ЗАДАНИЕ ТЕМА 7. Тк Задание 1

• Название: Тк Задание 1
• Дата: 03.10.2022
• Размер: 29.35 Kb.
• Имя файла: ЗАДАНИЕ ТЕМА 7.docx
• Тип: Документы; #711333

ТК – 9. Задание

1. Используя данные табл. 1, определить действительный валовой доход, чистый операционный доход, а также доход, относимый к зданию и земле. Сделать выводы.

Таблица 1

Расчет дохода, относимого к земле и зданию

	Офисное здание	Торговый центр	Проект по застройке жилья
Стоимость застройки	577000	721500	450000
Годовой валовой доход	150000	250000	100000
Поправка на недоиспользование и потери при сборке	20000	25000	5000
Прочий доход	5000	10000	3000
Действительный валовой доход	135000	235000	98000
Операционные расходы	50000	120000	30000
Резерв на замещение	5000	10000	3000
Чистый операционный доход	80000	105000	65000
Коэффициент капитализации для здания, %	13	14	13,2
Коэффициент капитализации для земли, %	12	12	12
Доход, относимый к зданию	75010	101010	59400
Чистый остаточный доход	4990	3990	5600
Стоимость земли	41583,3	33250	46666,6

Решение

Действительный валовой доход рассчитаем по формуле:

, где

ВД - годовой валовой доход;

П - поправка на недоиспользование и потери при сборке;

Дпр - прочий доход.



Для других вариантов определяется аналогично.
Чистый операционный доход рассчитаем следующим образом:

, где

ОР - операционные расходы;

Р - резерв на замещение.



Для других вариантов определяется аналогично.
Доход, относимый к зданию, рассчитаем следующим образом:

, где

Сзаст - стоимость застройки;

Rзд - коэффициент капитализации для здания.



Для других вариантов определяется аналогично.
Чистый остаточный доход рассчитаем следующим образом:





Для других вариантов определяется аналогично.
Стоимость земли рассчитаем следующим образом:

, где

Rзем - коэффициент капитализации для земли.



Для других вариантов определяется аналогично.
2. Определить общий коэффициент капитализации, если в процессе финансирования инвестиционного проекта по развитию недвижимости 73% вложений составляют заемные средства, полученные у заемщика под 18% годовых. При этом инвестор рассчитывает на 25% прибыли на вложенный капитал.

Решение


3. Определить стоимость земельного участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра.

Стоимость строительства равна 50000 тыс.руб., чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 8200 тыс.руб., коэффициент капитализации для земли и для здания 8 и 10 % соответственно.

Решение

Часть чистого операционного дохода, относящегося к зданию, определяется исходя из значений стоимости строительства и коэффициента капитализации для зданий:



Чистый операционный доход, относящийся к земле:



Стоимость земли:


4. Рассчитать средневзвешенный коэффициент капитализации на основе данных, представленных в табл. 5.

Таблица 5

Показатель	Объект
	№1	№2	№3	№4
Цена продажи, р.	100000	800000	120000	95000
Чистый операционный доход, р.	17000	12500	21500	14250
Ставка капитализации	0,17	0,02	0,18	0,15
Весовой коэффициент	0,4	0,15	0,3	0,15

Решение

Ставка капитализации = чистый доход/цену

Средневзвешенный, общий коэффициент капитализа­ции – коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т.е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле



Rср – средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;

Rзд – коэффициент капитализации для зданий, сооружений;

Дзд, Дзем – процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости;

Rзем – коэффициент капитализации для земли.






5. В здании общей площадью 10000 м², подлежащих аренде, из которых 400 м² свободны, а остальные сдаются в аренду за 3200 руб/м², операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода.

Определить:

а) потенциальный валовой доход;

б) действительный валовой доход;

в) чистый операционный доход.

Решение

А) млн. руб.

Б) млн. руб.

В) млн. руб.