Ремонт обслуживание и эксплуатация МКД. Работа. Управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома
 Скачать 88.69 Kb.
|
1 2 Содержание. Управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома: Анализ рынка услуг по управлению многоквартирными домами на современном этапе (обоснование актуальности темы ВКР) Обзор законодательных и нормативных актов, регламентирующих деятельность по управлению, эксплуатации и обслуживанию многоквартирным домом (для формирования в ВКР «Списка использованных источников») Обзор технической и иной литературы по управлению, эксплуатации и обслуживанию многоквартирным домом(для формирования в ВКР «Списка использованных источников») Формирование перечня технической и иной документации на многоквартирный дом (на основании участия в мероприятиях по оказанию услуг и работ МКД во время прохождения практики) Разработка рекомендаций по управлению и организации работ по эксплуатации многоквартирных домов, находящихся в обслуживании управляющей организацией.(на основании данных организации по месту прохождения практики) Ремонт обслуживание и эксплуатация Канализационных стояков в МКД: Ожидаемые Результаты. Какие мероприятия проводятся в ходе процедуры. Ремонт коллектора и наружных элементов. Методы очистки канализации. Обслуживание ливневой канализации. Заключение Анализ рынка услуг по управлению многоквартирными домами на современном этапе. Актуальность темы исследования. Последовательно проводимый Российской Федерацией курс на повышение уровня жизни населения ориентирован на повышение комфортных и безопасных условий проживания в многоквартирных домах, обеспечиваемых организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере управления и эксплуатации многоквартирными домами. Переход права собственности на многоквартирные дома от государства в частную собственность обусловил распространение наряду с государственным регулированием практики самостоятельных действий субъектов предпринимательской деятельности в сфере управления многоквартирными домами по разработке, установлению и контролю соблюдения требований к указанной деятельности. Однако в 2021 году только половина всех собственников многоквартирных домов оценили состояние своего жилого помещения как удовлетворительное. Доля аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда и жилых зданий, непригодных для проживания, к 2021 году составила более трети от общего количества жилья. В результате снижения качества жилищно-коммунальных услуг риск возникновения техногенных катастроф на многоквартирных домах растет пропорционально росту числа многоквартирных домов, требующих капитального ремонта. За период 2010-2021 гг. ухудшились финансовые показатели организаций, осуществляющих управление и эксплуатацию многоквартирных домов. Обеспеченность собственными оборотными средствами снизилась более чем в четыре раза, финансовая независимость организаций - более чем в два раза, высокий уровень износа основных средств на 2022 год составил третью часть от всех основных средств организаций РФ. Потребность в повышении качества коммунальных ресурсов и жилищно-коммунальных услуг, продукции, используемой для эксплуатации многоквартирных домов, в снижении нагрузки на бюджеты всех уровней, связанной с возмещением ущерба, причиненного многоквартирным домам, и вреда жизни и здоровью собственников многоквартирных домов и членов их семей, определила необходимость совершенство- вания способов саморегулирования в управлении многоквартирными домами и разработки его организационно-методических оснований, что обусловило актуальность темы диссертации. Степень научной разработанности проблемы. Теоретико-методологические основы управления и использование историко-генетического подхода к исследованию процессов управления отражены в трудах российских и зарубежных авторов: В. Г. Афанасьева, М. Вебера, Н. Винера, С. Ю. Витте, Д. А. Керимова, А. Файоля, Р. О. Халфиной и других. Работы Людвига фон Берталан-фи, И. В. Блауберга, М. С. Кагана, П. А. Раппопорта были посвящены системным исследованиям и общей теории систем. Проблемы синергетики, системного похода и синергетического эффекта исследованы И. Р. Пригожиным, А. Пуанкаре, Г. Хакеным и другими. Вопросы самоорганизации являются предметом научного интереса таких ученых, как П. Г. Белкина, У. Р. Эшби. Э. Г. Юдина, саморегуляции - Г. Паска, теории самоуправления - А. К. Белых, В. И. Гронского, теории диссипативных структур - B. К. Ванага и других. Понятия саморегулирования и регулирования, способы их оценки, соотношение государственного регулирования и саморегулирования предпринимательской деятельности рассмотрены российскими исследователями C. С. Алексеевым, М. Ю. Викторовым, П. В. Крючковой, Д. Н. Маркиным, Ю. А. Тихомировым, Ф. Ю. Чатуевым, А. Ф. Черданцевым и другими. Проблемы диверсифицированных корпоративных объединений рассмотрены С. А. Ореховым, доверительной собственности - Р. Л. Нарышкиным, Е. А. Сухановым, корпоративного управления жилищно-коммунальным хозяйством - Е. А. Лаврентьевой и другими. Поиску способов повышения уровня жизни населения, созданию комфортных и безопасных условий проживания в многоквартирных домах посвящены труды ряда ученых: А. Н. Асаула, С. А. Баркалова, А. Г. Бездудной, О. Н. Бекиро-вой, С. В. Кузнецова, А. А. Курочкиной, С. И. Полякова, Е. И. Пискун, Ю. И. Рас-товой, И. А. Серебряковой, И. П. Фировой, Т. Л. Харламовой и других. Однако исследования саморегулирования в управлении многоквартирными домами, реализующего интересы собственников и государства, носят фрагментарный характер; не раскрыты цели и задачи, объекты и субъекты, виды и свойства, функции и механиз, методы и инструменты, не разработана методика оценки эффективности саморегулирования в управлении многоквартирными домами. Цель диссертационной работы заключается в обосновании организационно-методических подходов и в разработке научно-практических рекомендаций по саморегулированию в управлении многоквартирными домами как инструменту реализации национальных интересов в повышении качества жизни населения и безопасных условий проживания в многоквартирных домах. Исходя из цели диссертационного исследования, автором поставлены и решались следующие задачи: - обосновать правомерность позиционирования саморегулирования в управлении многоквартирными домами как полноценного вида регулирования предпринимательской деятельности в сфере управления многоквартирными домами и жилищно-коммунального обслуживания наряду с государственным регулированием; - раскрыть понятие, сущность и условия распространения саморегулирования в управлении многоквартирными домами, дать характеристику отечественной и зарубежной практике саморегулирования в управлении многоквартирными домами, обосновать ключевую роль саморегулирования в создании единого организационно-методического обеспечения деятельности по управлению многоквартирными домами; - разработать концепцию, систему и структуру саморегулирования в управлении многоквартирными домами и раскрыть механизм саморегулирования в управлении многоквартирными домами; - представить организационно-методические положения, стандарты и правила саморегулирования в управлении многоквартирными домами, обосновать методический подход к оценке эффективности саморегулирования в управлении многоквартирными домами для государства, собственников многоквартирных домов и участников процесса саморегулирования в управлении многоквартирными домами; - предложить универсальную модель саморегулирования в управлении многоквартирными домами для всех заинтересованных групп и разработать систему саморегулирования в управлении многоквартирными домами на примере Санкт-Петербурга и осуществить расчет показателей экономической состоятельности саморегулирования в управлении многоквартирными домами. Объектом исследования являются саморегулируемые организации и другие участники процесса саморегулирования в управлении многоквартирными домами Российской Федерации. Предметом исследования выступают организационно-экономические и управленческие отношения при возникновении и развитии саморегулирования в управлении многоквартирными домами. Теоретическая основа исследования. Разработанные теоретические и методологические положения дополняют и развивают существующие в теории саморегулирования концепции в части определения приоритета имущественных и экономических интересов собственников многоквартирных домов и государства над экономическими интересами организаций жилищно-коммунального хозяйства в качестве цели саморегулирования в управлении многоквартирными домами, разработки единой системы регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами и жилищно-коммунального хозяйства в интересах собственников многоквартирных домов и оценки экономической состоятельности саморегулирования в управлении многоквартирными домами. Методологическая основа исследования. Исследования базируются на общенаучных методах, системном подходе, на методах логического анализа, классификации, логических группировок, анализа и синтеза данных социально-экономического развития страны, организаций жилищно-коммунального хозяйства и организаций, управляющих многоквартирными домами, методах сравнительного анализа и экспертных оценок, ретроспективного анализа. Информационная база исследования составили федеральные и региональные нормативно-правовые акты, технические регламенты, определяющие условия саморегулирования в управлении многоквартирными домами, а также требования к поставке коммунальных ресурсов и оказания жилищно-коммунальных услуг и к их качеству, декреты всероссийского центрального исполнительного комитета, декреты и положения Совета народных комиссаров, стратегии развития Российской Федерации, строительной отрасли и жилищно -коммунального хозяйства совместно с планами их реализации, договор о Евразийском экономическом союзе, бюллетени Межпарламентской Ассамблеи государств-участников Содружества Независимых Государств, санитарно-эпидемиологические правила и нормативы, документы и официальные сайты министерств, ведомств и организаций, доклады, аналитические данные о результатах деятельности организаций жилищно-коммунального хозяйства, актуальных материалов научно-практических международных и российских конференций, актуальных статей ведущих ученых по теме диссертационного исследования. Обоснованность результатов диссертационного исследования. Исследование опирается на результаты, опубликованные в трудах ведущих ученых, посвященных проблемам государственного регулирования, саморегулирования и управления некоммерческими саморегулируемыми организациям, модернизации жилищно-коммунального хозяйства, управления многоквартирыми домами. При аргументации выводов используются материалы Федеральной службы государственной статистики и ее территориальных органов, характеризующие степень и направления развития сектора управления многоквартирными домами и жилищно-коммунального хозяйства, регулирующие его деятельность нормативно-правовые акты и данные, непосредственно полученных автором в ходе исследования. Достоверность результатов диссертационного исследования. Исследование базируются на анализе современных фундаментальных положениях менеджмента, системного подхода, теории организации, особенностей управления некоммерческими организациями, на изучении нормативно-правовых докумен- тов, статистических и эмпирических данных в области государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Научные положения получены в результате применения общенаучных и специальных методов теоретического и эмпирического исследования. Выводы, сделанные по результатам проведенного исследования, не противоречат признанным научным положениям, соответствуют поставленным в диссертационном исследовании целям и задачам, логике изложения материала диссертационной работы, апробированы в публикациях и выступлениях на конференциях. Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Область исследования соответствует Паспорте специальности ВАК 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством по отраслям и сферам деятельности (менеджмент) пунктам 10.12. «Оценка управления организациями как социальными и экономическими системами. Критерии оценки эффективности управления. Методы и показатели оценки результативности управления», 10.25. «Историческое развитие систем управления. Логика развития систем управления, факторы, определяющие динамику и направление эволюции систем управления. Сравнительный анализ систем управления в различных социо-культурных и политических средах. Исторический опыт развития систем управления в отдельных странах», 10.27. «Теория и практика управления некоммерческими организациями». Научная гипотеза заключается в том, что саморегулирование в управлении многоквартирными домами, в том числе обязательное, является эффективной формой регулирования и условием полноценного методического обеспечения деятельности в сфере управления многоквартирными домами. Научная новизна исследования заключается в теоретическом обосновании необходимости саморегулирования в управлении многоквартирными домами, в разработке организационно-методических положений саморегулирования в управлении многоквартирными домами, показателей оценки экономической состоятельности саморегулирования в управлении многоквартирными домами и интегрированного показателя оценки ее эффективности для собственников многоквартирных домов, государства и участников процесса саморегулирования в управлении многоквартирными домами. Обзор законодательных и нормативных актов, регламентирующих деятельность по управлению, эксплуатации и обслуживанию многоквартирным домом. Основополагающим нормативным правовым актом, регулирующим вопросы содержания общего имущества многоквартирных домов, является Жилищный кодекс РФ. Кодекс устанавливает основные принципы и положения жилищного законодательства, в том числе по вопросам содержания общего имущества. Во исполнение вышеуказанного Федерального закона приняты следующие нормативные правовые акты Правительства РФ: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». Данный нормативный правовой акт определяет: лиц ответственных за содержание и ремонт общего имущества дома, границы общего имущества; основные требования к содержанию общего имущества; контроль за содержанием общего имущества; порядок и условия изменения размера платы при ненадлежащем содержании общего имущества. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Данный нормативный правовой акт определяет конкретный перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в том числе отдельно по каждому объекту такого имущества. Кроме того данный акт определяет, что в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны: а) обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы; б) вести и хранить техническую документацию на многоквартирный дом в установленном законодательством Российской Федерации порядке; в) своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам; г) осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации; д) организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений; е) организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых помещений; ж) предоставлять потребителям услуг и работ, в том числе собственникам помещений в многоквартирном доме, информацию, связанную с оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, раскрытие которой в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательным. Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Данный нормативный правовой акт определяет стандарты управления домами, в том числе: хранение и передачу технической документации; формирование и утверждение перечня услуг и работ по содержанию общего имущества; осуществление аварийно-диспетчерского обслуживания; порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами или ее аннулированием. Постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Данный нормативный правовой акт детально регламентирует виды работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, периодичность и сроки их выполнения. Кроме того, регламентирует такой важный аспект содержания общего имущества дома, как его подготовка к сезонной эксплуатации. Обзор технической и иной литературы по управлению, эксплуатации и обслуживанию многоквартирным домом(для формирования в ВКР. Настоящее Методическое пособие (далее - Пособие) разработано на основе Гражданского кодекса Российской Федерации <1>, Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" <2>, Федерального закона от 27.12.2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" с учетом основных положений Федерального закона от 06.05.2003 г. N 52-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и другие законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг". Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32, ст.3301, от 29 января 1996 г. N 5. ст.410 с изменениями, внесенными федеральными законами от 17 декабря 1999 г. N 213-ФЗ, от 8 июля 1999 г. N 138-ФЗ, от 24 октября 1997 г. N 133-ФЗ, от 12 августа 1996 г. N 111-ФЗ, от 12 августа 1996 г. N 110-ФЗ, от 20 февраля 1996 г. N 18-ФЗ. <2> Собрание законодательства Российской Федерации от 15 января 1996 г. N 3, ст.140 с изменениями, внесенными Федеральным законом от 17 декабря 1999 г. N 212-ФЗ Методическое пособие разъясняет и конкретизирует структуру, состав работ <3> и услуг, современные нормативные и правовые требования к организации содержания общего имущества жилого дома, технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, текущего ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома в целях: В структуру работ не включены работы капитального характера, идеология и современная специфика которых изложены в отдельном нормативном акте (выпуск планируется в 2004 г.) защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды; обеспечения сохранности, повышения уровня обслуживания жилищного фонда всех форм собственности; неукоснительной реализации единых требований к содержанию и ремонту жилищного фонда; обеспечения реализации прав потребителей жилищных услуг в соответствии с Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей". Пособие может быть использовано органами местного самоуправления, организациями, в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд, организациями различных организационно-правовых форм, осуществляющих управление и (или) обслуживание жилищного фонда, а также органами государственного контроля и надзора в соответствии со ст. 46 Федерального закона от 27.12.2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" в качестве вспомогательного методического материала по вопросам содержания и ремонта жилищного фонда. С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации, технических регламентов по содержанию и ремонту жилищного фонда и других нормативных правовых и нормативно-технических актов в настоящее Пособие будут вноситься необходимые изменения и дополнения. Права и обязанности нанимателей, собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме в части пользования, содержания и ремонта собственно жилых помещений регламентируются Правилами пользования и содержания жилых помещений, утверждаемыми постановлением Правительства Российской Федерации, и в настоящем Пособии не рассматриваются. Формирование перечня технической и иной документации на многоквартирный дом. Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД, определён в постановлении Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26). Это те документы, в которых содержится информация о составе и состоянии общего имущества: технический паспорт дома; документы на приборы учёта; документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ; акты осмотра, проверки состояния; акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду; инструкция по эксплуатации МКД; кадастровый план земельного участка; выписка из Росреестра; градостроительный план земельного участка; документы о действии сервитута или иного обременения; проектная документация; списки собственников, нанимателей и арендаторов; договоры об использовании общего имущества МКД; решения и протоколы общих собраний собственников; иные документы. Перечисленные документы передаются от застройщика, предыдущей УО или собственников (в том случае, если дом находился в непосредственном управлении). Таких документов, как инструкции по эксплуатации МКД и проектная документация, у УО может и не быть, если они были по каким-то причинам утрачены. В первую очередь это относится к старым домам, построенным в прошлом веке или раньше. Другие документы, которые есть далеко не всегда, – договоры об использовании общего имущества МКД и документы о действии сервитута или иного обременения. Очевидно, что они есть только в тех МКД, собственники которых сдают в аренду ОИ или согласились на установление сервитута. Поясним, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Он может устанавливаться, к примеру, для прокладки коммуникаций, или это может быть разрешение провести через свой участок какие-то инженерные сети или дорогу, которыми будут пользоваться собственники других домов. Напротив, градостроительный план земельного участка – документ, который нужен для новых домов. С того момента, как в вашем городе был принят градостроительный план, его наличие в техдокументации для МКД, построенного после его принятия, становится обязательным. Часть названных документов хранится в неизменном виде, а часть обновляется: это информация о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих ОИ в МКД на основании договоров, в том числе и ведение списков. Это устанавливается Стандартами управления МКД, которые введены постановлением Правительства РФ N 416. Соответственно, регулярно должны актуализироваться списки собственников, нанимателей и арендаторов, потому что меняется их состав. Обновлению подлежит технический паспорт многоквартирного дома, это делается раз в 5 лет после инвентаризации. Если, например, изменилась площадь квартиры после перепланировки, то изменения вносятся сначала в техпаспорт квартиры, а потом и в техпаспорт всего дома. Также обновляется выписка из Росреестра, в которой содержатся сведения о том, кому принадлежат жилые и нежилые помещения. Разработка рекомендаций по управлению и организации работ по эксплуатации многоквартирных домов, находящихся в обслуживании управляющей. Обязанности управляющей компании утверждены на законодательном уровне. Главный нормативный акт, который регулирует деятельность управляющих организаций – Жилищный кодекс. В нем наиболее полно прописаны нюансы взаимодействия управляющей компании и собственников помещений в МКД. Кроме этого, УК осуществляют деятельность, на основании перечня документов, которые соответствуют требованиям Госстандарта и другим НПА. Любая управляющая компания должна выполнять работы по обслуживанию многоквартирных домов, руководствуясь нормативными актами в сфере ЖКХ. Вот главные из них: Статьи 154-157, 161-165 Жилищного кодекса РФ; Статьи 209-217, 288-293, 683-688 Гражданского кодекса РФ; Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом". Кроме перечисленных актов управляющая организация обязана руководствоваться в своей деятельности положениями договора управления МКД. Его утверждают на общем собрании собственники. По итогам собрания составляют протокол. Его указывают в договоре управления, а также перечисляют, кто участвовал в собрании, когда подписали договор от имени собственников, в течение какого срока документ действителен. Этот срок устанавливают по обоюдному согласию УО и собственников. Как правило, договор управления действует 3 года, но этот срок может быть в пределах от одного до трех лет. Объект договора – это работы по управлению домом и проведению текущего ремонта общего имущества. Перечень услуг предлагает управленец, а жители согласовывают. Документ не должен противоречить жилищному законодательству. Его разрабатывают таким образом, чтобы выгода была очевидной и для управляющей организации, и для собственников помещений. В договоре перечисляют все услуги и работы, которые обязуется исполнять УК в процессе управления домом. Все перечисленные работы компания должна исполнять в срок и в полном объеме. В противном случае собственники имеют право досрочно расторгнуть договор, управляющую организацию могут оштрафовать или приостановить ее деятельность минимум а 90 дней, если жители обратятся в жилищную инспекцию или прокуратуру. Особенно внимательно УО должна отнестись к исполнению работ по текущему ремонту, чтобы не допустить крупных аварий, из-за которых могут пострадать люди или будет нанесен ущерб общему имуществу. Управляющая организация должна прилагать максимум усилий, чтобы обслуживание домов стало качественным и не вызывало претензий у собственников. Все обязанности УК четко прописывают в договоре управления, чтобы в дальнейшем свести к минимуму конфликты и недопонимания со стороны собственников, а также контролирующих органов. Какие именно обязанности УО должна включить в условия договора управления МКД, читайте в справочной системе "Управление МКД". Функции управляющих организаций Каждая управляющая организация выполняет следующие функции: начисляет плату за жилищно-коммунальные услуги, которые она оказывает, а именно содержание и текущий ремонт многоквартирного дома; принимает платежи за ЖКУ, ведет их учет, работает с неплательщиками; следит за качеством услуг, предоставляемых собственникам в МКД, даже если эти услуги предоставляет не она, а ресурсоснабжающие организации (РСО); занимается распределением денежных потоков, находящихся на ее балансе; организует текущий ремонт, а также другие работы по обслуживанию общедомового хозяйства, утверждает смету расходов, подбирает подрядчиков, заключает с ними договор; создает для собственников и пользователей помещений благоприятные, безопасные условия проживания; взаимодействует с жителями, отвечает на обращения, письма, претензии. УК обязана вести деятельность и выполнять перечисленные функции открыто, схема управления МКД должна быть прозрачной. Любое заинтересованное лицо или организация, ведомство должны иметь свободный доступ к информации о деятельности по управлению МКД. Именно поэтому государство разработало и запустило в 2016 году информационную платформу ГИС ЖКХ. С июля 2016 года у управляющих организаций ЖКХ появилась новая обязанность – вносить сведения в ГИС ЖКХ. Невнесение сведений, неполное раскрытие информации или внесение недостоверных данных карается административной ответственностью в виде штрафов по КоАП РФ. Управляющие организации обязаны вносить сведения о многоквартирных домах, находящихся в управлении, а также о платежных документах потребителей. Иначе, при отсутствии этой информации, жители имеют право не оплачивать услуги УО. Теперь подробно рассмотрим все обязанности УК. Смотрите сводную таблицу. Основные обязанности управляющей компании (таблица) Вид деятельности по управлению МКД Основные обязанности управляющей компании Комментарий Обслуживание МКД Основные обязанности УК по обслуживанию придомовой территории: Следить за порядком на тротуарах, газоне, детской и спортивной площадке, убирать мусор, окурки и т.д.; Очищать и промывать урны; Убирать листву, подметать асфальт; Подстригать газон, кронировать кустарники и деревья; Следить за состоянием малых архитектурных форм, детского и спортивного инвентаря; В зимний период проводить антигололедные мероприятия, посыпать наледь реагентами, песком; Убирать снежные наносы, расчищать сугробы; Убирать сосульки с крыши и отмостки; Прочищать ливневые стоки, канавы; Следить за состоянием канализационных колодцев, крышек, бордюров и других элементов на придомовой территории. Кроме этого, в обязанности УК по обслуживанию здания входит уборка подъездов и других помещений, подготовка дома к эксплуатации в зимний период, в летний период. В договоре управления собственники могут утвердить дополнительные работы, не входящие в Минимальный перечень услуг по содержанию общего имущества. Все обязанности управляющей организации по обслуживанию многоквартирного дома прописывают в договоре управления. Например, управляющая организация обязана обслуживать земельный участок, находящийся под зданием МКД. Если она не справляется с этими обязанностями, жители имеют право написать жалобу в орган ГЖН. Если участок под МКД не сформирован, не входит в состав общего имущества собственников, управленец не обязан заниматься его обслуживанием. Узнать точные границы участка можно в межевом плане, кадастровом паспорте или запросить сведения в Росреестре. Такие данные может проверить любой житель дома. Если участок размежеван и зарегистрирован, документы об этом должны быть в УК. Копию документации нужно предоставить по запросу любому гражданину или организации. Содержание МКД Работы по содержанию МКД включают: Работы, направленные на поддержание архитектурного облика здания: штукатурка и покраска фасада, облицовка, частичный ремонт крыши, фундамента и т.д.; Работы, поддерживающие безопасность помещений в МКД; Осмотр общего имущества в рамках подготовки к отопительному сезону; Подготовка дома к эксплуатации в весенне-летний сезон; Устранение местных аварийных ситуаций на коммуникациях внутри здания: течи, пробоины, разгерметизация и т.д.; Отслеживание состояния коммунальных сетей в здании, подвале, на крыше, а также в помещениях собственников; Противопожарные мероприятия: подготовка к проверке Госпожарнадзора, техническое обслуживание ВДГО, дымоходов и вентканалов, проверка состояния пожарной сигнализации и другое; Отслеживание состояния ОДПУ, точность показаний, межповерочный интервал; Мероприятия по энергоэффективности и экономии ресурсов. Обычно такие мероприятия внедряют местные органы власти, а УК следуют их указаниям. Особые условия эксплуатации и содержания должны быть предусмотрены в аварийном и ветхом жилье. Такие здания участвуют в государственной программе переселения. Однако до момента сноса здания и расселения последнего жителя УК обязана делать все, чтобы поддерживать безопасность проживания в таком доме. Любая управляющая компания обязана поддерживать общее имущество и коммуникации в МКД в рабочем состоянии. От этого зависит качество предоставляемых коммунальных услуг. Ремонтные работы, проводимые в многоквартирных зданиях, бывают текущие и капитальные. Текущий ремонт (мероприятия, направленные на поддержание функций существующего элемента, без его замены) выполняет только УК. Капитальный ремонт (глобальный ремонт или замена всего конструктивного элемента: кровли, фасада, лифтов, коммуникаций, цоколя, фундамента) выделен в отдельную коммунальную услугу и его выполняют нанятые подрядные организации, при участии Фонда капитального ремонта МКД. Собственники должны внимательно ознакомиться с договором управления, заключаемым с УО. Если в нем нет детализации мероприятий по текущему ремонту, управляющая организация может не выполнить часть работ, а собственники не смогут это отследить. Технический надзор в МКД Технический контроль в здании состоит из перечня обязательных работ, которые предусмотрены жилищным законодательством. УК обязана: организовывать работы по техническому обслуживанию внутренних систем здания: газового оборудования, лифтов, противопожарного оборудования и т.д.; подготавливать сметную документацию на ремонт и содержание МКД; принимать и брать в работу заявления, жалобы, предложения жителей, своевременно реагировать на них; вести учет количества и качества предоставляемых услуг ЖКХ и коммунальных ресурсов; вести техническую документацию, следить за ее состоянием, вовремя вносить необходимые правки, изменения, регистрировать их в государственных структурах. Отдел в организации, который занимается техническим контролем деятельности УК, имеет разное название. Это может быть технический отдел, отдел технадзора и другие. Ответственным лицом за эту часть деятельности УК назначают главного инженера или замруководителя по производственной части. Штатным расписанием УК предусмотрены следующие специалисты из этой области: Диспетчер АДС принимает заявки от жителей и передает их в структурные подразделения, а также принимает решение об экстренном реагировании на жалобу; Слесарь выполняет ремонт и обслуживание коммуникаций горячего и холодного водоснабжения, а также на сетях отопления. Он устраняет срочные аварии, от крупных, до незначительных, а также следит за состоянием коммуникаций в целом; Электрик обеспечивает бесперебойную подачу электричества, устраняет аварии на линиях электропитания, не допускает обесточивания МКД из-за короткого замыкания и других аварий; Дворник обслуживает придомовую территорию, поддерживает санитарно-гигиеническое состояние земельного участка, убирает мусор, следит за состоянием инвентаря, передает информацию в УО; В некоторых УО может быть плотник, кровельщик, каменщик. Все зависит от запроса жителей, условий договора управления и штатного расписания. Перерасчет Перерасчет за отопление . В течение всего отопительного периода температура воздуха в квартирах должна быть не менее 18 °C. В ночные часы допустимо уменьшение максимум на 3°C. Отопление в квартирах должно быть бесперебойным. Но если произошла авария и отопление отключили, в сумме оно не должно отсутствовать 24 ч в течение месяца и 16 ч подряд. Это при условии, что за окном не менее +12 °C. Если температура воздуха на улице ниже +12°C, временно отключать отопление можно на 8 ч. При температуре ниже 8°C срок отключения тепла не может превышать 4 ч подряд. При перебоях в подаче тепла сделайте перерасчет платы за теплоснабжение по следующей схеме: за каждое снижение температуры в помещении на 1°C и за каждый час отсутствия отопления уменьшайте плату на 0,15% от общей стоимости. Перерасчет за ГВС и ХВС Предоставляемая потребителям горячая вода, в соответствии с санитарными требованиями, должна быть не холоднее 60°C. Планово отключать горячую воду можно не дольше, чем на 14 дн. Заранее предупредите собственников. Если это аварийное отключение, ГВС должно быть восстановлено спустя 24 ч. Если эти показатели нарушены, пересчитайте потребителям плату за горячую воду. За каждый час отсутствия воды сверх установленного законом времени, пересчитайте плату в сторону уменьшения на 0,15%. Если горячая вода в кранах собственников холоднее 60°C, уменьшите плату на 0,1% за каждые 3°C уменьшения температуры. Холодная питьевая вода должна поступать в помещение собственника всегда, бесперебойно. В случае аварии можно отключать ее не дольше, чем на 8 ч в месяц и на 4 ч подряд. Если эти показатели превышены, также сделайте перерасчет. Если вода в кране с примесями, имеет запах, цвет, непригодна для питья и приготовления пищи, плату за такую воду не взимают до тех пор, пока не устранят нарушения. Перерасчет за обслуживание помещений в МКД К данному типу услуг относят работы по содержанию общего имущества. Их выполняет непосредственно УК. В обязанности УО входит поддерживать порядок и санитарно-гигиенические условия на придомовой территории и внутри МКД, а также поддерживать работоспособность коммуникаций и обслуживать конструктивные элементы здания. Если собственники доказали, что УО не предоставляет какую-либо из услуг или оказывает ее недобросовестно, они имеют право на перерасчет. Исключите из платы за содержание и ремонт стоимость не предоставленной услуги. Перерасчет за электроснабжение Закон разрешает в случае аварии отключать электропитание в жилом помещении на срок до 2 часов, если есть два вспомогательных источника электричества. Если же есть только один источник и он отключен, то отсутствовать электричество в квартире может не дольше 24 ч. За каждый час отключения сверх допустимого времени из счета за электроэнергию вычитают 0,15%. Это делают в случае, если ИПУ электричества расположен в коридоре, а не в квартире. Если происходят перепады напряжения в сети, плату уменьшают на 0,1% за каждый час перебоев. Перерасчет за газ По закону перебои в поставке газа в квартиру могут составлять не больше 4 часов в месяц. За каждый последующий час делают перерасчет в сторону уменьшения платы. Потребителю снижают плату на 0,15 % в час. Если в газопроводе снизилось давление, это также берут во внимание при начислении платы. Если давление упало больше, чем на 25%, за каждый час такого снижения из платы вычитают 0,15 % Финансовое обеспечение Еще одна важная область ответственности управляющей компании – ее финансово-экономическая деятельность. УК обязана выполнять перечень мероприятий, которые направлены на улучшение финансовой, налоговой, бухгалтерской деятельности. Управленцы обязаны: Изучать результаты своей финансовой деятельности, принимать важные решения по ее усовершенствованию; Разрабатывать тарифы на содержание и ремонт МКД, подготавливать экономическое обоснование; Воздействовать на должников, проводить работу по взысканию неуплаты и по профилактике; Принимать к сведению запросы жителей на перерасчет, неточности в начислении; Вовремя и в полном объеме перечислять средства в ресурсоснабжающие компании; Привлекать инвесторов и спонсоров для выполнения ремонта; В полном размере и в срок оплачивать труд персонала и подрядных организаций; Начислять плату за коммунальные услуги потребителям. Такие функции выполняют специалисты финансово-экономического отдела УК, бухгалтеры, экономисты, финансисты. А также эти обязанности могут поделить между собой несколько отделов схожих направлений. Таким отделом руководит главный бухгалтер или финансовый директор. В отделе обычно предусмотрены следующие должностные лица: Бухгалтер – лицо, которое ведет бухгалтерский учет, заполняет документы, формирует отчеты, он же сдает документы и отчеты в налоговую службу; Экономист – рассчитывает объемы потребляемых ресурсов, определяет стоимость услуг, которые компания предоставляет населению. Могут быть и другие сотрудники, занятые в данной сфере. Объем функций в данном подразделении достаточно широкий. Все они имеют важное значение для деятельности УК. Чем более точно организация ведет подсчеты, тем больше ее прибыль и лояльность у потребителей. Для поддержания рабочего состояния системы требуется постоянный ремонт и обслуживание канализации. Это сложный комплекс задач, включающий всесторонне обследование, чистку, замену узлов системы. Все работы производятся как в рамках регулярного регламента, так и в качестве текущих, срочных действий. Необходимо регулярно выполнять положенные действия, вести учет выполненных операций. Процесс обслуживания канализации сложен, он касается внутренних, наружных участков сети. Рассмотрим его внимательнее. 1 2 |