Главная страница
Навигация по странице:

  • Решение

  • И

  • 1200000 + 125000 = 1325000 рублей.

  • 7

    		•

    тк-7. Решение Стоимость объекта недвижимости с помощью затратного подхода определяется по формуле Стоимость С


    Скачать 96.5 Kb.
    НазваниеРешение Стоимость объекта недвижимости с помощью затратного подхода определяется по формуле Стоимость С
    Дата28.09.2022
    Размер96.5 Kb.
    Формат файлаdoc
    Имя файлатк-7.doc
    ТипДокументы
    #703493

    1. Определить с помощью затратного подхода стоимость дачи.
      Площадь дома – 115 м      2 .
      Стоимость 1 м      2 здания – 12000 рублей.
      Площадь гаража – 60 м      2.
      Стоимость 1 м      2 гаража – 7800 рублей.
      Стоимость всех других сооружений на даче – 28000 рублей.
      Неустранимый физический износ дачи – 9500 рублей.
      Устранимый физический износ – 12000 рублей.
      Устранимое функциональное устаревание – 8500 рублей.
      Рыночная стоимость земельного участка – 35000 рублей



    Решение:
    Стоимость объекта недвижимости с помощью затратного подхода определяется по формуле:

    Стоимость= С    з + ИОпер + ИОкос – Износ накопленный +П

    Сземли = 115*12000+60*7800+28000 = 1876000 руб. = 1876 тыс. руб.

    Сумма износа Из = 9500+12000+8500 = 30000 руб.

    Полная стоимость объекта недвижимости:

    Ст-ть = 35+1876-30 = 1881 тыс. руб.


    Ответ: стоимость дачи, определенная затратным подходом, составляет 1881 тыс. руб.


    1. Определить накопленный износ методом сравнения продаж (табл.1).
      Расчет накопленного износа

    Показатель
    Объект 1
    Объект 2
    Объект 3

    Откорректированная цена продажи сопоставимых объектов, млн.руб.
    250
    300
    370

    Стоимость участка земли, млн. руб.
    50
    70
    120

    Рыночная цена здания, млн. руб.
    200
    230
    250

    Текущая воспроизводственная стоимость, млн. руб.
    260
    310
    340

    Накопленный износ, млн. руб.
    -60
    -80
    -90

    Износ в процентах от воспроизводственной стоимости
    -23%
    -25,8%
    -26,5%

    Средний процент износа
    -
    -
    -


    Решение.

    1.Рыночная цена здания рассчитывается по формуле:
    Р = Цпр-Сз, где
    Цпр - откорректированная цена продажи сопоставимых объектов,
    Сз - стоимость земли.
    Р    1 = 250-50=200 млн. руб.
    Р    2 = 300-70=230 млн. руб.
    Р    3 = 370-120=250 млн. руб.

    2.Накопленный износ определяется по формуле:
    И = Р-В, где
    В - текущая воспроизводственная стоимость.
    И    1 = 200-260=-60 млн. руб.
    И    2 = 230-310=-80 млн. руб.
    И    3 = 250-340=-90 млн. руб.
    3.Износ в процентах от воспроизводственной стоимости:
    И    1 = -60/260·100% =- 23%
    И    2 = -80/310·100% = -25,8%
    И    3 = -90/340·100% = -26,5%
    4.Средний процент износа:
    Иср=(-23-25,8-26,5)/3 = 25,1%
    Ответ: средний процент износа равен 25,1%.
    3. Какова общая стоимость офиса, определяемая с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 125000 рублей, полная стоимость воспроизводства здания офиса – 1500000 рублей, общий износ здания – 20% от восстановительной стоимости.
    Решение.
    Стоимость объекта недвижимости с помощью затратного подхода определяется по формуле:
    Стоимость объекта недвижимости с помощью затратного подхода определяется по формуле:
    Стоимость= С    з + ИОпер + ИОкос – Износ накопленный +П

    1.Величина износа: 1500000 х 0,2 = 300000 рублей.

    2.Восстановительная стоимость офиса без износа:
    1500000 - 300000 = 1200000 рублей.

    3.Стоимость офиса:
    1200000 + 125000 = 1325000 рублей.
    Ответ: общая стоимость офиса равна 1325тыс.руб.


    4. Оценить эффективный возраст здания по результатам продаж, если стоимость продажи 750000 рублей, стоимость участка 170000 рублей, а стоимость воспроизводства 740000 рублей. Срок экономической жизни здания 120 лет.
    Решение.

    1.Износ здания :
    И = 740000- (750000-170000) = 160 тыс.руб.

    2.ЭфВ/ Сэж = Из / ПВС., где (Из / ПВС) – коэффициент износа.
    ЭфВ     = Из / ПВС · Сэж = 160/740 · 120 = 25,9
    Ответ: эффективный возраст здания 25,9.
    5. Определить неустранимый функциональный износ.
    Анализ местного рынка недвижимости показал, что наличие электрообогрева полов дает возможность увеличить годовую арендную плату на 20000 рублей за 1 м    2 . Площадь здания – 700 м2, Стоимость системы электрообогрева полов при строительстве здания – 100 млн. руб. Коэффициент капитализации для здания – 12%.
    Решение.

    Потеря чистого дохода = 20000 р.·700 м2 =14 млн. р.

    Потеря стоимости здания из-за отсутствия электрообогрева полов = 14 млн.р./12%=14/0,12= 116,67 млн.р.

    Ифункц.= 116,67 – 100 = 16,67 млн рублей

    Ответ: неустранимый функциональный износ равен 16,67 млн.рублей.

    6. Произвести расчет потери стоимости здания, связанное с внешним износом. Повышение уровня шума и запыленности обусловили снижение чистой арендной платы за имущественный комплекс (здание, земля) прилегающий к транспортной магистрали на 500 рублей в месяц за 1 м2. Площадь здания – 600 м2. Доход от здания составляет 80-% доходов всего имущественного комплекса. Коэффициент капитализации для здания составляет – 12%.
    Решение.

    Общая потеря чистой аренды = 500 р.·600 м2 ·12= 3600 тыс.р.

    Потеря чистого дохода, относящегося к зданию = 3600 тыс.р.· 0,8= 2880 тыс.р.

    Снижение стоимости здания, связанное с внешним износом = 2880 тыс.р. / 0,12 = 240 тыс.рублей.
    Ответ: потери стоимости здания, связанные с внешним износом составляют 240 тыс.рублей.

    7. Определить полную стоимость воспроизводства объекта недвижимости.
    Восстановительная стоимость 1 м    2 оцениваемого объекта составляет 24,5 тыс.руб. Площадь объекта составляет 86 м2.
    Потребительские качества объекта характеризуются следующими

    поправочными коэффициентами (табл. 3).


    Потребительские качества объекта

    Наименование коэффициента
    Значение

    Характеристика района

    1.Социальная инфраструктура (присутствие всех социальных услуг)
    1,02

    2.Удаленность от центра (центр)
    1,10

    3.Транспортная доступность (все виды транспорта)
    1,05

    4.Расстояние до остановки (в пределах 500 м)
    1,00

    Характеристика дома

    1.Год постройки (10-15 лет)
    0,90

    2.Материал стен (кирпич)
    1,00

    3.Серия дома (обычная)
    1,00

    4,Мусоропровод (есть)
    1,02

    5.Отопление (центральное)
    1,00

    6.Горячее водоснабжение (центральное)
    1,00

    7.Состояние вентиляции (удовлетворительное)
    0,98

    8.Состояние подвала (удовлетворительное)
    0,98

    9.Состояние чердака (неудовлетворительное)
    0,96

    10.Состояние двора (хорошее)
    1,00

    Характеристика квартиры

    1.Этаж (5)
    1,00

    2.Планировка комнат (смежные)
    0,98

    3.Высота потолка (до 3 м)
    1,00

    4.Площадь кухни (более 8м)
    1,02

    5.Санузел (смежный)
    0,98

    6.Ванная (покрашена)
    1,00

    7.Балкон или лоджия (балкон)
    1,00

    8.Входная дверь (металлическая)
    1,02

    9. Освещенность % (100)
    1,00

    10.Наличие телефона (есть)
    1,00

    11.Окна выходят (на улицу и во двор)
    1,01

    Решение.
    Полную стоимость воспроизводства объекта недвижимости определим по формуле:
    C    ул. = Sдом ∙ Суд.об. ∙ K1 ∙ K2 ∙ K3,
    где S    об. – площадь объекта, м2;
    С    уд.об. – удельная стоимость объекта, руб./м2;
    К    1 – коэффициент, учитывающий характеристику района;
    К    2 – коэффициент, учитывающий характеристику дома;
    К    3 – коэффициент, учитывающий характеристику квартиры.

    К1 =(1,02+1,10+1,05+1,00)/4=1,04

    К2 = (0,90+1,00+1,00+1,02+1,00+1,00+0,98+0,98+0,96+1,00)/10=0,98

    К3 = (1,00+0,98+1,00+1,02+0,98+1,00+1,00+1,02+1,00+1,00+1,01)/11= 1,09

    Cул. = 86·24,5 ·1,04·0,98·1,09 = 2340,73 тыс.руб.
    Ответ: полная стоимость воспроизводства объекта недвижимости равна 2340,73 тыс.руб.

    написать администратору сайта