ВСЕ ПРЕДМЕТЫ ГОС. Теории происхождения государства
 Скачать 496.07 Kb.
|
|
28.Договор ренты: понятие, содержание и виды. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. три вида ренты: постоянная рента; пожизненная рента; пожизненное содержание с иждивением. договор ренты является односторонним, реальным, возмездным. Существенными условиями договора ренты являются: предмет (рента и имущество, передаваемое под выплату ренты); условие об обеспечении исполнения обязательства по выплате ренты (залог, поручительство, гарантия и др.); обязанности застраховать в пользу получателя ренты ответственность по договору за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Договор ренты независимо от ее разновидности заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а если предметом договора ренты выступает недвижимое имущество — государственной регистрации. Недвижимое имущество, передаваемое под выплату ренты, ею обременяется, следовательно, при его отчуждении обязанности плательщика ренты переходят на приобретателя имущества. В случае нарушения договора ренты обязанными перед получателем ренты будут два лица: первоначальный плательщик ренты и лицо, которое приобрело имущество у плательщика (собственника имущества). Способом обеспечения выплаты ренты является залог недвижимого имущества. Договор постоянной ренты как разновидность договора ренты является односторонним, реальным, возмездным. Стороны- плательщик и получатель. Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности. Плательщиками ренты граждане и юр.лица. Предметом договора постоянной ренты с одной стороны является передаваемое получателем ренты ее плательщику имущество, а с другой — денежная сумма, подлежащая выплате получателю ренты. Цена в договоре ренты определяется из стоимости передаваемого имущества и стоимости ренты. Основания прекращения договора общие, присущие всем обязательствам (новация, прощение долга, расторжение договора по соглашению сторон), и специальные, характерные только для рентных отношений. Специальными основаниями прекращения договора постоянной ренты являются: случайная гибель или повреждение имущества, переданного под выплату постоянной ренты; выкуп постоянной ренты плательщиком (необходимо предварительное письменное уведомление получателя ренты не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты); просрочка выплаты ренты плательщиком более чем на год; нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты; другие случаи, предусмотренные законодательством или договором. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Выплата пожизненной ренты в натуральной форме исключена. Минимальный размер пожизненной ренты определен в размере 1 базовой величины в месяц. По своей правовой природе договор пожизненной ренты как разновидность договора ренты является односторонним, реальным, возмездным. Сторонами в договоре пожизненной ренты выступают ее плательщик и получатель. Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин (собственник имущества) или указанное им третье лицо. Плательщики ренты граждане и юр лица. Специальными основаниями прекращения договора пожизненной ренты являются: смерть гражданина - получателя ренты; соглашение сторон; • существенное нарушение договора плательщиком ренты. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Данный договор является разновидностью договора пожизненной ренты. договор является односторонним, возмездным, реальным. Срок договора равен сроку жизни получателя ренты. Получателем пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин, собственник передаваемого имущества, и (или) указанные им третьи лица. Отношения между сторонами в договоре пожизненного содержания с иждивением носят доверительный характер. К плательщику ренты не предъявляется особых требований. Предметом договора пожизненного содержания с иждивением выступает совокупность разнородных благ: жилой дом (его часть), квартира, земельный участок или иная недвижимость; материальное обеспечение в натуре, которое Может быть заменено выплатой периодических платежей в течение жизни гражданина. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, которая не должна быть менее двукратного размера базовой величины, установленной законодательством, — это одно из существенных условий договора. Стороны в договоре могут предусмотреть большую стоимость либо стоимость конкретного предоставления, его вид, форму, качество, а также периодичность выплаты, которая может зависеть от жизненных потребностей иждивенца. Договор пожизненного содержания с иждивением может быть прекращен по общим основаниям прекращения обязательств (за исключением зачета встречного требования) и специальным основаниям, к которым относятся: смерть получателя ренты. Обязательство плательщика ренты, как и сам договор пожизненного содержания с иждивением, прекращается, но лицо, имеющее право на возмещение вреда в связи со смертью кормильца, приобретает право на взыскание рентной суммы с лица, признанного виновным в смерти получателя ренты; существенное нарушение обязательств плательщиком ренты. В этом случае получатель ренты имеет право потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты выкупной цены. В выкупную цену ренты не входят расходы плательщика, понесенные в связи с содержанием получателя ренты. 29.Договор аренды: понятие, содержание и виды. Договор аренды (имущественного найма) - соглашение, в силу которого одна сторона - арендодатель (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю), имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату. Договор аренды - консенсуальный, взаимный и возмездный (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Существенным условием договора аренды является его предмет. Предметом могут быть только индивидуально-определенные, непотребляемые и незаменимые вещи, т. к. по окончании срока договора арендатор должен возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором он его получил, с учетом износа. Стороны договора: арендодатель - собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду; арендатор - лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование (граждане и юридические лица, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования). Форма договора - договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме. Если в договоре предусмотрен переход в последующем права собственности на арендованное имущество к арендатору, то он заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в учреждении юстиции. Цена и срок договора аренды не относятся к существенным условиям. Срок определяется соглашением сторон, если арендная плата не установлена договором, применяется обычная арендная плата. Виды договора аренды: 1) договор проката; 2) аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа; 3) аренды зданий и сооружений; 4) аренды жилого помещения; 5) аренды предприятия; 6) договор финансовой аренды (лизинга). Обязанности арендодателя и арендатора установлены законом. Арендатор не имеет права без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ. Каждая из сторон договора аренды вправе требовать его досрочного расторжения в судебном порядке по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором. Перечень оснований расторжения договора не является исчерпывающим. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе одной из сторон. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В том случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, т. к. улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на восстановление соответствующих объектов. Договор проката По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст. 626 ГК РФ). Договор проката является разновидностью договора аренды - двусторонний, возмездный, консенсуальный и публичный. Стороны: - арендатор - как правило, выступает гражданин. - арендодатель - коммерческие организации, для крторых сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью, т. е. осуществляется в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования. Предметом может быть только движимое имущество, которое используется в потребительских целях: в основном предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура и пр. Срок не может быть больше 1 года. Форма договора - письменная, без каких-либо условий. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся периодически или единовременно. Договор аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Этот договор является разновидностью договора аренды отдельных видов имущества. Договор должен быть заключен только в письменной форме независимо от его срока, путем составления одного документа, подписанного сторонами, или обмена документами посредствам связи (почта, телеграф, телетайп). К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды. Объект договора - транспортное средство и услуги по управлению им и его технической эксплуатации. Предмет - транспортное средство любого вида транспорта, т. е. сложное техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся в пространстве. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель представляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Цель договора - получение во владение и пользование транспортного средства и самостоятельное осуществление его технической и коммерческой эксплуатации. Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Содержание договора аренды Существенными условиями договора аренды является: его предмет (имущество, передаваемое в аренду, а также действия субъектов по договору - арендодателя и арендатора); срок аренды (исходя из определения договора аренды); арендная плата (исходя из определения договора аренды). Замечание:ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить 2-е и 3-е условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды. Предмет договора аренды: имущество, передаваемое в аренду; действия арендодателя и арендатора по передаче, содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды. Срок аренды ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610). Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК). В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК). Арендная плата Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Основная обязанность арендодателя по договору аренды: предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК); осуществлять капитальный ремонт сданного в аренду имущества (иное может быть предусмотрено законом или договором); воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. Основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК); своевременно вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК); возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям (которые должны быть указаны в договоре, см. ОпределениеВерховного суда РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004, А08-7981/2013). Форма и государственная регистрация договора аренды Требования к форме договора аренды установлены п. 1 ст. 609 ГК - как устно, так и в письменной форме в следующих случаях: один из субъектов - юридическое лицо; если договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст. 164 ГК), подлежит государственной регистрации. |