Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости.. Кафедра Курсовая работа оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости
 Скачать 86.36 Kb.
|
|
1.4 Нормативно-правовая база при оценке земельного участка и влияние на него экологических факторов - Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества (IVSC). Общие понятия и принципы оценки. 1994 г.; - Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества (IVSC). МСО-1. Рыночная стоимость как база оценки. 1994 г.; - Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества (IVSC) . МСО-2. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости. 1994 г.; - Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества (IVSC). МСО-5. (проект, декабрь 1994г). Стоимость действующего предприятия как база оценки.; - Гражданский кодекс Российской Федерации, ч.1,2. от 22 декабря 1995 года; - Федеральный закон «Об охране природы» от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ; - Федеральный закон «Об экологической экспертизе» от 23 января 1995г № 174-ФЗ; - Постановление Правительства Российской Федерации от 28. 08. 1972 № 632; - ГОСТ Р 1.0-92 от 1 января 1993 Государственная система стандартизации Российской Федерации. Основные положения; - ГОСТ Р 1.4-93 от 15 декабря 1993 Государственная система стандартизации Российской Федерации. Стандарты отраслей, стандарты предприятий стандарты научно-технических, инженерных обществ и других общественных объединений. Общие положения; - ГОСТ Р 1.5-92 от 1 июля 1992 Государственная система стандартизации Российской Федерации. Общие требования к построению, изложению, оформлению и содержанию стандартов; - СТО РОО 10-01-95. от 19 мая 1995г. Система нормативных документов Российского общества оценщиков. Общие положения; - СТО РОО 20-01-96. Общие понятия и принципы оценки; - СТО РОО 20-02-96. Рыночная стоимость как база оценки; - СТО РОО 20-03-96. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости; - СТО РОО 20-04-96. Оценка в целях финансовой отчетности и смежной документации; - СТО РОО 20-06-96. Классификатор услуг по оценке имущества. Нормативные акты природоохранных министерств и ведомств издаются по вопросам рационального использования и охраны окружающей природной среды в виде постановлений, инструкций, приказов и т.д. Они являются обязательными для других министерств и ведомств, физических и юридических лиц. Нормативные решения органов местного самоуправления дополняют и конкретизируют действующие нормативные правовые акты в области охраны окружающей природной среды. Министерством строительства России издаются нормативные акты в части выполнения экологических требований при проектировании строительства, проведении строительства различных объектов, таких как: 1. Строительные нормы и правила. СНиП III- 70- 75. «Благоустройство территорий». 2. СНиП 3. 01. 01- 85. «Организация строительного производства», которые содержат раздел «Охрана окружающей среды» и др. Система природоохранных стандартов в РФ включает государственные, отраслевые стандарты и стандарты предприятий. Государственные стандарты по охране природы разрабатываются давно и выделены в отдельную систему стандартизации. Система государственных стандартов «Охрана природы» объединяет девять подсистем, каждая из которых представляет собой комплекс организационно-методических документов в области охраны того или иного компонента среды или природы в целом. Наиболее разработанными в настоящее время являются подсистемы «Гидросфера», «Атмосфера», «Земля». Всего в рамках данной системы создано более 40 государственных стандартов и других нормативно-технических документов. Основные положения систем стандартов в области охраны природы и улучшения использования природных ресурсов, задачи и направления стандартизации, типовая структура, объекты и классификация системы стандартов утверждены в 1976 г. и содержатся в ГОСТ 17.0.0.01-76 «Система стандартов в области охраны природы и улучшения использования природных ресурсов. Основные положения». 2 Анализ и определение рыночной стоимости земельного участка, с учетом экологических факторов, влияющих на его оценку 2.1 Влияние экологических факторов на объект оценки Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается сочетание природных и антропогенных природных факторов, оказывающих непосредственное влияние на полезность объекта и его эффективное использование. При оценке собственности следует учитывать факторы окружающей среды, которые существенно влияют на стоимость собственности. К негативным факторам окружающей среды относятся: беспорядок земли, объекта недвижимости ухудшение химических свойств атмосферы, почвы, воды; ухудшение электромагнитных и радиационных характеристик окружающей природной антропогенной среды; тепловое загрязнение (повышение температуры окружающей среды, например, из-за различных выбросов - нагретого воздуха, дыма, отходящих газов и воды); изменение естественной освещенности объекта недвижимости (вследствие затенения ближайшими объектами и за счет искусственных источников света); увеличение интенсивности шума сверх природного уровня. Положительным экологическим и психосоциальным фактором может быть наличие экологически чистых природных объектов (водоемов, лесопарков, заповедников, рек, озер и т.д.) Для владельцев недвижимости или красота ландшафта. Возможны и другие проявления полезности объекта недвижимости, связанные с влиянием факторов окружающей среды. Изменение стоимости недвижимости зависит от ряда факторов, возникающих на разных этапах процесса оценки; эти факторы можно отнести к трем различным иерархическим уровням. Факторы окружающей среды относятся к первому уровню: климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почвы и т.д.; экология; сейсмические факторы1. Сбор и анализ информации, необходимой для оценки предмета оценки, происходит: а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов. Информация, используемая в оценке, должна соответствовать требованиям достаточности и надежности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не приводит к значительному изменению характеристик, используемых при оценке объекта оценки, а также не приводит к значительному изменению окончательной стоимости объекта оценки. 2.2 Анализ наиболее эффективного использования «Лучшее использование» означает использование, которое приводит к максимально возможной стоимости имущества из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом защищенных и приемлемых с юридической точки зрения видов использования. Вариант наиболее эффективного использования объекта оценки должен соответствовать четырем критериям: - юридическая допустимость; - физическая осуществимость; - финансовая безопасность; - максимальная производительность1. Юридическая допустимость. Сначала проводится проверка на допустимость. В процессе анализа конкретные ограничения, стандарты зонирования, строительные нормы и правила, правила защиты исторических зданий, природоохранное законодательство, возможные ограничения, которые могут быть включены в договор купли-продажи недвижимости, которые могут относиться к определенным областям использования, указывают на расположение построек на участке, параметры застройки, тип используемых стройматериалов. Если ограничения прав собственности противоречат более общим правовым нормам, таким как строительные нормы и правила, обычно принимается во внимание максимальное ограничение. Строительные нормы и правила могут препятствовать развитию наиболее эффективных сооружений на земле, если они увеличивают затраты на строительство в соответствии с техническими регламентами, что в конечном итоге препятствует развитию территорий. В некоторых областях строительные нормы и правила используются для ограничения нового строительства и ограничения роста. Физическая осуществимость. Выбор наиболее эффективного варианта использования собственности должен основываться на ее физической осуществимости. Критерии физической осуществимости - размер, форма, площадь, конструкция, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких как наводнения или землетрясения) - все это влияет на планируемое землепользование. Финансовая безопасность. Опцион считается финансово жизнеспособным, если он обеспечивает операционную прибыль, равную или превышающую операционные расходы, затраты на финансирование и требуемую норму прибыли на капитал. Таким образом, все виды использования, которые могут принести положительную прибыль, считаются финансово осуществимыми. Максимальная производительность. Максимальная продуктивность - это наивысшая ценность земельного участка как такового, независимо от того, свободен он (фактически или условно) или застроен. Таким образом, реализация этого критерия предполагает, из всех разрешенных законом, физически реализуемых и обеспечивающих положительную сумму вариантов дохода, выбор типа использования, обеспечивающего максимальную стоимость1. доходный Рассматриваемый земельный участок относится к категории земель лесного фонда, разрешенный вид использования - рекреационная деятельность. Земля застроена. Типичные окружающие здания - это лесные угодья с одной стороны и сельскохозяйственные земли и поселения с другой. Следовательно, наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого объекта является его разрешенное использование. 2.3 Определение рынка стоимости объекта оценки Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов. К методам расчета можно отнести следующее: Рыночный подход - При рыночном подходе используются цены и другая уместная информация, генерируемая рыночными операциями с идентичными или сопоставимыми (то есть аналогичными) активами, обязательствами или группой активов и обязательств, такой как бизнес. Например, в методах оценки, совместимых с рыночным подходом, часто используются рыночные множители, возникающие из комплекта сопоставимых показателей. Множители могут находиться в одних диапазонах с другим множителем по каждому сопоставимому показателю. Для выбора надлежащего множителя из диапазона требуется использовать суждение с учетом качественных и количественных факторов, специфических для оценки. - Методы оценки, совместимые с рыночным подходом, включают матричное ценообразование. Матричное ценообразование – это математический метод, используемый преимущественно для оценки некоторых видов финансовых инструментов, таких как долговые ценные бумаги, не основываясь лишь на котируемых ценах на определенные ценные бумаги, а скорее на отношении ценных бумаг к другим котируемым ценным бумагам, используемым как ориентир1. Затратный подход - При затратном подходе отражается сумма, которая потребовалась бы в настоящий момент для замены производительной способности актива (часто называемой текущей стоимостью замещения). - С точки зрения продавца как участника рынка цена, которая была бы получена за актив, основана на той сумме, которую покупатель как участник рынка заплатит, чтобы приобрести или построить замещающий актив, обладающий сопоставимой пользой, с учетом морального износа. Причина этого заключается в том, что покупатель как участник рынка не заплатил бы за актив сумму больше, чем сумма, за которую он мог бы заменить производительную способность данного актива. Моральный износ включает в себя физическое ухудшение, функциональное (технологическое) устаревание и экономическое (внешнее) устаревание, и является более широким понятием, чем износ в целях подготовки и представления финансовой отчетности (распределение исторической стоимости) или налоговых целях (использование определенных сроков полезной службы). Во многих случаях метод текущей стоимости замещения используется для оценки справедливой стоимости материальных активов, которые используются в комбинации с другими активами или с другими активами и обязательствами. Доходный подход. - При использовании доходного подхода будущие суммы (например, потоки денежных средств или доходы и расходы) преобразовываются в единую сумму на текущий момент (то есть дисконтированную). При использовании доходного подхода оценка справедливой стоимости отражает текущие рыночные ожидания в отношении таких будущих сумм. - Такие методы оценки включают, например, следующее: a) методы оценки по приведенной стоимости; б) модели оценки опциона, такие как формула Блэка-Шоулса-Мертона или биномиальная модель (то есть структурная модель), которые включают методы оценки по приведенной стоимости и отражают как временную, так и внутреннюю стоимость опциона; в) метод дисконтированных денежных потоков, который используется для оценки справедливой стоимости некоторых нематериальных активов1. Таким образом, для определения справедливой (рыночной) стоимости инвестиционной недвижимости, применяются 3 фундаментальных подхода: - затратный подход; - сравнительный подход; - доходный подход. Применимость тех или иных методов и процедур установления рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким имущество обычно продается на рынке. Для оценки рыночной стоимости земли традиционно применяются: метод сравнения продаж, техника остатка для земли, метод распределения, метод выделения, метод разбивки на участки, капитализация земельной ренты. Метод остатка для земли - доход от земли предполагается постоянным; здания и сооружения, расположенные на оцениваемом участке имеют конкретный срок экономической жизни; рекапитализация зданий (сооружений) возможна по методу Ринга либо по методу Инвуда; рекапитализация земельного участка происходит в результате реверсии (перепродажи). Метод предполагаемого использования - для оценки застроенных и незастроенных земельных участков; больших площадей, разбиваемых на отдельные стандартные земельные участки, осваиваемые под застройку, т.е. когда разбивка на участки большого земельного надела представляет собой наиболее эффективное использование земли с учетом застройки. Сущность метода заключается в следующем: разница между суммой, полученной от продажи застроенного участка и величиной общих затрат на застройку, равна стоимости неосвоенной земли. Метод сопоставимых продаж - это универсальный метод при наличии достоверной информации о ценах, совершенных в недалеком прошлом, сделок с земельными участками, являющимися схожими (сопоставимыми) с объектом оценки. Основой метода является стоимость объектов оценки и определяется путем внесения в цены сопоставимых объектов поправок по элементам и единицам сравнения. Метод распределения - это экспресс-оценка земельных участков с относительно новыми однотипными объектами недвижимости, где земельные участки не имеют существенных особенностей и различий в месторасположении, конфигурации, площади и наличии коммуникаций. Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться в условиях недостаточной информации о продажах земельных участков, а полученные сведения могут служить основой для установления начальных цен при продаже объектов на аукционе. Основой метода является существующее характерное (сложившееся) для определенных типов недвижимости соотношение рыночной стоимости непосредственно земельного участка и его застройки (улучшений) или земельного участка и объекта в целом (т.е. участка с улучшениями)1. Метод базируется на информации по сопоставимым объектам, для которых может быть определена доля стоимости земельного участка в общей стоимости объекта или соотношение между стоимостью участка и стоимостью улучшений на нем. На основе анализа сложившихся соотношений цен по сопоставимым объектам определяют рекомендуемый процент (удельный вес) стоимости земельного участка в общей стоимости объекта оценки. Метод выделения - этот метод используется для оценки земельных участков с типовой застройкой (например: загородные дачные участки, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется, т.е. в общей стоимости объекта, наибольший удельный вес занимает земельный участок). Наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод капитализации земельной ренты - универсальный метод для застроенных и незастроенных участков, по которым имеются достоверные сведения о величине арендной платы (рыночной ее стоимости) по земельным участкам такого типа. Этот метод может использоваться тогда, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений, расположенных на ней. Доходы, получаемые от сдачи в аренду земельных участков по рыночным арендным ставкам, пропорциональны их стоимости. При этом расчет стоимости участка может осуществляться либо с использованием коэффициента капитализации либо на основе валового рентного мультипликатора. Метод добавочной продуктивности (модификация метода остатка для земли) - метод используется для оценки земель, находящихся в собственности хозяйственных обществ, с расположенными на данном земельном участке зданиями, сооружениями и другими улучшениями, необходимыми для производственно-хозяйственной деятельности предприятия. Доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остается после возмещения расходов на труд, менеджмент и капитал (т.е. расходов на оплату труда всех работников предприятия и премиальных вознаграждений из прибыли, затраты на приобретение сырья, материалов, комплектующих изделий, расходы на текущий и капитальный ремонт и др. производственные расходы, отвлечения средств на оплату налогов и сборов и т.п.). Следовательно, совокупный доход за вычетом дохода, выплаченного за труд, менеджмент и капитал, и определяет доход, получаемый от владения землей1. Таблица 1 - Сравнительные характеристики и область применения методов оценки земельных участков
Вывод о применимости подходов и методов к оценке земельного участка. Было принято решение применить сравнительный подход к определению рыночной стоимости земельных участков. Учитывая результаты проведенного анализа рынка, считается целесообразным использование данного подхода, поскольку имеется достоверная и достаточная информация о ценах предложений по продаже недавних аналогичных объектов. Из методов, основанных на сравнительном подходе, считается допустимым для определения стоимости объекта оценки применить метод сравнения продаж. Выбор данного метода обусловлен тем, что на рынке, к которому относится объект оценки выявлено достаточное количество предложений аналогичных объектов, что позволяет получить достаточно достоверные результаты оценки стоимости земельного участка. Расчет рынка стоимости объекта оценки. При расчете рыночной стоимости недвижимого имущества применим сравнительный подход. Метод сравнения продаж заключается в анализе фактических сделок купли – продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли – продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость. Необходимым условием для реализации этого метода является наличие данных о продажах не менее трех-пяти сопоставимых объектов, реализованных не ранее, чем за шесть месяцев, предшествующих дате проведения оценки. При отсутствии информации о ценах сделок с аналогичными объектами допускается использование цен предложения (спроса). При использовании метода сравнения продаж анализируются продажи сопоставимых объектов недвижимости и вносятся поправки в их продажные цены на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта, таким образом, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект1. При реализации метода анализа продаж используют следующую технологию: на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка недвижимости; на втором этапе осуществляется проверка достоверности информации о сделках; на третьем – вносятся поправки к цене сопоставимых объектов. Обычно полный набор элементов сравнения стоимости оцениваемого объекта следующий: состав передаваемых имущественных прав; условия финансирования (коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок займа, амортизация выплат, плата за финансирование, договоры об участии); условия сделки; рыночные условия (время продажи); местоположение (экологическая привлекательность, доступ к оживленным магистралям, коммуникации, престижность); физические характеристики (физические параметры, качество строительства и эксплуатации, удобства, функциональная пригодность, площадь) и др. Единицы сравнения используются, как способ передачи информации эффективным и понятным способом. Поскольку объекты могут различаться по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения можно столкнуться с определенными сложностями. Поэтому данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может стать соответствующая единица сравнения – общая цена, цена за квадратный метр общей площади, цена за квадратный метр жилой площади, цена за гектар или сотку земли и т.д. В результате анализа была выбрана единица сравнения - один кв. м общей площади земельного участка, т. к. это стандартная мера измерения, принятая в РФ и на рынке недвижимости. Так же анализировалась большая совокупность аналогов. Далее на основе анализа соответствующего сегмента рынка недвижимости была подготовлена выборка наиболее близких аналогов по месторасположению, а именно: расположение в непосредственной близости от объекта оценки. По информации продавцов рассматриваемые аналоги не имеют обременений и ограничений, предлагаются на рыночных условиях. Объекты сравнения (аналоги) имеют различия по физическим характеристикам, а также другие особенности, которые должны быть проанализированы и учтены в процессе определения рыночной стоимости1. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. Принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: тип сделки (оцениваемые права), условия финансирования, условия сделки, дата сделки. Эти корректировки являются базой для остальных корректировок, учитывающих различие между оцениваемым объектом и объектом сравнения, таких как местоположение, назначение, физические характеристики и т.д. Классификация вводимых корректировок (поправок) основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом. Корректировки бывают: - процентные (коэффициентные); - стоимостные (денежные)2. Процентные (коэффициентные) корректировки (поправки) вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи. Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами. Денежные поправки (корректировки), вносимые к цене объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений. Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие: - методы, основанные на анализе парных продаж; - экспертные методы расчета и внесения поправок; - статистические методы. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях1. Статистические методы расчета поправок сводятся к применению метода корреляционно-регрессионного анализа, который заключается в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных. Процентные поправки всегда вносятся первыми к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи. Вводятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения. Корректировки по первой группе элементов сравнения устанавливаются в относительном выражении (долях, процентах) от исходной стоимости объектов-аналогов. Передаваемые имущественные права. Тип сделки отражает различия в качестве передаваемых прав при проведении сделок с объектами-аналогами и объектом недвижимости. Качество прав на недвижимость может выражаться в наличии частных и публичных сервитутов у объектов-аналогов и рассматриваемого объекта. Естественно, что существование таковых будет отрицательно влиять на размер стоимости недвижимого имущества. Условия финансирования. В отсутствие иной информации, оценщик предполагает, что недвижимость будет приобретаться потенциальным покупателем без привлечения кредитных средств. Поэтому данная поправка не вводилась. Условия сделки. В данном контексте для целей расчета стоимости участка проводится корректировка стоимости в зависимости от того, является ли информация о цене – ценой состоявшейся сделки или предложения на продажу. Все объекты-аналоги являются предложениями на продажу, поэтому необходимо скорректировать цену предложения. Данная разница, по сути, представляет собой совокупность скидок «на торг», инфляционных ожиданий, премий продавцам и владельцам, прочих расходов на экспонирование объекта, не связанных напрямую с затратами на проведение и оформление сделки – то есть ту максимальную величину скидки от цены предложения, на которую может согласиться обладатель прав на реализуемый объект, с одной стороны, и покупатель, с другой, и по которой может состояться сделка1. Эта разница определена как «скидка на торг». Корректировки по второй группе элементов сравнения осуществляются на базе рыночных стоимостей за объекты-аналоги с учетом проведения первой группы корректировок. Необходимо отметить, что корректировки проводились только по элементам, различающимся у рассматриваемого объекта и объектов-аналогов. Местоположение. Данная поправка не вводилась, поскольку все аналогичные объекты располагаются в месте расположения объекта оценки, имеют одинаковую привлекательность с точки зрения комфортного проживания и активного отдыха граждан2. Целевое назначение. Объект оценки входит в состав земель рекреационного назначения с разрешенным использованием под размещение базы отдыха. Площадь (фактор масштаба). Согласно общему правилу рынка с ростом масштаба объекта продажи стоимость единицы, в которой измеряется натуральная величина объекта оценки, снижается. То есть, с увеличением площади земельного участка стоимость одного кв.метра при прочих равных условиях снижается. В данном случае введение корректировки не требуется на основании исследования, проведенного в разделе отчета «Анализ рынка». Наличие инфраструктуры. У объектов-аналогов коммуникации рядом, значит - есть возможность подключения. Оцениваемый земельный участок, как и объекты-аналоги, расположены в административных границах города, и в равной степени обеспечены коммуникациями. Те же коммуникации, которые проведены силами и на средства правообладателя к зданиям, являются частью улучшений земельного участка и относятся непосредственно к строениям возведенным на данном земельном участке. Таким образом, для целей настоящей оценки, поправка на наличие коммуникаций не применялась ввиду равной обеспеченности объекта оценки и аналогов коммуникациями. Схема согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов приведена ниже. 1) расчет показателя совокупной корректировки (путем суммирования абсолютных значений внесенных корректировок); 2) расчет коэффициента соответствия объекту оценки (обратно пропорционален показателю совокупной корректировки); 3) расчет удельного веса, как отношение коэффициента соответствия каждого объекта - аналога к сумме коэффициентов соответствия1. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. Стоимость земельного участка в рамках сравнительного подхода составляет (без НДС). ЗАКЛЮЧЕНИЕ При оценке объекта следует учитывать факторы окружающей среды как его мета-инфраструктуру, которая существенно влияет на стоимость (стоимость) объекта. В свою очередь, стоимость этой мета-инфраструктуры, принимая денежную (денежную) форму, определяет вклад всех факторов окружающей среды в стоимость актива. В то же время вклад экологической мета-инфраструктуры в стоимость недвижимости может быть как положительным, так и отрицательным. В рыночной экономике, благодаря функционированию рынка недвижимости, ценность экологической мета-инфраструктуры адекватно отражается в структуре рыночной стоимости недвижимости. Для определения стоимости объекта недвижимости необходимо исследование факторов окружающей среды, позволяющее конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей антропогенной среды рассматриваемого объекта. При проведении экологической экспертизы факторов можно ограничиться только качественным анализом, но при этом аналитик должен полностью раскрыть их качественные характеристики. Последнее очень необходимо для реализации метода сопоставимых продаж, с помощью которого можно исключить (выявить) адекватную стоимость этих экологически элитных товаров. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ |