Доходный подход к оценке недвижимости. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости. Доходный метод к оценке земель Оценка недвижимости это
 Скачать 486.76 Kb.
|
|
Доходный метод к оценке земель Оценка недвижимости – это особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. Доходный метод в оценке НИ Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный метод используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
Структура доходного метода Доходный метод оценивает стоимость земельных участков в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
Доходный метод используется при определении: Доходный метод включает в себя:
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость земельных участков обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. Метод капитализации доходов Метод капитализации дохода - это метод доходного подхода к оценке стоимости собственности. Как и другие методы доходного подхода, основан на следующей базовой посылке: стоимость собственности равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность. Его сущность выражается формулой: Стоимость объекта недвижимости = Чистый операционный доход / Коэффициент капитализации Метод капитализации дохода подходит для ситуаций, когда ожидается, что объект оценки (предприятие, недвижимость и др.) в течение длительного срока будет получать равные величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными). Коэффициент капитализации – это.. параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. Коэффициент капитализации состоит из 2 частей:
Метод дисконтированных денежных потоков – это.. способ оценки будущих денежных потоков. Другими словами, это попытка оценить привлекательность любых инвестиционных возможностей на основе того, какие денежные потоки они способны сгенерировать в будущем. Суть метода базируется на простом утверждении – деньги «сейчас» стоят дороже, чем деньги «потом» – в будущем. Это обусловлено тремя основными причинами:
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП
, где PV – текущая стоимость; Сi – денежный поток периода t; i – ставка дисконтирования денежного потока периода t; М – стоимость реверсии или остаточная стоимость; N – число периодов. Плюсы и минусы применения доходного метода Плюсы:
Минусы: Таким образом.. Необходимость оценки земель возникает в случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества в залог, страховании и пр. Часто оценка недвижимости требуется при вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов и разделе имущества в случае бракоразводного процесса. В целом, оценка недвижимости представляет собой комплексное исследование, основная цель которого — объективное определение рыночной стоимости объекта. Как правило, оценка недвижимости имеет фиксированную цену, но в ряде случаев стоимость данной операции может колебаться в зависимости от удаленности объекта, площади и других параметров. |