Тлехуч э. Р
 Скачать 92.6 Kb.
|
|
126 ТЕRRА ECONOMICUS 2010 Т ом 8 № 3 Часть 2 ÂËÈßÍÈÅ ÝÊÎËÎÃÈ×ÅÑÊÈÕ ÔÀÊÒÎÐΠÍÀ ÑÒÎÈÌÎÑÒÜ ÍÅÄÂÈÆÈÌÎÑÒÈ ТЛЕХУЧ Э.Р., соискатель, Краснодарский государственный технологический университет, 350072, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Московская, д. 2 В статье рассмотрены экологические факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости и позволяющие конкретизировать основные пара- метры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Ключевые слова: экологические факторы; стоимость объекта недви- жимости. In clause the ecological factors influencing a project cost of the real estate are considered and allowing to concretize key parameters of a qualitative condition of the surrounding anthropogenous environment of considered object. Keywords: ecological factors; a project cost of the real estate. Коды классификатора JEL: Q57. Качественное состояние природно-антропогенной окружающей среды суще- ственно влияет на ценность того или иного объекта недвижимости. От того, на- сколько благоприятна экологическая обстановка на территории, на которой раз- мещены, например, жилой дом или офисное здание, зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Следовательно, стоимость данных объектов находит- ся в прямой зависимости от уровня атмосферного, шумового и иного загрязнения окружающей эти объекты природно-антропогенной среды. К сожалению, склады- вающиеся на российском рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда от- ражают влияние экологических факторов на эти цены. Во многом это зависит от несовершенной законодательной базы, связанной с оценкой экологических фак- торов в стоимости недвижимости. Можно много говорить о существующих методиках оценки экологических факторов при определении стоимости недвижимости, но основная масса из них, к сожалению, не соответствует настоящим условиям российской экономики. Вследствие чего необходимо совершенствовать методическую и правовую базы в этом отношении [2]. Трудно отрицать тот факт, что в последнее время проблема ухудшения эколо- гической ситуации становится все более актуальной. Экологическая ситуация в городах, особенно крупных, уже давно перестала соответствовать экологическим © Тлехуч Э.Р., 2010 ТЕRRА ECONOMICUS 2010 Т ом 8 № 3 Часть 2 127 нормам и стала небезопасна для жизни людей. Как следствие, одним из перспек- тивных направлений реализации городской политики в области эффективного использования земельных ресурсов становится учет экологического фактора при оценке стоимости недвижимости. В настоящее время в российской практике оценка стоимости недвижимости, с точки зрения экологического фактора, не распространена, она развивается в рамках природоохранной деятельности и больше ориентирована на нормативные методы, не связанные с рыночной ситуацией. В основном существующие методики оценки экологического ущерба опира- ются на определенные нормативы, стандарты, т.е. фиксированные санкции при тех или иных нарушениях законодательства в экологической области. Оценка экологического вреда регламентируется огромным перечнем нормативно-методических документов, но это не делает данную процедуру более эффективной. В настоящее время существует более 70 нормативных документов федерального значения, устанав ливающих и разъясняющих различные аспекты деятельности в этой области. Но если учесть обстоятельство, что с того време- ни, как были приняты и утверждены данные документы, произошли серьезные изменения в зако нодательстве и структуре органов власти, то правовой статус большин ства этих документов становится не ясен. Ситуация постоянно меняется, в том числе и экологическая, а нормативно правовая база не успевает адаптиро- ваться к этим изменениям [1]. Сложившаяся экологическая ситуация незамедлительно требует выработки долговременной стратегии и срочных практических мер по обеспечению устой- чивого развития городской среды. Для расчета вреда, причиненного окружающей среде, используют ряд основ- ных документов и методик, таких как: Федеральный закон от 20 декабря 2001 г. «Об охране окружающей среды», методика исчисления размера вреда окружаю- щей среде (поверхностные и подземные воды), методика исчисления размера вреда окружающей среде (земля), методика исчисления размера вреда окру- жающей среде (атмосферный воздух), методика определения предотвращенно- го экологического ущерба, временная методика определения предотвращенного экологического ущерба, методические указания по оценке и возмещению вреда, нанесенного окружающей природной среде в результате экологических правона- рушений, методические рекомендации по оценке ущерба от аварий на опасных производственных объектах, методика определения ущерба окружающей природ- ной среде при авариях на магистральных нефтепроводах, методика определения размера вреда, который может быть причинен жизни, здоровью физических лиц, имуществу физических и юридических лиц в результате аварии гидротехническо- го сооружения, таксы для исчисления размера взысканий за ущерб, причиненный лесному фонду и не входящим в лесной фонд лесам нарушением лесного зако- нодательства Российской Федерации, методика оценки стоимости зеленых насаж- дений и исчисления размера ущерба и убытков, вызываемых их повреждением и (или) уничтожением на территории Краснодара. В настоящее время можно считать доказанным наличие тесной связи между уровнем загрязнения окружающей среды, с одной стороны, и такими медико- биологическими и физико-химическими процессами, как рост заболеваемости на- селения, ухудшение параметров функционирования естественных и искусствен- ных экологических систем (их продуктивности, устойчивости и т. п.). Не вызы- ВЛИЯНИЕ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ 128 ТЕRRА ECONOMICUS 2010 Т ом 8 № 3 Часть 2 вает сомнений также и отрицательное воздействие атмосферных загрязнений на урожайность, питательную и кормовую ценность сельскохозяйственных культур. С точки зрения экономики природопользования важное значение имеет такая категория как экологическая стоимость территории (местности), которая пред- ставляет собой совокупность функций, направленных на воспроизводство природ- ных ресурсов и ассимиляцию загрязняющих веществ или же других последствий антропогенных воздействий. В этом отношении окружающая среда и ее качество выступают в форме экономической категории. По оценкам специалистов, окружа- ющая среда выполняет целый ряд конкретных функций, без которых экономика не могла бы существовать. Причем имеются природные процессы, которые человек либо не в состоянии воспроизвести, либо предлагаемые им заменители во много раз дороже решений, предложенных природой. Отсутствие до настоящего времени единых методических подходов по социально-экономической оценке природных ресурсов не позволяет их учиты- вать и отражать в составе национального богатства страны, наряду со стоимостью основных производственных фондов, зданий и сооружений и др. Для экономиче- ской оценки земельных ресурсов города и его отдельных административных окру- гов предлагается использовать ставки земельного налога. Однако анализ методических материалов по определению платы за загряз- нение окружающей среды показывает, что нормативы платы за выбросы (сбро- сы) загрязняющих веществ, размещение отходов производства и потребления в окружающей среде определялись преимущественно на базе оценки необходимых затрат по строительству очистных сооружений (для нормативов платы по во- дной среде), пылегазоулавливающих устройств и установок (нормативы платы по атмосферному воздуху), полигонов по захоронению промышленных и твер- дых бытовых отходов (нормативы платы за размещение отходов). Очевидно, что эколого-экономическое ранжирование не может осуществляться на основе просто значений удельной платы за загрязнение, поступающих с определенной террито- рии. При этом должны учитываться более сложные зависимости, которые связаны с влиянием загрязнения на хозяйственные объекты, социальную и экологическую инфраструктуру, на здоровье населения, учитывать размеры компенсационных затрат других потребителей загрязненных ресурсов, экономико-географические и климатические факторы, обусловливающие влияние административных обра- зований и территорий на соседние. Таким образом, для эколого-экономической оценки состояния территории могут быть использованы показатель приведенной удельной платы за загрязнение окружающей природной среды, а также коэффи- циенты взаимного влияния территорий [1]. Необходимо учитывать, что в классической экономической теории окружаю- щая среда учитывалась в основном в функции поставщика природных ресурсов, либо в качестве поставщика производственного сырья или земельных участков для размещения производства. Такие функции окружающей среды, как «приемни- ка» отходов, их ассимиляции и обезвреживания, а также формирования благопри- ятной среды обитания, до последнего времени не учитывались. Указанная оцен- ка в учете функций окружающей среды объясняется тем, что многие природные ресурсы длительное время считались свободными потребительскими благами и использовались как «даровые блага» природы. Переход на принципы экологически устойчивого, сбалансированного раз- вития способствует вовлечению понятий «окружающая среда» и «экологические ТЛЕХУЧ Э.Р. ТЕRRА ECONOMICUS 2010 Т ом 8 № 3 Часть 2 129 блага» в экономические отношения, для чего необходимо определить специфику окружающей среды как продукции биосферы особого рода в системе общеприня- тых понятий и показателей. Важное значение имеет показатель экономической ответственности за прош- лый экологический ущерб. Исходя из распространенных подходов по оценке не- движимости и принципа вложенного в территорию труда, высокую стоимость в Москве имела земля с высокой степенью застройки, насыщенная инженерными и транспортными коммуникациями. В этих условиях земли, занятые природными компонентами и расположенные преимущественно на периферии города, оказались самыми «дешевыми» и доступными для хозяйственного освоения в новых экономи- ческих условиях. Между тем, земли, занятые растительностью, водными объектами, участками уникального рельефа, — это жизнеобеспечивающая природная система города, которая должна иметь соответствующую экономическую оценку, т.е. оцен- ку, адекватную ее вкладу в обеспечение экологического благополучия города. Основными экологическими проблемами для инвесторов при приватизации являются: высокие уровни загрязнения, обусловленные низкими затратами на охрану окружающей среды в прошлом, и ущерб, оставшийся от прошлой хозяй- ственной деятельности. Первая проблема может быть решена, поскольку имеется информационная и законодательная основа для расчета затрат, необходимых для финансирования природоохранных мероприятий. Что касается оценки экологического ущерба, нанесенного прошлым собствен- ником, недостаток информации и отсутствие должного регулирования в этой об- ласти приводят к тому, что ответственность за прошлый экологический ущерб практически не определяется. Безусловно, одним из основных факторов, влияющих на стоимость недвижи- мости, является экология. Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понима- ется совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не яв- ляющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и по- лезность использования объекта недвижимости. Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной сре- ды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающее среды по трем основным видам за- грязнения: механическое, химическое и физическое. Основная цель природоох- ранной политики — добиться, чтобы градостроительное развитие, экономический рост, повышение качества жизни происходили без увеличения нагрузки на окру- жающую среду. ЛИТЕРАТУРА 1. К проблеме оценки природных ресурсов и земли как составляющих национального богатства страны // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. Август. № 2–3 (11–12). 2. Технология оценки городской недвижимости // Экономика строительства. 2009. № 11. ВЛИЯНИЕ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ |