шпора2. Занятие Оценка недвижимости
 Скачать 422 Kb.
|
|
Занятие 2. Оценка недвижимости. ВВЕДЕНИЕ Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости в уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости. Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденции спроса и предложения на различных сегментах рынка. Оценка объектов недвижимости — определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Оценка недвижимости выступает как процесс, приведенный к определенным: типу операции (продажа, залог, налогообложение, и т. д.); участникам (собственнику и оценщику); дате (она действительна в пределах ограниченного периода), а также связанный с конкретным объектом недвижимости, находящимся в определенном окружении. Цена объекта недвижимости — это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи. Поскольку цена в любой реальной и предполагаемой сделке связана со стоимостью объекта недвижимости, часто эти термины используют как синонимы. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Доходный подход в отличие от рыночного и затратного направлен на получение данных об объекте недвижимости с точки зрения инвестора. Объект недвижимости в этом случае рассматривается только как источник дохода. К недостаткам данного подхода относится построение всех расчетов на основе прогнозных данных и предварительных заключений экспертов. В этих условиях целесообразно применение нечетких чисел и нечетких вычислений Итого имеем оцениваемый объект недвижимости. Для оценки нам необходимо сравнить его хотя бы с одним аналогичным объектом. Примерные критерии оценки таковы: Местоположение; Удаленность транспортных магистралей; Наличие вспомогательных помещений; Общее состояние; Внутренняя отделка; Наличие территории для парковки и тп; Другие критерии по выбору оценщика; Вес каждого критерия оценщик выбирает самостоятельно. Пример таблицы имеет вид:  Оценки представлены в нечеткой форме:   Затем мы перемножаем оценки на веса и суммируем полученные результаты.  [4,12; 4,27; 3,87; 4,32] Теперь зная цены аналогов мы можем спрогнозировать искомую цену объекта по формуле:  где Р – стоимость оцениваемого объекта, С – оценка этого объекта, Pi – изветные цены аналогичных объектов недвижимости, Сi – оценки этих объектов. Для применения доходного метода вместо цены объекты сравниваются арендные ставки. После применения мы получаем вероятную арендную ставку, а затем вычисляем потенциальную стоимость объекта.  Умножая площадь на ставку аренды, получаем потенциальный валовой доход. Затем вычитаем 20% - коэффициент недоиспользования и получаем действительный валовой доход. Затем вычитаем 20% на операционные расходы, получаем чистый операционный доход. Затем делим полученный результат на коэффициент капитализации обычно принимаемый за 0,28 и получаем стоимость объекта. Задание на выполнение работы. Выполнить расчеты по приведенному примеру. Выбрать другой вариант функций принадлежности. Провести расчеты и сравнить полученные результаты. Разработать собственный пример и провести расчеты. Подготовить отчет. |