 2005 г., для жилищного строительства земельные участки предоставляются в собственность либо в аренду, только без предварительного согласования мест размещения объектов и исключительно на аукционе. Процедура предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта согласно ст. 30 Земельного кодекса РФ состоит из следующих основных этапов. Первый этап процедуры - проведение работ по формированию земельного участка, которое включает в себя подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение, принятие решения о проведении торгов или предоставлении земельного участка без проведения торгов, публикацию сообщения о проведении торгов. Проект границ земельного участка изготавливается на любом имеющемся или изготовленном для целей землеустройства планово-картографическом материале органами местного самоуправления самостоятельно или (по его поручению) любой землеустроительной организацией, частным предпринимателем, имеющими лицензии на право выполнения этих работ. Специальных разрешений в соответствии с п. 6 ст. 69 ЗК РФ на это не требуется. Проектом границ земельного участка определяется местоположение и ориентировочная площадь испрашиваемого земельного участка. При отсутствии планово-картографического материала местоположение формируемого земельного участка может быть определено по дежурной кадастровой карте территории (кадастрового квартала) при условии, если масштаб дежурной кадастровой карты позволяет однозначно отобразить на ней проектируемые границы формируемого земельного участка. В случаях отсутствия дежурной кадастровой карты территории (кадастрового квартала) либо невозможности отобразить проектируемые границы формируемого земельного участка на дежурной кадастровой карте за счет средств органов местного самоуправления (при формировании земельных участков, выставляемых на торги) или за счет средств заявителя (при положительном решении о предоставлении земельного участка) организациями или частными предпринимателями, имеющими лицензии, проводятся кадастровые или топографические съемки территорий. Утвержденный соответствующим органом местного самоуправления проект границ земельного участка является основанием для проведения (за счет средств заявителя или органа местного самоуправления) межевых работ по установлению на местности границы испрашиваемого земельного участка с установкой межевых знаков, изготовлением межевого плана, составлением акта установления и согласования границ земельного участка, межевого дела в соответствии с Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г. На этом формирование земельного участка считается завершенным. В связи с введением в действие с 30 декабря 2004 г. нового Градостроительного кодекса РФ уточняется порядок определения границ земельного участка и установления их на местности. Градостроительный кодекс РФ вводит новый тип документа - градостроительный план земельного участка, который входит в проект межевания территории (либо разрабатывается в виде отдельного документа) и является основанием для определения границ участка и подготовки необходимой землеустроительной документации, архитектурно-строительного проектирования и получения разрешения на строительство. В составе градостроительного плана указывается информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению на нем объекта капитального строительства. В виде отдельного документа градостроительные планы земельных участков могут подготавливаться в случаях, когда одновременно имеется сочетание следующих условий: Земельный кодекс не устанавливает ограничения для определения начальной цены предмета торгов и суммы задатка. Однако в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 <*>, начальная цена предмета торгов определяется на основании отчета независимого оценщика, а размер задатка установлен в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы. На втором этапе процедуры предоставления земельного участка проводится его государственный кадастровый учет. В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ объектом земельных правоотношений может быть земельный участок, границы которого удостоверены и описаны в установленном порядке. Таким образом, предметом сделки может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. 1 2 |