Документ Microsoft Word. 3. 3 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения муниципального района. 10

• Название: 3. 3 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения муниципального района. 10
• Анкор: ljrevtyn
• Дата: 21.11.2022
• Размер: 48.62 Kb.
• Имя файла: Документ Microsoft Word.docx
• Тип: Документы; #803196

Содержание

3.3 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения муниципального района. 10

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе осуществления оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации в форме соответствующего раздела Кадастрового плана территории (КПТ), содержащего общие сведения (кадастровый номер, площадь, вид разрешенного использования и др.) о земельных участках по состоянию на 1 января года проведения работ. Перечень представляется в бумажной и электронной формах.

Для целей курсового проектирования формируется перечень из пяти земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения муниципального района (таблица 1).

Таблица 1 — Перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Кишерского района Пермского края

№ п/п	Номер участка	Наименование участка	Местоположение участка	Категория земель	Разрешенное использование	Площадь	Номер группы
1	59:32:0000000:231	Единое землепользование	край Пермский район Карагайский	1	Для сельскохозяйственного производства	540 000	1
2	59:32:0000000:462					804 375
3	59:32:0000000:233					196 875
4	59:32:0000000:464					208 125
5	59:32:0000000:465				Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства	545 625

Указанный Перечень содержит сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории.

Определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них

Сбор исходной почвенно-климатической информации по территории, на которой расположен земельный участок, включает:

• 
  определение состава почвенных разновидностей на основе сведений из государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства материалов крупномасштабных почвенных обследований землепользований (масштаб 1:10000-1:25000). Состав почвенных разновидностей устанавливается в разрезе земельных участков (приложение А), включенных в состав Перечня;
  
• 
  характеристику почвенных разновидностей (тип-подтип почвы, содержание гумуса, мощность гумусового горизонта, содержание физической глины в пахотном слое, негативные свойства почв и т.п.);
  
• 
  определение показателя агроклиматического потенциала агроклиматической подзоны, в пределах которой расположен земельный участок.
  

Таблица 2 — Определение площадей по почвенным разновидностям

№ земельного участка	Площадь земельного участка, м2	Почвенная разновидность		Площадь почвенной разновидности
		индекс	Наименование	М2	%
1	540 000	Д2ОП ТЛ	Дерновые оподзоленные среднегумусные	432 000	80
		П2дТЛ	Дерно-неглубокоподзолистые среднегумусные	108 000	20
2	804 375	П2дтл	Дерно-неглубокоподзолистые среднегумусные	160 875	20
		ДБГЭ1	Дерново-буровые	482 625	60
		Д2гГД	Дерновые оподзоленные	160 875	20
3	196 875	Дк1ГЭ5	Дерново-корбонатные маломощные	19 687,5	10
		ДБГЭ1	Дерново-буровые	19 687,5	10
		дТЛ	Дерно-неглубокоподзолистые среднегумусные	157 500	80
4	208 125	д	Дерно-неглубокоподзолистые	20 812,5	10
		↓↓	Дерново-корбонатные маломощные	145 688	70
		ДБ ↓	Дерново-буровые слабомсываемые	41 625	20
5	545 625	в ↓	Дерново-корбонатные маломощные слабосмытые	54 562,5	10
		ДБ ↓↓	Дерново-буровые среднесмываемые	381 938	70
		дТЛ	Дерно-неглубокоподзолистые	109 125	20

Агроклиматическая подзона	1	2	3	4	5
Значение агроклиматического потенциала	4,7	5,1	5,5	6,0	5,0

Все поправочные коэффициенты определяются исходя из показателей естественных свойств почв в разрезе определенных ранее почвенных разновидностей (таблица 4).

Таблица 4 — Определение поправочных коэффициентов почвенных разновидностей

Индекс почвенной разновидности	Содержание гумуса в пахотном слое, %		К1	Мощность гумусового горизонта, см	К2	Содержание физической глины в пахотном слое%	К3	Негативные свойства	К4
Земельный участок №1
Д2ОП ТЛ	4,8	1,04		24	0,860	44,8	0,989	-
П2дТЛ	1,7	0,834		25	0,870	49,7	0,999	-
Земельный участок №2
П2дтл	1,7	0,834		25	0,870	49,7	0,999	-
ДБГЭ1	3,4	0,964		25	0,870	59,2	1,0135	-
Д2гГД	3,7	0,982		25	0,870	61,6	1,015	-
Земельный участок №3
Дк1ГЭ5	3,3	0,958		22	0,840	55,1	1,01105	-
ДБГЭ1	3,4	0,964		25	0,870	59,2	1,0135	-
П2дТЛ	1,7	0,834		25	0,870	49,7	0,999	-
Земельный участок №4
П2дЛЭ3	1,8	0,846		21	0,830	53,3	1,007	-
ДК1ГЭ5↓↓	2,7	0,919		21	0,830	50,2	1,001	Средняя смытость	0,850
ДБГЭ1↓	3	0,94		23	0,850	56,2	1,0115	Слабая смытость	0,950
Земельный участок №5
ДК1вГЭ5↓	2,8	0,926		23	0,850	30,2	0,742	слабая смытость	0,95
ДБГЭ1↓↓	1,7	0,834		23	0,850	52,1	1,005	Средняя смытость	0,85
П2дТЛ	1,7	0,834		25	0,870	49,7	0,999	-

Далее по формуле (1) рассчитывается нормативная урожайность зерновых культур (таблица 5).

Таблица 5 — Определение нормативной урожайности зерновых культур в разрезе почвенных разновидностей в Пермском районе

Индекс почвенной разновидности	Поправочные коэффициэнты				Нормативная урожйность зерновых культур (Ун)
	Содержание гумуса в пахотном слое, %	Мощность гумусового горизонта, см	Содержание физической глины в пахотном слое%	Негативные свойства
Земельный участок №1
Д2ОП ТЛ	1,04	0,860	0,989	-	20,97
П2дТЛ	0,834	0,870	0,999	-	17,18
Земельный участок №2
П2дтл	0,834	0,870	0,999	-	17,18
ДБГЭ1	0,964	0,870	1,0135	-	20,15
Д2гГД	0,982	0,870	1,015	-	20,56
Земельный участок №3
Дк1ГЭ5	0,958	0,840	1,01105	-	19,29
ДБГЭ1	0,964	0,870	1,0135	-	20,15
				-
П2дТЛ	0,834	0,870	0,999	-	17,18
Земельный участок №4
П2дЛЭ3	0,846	0,830	1,007	-	16,76
ДК1ГЭ5↓↓	0,919	0,830	1,001	0,850	15,38
ДБГЭ1↓	0,94	0,850	1,0115	0,950	18,20
Земельный участок №5
ДК1вГЭ5↓	0,926	0,850	0,742	0,95	13,15
ДБГЭ1↓↓	0,834	0,850	1,005	0,85	14,36
П2дТЛ	0,834	0,870	0,999		17,18

Вторым этапом является переход от нормативной урожайности зерновых к нормативной урожайности других сельскохозяйственных культур, который осуществляется с применением коэффициентов перевода (таблица 6).

Таблица 6 - Коэффициенты к зерновым

Агроклиматическая подзона	Коэффициенты к зерновым
	Картофель	Многолетние травы	Однолетние травы	Лён-долгунец
1	7,81	2,16	1,76	-
2	8,12	2,05	1,70	1,44
3	8,14	1,98	1,67	1,58
4	8,08	1,89	1,61	1,58
5	7,96	2,09	1,72	1,45

Для расчета нормативной урожайности картофеля, многолетних трав и однолетних трав в Пермском районе применяются коэффициенты к нормативной урожайности зерновых, которые приведены в таблице 6 по третьей агроклиматической подзоне.

Таким образом, умножая значение нормативной урожайности зерновых на коэффициент к зерновым из таблицы 6, мы получаем нормативную урожайность всех сельскохозяйственных культур (зерновые, картофель, многолетние и однолетние травы), используемых для дальнейших расчетов. Результаты расчетов приведены в таблице 7.

Таблица 7 — Расчет нормативной урожайности сельскохозяйственных культур

№ земельного участка	Индекс почвенной разновидности	Норматиная урожайность
		Зерновые	Картофель	Многолетние травы	Однолетние травы
1	Д2ОП ТЛ	20,97	163,76	45,29	36,90
	П2дТЛ	17,18	134,20	37,11	30,24
2	П2дтл	17,18	139,52	35,22	29,21
	ДБГЭ1	20,15	163,61	41,31	34,25
	Д2гГД	20,56	166,91	42,14	34,94
3	Дк1ГЭ5	19,29	156,99	38,19	32,21
	ДБГЭ1	20,15	164,01	39,90	33,65
	П2дТЛ	17,18	139,87	34,02	28,69
4	П2дЛЭ3	16,76	135,43	31,68	26,99
	ДК1ГЭ5↓↓	15,38	124,31	29,08	24,77
	ДБГЭ1↓	18,20	147,06	34,40	29,30
5	ДК1вГЭ5↓	13,15	104,69	27,49	22,62
	ДБГЭ1↓↓	14,36	114,27	30,00	24,69
	П2дТЛ	17,18	136,77	35,91	29,55

Определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня оценочных культур
Прогнозируемая цена реализации продукции по каждой сельскохозяйственной культуре из состава перечня оценочных культур рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех–, пятилетний период, предшествующий началу работ по государственной кадастровой оценке земель.

Для прогнозирования цены реализации сельскохозяйственной продукции могут использоваться следующие источники:

• 
  территориальные органы Федеральной службы государственной статистики по субъектам Российской Федерации;
  
• 
  периодическая печать;
  
• 
  информация сайта Центра рыночной информации АПК Министерства сельского хозяйства Российской Федерации www.cri/mcx.ru и (или) по субъекту Российской Федерации.
  

Информация представляется в форме таблицы (таблица 8).

Таблица 8 — Рыночные цены на продукцию сельскохозяйственных культур

№ п/п	Сельскохозяйственная культура	Цены на продукцию сельскохозяйственной культуры, руб/ц	Источник информации
1	Зерновые	650,00	Сайт Министерства сельского хозяйства РФ на 01.10.2014г.
2	Картофель	1095,40
3	Многолетние травы	256,00
4	Однолетние травы	213,00

Расчет валового дохода на единицу площади земельного участка для каждой оценочной культуры

Валовой доход – это суммарный годовой доход предприятия, полученный в результате производства и продажи продукции.

Валовой доход по сельскохозяйственной культуре рассчитывается по формуле:

ВД= У_н·Ц, (2)
где: ВД − валовой доход, руб/га;

У_н − нормативная урожайность оценочной культуры, ц/га;

Ц − прогнозируемая цена реализации продукции оценочной культуры, руб/ц.

Результаты расчета валового дохода представлены в таблице 9.

Определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур

Определение удельных затрат по оценочной культуре осу­ществляется на основе технологических карт. По технологическим картам устанавливаются нормативы расхода семян, горюче-смазочных материалов, удобрений автотранспорт, амортизацию, текущий ремонт, общехозяйственные и общепроизводственные затраты и т.п. в натуральном выражении с учетом среднегодовых рыночных цен сложившихся за трех-, пятилетний период, предшествующий началу работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Для определения рыночных цен на семена, горюче-смазочные материалы, удобрения и т.п. могут использоваться следующие источники:

• 
  территориальные органы Федеральной службы государственной статистики по субъектам Российской Федерации;
  
• 
  периодическая печать;
  
• 
  информация сайта Центра рыночной информации АПК Министерства сельского хозяйства Российской Федерации www.cri/mcx.ru и (или) по субъекту Российской Федерации.
  

Информация о рыночных ценах представляется по форме таблицы 11.

Таблица 11 — Затраты на производство сельскохозяйственной продукции

№ п/п	Сельскохозяйственная культура	Затраты на возделывание культур, руб/ц	Источник информации
1	Зерновые	620,00	Сайт Министерства сельского хозяйства РФ на 01.10.2014г.
2	Картофель	920,00
3	Многолетние травы	250,00
4	Однолетние травы	200,00

- рентный доход, обусловленный плодородием почв.

2. Для оценки технологических свойств земельных участков:

- площадь и конфигурация участков, длина гона, удельное сопротивление машин-орудий, уклон, каменистость участка, расстояние полей до хозяйственного центра; интегральный показатель технологических свойств по отношению к оптимальным условиям;

- рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки.

3. Для оценки местоположения:

- расстояние оцениваемых земельных участков до пунктов реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами и эквивалентное расстояние с учётом качества дорог, объёмов и классов грузов;

- рентный доход, обусловленный местоположением объектов кадастровой оценки до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.

3.3 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения муниципального района.

Удельный показатель кадастровой стоимости определяется путем деления удельного показателя земельной ренты по земельным участкам на коэффициент капитализации.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости производится по формуле 5:

УПКС = УПЗР / К  , (5)

где: УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости, руб./м²;

УПЗР - удельный показатель земельной ренты, руб./м²;

К - коэффициент капитализации.

Результаты расчета удельных показателей кадастровой сто­имости для каждого земельного участка показаны в таблице 14.