задаток. Задаток. Теоретические сведения о задатке

• Название: Теоретические сведения о задатке
• Анкор: задаток
• Дата: 04.05.2021
• Размер: 60.57 Kb.
• Имя файла: Задаток.docx
• Тип: Документы; #201462

Задаток

Оглавление

Введение 3

Глава 1Теоретические сведения о задатке 5

1.1 Правовая сущность и функции задатка 5

1.2 Оформление соглашения о задатке 9

1.3 Соотношения с авансом 12

Глава 2 Применение договора задатка на практике 15

2.1 Особенности заключения договора задатка 15

2.2 Распространенные виды махинаций и способы их обнаружения 21

Заключение 24

Список литературы 26

Введение

Актуальность темы исследования. Сейчас в условиях низкого уровня договорной дисциплины, ненадежности и часто просто недобросовестности контрагентов все большее развитие должны получать различные способы обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 1 ст. 329 ГК РФ¹ исполнения обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, задатком, банковской гарантией и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданском праве над способами обеспечения исполнения обязательств понимают предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления дополнительных гарантий удовлетворения требований кредиторов.

Современная практика договорных отношений часто требует средств обеспечения исполнения обязательств, как в судебном порядке, так и с использованием диспозитивного способа регулирования.
Современное российское гражданское законодательство содержит институт обеспечения исполнения договорных обязательств. Одним из распространенных способов такого обеспечения является задаток.
Актуальность выбранной темы работы обусловлена большим количеством обращений субъектов гражданских правоотношений в судебные органы по вопросам разрешения споров о задатке, его правовой природе. Основной проблемой выступает разрешение вопросов при неисполнении обязательств, а также разграничении задатка и платежа (аванса).
Объектом работы являются гражданско-правовые отношение при использовании задатка как способа обеспечения исполнения обязательства.
Предметом исследования в работе являются гражданско-правовое законодательство, материалы судебной практики, научная и учебная литература по данной проблематике.

Цель моей работы - состоит в том, чтобы как можно глубже рассмотреть, тему, посвященную задатку, как одному из способов обеспечения обязательств.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

– изучить правовую сущность и функции задатка

– рассмотреть оформление соглашения о задатке

– изучить соотношения с авансом

– рассмотреть особенности заключения договора задатка

– выявить распространенные виды махинаций и способы их обнаружения

Теоретической основой работы послужили труды отечественных правоведов. Моя работа базируется как на современном российском законодательстве о задатке, так и на анализе трудов таких ученых, как Н.А. Машкин, В.П. Грибанов, Б.М. Гонгало, О.Н. Садиков, М.Н. Сафонов, М.И. Бриганский, А.Г. Калпин, А.И. Масляев, А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой.

Структура работы: введение, две главы, заключение, список литературы.

Глава 1Теоретические сведения о задатке

1.1 Правовая сущность и функции задатка

Задаток — это денежная сумма, которая обладает тремя функциональными значениями. К ним относятся платёжная, доказательная и обеспечительная функции. Легитимное определение задатка даёт ст. 380 ГК РФ.

Платёжная роль задатка состоит в том, что он представляет собой часть от всей суммы, которая должна быть выплачена одним лицом другому в силу исполнения обязательств по договору. Доказательная функция заключается в том, что задаток передаётся не просто в качестве аванса или предоплаты, а для доказательства намерения совершить сделку. Выражается это в том, что стороны заключают предварительный договор, а его условиями становятся передача задатка в счёт будущего основного договора².

Если основное соглашение не возникнет в назначенные сроки, и это происходит по вине лица, получившего задаток, то оно становится обязанным вернуть его в двойном размере.

В аналогичной ситуации, но если сделка срывается не по вине лица, получившего задаток, то оно вправе оставить его себе. Такие правила устанавливает ст. 381 ГК РФ. Соглашение о задатке всегда носит акцессорный характер. Обеспечительная же функция задатка вытекает из самой его природы. Его передача заставляет стороны подходить к заключению сделки более ответственно.

Однако случаи, когда получившее задаток лицо уклоняется от исполнения обязательства по заключению основного договора, всё же встречаются. Характерно, что для того, чтобы переданную денежную сумму стороны считали задатком нужно соблюдение всех трёх условий и их надлежащее документальное оформление. В противном случае сам факт передачи денег может и не отрицаться, но это может трактоваться иначе.

Задаток должен стимулировать к исполнению обязательств по заключению основной сделки, поскольку он создаёт условия для наступлений неблаговидных обстоятельств в том случае, если основная сделка не будет заключена.

В российском законодательстве отсутствует какое-то чёткое и однозначное понимание того, что такое аванс. В определённом смысле задаток, переданный по сделке, которая добросовестно исполняется сторонами, — это и есть аванс. Однако, если относиться к задатку в любом случае, как к авансу, то невозможно будет истребовать его назад в двойном размере или однозначно доказать фактом передачи суммы намерение сторон вступить в основную сделку так, чтобы принудить получившую сумму лицо к совершению сделки.

Между тем основная сущность задатка, в отличие от аванса, — обеспечительная.

В соответствии с этим определяются и роли участников сделки. Они становятся кредитором и должником, но по основной сделке, а не той, что связана непосредственно с передачей задатка.

Задатком могут обеспечиваться только договорные обязательства. В силу этого то, что называется задатком при проведении открытых торгов не имеет отношения к тому, что изложено в ст. 380 ГК РФ. В ст. 448 ГК РФ, которая устанавливает правила, регламентирующие проведение публичных торгов, так же говорится о задатке. Но он подтверждает готовность лица, стремящегося принять участие в торгах, заключить сделку в будущем. Её не следует путать с готовностью сделать это по отношению к конкретному продавцу, поскольку перечисляемый задаток не имеет платёжной функции.

Несмотря на то, что в юридической литературе довольно часто между этими видами задатков проводятся не только параллели, но и осуществляется отождествление, не следует забывать, что в нормативных актах, которые определяют правила проведения торгов, нет ссылок на нормы и положения ст. ст. 380 и 381 ГК РФ.

В настоящее время задаток не является широко распространённой формой обеспечения сделок. Основной причиной является появление большого числа обязательных условий, актуальных при заключении серьёзных договоров, которые уменьшают значимость обеспечительной функции задатка. Это письменная форма сделок, нотариальное удостоверение и государственная регистрация³.

Непонимание правовой сущности задатка приводит к самым разным последствиям.

Иногда стороны пытаются передавать задаток в момент заключения основной сделки, которая происходит в письменной форме, что противоречит законодательству. Нельзя обеспечить возникновение того, что уже случилось.

В тоже время, если сделка заключена в устной форме, то это возможно, поскольку уплата задатка в таком случае подтверждает то, что сделка состоялась, и в связи с ней у сторон возникли обязательства. Правда, доказать факт того, что переданные деньги являются именно задатком может быть довольно сложной задачей именно из-за устной формы договорённости.

Несмотря на свою простоту и универсальность в правоприменительной практике, депозит является довольно рискованным способом обеспечения обязательств.

Недостатки задатка:

1. Задаток не может быть взыскан в случае частичного исполнения должником обязательства. Не имеет значения, что исполнение должником обязательства было незначительным. Судебная практика исходит из того, что правила о задатке не применяются при исполнении договора ненадлежащим образом.

2. Задаток является одной из мер ответственности за неисполнение обязательства, в связи с чем взыскание двойной суммы задатка и неустойки, если это предусмотрено договором, не допускается.

Не каждое обязательство может обеспечить задаток. Обязательство, обеспеченное вкладом, должно отвечать ряду требований:

- задатком обеспечиваются только денежные обязательства;

- задаток предоставляется только по действующим договорам;

- задаток предоставляется только по обязательствам, в которых реализованы все вышеперечисленные функции депозита.

3. В судах задаток часто квалифицируется как аванс, даже в тех случаях, когда стороны ссылались на суммы, уплаченные в качестве задатка в договоре. Таким образом, при заключении предварительного договора купли-продажи с условием задатка суды заранее признают задатком суммы, указанные в предварительном договоре. Хотя есть и другая судебная практика⁴.

Однако, помимо недостатков, задаток имеет и преимущества, которые заключаются в следующем:

- в отличие от неустойки, суды не уменьшают сумму взысканного задатка, и поэтому потерпевшая сторона договора всегда имеет возможность получить сумму, которую она внесла в качестве задатка, а не существенно меньшую, как это предусмотрено Гражданским кодексом РФ при взыскании неустойки.

- задаток – это удобный способ обеспечения обязательств, вытекающих из преддоговорной ответственности. Это объясняет его широкое использование в процессе торгов.

1.2 Оформление соглашения о задатке

Суть задатка заключается в том, что оговоренная сумма денег передается в распоряжение одной из сторон договора для будущих поступлений, подлежащих сделке. Если договор не может быть исполнен по вине плательщика, задаток не возвращается и остается у собственника имущества или у поставщика в качестве компенсации возможных понесенных убытков. Однако в случае расторжения договора стороной, принявшей задаток, сумма должна быть возвращена плательщику в двойном размере. Плательщик может получить свои деньги обратно в первоначальном размере без совершения сделки только при наличии объективных причин, не зависящих от воли сторон и не позволяющих им выполнить условия договора⁵.

Независимо от предмета договора, выплата денежной суммы, которая считается задатком, должна быть произведена соответственно, только в письменной форме. Во избежание недоразумений стороны обязаны составить и подписать документ, описывающий порядок и сумму внесенных денежных средств.

Основной отличительной чертой таких документов является обязательное наименование депонированных денежных средств в качестве вклада. В противном случае, в случае возникновения споров, суд вправе признать сумму уплаченной авансом и в дальнейшем выносить решения на основании этого определения. Такие случаи нередки из-за наличия ошибок, допущенных при составлении документа, или неправильного использования термина "депозит".

Что такое "документация" по вкладу? Это составление договора или квитанции, подтверждающей передачу материальных ценностей и обязательств сторон в связи с заключенным между ними договором. Документ о задатке выступает дополнением к письменному соглашению сторон, в котором указываются предмет купли-продажи, обстоятельства, сопутствующие сделке, дата внесения оставшихся денежных средств, а также порядок поведения сторон в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств⁶.

Договор о зачислении денежных средств на счет стоимости будущей покупки может быть оформлен как самостоятельный документ или выступать в качестве одной из точек продажи. В любом случае депозитный договор (образец можно скачать в Интернете или предоставить у нотариуса) должен быть юридически обязательным.

Это означает, что такой документ составляется в соответствии с определенной процедурой и подписывается в присутствии адвоката. Они могут быть переданы только после подписания договора всеми участниками.

Гражданский кодекс не говорит, какой документ должен подтверждать факт передачи задатка, указывается только обязательная письменная регистрация такого договора. Если участники финансовых отношений не могут или не желают использовать стандартный договор, они вправе сами написать расписку. Правильно составленный, этот вид документа имеет юридическую силу даже без нотариального заверения и подписей свидетелей. Однако многие практикующие юристы рекомендуют позаботиться о наличии печати на квитанции о задатке в качестве дополнительной гарантии исполнения обязательств⁷.

Закон не настаивает на том, какую форму должна иметь квитанция о задатке, но перечисляет сведения, которые должны быть включены в документ. Таким образом, при составлении письменного договора любой формы, удостоверяющего перевод задатка, необходимо предусмотреть следующие пункты:

- Название: название документа.

- Указание времени и места составления.

- Обозначение всех сторон соглашения. Требуется указать полное имя, отчество и фамилию каждого из участников, а также расшифровать понятия "покупатель" и "продавец".

- Описание предмета договора: числовое значение переданной суммы вклада, записанное с использованием цифр и слов. Также необходимо указать обязательства, взятые на себя сторонами.

– В следующем разделе приводится описание условий, на которых стороны обязуются выполнять согласованные действия. Перечень условий включает в себя срок совершения сделки, обязательство покупателя уплатить определенную сумму и обещание продавца передать покупателю согласованный предмет или предмет.

- Описание действий сторон в случае неисполнения обязательств. Исходя из того, что квитанция удостоверяет получение задатка, возмещение расходов, понесенных вследствие несоблюдения согласованных обязательств, ложится на виновника: если покупатель отказывается от сделки, он теряет сумму задатка, а если продавец нарушает условия сделки, он выплачивает покупателю двойной эквивалент задатка.

- Дополнительная информация⁸

После перечисления основной информации о предмете и условиях договора необходимо максимально точно и подробно описать реквизиты участников, сроки действия настоящего договора и другие дополнительные условия (если таковые имеются).

Данные включают в себя полное имя, паспортные данные и адреса покупателя и продавца.

В последнем абзаце укажите сумму, подлежащую выплате. Обязательной формой записи покупателя считается форма "Передано: подпись, ФИО", также в отношении продавца ("Получено: подпись, ФИО").

Чтобы гарантировать добросовестное исполнение всех обязательств, при составлении письменного договора о передаче задатка следует указать, что он существует в двух экземплярах, а также перечислить документы, дающие продавцу право на совершение сделки⁹.

То же самое относится и к данным об объекте договора, его основных характеристиках и местонахождении.

Акцент на том, что перечисленная сумма будет включена в стоимость приобретаемого объекта, является существенным. Кроме того, не стоит забывать и об оговорке относительно изменения цены: стоимость объекта может быть изменена только после обсуждения и согласия всех заинтересованных сторон.

1.3 Соотношения с авансом

Когда контрагенты договариваются о схеме взаиморасчетов, они вправе использовать разные варианты. В том числе с авансом: ГК РФ не запрещает заказчику перечислять исполнителю деньги предварительно.

Компания-исполнитель формирует условия договора с заказчиком. В разделе о взаиморасчетах пишут, по какой схеме заказчик будет платить исполнителю. Возможны несколько схем:

– Заказчик перечисляет всю сумму платежа в виде аванса (ГК РФ допускает такую форму взаиморасчетов).

– Заказчик выплачивает часть суммы до начала исполнения второй стороной своих обязательств. Остальные деньги перечисляют по графику, который стороны установили. Также возможна выплата остатка после завершения исполнения.

– Заказчик платит поэтапно после того, как исполнитель завершит работы, окажет услуги или выполнит поставку на очередном этапе.

– Заказчик платит после выполнения второй стороной своей части договоренностей.

Выбор схемы зависит от особенностей сделки, величины суммы и т. п. Например, схемы с авансовым платежом ГК РФ допускает для договоров подряда, оказания услуг, поставки и купли-продажи. Кроме того, оказание услуг, выполнение работ или поставку товаров можно привязать к получению первой суммы от заказчика. Однако отдельного определения аванса по ГК РФ нет. Упоминание того, что заплатить исполнителю можно предварительно, есть в разных статьях кодекса применительно к разным видам договоров. Например, о договоре подряда это говорится в ст. 711 ГК.

В статье 487 Гражданского кодекса сказано, как заказчику перечислить деньги за товар, если требуется предварительная оплата¹⁰. Термина «аванс» статья ГК РФ не содержит. Но указано, что форму предарительной оплаты стороны вправе предусмотреть в договоре. Также говорится, что оплата может составлять сумму по договору полностью или часть этой суммы.

Помимо правил предварительного перечисления средств, статья 487 Гражданского кодекса содержит указание об их возврате. По этой статье ГК РФ возврат аванса осуществляют по требованию покупателя,  если поставщик не исполнил свою часть обязательств  (п. 3 ст. 487 ГК РФ). Кроме того, на эту сумму начисляют проценты по ст. 395 ГК РФ (п. 4 ст. 487 ГК РФ).   

В соответствии с ГК РФ аванс подлежит возврату по договорам купли-продажи. В отношении сделок других типов нужно учесть особые указания закона и договора. В частности, в соответствии с п. 3 ст. 1103 ГК РФ положения гл. 60 ГК РФ распространяются на требования о возврате исполненного по сделке. Исключения перечислили в ст. 1109 ГК РФ.

По ГК РФ определение аванса отсутствует. При этом в гл. 23 ГК об обеспечении обязательств существует отдельный параграф о задатке (§ 7). Отчасти такой платеж играет роль предварительного. Компания заранее перечисляет контрагенту задаток, который стороны оговорили в соглашении. Это сближает его с авансом, задаток тоже выплачивают до начала исполнения. Однако есть важные отличия¹¹.

В соответствии с положениями ГК РФ аванс и задаток обладают несколькими отличиями:

– Назначение и особенности задатка прямо описали в законе. Для авансового платежа ГК РФ подробных уточнений не содержит.

– И задаток, и аванс выполняют платежную функцию. Авансовое отчисление можно потребовать вернуть полностью, если контрагент не приступил к исполнению обязательств, и закон допускает возврат. В отношении задатка в законе есть особые правила (ст. 381 ГК РФ).

– Задаток служит одним из способов обеспечения обязательства. У авансовой выплаты такой функции нет. Задаток как способ обеспечения не существует без основного обязательства. Его можно внести по предварительному или основному договору. В отличие от этого, внести предоплату можно по договору, который еще не подписали¹².

В договорной работе для некоторых типов сделок сложилась практика применения задатка, а не аванса: ГК РФ не уравнивает эти конструкции, и безопаснее использовать инструмент, который описан подробно. Так поступают, когда заключают договор о продаже недвижимого имущества или крупной партии товара. Тем не менее, для других видов договоров сложилась иная практика. Например, в договор услуг или подряда нередко включают условие о предоплате, а не задатке.

Глава 2 Применение договора задатка на практике

2.1 Особенности заключения договора задатка

Задаток обеспечивает исполнение обязательства. Договор задатка нужен, чтобы оформить обязательства, которые берет на себя каждый из участников сделки. Из материала вы узнаете, в каком случае сторона вправе:

– истребовать сумму обратно,

– снизить размер удержания,

– истребовать деньги в двойном размере¹³.

А также что нужно сделать, чтобы суд не признал задаток авансом, и какие нюансы необходимо учитывать сторонам арендных отношений.

На основе образца соглашения о задатке разработайте документ в соответствии с условиями конкретной сделки.

Задаток – денежная сумма, о выдаче которой заключили договор и которая составляет часть будущих платежей. Она выступает доказательством заключения договора и обеспечения его исполнения (ст. 380 ГК РФ).

Законодатель не установил типовую форму договора задатка. В ряде случаев нужно учитывать специальные требования¹⁴.

Так, нормы закона о банкротстве определяют максимальный размер задатка в 20% при продаже предприятия (абз. 10 п. 8 ст. 110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ¹⁵).

Типовой договор задатка разрабатывают организации, которые часто применяют такой вид соглашений, например, участники торгов или иные лица.

Налоговая может расценить задаток как сумму, которую необходимо включить в налоговую базу по НДС.

Так, ФНС указала, что задаток представляет собой частичную оплату стоимости имущества, поскольку его сумма подлежала зачету. Получается, что сумма, которую стороны прописали в договоре задатка, подлежит включению в налоговую базу по НДС в момент ее получения. Суд согласился с такой позицией и посчитал, что компания нарушила закон. Она не включила в налоговую базу спорную сумму. В данной части суд оставил в силе решение ФНС¹⁶.

Споры возникают не только с налоговой, но и когда одна из сторон договора задатка:

– считает неправомерным удержание задатка,

– не перечисляет задаток в двойном размере за нарушение своих обязательств.

Чтобы разрешить спор, суды оценивают обстоятельства дела. Рассмотрим, как применяется законодательство о задатке, какие обстоятельства нужно подтвердить, чтобы истребовать или сохранить средства, а также ошибки, которые влияют на исход дела.

Задаток является одним из вариантов обеспечения сделки:

– Если сторона, которая выдала задаток, не выполнит условия договора, уплаченная сумма остается у контрагента. Кредитор может засчитать ее в счет исполнения (Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 25.11.2020).

– Если сторона-получатель задатка несет ответственность за неисполнение, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ч. 2 ст. 381 ГК РФ). Однако правила о взыскании двойной суммы не применяются, если получатель задатка не выполнил обязательства или выполнил частично. Такой позиции Президиума ВАС суды придерживаются и сегодня (постановление Президиума ВАС РФ от 16.05.2006 № 15642/05, решение АС Удмуртской Республики от 30.06.2020 по делу № А71-17253/2019, постановление 9 ААС от 15.08.2019 по делу № А40-269657/2018).

ВАС РФ считал правомерным снизить удерживаемую сумму (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81). Суды сейчас разделяют эту позицию (постановление АС Волго-Вятского округа от 07.05.2018 № Ф01-1408/2018 по делу № А43-17601/2017). Суд указывал на возможность применить положения ст. 333 ГК РФ и выйти с иском о взыскании неосновательного обогащения. Суды сейчас разделяют эту позицию (постановление АС Волго-Вятского округа от 07.05.2018 № Ф01-1408/2018 по делу № А43-17601/2017). Однако встречается практика, когда суд не находил оснований снизить размер суммы, которую удерживают по договору в качестве задатка (определение ВС РФ от 27.06.2018 № 307-ЭС18-8741 по делу № А56-42352/2016).

Взыскать задаток по договору не получится, если обе стороны не выполнили свои обязательства.

Например, стороны заключили предварительный договор о продаже доли участка и внесли в текст условие о задатке. В согласованный срок продавец не выполнил необходимые действия, и покупатель потребовал вернуть задаток. Суд не взыскал сумму. Он указал, что у истца есть возможность обратиться с иском о понуждении к заключению договора, и нет доказательств уклонения оппонента от заключения договора¹⁷.

Задаток по договору с госзаказчиком вернут проигравшим торги, но не вернут недобросовестному поставщику.

Условие о задатке в договор может внести организатор торгов. В этом случае сумма не возвращается победителю, который уклонился от заключения соглашения¹⁸.

Участник торгов вправе вернуть себе задаток по договору, если торги не состоялись (определения ВС РФ от 13.11.2020 № 309-ЭС20-18175 по делу № А50-22550/2019, от 14.10.2019 № 309-ЭС19-18237 по делу № А50-35069/2018). Суды указывают, что в этом случае нет оснований для взыскания задатка в двойном размере (постановление АС Московского округа от 06.02.2019 № Ф05-23970/2018 по делу № А40-256566/17). Также неявка для участия в торгах сама по себе не является основанием для отказа в возврате суммы внесенного задатка¹⁹.

Лицам, которые проиграли торги, средства возвращают (постановление 1 ААС от 12.04.2018 по делу № А43-29956/2017).

Форма соглашения о задатке должна быть письменной. Проверьте, как в договоре прописали условие о задатке. Если четко не определить, что переданные средства – это задаток по договору, есть риск, что суд определит их как аванс или иную оплату. Решение будет зависеть от конкретных обстоятельств.

Например, заказчик услуг потребовал от исполнителя 200 тыс. руб. неосновательного обогащения. Он аванс, но исполнитель не оказал услуги. Ответчик возразил, так как считал сумму задатком, который не возвращается. Исполнить обязательства ответчик не мог, поскольку не получил необходимые документы. Истец настаивал, что договор не заключали, а значит, аванс задатком не является. Первая инстанция удовлетворила иск: между сторонами не сложились договорные отношения, у ответчика нет правовых оснований удерживать сумму. Однако апелляция отменила решение и присудила средства ответчику. Суд указал, что стороны заключили договор конклюдентными действиями. Поскольку заявитель сам отказался от соглашения, сумма возврату не подлежит в соответствии с условиями соглашения. Кассация согласилась с апелляцией²⁰.

Форму договора задатка используют в арендных отношениях. Такая сумма служит гарантией надлежащего выполнения обязательств. Стороны прописывают в договоре соответствующее условие:

«Досрочное расторжение договора арендатором стороны признают односторонним отказом от исполнения обязательства. При досрочном расторжении договора арендатором, арендодатель не возвращает сумму задатка, а последний месяц в сумме второй половины задатка засчитывается в счет аренды при условии уведомления о досрочном расторжении договора за два месяца и оплате предпоследнего месяца.

Арендатор вносит задаток в размере двухмесячной арендной ставки на условиях заключенного между сторонами соглашения о задатке (далее - соглашение о задатке). Данная сумма не является платежом за первые месяцы аренды, а удерживается арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения обязательств арендатором по договору».

Суды могут признать законным право удержать сумму задатка при досрочном расторжении договора (Обзор судебной практики ВС РФ № 1, утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016).

Так, заявитель не добился уменьшения размера компенсации за отказ от аренды. Стороны согласовали, что при досрочном расторжении соглашения по инициативе арендатора задаток арендодатель удерживает в качестве штрафа. Заявитель не смог уменьшить размер компенсации по договору аренды. Суд посчитал, что стороны согласовали условия соглашения, и они не противоречат закону (постановление АС Московского округа от 11.05.2018 № Ф05-5990/18 по делу № А40-114743/2017).

Соответствующее условие предоставляет право арендатору расторгнуть договор без объяснения причин (определение ВС РФ от 21.03.2016 № 25-ПЭК16 по делу № А40-53452/2014, постановление 15 ААС от 25.10.2018 № 15АП-16034/2018, 15АП-16035/2018 по делу № А53-20954/2016).

Если речь не о задатке по договору, а фигурирует другая форма удержания средств, позиции судов будут иными.

Так, заявитель взыскал сумму в размере 2 млн руб. Суд сослался на Обзор № 1 (2016) и указал, что выплата денежной суммы за отказ от исполнения договора – компенсационная гражданско-правовая санкция в рамках принципа свободы договора. Но вышестоящая инстанция отменила решение. Суд посчитал, что условие о компенсации принуждает сторону продолжать договорные отношения под угрозой выплаты. Пункт договора является ничтожным, поскольку он ограничивает право арендатора прекратить договор. Апелляция отказала в иске²¹.

Иная позиция встречалась в практике в отношении обеспечительного платежа.

Например, суд не нашел оснований для удержания суммы, поскольку нет нарушения условий договора²².

Стороны часто путают понятия аванс и задаток, что приводит к спорам. Суды считают, что сторона, которая получила аванс и не предоставила встречное исполнение, должна вернуть деньги контрагенту. Удержание аванса в этом случае будет неосновательным обогащением. Задаток можно не возвращать контрагенту, если доказать, что договор не заключили по его вине.

Доказать в суде, что представляет собой спорная сумма, затруднительно. Суды определяют, по чьей вине не заключили сделку, были ли обстоятельства, которые препятствовали сделке и зависели ли они от воли сторон. Чтобы не возвращать предоплату, укажите суду на действительную волю сторон: заключили соглашение об авансе, а подразумевали задаток.А78 Или что проект договора готовил контрагент, которому было выгодно назвать сумму авансом, чтобы получить обратно деньги.

Суд может взыскать деньги в пользу стороны, которая внесла их, но потом не стала заключать договор, даже если у суммы были признаки, что это задаток. Пример: сторона перечислила деньги в доказательство заключения договора купли-продажи. Продавец обязался возместить сумму в двойном размере, если продаст квартиру третьему лицу, то есть фактически откажется от сделки. Это был признак того, что речь шла о задатке. Договор не заключили по вине покупателя, который все же потребовал вернуть ему деньги. Суд согласился.

Есть другая позиция. Пример: апелляция решила, что соглашение содержит элементы предварительного договора и включает существенные условия договора купли-продажи. Сторона передала сумму в доказательство заключения договора. Кассация указала, что сумма выполняла только платежную функцию, это аванс. Верховный суд пояснил, что сумма — это задаток и возвращать его не нужно. Чтобы избежать споров, составьте текст договора с учетом рисков, что сделка не состоится. Фиксируйте аванс и его дальнейшее удержание в качестве штрафа при виновном нарушении обязательств контрагентом.

2.2 Распространенные виды махинаций и способы их обнаружения

Как правило, при совершении сделки используется система, включающая авансовый платеж или депозит. Это касается сделок с недвижимостью, транспортными средствами, а также при покупке партий любых товаров. Разнообразные мошеннические операции становятся частыми спутниками процесса перевода крупных сумм денег²³.

Чтобы не оказаться с пустыми карманами и испорченной репутацией, следует знать о наиболее распространенных видах мошенничества, как их обнаружить и обойти.

К наиболее распространенным схемам обмана относятся:

- Многократное получение денежных средств продавцом за один объект. Как правило, покупатель, внося задаток, узнает, что такое же действие было совершено не только им.

- Наличие заинтересованных лиц, без согласия которых сделка не может быть совершена (наследники, дети, пенсионеры, совладельцы).

- Обещания посредников, связанные с ускоренным и упрощенным оформлением необходимой документации. Передав оригиналы и сумму задатка, продавец остается без каких-либо гарантий.

- Получение которого не имеет юридической чистоты, то есть возникают определенные спорные вопросы, касающиеся прав продавца распоряжаться этим объектом.

Сложность таких ситуаций заключается в том, что их разрешение требует значительных временных затрат, связанных с длительным судебным разбирательством. Часто покупатель предпочитает отказаться от претензий к продавцу, даже потеряв внесенные средства и не надеясь на возврат задатка²⁴.

В значительной степени сохранность собственного капитала и нервных клеток зависит от благоразумия и предусмотрительности. Существует несколько универсальных советов, следуя которым можно обезопасить себя от основных видов мошенничества:

- Сотрудничество с крупными агентствами. Их возможности и репутация позволяют сотрудникам проводить тщательные проверки и отсеивать неблагополучных клиентов.

- Самостоятельное изучение отдельных аспектов той области, которая касается будущей сделки.

- Подготовка официального документа: договора задатка (образец и порядок заполнения лучше согласовать с нотариусом).

- Указать в договоре или квитанции только фактическую сумму внесенного задатка.

- Проверка документов продавца, а также наличие всех заинтересованных лиц (совладельцев, опекунов, супругов) при подписании договора.

- Проверка дееспособности продавца в соответствующих органах.

- Повышенная осторожность при проведении финансовых операций по доверенности. Следует проверить не только личность владельца объекта, но и офис, выдавший документ. Также будет полезно изучить законодательство о правилах выдачи и прекращения доверенности.

Информацию обо всех предыдущих сделках, которые были совершены с недвижимостью, можно получить в БТИ по запросу, а текущее состояние продавца - в психоневрологическом или наркологическом диспансере²⁵.

Занимаясь изучением законодательства и правил оформления сделок купли-продажи, многие покупатели и продавцы понимают, что гораздо проще заручиться поддержкой профессионалов. Такой подход позволяет значительно сократить объем работ, которые должна выполнять непосредственно сторона договора, так как большую часть обязанностей берет на себя посредник.

Однако в погоне за экономией денежных или временных ресурсов не стоит терять бдительность и проявлять излишнюю доверчивость. Внимательность и элементарный здравый смысл помогают избежать многих неприятностей.

Среди существующих способов обеспечения обязательства особый интерес представляет депозит. Многие люди, заключающие сделки, знают, что такое аванс. Условие предоплаты часто является обязательным для доставки товара. Договор предварительного задатка, образец которого будет представлен ниже, оформляется при покупке дорогостоящих предметов.

Заключение

Задаток в современном гражданском праве изучен достаточно подробно. В новейшей литературе анализируются функции вклада, сфера его применения, преимущества вклада как способа обеспечения исполнения обязательств и др.

Исходя из определения вклада как денежной суммы, выдаваемой одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в качестве доказательства заключения договора и обеспечения его исполнения (пункт 1 статьи 380 ГК РФ), отмечается, что вклад является самостоятельным способом обеспечения исполнения договорных обязательств, который наряду с обеспечением выполняет платежную и доказательственную функции.

Наличие сразу трех функций является особенностью вклада как самостоятельного юридического института и позволяет отличить его от смежных юридических понятий - аванса, неустойки, компенсации.

Задаток-денежная сумма, уплаченная в счет платежей, причитающихся со стороны по договору (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации). Но помимо платежной функции он, в отличие от аванса, выполняет обеспечительную (штрафную) функцию: сторона, ответственная за неисполнение договора, теряет задаток, если она его передала, или выплачивает его сумму дважды, если она получила задаток при заключении договора (пункт 2 статьи 381 ГК РФ). Кроме того, предоставление задатка служит неоспоримым доказательством заключения договора.

Подводя итоги рассмотрения института обеспечения исполнения обязательств, залога как одного из способов такого обеспечения, можно прийти к следующим выводам и выводам.

Гражданский кодекс содержит открытый перечень способов исполнения обязательств, которые могут быть обеспечены неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, вкладом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Во-первых, недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечения его обязательств, и, наоборот, недействительность соглашения об исполнении обязательств не влияет на действительность основного обязательства (пункты 2 и 3 статьи 329).

Во-вторых, обеспечительное обязательство следует за состоянием основного обязательства при переходе прав кредитора к другому лицу, например при уступке основного обязательства (статья 384).

В-третьих, прекращение основного обязательства, как правило, влечет за собой прекращение его обеспечения (статьи 352, 367 и некоторые другие).

Пункт 1 статьи 380 признает в качестве задатка денежную сумму, выданную одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в качестве доказательства заключения договора и в качестве обеспечения исполнения. Депозит выполняет три функции. Первый - охранный. Его главная цель-предотвратить дефолт. Задаток также является доказательством заключения договора и носит платежный характер.

Неисполнение обязательства, конечно, влечет за собой возмещение убытков. В связи с этим ГК РФ содержит положение, определяющее соотношение убытков и суммы денежных средств, уплаченных в качестве задатка: если иное не предусмотрено договором, убытки подлежат возмещению с зачетом суммы задатка (часть вторая пункта 2 статьи 381).

Список литературы

Нормативно-правовые акты

1. 
   Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ. Часть первая (ред. от 9 марта 2021 г. N 33-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301
   
2. 
   Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (ред. от 24 февраля 2021 г. N 23-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 октября 2002 г. N 43 ст. 4190
   

Учебная и научная литература

3. 
   Александрова К. И. Сделки и договоры в предпринимательской деятельности :400 вопросов и ответов /К. И. Александрова. -СПб.:Питер, 2018.
   
4. 
   Брагинский М.И. Обязательства и способы их обеспечения :Неустойка, залог, попечительство, банковская гарантия : Комментарий к новому ГК РФ /М. И. Брагинский. -М. :Центр деловой информации, 2018.
   
5. 
   Суханов Е.А. Гражданское право Обязательственное право: Учебник: в 4 т. Т. 3 / В.В. Витрянский, В.С. Ем, С.М. Корнеев и др.; под ред. Е.А. Суханова // 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, 2018.
   
6. 
   Гонгало Б.М. Гражданское право: Учебник: в 2 т. / Б.М. Гонгало С.С. Алексеев, О.Г. Алексеева, К.П. Беляев и др. // М.: Статут, 2016. Т. 1.
   
7. 
   Гражданское право. В 4 т. Обязательственное право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2017.
   
8. 
   Сергеева А.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Е.Н. Абрамова, Н.Н, Аверченко, Ю.В. Байгушева и др. под ред. Сергеевой А.П. // М.: Проспект, 2018.
   

Материалы периодической печати

9. 
   Асриян, Б. А.Возмещение убытков как мера ответственности за нарушение договорных обязательств /Б. А. Асриян. //Юрист. -2016. - № 12.
   
10. 
    Гусева Т.А. Задаток: особенности применения и налоговые последствия // Налоговые споры: теория и практика. - М.: Изд. Дом "Арбитражная практика", 2016, № 3.
    
11. 
    Диденко А.А. Публичная компания как организационно-правовая форма юридического лица // Власть Закона. 2019. N 2 (18).
    
12. 
    Каширская Н.А. Ответственность за нарушение обязательств в форме возмещения реальных убытков /Н. А. Каширская //Арбитражная практика. -2018. - № 2.
    
13. 
    Костоваров, А. С.Обеспечительный платеж может быть универсальным способом обеспечения исполнения обязательств [Текст] /А. С. Костоваров //Арбитражная практика . -2018. - № 1.
    
14. 
    Лескова Ю.Г. К вопросу о правовом положении государственных (муниципальных) учреждений: новеллы законодательства // Российская юстиция. - М.: Юрист, 2019, № 10.
    
15. 
    Нижник И. И. Обеспечение исполнения обязательств // Молодой ученый. — 2017. — №9.
    
16. 
    Полдников Д.Ю. Задаток в частном праве (история и современность) // Нотариус. - М.: Юрист, 2016, № 3.
    
17. 
    Попова Ю.А., Попова Л.И. Правоотношения и правопреемство при наследовании // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2017. N 113.
    

Материалы судебной практики

18. 
    Определение ВС РФ от 01.07.2016 № 305-ЭС16-3457 // СПС «Консультант-Плюс»
    
19. 
    Определение ВС РФ от 18.07.2019 № 308-ЭС19-10407 по делу № А32-47449/2017 // СПС «Консультант-Плюс»
    
20. 
    Определение Судебной коллегии по гражданским делам 1 кассационного СОЮ от 28.10.2020 № 88-22227/2020 (№2-93/2020 // СПС «Консультант-Плюс»
    
21. 
    Постановление АС Ярославской области от 26.04.2019 по делу № А82-20708/2017 // СПС «Консультант-Плюс»
    
22. 
    Постановление АС Московского округа от 13.03.2020 № Ф05-171/2020 по делу № А40-131058/19-1-814 // СПС «Консультант-Плюс»
    
23. 
    Постановление АС Дальневосточного округа от 23.03.2020 № Ф03-842/2020 по делу № А59-3823/2019 // СПС «Консультант-Плюс»
    
24. 
    Постановление 9 ААС № 09АП-79406/2019 от 18.02.2020 // СПС «Консультант-Плюс»
    
25. 
    Постановление 9 ААС от 04.10.2019 № 09АП-47189/2019 // СПС «Консультант-Плюс»
    

1^ Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ. Часть первая (ред. от 9 марта 2021 г. N 33-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301

2^ Асриян, Б. А.Возмещение убытков как мера ответственности за нарушение договорных обязательств /Б. А. Асриян. //Юрист. -2016. - № 12. - С. 18

3^ Александрова К. И. Сделки и договоры в предпринимательской деятельности :400 вопросов и ответов /К. И. Александрова. -СПб.:Питер, 2018. – С.122

4^ Нижник И. И. Обеспечение исполнения обязательств // Молодой ученый. — 2017. — №9. — С. 236

5^ Брагинский М.И. Обязательства и способы их обеспечения :Неустойка, залог, попечительство, банковская гарантия : Комментарий к новому ГК РФ /М. И. Брагинский. -М. :Центр деловой информации, 2018. – С. 27

6^ Суханов Е.А. Гражданское право Обязательственное право: Учебник: в 4 т. Т. 3 / В.В. Витрянский, В.С. Ем, С.М. Корнеев и др.; под ред. Е.А. Суханова // 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, 2018. – С. 80

7^ Гонгало Б.М. Гражданское право: Учебник: в 2 т. / Б.М. Гонгало С.С. Алексеев, О.Г. Алексеева, К.П. Беляев и др. // М.: Статут, 2016. Т. 1. – С. 51

8^ Сергеева А.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Е.Н. Абрамова, Н.Н, Аверченко, Ю.В. Байгушева и др. под ред. Сергеевой А.П. // М.: Проспект, 2018. – С. 91

9^ Гражданское право. В 4 т. Обязательственное право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2017. – С. 58

10^ Полдников Д.Ю. Задаток в частном праве (история и современность) // Нотариус. - М.: Юрист, 2016, № 3. - С. 30

11^ Гусева Т.А. Задаток: особенности применения и налоговые последствия // Налоговые споры: теория и практика. - М.: Изд. Дом "Арбитражная практика", 2016, № 3. - С. 39

12^ Попова Ю.А., Попова Л.И. Правоотношения и правопреемство при наследовании // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2017. N 113. С. 1648

13^ Лескова Ю.Г. К вопросу о правовом положении государственных (муниципальных) учреждений: новеллы законодательства // Российская юстиция. - М.: Юрист, 2019, № 10. - С. 65

14^ Определение ВС РФ от 01.07.2016 № 305-ЭС16-3457 // СПС «Консультант-Плюс»

15^ Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (ред. от 24 февраля 2021 г. N 23-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 октября 2002 г. N 43 ст. 4190

16^ Постановление АС Ярославской области от 26.04.2019 по делу № А82-20708/2017 // СПС «Консультант-Плюс»

17^ Постановление АС Московского округа от 13.03.2020 № Ф05-171/2020 по делу № А40-131058/19-1-814 // СПС «Консультант-Плюс»

18^ Определение ВС РФ от 18.07.2019 № 308-ЭС19-10407 по делу № А32-47449/2017 // СПС «Консультант-Плюс»

19^ Определение Судебной коллегии по гражданским делам 1 кассационного СОЮ от 28.10.2020 № 88-22227/2020 (№2-93/2020 // СПС «Консультант-Плюс»

20^ Постановление АС Дальневосточного округа от 23.03.2020 № Ф03-842/2020 по делу № А59-3823/2019 // СПС «Консультант-Плюс»

21^ Постановление 9 ААС № 09АП-79406/2019 от 18.02.2020 // СПС «Консультант-Плюс»

22^ Постановление 9 ААС от 04.10.2019 № 09АП-47189/2019 // СПС «Консультант-Плюс»

23^ Диденко А.А. Публичная компания как организационно-правовая форма юридического лица // Власть Закона. 2019. N 2 (18). С. 68

24^ Костоваров, А. С.Обеспечительный платеж может быть универсальным способом обеспечения исполнения обязательств [Текст] /А. С. Костоваров //Арбитражная практика . -2018. - № 1. - С. 30

25^ Каширская Н.А. Ответственность за нарушение обязательств в форме возмещения реальных убытков /Н. А. Каширская //Арбитражная практика. -2018. - № 2. - С. 69