Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости.. Кафедра Курсовая работа оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости
 Скачать 86.36 Kb.
|
|
МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «КУБАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» (ФГБОУ ВО «КубГУ») Кафедра _______________ Курсовая работа ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ Работу выполнил____________________________ Факультет______________________________________ Направление____________________________ Научный руководитель: КРАСНОДАР 2021 СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ Актуальность. В настоящее время складывающиеся на российском рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отражают влияние экологических факторов на стоимость недвижимости, в связи, с чем необходимо совершенствовать методические подходы к учету экологических факторов при ее оценке. Один из существенных аспектов потребительских характеристик объектов недвижимости - экологический, часто остается вне поля зрения, как оценщиков, так и их клиентов. Подобное обстоятельство обусловлено рядом причин, среди них, прежде всего, отсутствие или неполная информация о прошлом, настоящем и предполагаемом в будущем экологическом состоянии оцениваемого объекта недвижимости, что не позволяет с необходимой достоверностью оценить величину экологического риска и возможного ущерба для ее владельца или пользователя. Нельзя ни сказать о слабом информационном ресурсе стоимостной оценки экологического ущерба, а также об отсутствии эффективных правовых и экономических рычагов, гарантирующих компенсацию за ущерб от экологических нарушений. Все перечисленные выше причины оттесняют экологические характеристики объекта недвижимости на периферию деятельности риэлтеров. Однако, объективные обстоятельства, связанные со сложной экологической ситуацией и ростом запросов клиентов в различных городах России, вызывают необходимость учета экологических характеристик оцениваемого объекта и повышают их значимость. Для обеспечения устойчивого развития важное значение приобретает внедрение экологических инноваций. Речь идет о внедрении системы экологического менеджмента, экологического маркетинга, экотехнологий, позволяющих обеспечить взаимодействие между экономическим развитием и защитой окружающей среды на уровне. Для того, чтобы стать территорией, привлекательной для жизни и развития инновационного бизнеса, создающей необходимые условия для творческого развития и самореализации личности. Экологическая оценка состояния недвижимости легла в основу мероприятий по определению состояния того или иного объекта и получения статуса экологически чистой недвижимости. Тема экологической составляющей при проведении оценки объектов недвижимости и окружающей среды является одной из самых обсуждаемых в настоящее время. Под экологическими факторами или факторами окружающей среды при оценке недвижимости понимается любое природное явление или качественное состояние окружающей среды и ее отдельных компонентов, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющих на ее рыночную стоимость. Основная цель работы – проанализировать влияние экологических факторов на стоимость недвижимости. Задачи исследования: ‒ проанализировать теоретические аспекты экологических факторов влияющих на оценку стоимости недвижимости; ‒ определить нормативно-правовую базу при оценке земельного участка и влияние на него экологических факторов; ‒ обозначить рыночную стоимость земельного участка, с учетом экологических факторов, влияющих на его оценку. Объектом исследования является стоимость недвижимости. Предметом исследования является влияние экологических факторов. Методы исследования в ходе исследования были применены такие универсальные методы научного познания, как анализ и синтез. Историография. Теоретической основой исследования послужили фундаментальные труды российских и зарубежных специалистов в области экономики природопользования, исследования представителей современной теории и практики экономической оценки недвижимости. Структура курсовой работы. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников и литературы. 1 Теоретические аспекты экологических факторов влияющих на оценку стоимости недвижимости 1.1 Экологический фактор При оценке недвижимости под экологическим фактором или фактором окружающей среды понимается любое природное явление или состояние качества окружающей среды, а также состояние качества самих элементов недвижимости, которые влияют на рыночную стоимость недвижимости. К качественным параметрам самих элементов недвижимого имущества относятся химический состав материалов, из которых построено здание, уровень загрязнения внутри помещения, вызванный материалами, используемыми в строительстве, производственными технологиями или другими факторами. К экологическим факторам также относятся все природные условия территории, связанные с климатическими, гидрологическими, гидрогеологическими и горно-геологическими характеристиками территории. К климатическим характеристикам относятся такие характеристики, как благоприятный или неблагоприятный климат для жизни человека, например, длительный холодный период, количество солнечных дней, бесплодные условия и т.д. продолжительность наводнения и вероятность наводнения. Гидрогеологические особенности включают наличие подземных вод, их расположение, залежи и возможность хозяйственного использования. К горно-геологическим параметрам относят наличие таких явлений как карст, оползни, повышенная сейсмичность, вечная мерзлота, лавиноопасность, неровный рельеф, строительные качества грунтов и подстилающих пород, гидрогеологические условия и ряд других особенностей1. Помимо природных и антропогенных явлений и антропогенных процессов, непосредственно влияющих на стоимость недвижимости, необходимо учитывать косвенное влияние этих факторов на формирование стоимости недвижимости, которое проявляется установлением различных видов экологических ограничений, требований и обременений, а также возможность финансовой и материальной ответственности за экологический ущерб и дополнительный ущерб или затраты на восстановление нарушенного качества окружающей среды, устранение загрязнения, замену технологий и оборудования. При оценке стоимости необходимо учитывать три категории факторов: 1. Факторы, которые напрямую влияют на стоимость недвижимости сегодня или могут изменить ее стоимость после обнаружения в будущем, если не выявлены сейчас. 2. Ограничения на использование недвижимого имущества. 3. Юридические обязательства, связанные либо с оплатой, либо с выполнением работ по устранению причиненного ущерба. Общепринятой классификации таких факторов нет. В практике оценки недвижимости четкой и четкой классификации факторов окружающей среды еще не выработано. В международной практике принято более общее название этих явлений как факторы окружающей среды. Отчасти такая ситуация объясняется тем, что данное направление только формируется и охватывает огромный спектр вопросов от учета влияния экологических норм и ограничений на стоимость недвижимости и прав собственности на нее, до учета учет влияния факторов окружающей среды на формирование ценности и разработка методов количественной оценки такого действия. В России в настоящее время большее значение имеет первый класс факторов, который учитывается через расположение объекта недвижимости (объект находится в экологически чистом или экологически грязном районе) или как самостоятельный элемент сравнения. .. требующие корректировки (например, наличие или отсутствие ряда неблагоприятных объектов и качества стройматериалов). Второй и третий класс факторов до сих пор не оказывает серьезного влияния на формирование рыночной стоимости недвижимости в связи с тем, что экологические требования и ограничения не такие строгие, как в западных странах, а также экономическая и юридическая ответственность. серьезная проблема для коммерческой деятельности, так как нанесение ущерба природе и людям не связано с жесткими обязательными экономическими санкциями. Однако иностранные инвесторы проявляют большой интерес к этому аспекту размещения инвестиций по следующим причинам. Во-первых, в западных странах такие санкции, как показано выше, очень значительны, и инвесторы ожидают, что в нашем законодательстве будет установлена ответственность за ущерб, причиненный предыдущими владельцами. Во-вторых, они ожидают, что восстановление состояния приобретенной недвижимости и устранение существующих загрязнений, а также соблюдение любых экологических норм и ограничений могут быть связаны с большими затратами (санация территории, ликвидация отходов и т.д.)1. Экологические требования и ограничения в строжайшей форме в основном затрагивают вид разрешенного использования земель и построек в городах и других населенных пунктах, а также режим землепользования на особо охраняемых территориях. Третий класс факторов до сих пор был связан только с определением долгов по выплате экологических платежей и долгов, равных суммам, предоставленным в качестве возмещения ущерба при обнаружении. В нашем законодательстве нет ответственности за прошлый ущерб. К экологическим платежам относятся платежи, которые производственные предприятия должны платить за сбросы загрязняющих веществ в водные объекты, платежи за выбросы вредных веществ в атмосферу и платежи за размещение опасных отходов. Из-за несовершенства методов, используемых для установления ставок платежей, эти финансовые обязательства могут быть очень значительными. Задолженность по экологическим платежам может не только снизить инвестиционную привлекательность предприятия, но и превратиться в огромную проблему для предприятия и поставить его на грань банкротства. Факторы, которые напрямую влияют на стоимость недвижимости, в зависимости от типа воздействия можно условно разделить на положительные факторы, то есть параметры среды обитания человека, увеличивающие стоимость объекта недвижимости, и на отрицательные факторы, то есть качественный и количественные параметры, снижающие стоимость объекта недвижимости. 1.2 Положительные и отрицательные экологические факторы К негативным факторам окружающей среды относятся все последствия и проявления негативного воздействия на природную среду. В основном это химическое загрязнение воды, воздуха, земли, повреждение и разрушение плодородного слоя почвы, разрушение зеленых насаждений. Конкретные виды таких негативных воздействий включают диоксиновые, пестицидные, радиоактивные, шумовые, электромагнитные, вибрационные и тепловые загрязнения. К негативным экологическим факторам также можно отнести расположение эстетически непривлекательных и экологически опасных промышленных, коммерческих, коммунальных складских помещений, например, заводов, тепловых электростанций, полигонов, рынков, могильников крупного рогатого скота, кладбищ (в том числе бывших), крупных автомагистралей, полей фильтрации, свалки радиоактивных отходов и др. Список этих факторов внешней среды может быть довольно длинным, и в каждом конкретном случае оценщик должен определить, что именно влияет на стоимость того или иного объекта недвижимости. Влияние одного и того же фактора окружающей среды может быть совершенно различным в зависимости от разных типов недвижимости. То, что снижает стоимость жилых домов, может не повлиять на стоимость офисных или промышленных зданий. Как правило, при анализе рынка учитываются факторы окружающей среды, оказывающие наибольшее влияние на стоимость недвижимости. К ним относятся параметры окружающей среды, такие как хорошее или плохое кондиционирование воздуха, качество питьевой воды, наличие или отсутствие зеленых насаждений, шум, наличие или отсутствие «непривлекательных объектов»1. Очень часто три из перечисленных факторов - качество воздуха, наличие зеленых насаждений и отсутствие промышленных объектов - формируют мнение людей о хорошем или плохом качестве окружающей среды и создают условия для повышения престижа этих территорий и, соответственно, рост цен на недвижимость. В данном случае при оценке недвижимости важен не столько фактор окружающей среды, сколько наше понимание этого фактора, которое, так или иначе было создано и не всегда отражает реальную ситуацию. В этом случае фактор окружающей среды может быть заменен фактором местоположения оцениваемой собственности. К положительным факторам окружающей среды относятся наличие красивого вида или ландшафта, расположение вблизи привлекательных рекреационных объектов (т.е. подходящих для отдыха), включая парки, скверы, водоемы, сохранение лесов, озер и рек, местообитания редких биологических видов на любой земле чистый воздух, чистая почва и отсутствие промышленных объектов приводят к росту цен на недвижимость. По данным Американской национальной ассоциации строителей жилья, только хороший вид на водную поверхность увеличивает стоимость дома примерно на 28%. Влияние факторов окружающей среды может проявляться на местном или региональном уровне. Местный уровень подразумевает увеличение стоимости квартир или индивидуальных домов на конкретной улице или в доме в зависимости от местоположения по отношению к тому или иному источнику воздействия на окружающую среду. Например, стоимость квартиры будет зависеть от того, есть ли в доме двор с деревьями, находится ли он в тихом месте и выходят ли окна на шумную трассу1. На региональном уровне действие перечисленных экологических факторов проявляется в повышении стоимости жилых домов или квартир в определенном районе, занимающем значительную территорию по отношению к единичному домовладению или микрорайону. 1.3 Качественные и природные экологические характеристики земельного участка Качественные параметры самих объектов недвижимости, влияющие на состояние внутренней среды помещений и прилегающих участков, также могут приводить к снижению стоимости объектов недвижимости за счет содержания вредных и опасных для человека веществ. здоровье в строительных материалах. Строительные материалы считаются пригодными для использования по санитарным, гигиеническим и экологическим причинам, если они соответствуют стандартам, утвержденным национальными стандартами (ГОСТ), или техническим условиям, утвержденным соответствующим ведомством. В настоящее время эту функцию выполняет Госстандарт России. К качественным параметрам объекта недвижимости также относятся важнейшие экологические характеристики участка, а именно его загрязнение химическими веществами, отходами, степень деградации (нарушения) почвенного покрова, наличие погребенных почв и загрязненных почв, опасных и токсичных. вещества, выбросы радона2. Загрязнение почвы химическими веществами и радиационное заражение почвы может привести не только к снижению и потере стоимости земельного участка, но и к возникновению его отрицательной стоимости. В этом случае формируется отрицательная стоимость, вызванная необходимостью вложить большие средства для приведения загрязненного участка в состояние, пригодное для использования и безопасное для нахождения на нем жилых или коммерческих объектов. Примером таких земель являются участки, занятые радиоактивными отстойниками, содержащими закрытые или подземные свалки и полигоны для промышленных и бытовых отходов. В городах, где в свое время не был установлен контроль за захоронением отходов, обнаружение захороненных свалок, содержащих радиоактивные или опасные отходы, может привести к резкому удорожанию строительства, сделав его нерентабельным для реализации проекта или привести к снижению стоимость построек после завершения их строительства. Действие природных факторов также проявляется в увеличении или уменьшении стоимости объектов недвижимости и связанных с ними имущественных прав. Однако, в отличие от факторов окружающей среды, природные факторы, которые приводят к увеличению стоимости недвижимости, не всегда положительны. К этим факторам относятся природные явления, которые приводят к увеличению затрат на строительство. Типичным примером такого увеличения затрат является увеличение затрат на строительство в горных районах из-за перепадов высот и неровностей местности, в сейсмоопасных районах из-за необходимости использования специальных строительных технологий, в районах с вечной мерзлотой по аналогичным причинам. Затраты на строительство в северных районах обычно дороже, чем в южных. Существует множество природных явлений, влияющих на стоимость строительных работ. Они хорошо подходят для учета затрат по строительным нормам и ценам и отражаются в различных темпах увеличения сметных затрат на рабочую силу1. Природные факторы, влияющие на регион, включают благоприятные климатические условия, например, продолжительное лето, плодородные земли, здоровый климат, наличие привлекательных мест для отдыха, таких как море или спа-курорты. в таких местах в основном наличие уникальных по привлекательности природных объектов и условий для лечения и отдыха. Наличие ограничений на использование недвижимости обычно связано с установлением различных ограничительных режимов землепользования и осуществлением функционального или иного зонирования, закрепляющего эти режимы. Особенно часто установление особых режимов и зон связано с охраной ценных природных объектов и территорий. Поэтому при определении рыночной стоимости на этапе определения прав на участок очень важно выявить зоны с особыми условиями землепользования, чтобы в дальнейшем определить нагрузки на участки. Эта процедура необходима для определения элементов сравнения, выбора аналогов и анализа наиболее эффективного приложения. |