В институциональной среде организуются трансакции. Нормы блоков институциональной среды взаимозависимы и формируются под влиянием внешней среды (фона), т е
 Скачать 49.33 Kb.
|
|
ЭССЕ Становление регионального рынка недвижимости как особой сферы рыночных отношений является одним из магистральных направлений формирования в регионе экономической системы, базирующейся на преобладании частной собственности и рыночных механизмах саморегулирования, функционирования и развития экономики региона. За последние годы экономических реформ не удалось обеспечить эффективность деятельности большинства региональных отраслевых рынков, и связано это, в первую очередь, с недостаточным развитием или отсутствием многих необходимых для устойчивого эффективного функционирования рынка институтов и как следствие неразвитости институциональной структуры. Под институциональным развитием регионального рынка недвижимости следует понимать совокупность институциональных изменений, ведущих к трансформации институциональной структуры, способствующих снижению трансакционных издержек. Под институциональной структурой регионального рынка недвижимости понимаются социально-политические, организационно-экономические и правовые нормы (институциональная среда), являющиеся базой для трансакций (применительно к рынку недвижимости, под трансакцией предлагается понимать совокупность действий участников рынка по частичной или полной передаче прав на сформированный объект недвижимости и обеспечения их исполнения), а также совокупность организаций, профессионально занимающиеся деятельностью на рынке недвижимости либо ее регулированием (организационная структура). В институциональной среде организуются трансакции. Нормы блоков институциональной среды взаимозависимы и формируются под влиянием внешней среды (фона), т.е. экономики страны и региона, социальной сферы и уровня развития правовой системы. Организационная структура отвечает за минимизацию трансакционных издержек (например, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним минимизируют издержки регистрации прав собственности и иных вещных и обязательственных прав на объекты недвижимости; организации, занимающиеся риэлтерской деятельностью минимизирует издержки совершения сделок с правами (правомочиями) собственности на объекты недвижимости и т.д.). Формирование институциональной структуры рынка недвижимости региона должно базироваться на признании равнозначности институциональной среды и организационной структуры, поскольку уровень развития институциональной среды определяет уровень развития организационной структуры, однако, в случае, если уровень развития институциональной среды не адекватен уровню развития организационной структуры, формируются неформальные нормы и правила, что ведет к институциональным изменениям и трансформации институциональной структуры. При этом, с точки зрения, стратегического развития рынка недвижимости региона, необходимо, чтобы данные изменения приводили к институциональному развитию данного рынка и снижению трансакционных издержек. Рынок недвижимости демонстрирует многообразие трансакционных издержек, связанных как с физическими и экономическими особенностями самих объектов недвижимости как товара и капитала, так и со сложными совокупностями прав, которыми обмениваются правообладатели в процессе совершения сделок на рынке недвижимости. Опыт функционирования рынков недвижимости в развитых странах показывает, что при сделках с коммерческой недвижимостью общие затраты на проведение сделки купли-продажи составляют до 2-3% от цены недвижимости, при сделках с жилой недвижимостью величина прямых трансакционных издержек может составлять до 5-8 и более %. Отмеченные особенности оказывают существенное влияние на специфику формирования трансакционных издержек на рынке недвижимости, возможности их оценки и снижения. Анализ основных подходов к методологии оценки трансакционных издержек, показывает, что из возможных методов количественной оценки наиболее приемлемым является метод, основанный на прямом анализе издержек трансакции для отдельных покупателей и продавцов (метод прямого расчета издержек процесса совершения сделки для продавца или покупателя). Вместе с тем, возможность количественной оценки трансакционных издержек позволит регулировать их уровень в целях снижения их величины, приходящейся на одну сделку (трансакцию) с недвижимостью и отслеживать процесс институционального развития рынка недвижимости в целом. В идеале необходимо создание четкой и системной институциональной стратегии развития регионального рынка недвижимости, определяющей приоритеты направлений формирования институциональной структуры и основных институтов, основанной на основополагающих целях и критериях развития рынка недвижимости региона. |