Курсовая работа Договор куплипродажи недвижимости
 Скачать 1.09 Mb.
|
|
Размещено на http: //www. allbest. ru/ МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРЦИИ Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «АЛТАЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» Юридический факультет Кафедра гражданского права Курсовая работа Договор купли-продажи недвижимости Выполнила студентка 3 курса, 343 гр. Старикова Лариса Алексеевна Научный руководитель, Ст.преподаватель Шаханина Светлана Владимировна Барнаул 2017 Содержание Введение 1. Понятие и элементы договора купли–продажи недвижимого имущества 1.1 Понятие и признаки договора купли–продажи недвижимого имущества 1.2 Предмет и существенные условия договора купли–продажи недвижимого имущества 1.3 Форма договора купли-продажи недвижимости 2. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества 2.1 Права и обязанности сторон по договору купли–продажи недвижимого имущества 2.2 Исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимого имущества Заключение Библиографический список Введение Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что в последние годы возрос интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимости. Рынок недвижимого имущества в Российской Федерации претерпел множество изменений и поэтому, сегодня возникает необходимость проанализировать все то, что сложилось в правовой и экономической мысли в сфере оборота недвижимого имущества. Целью является исследование договора купли-продажи недвижимости и определения его места и значения среди всех существующих гражданско-правовых сделок. договор продажа имущество правовой Задачи: — рассмотреть, что представляет собой договор купли-продажи недвижимого имущества и дать его характеристику; — рассмотреть особенности договора купли-продажи недвижимости через его элементы; — исследовать и раскрыть содержание договора купли-продажи недвижимости. Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу и в процессе заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Предметом данного исследования является реализация договора купли-продажи недвижимости как сделки.. Методологическим основанием исследования являются такие методы, как: логический, системно — структурного и функционального анализа из ряда частнонаучных методов. Также использовались специальные юридические методы: сравнительно правовой, формально — юридический, методы толкования права и др. Теоретическое основание работы составляют труды отечественных ученых в области гражданского права: Суханов Е. А., Ленковская Р.Р., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Пасикова Т.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Незнамова А.А. 1. Понятие и элементы договора купли-продажи недвижимого имущества 1.1 Понятие и признаки договора купли–продажи недвижимого имущества Договор купли-продажи является одним из видов договоров, образующих обязательства по передаче имущества. Данный договор очень активно используется в имущественном обороте. Поэтому положения, которые определяют отношения по поводу купли-продажи, открывают IV раздел ГК РФ. Общие положения о купле-продаже, закрепленные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению и к договору продажи недвижимости, если иное не предусмотрено параграфом 7 главы 30, устанавливающей специальные правила для регулирования данного вида договора. Поэтому понятие и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества можно рассмотреть через общие положения. Согласно статье 454 ГК РФ п.1 «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество». Этот договор является одним из традиционных институтов гражданского права, который берет свое начало еще из классического римского права. Уже тогда данный контракт понимался, как консенсуальный договор, по которому одна сторона – продавец обязуется предоставить другой стороне – покупателю вещь, товар, а другая сторона покупатель обязуется уплатить продавцу за указанную вещь определенную денежную цену. Римскому праву были также известны договоры о продаже будущей вещи или ожидаемой, по которым продажа считалась совершенной под отлагательным условием. В дореволюционной России гражданское законодательство под договором купли-продажи признавало только сделки по продаже движимого имущества. Относительно недвижимого имущества закон куплю-продажу относил не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Российские цивилисты очень критично отнеслись к законодательству той поры. По их мнению, существует единый двусторонний договор купли-продажи как движимого, так и недвижимого имущества, т.к., основанием приобретения покупателем права собственности на продаваемую вещь во всех случаях является соглашение сторон. Что касается советского периода, то договор купли-продажи недвижимости после национализации земли применялся исключительно к ограниченному кругу объектов. Акты передачи стали похожи больше на бухгалтерские операции, нежели на юридические сделки. В связи с этим и с позиции права и с позиции науки был утрачен интерес к понятию договора купли-продажи недвижимого имущества. С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации было четко сформулировано понятие данного договора, а также признаки. Такая необходимость возникла после проведения приватизации недвижимого имущества и его активной оборотоспособности. Исходя из параграфа 7 главы 30 ГК РФ, выделяют следующие признаки: 1) Консенсуальный; 2) Синаллагматический признак (взаимнообязывающий); 3) Двусторонний; 3) Возмездный. Консенсуальный признак проявляется в следующем: во-первых, для заключения консенсуального договора необходимо и достаточно согласования всех существенных его условий (как объективных: предмет, условия, которые являются существенными для данного вида договора; так субъективных: условия, которые требуют согласования по заявлению одной из сторон). Во-вторых, поэтому исходя из вышесказанного, в таком договоре возникновение прав и обязанностей сторон всегда предшествует совершению последующих действий, направленных на исполнение этого договора. Все действия, которые совершаются в связи с этим договором, являясь производными из уже возникших прав и обязанностей сторон договора, опираются на этот договор и имеют договорную природу, и почти всегда направлены на прекращение соответствующего обязательства. Следующий признак – это взаимнообязывающий. Он проявляется в том, что между основными правами и обязанностями сторон существует тесная взаимосвязь, т.е., праву покупателя (продавца) корреспондирует соответствующая обязанность противоположной стороны. Поэтому в статье 454 ГК РФ фигурируют только обязанности: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». Данное определение в полной мере применимо и к купле-продаже недвижимости. Третий признак, данный вид договора является двусторонним, т.е., у каждой стороны возникает обязательство в силу договора. И последний признак договора купли-продажи недвижимости, впрочем, как и любого иного имущества – это возмездность. Она может быть выражена в денежном эквиваленте, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. По договору купли-продажи недвижимости встречное предоставление как правило, выражается в виде денег. Но не исключается и неэквивалентный способ возмездности. Если обнаруживается явная неэквивалентность, то возникает необходимость для дополнительного выяснения действительной воли сторон действительной воли сторон с точки зрения способности к ее выражению и направленности этой воли. Тем не менее, если соответствующая проверка приводит к выводу об отсутствии у данной сделки пороков, сама по себе неэквивалентность не может служить основанием для отказа в удостоверении нотариусом такого договора. Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества представляет собой согласованный волевой акт его сторон об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другому за плату. 1.2 Предмет, существенные условия и стороны договора купли-продажи недвижимого имущества Предмет относится к существенным условиям любого договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны также сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К числу этих сведений отнесена информация о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В том случае, если указанные сведения о предмете отсутствуют в договоре продажи недвижимости, то этот договор не считается заключенным. Ученые ведут споры о том, что же следует понимать под предметом данного вида договора. Так, Е. Ю. Валявина и Е. С. Болтанова считают, что предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Витрянский В. В. в своей работе «Договорное право» пишет, что предмет продажи недвижимости состоит из двух объектов: 1) непосредственно продаваемое недвижимое имущество; 2) действия сторон по передаче и оплате продаваемой недвижимости. Исходя же из легального определения договора купли-продажи недвижимости, приведенного в статье 549 ГК РФ можно определить, что предметом данного договора является недвижимость, а точнее объекты недвижимости Гражданское законодательство закрепляет 2 группы объектов недвижимости: 1) объекты, перемещение, которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (земля, участки недр и все, что прочно связано с землей); 2) объекты, которые являются недвижимыми в силу закона, т.е., подлежат государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и иное имущество). При этом перечень объектов не является исчерпывающим, т.к., закон гласит и «иное имущество». Пункт 2 статьи 455 ГК РФ гласит, что предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. По этому поводу Пленум ВАС дал разъяснение в своем постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 : абз. 2 п. 1. В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Если же предметом договора купли-продажи недвижимости является земля, то существуют некоторые особенности правового регулирования такого договора. Согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации: «Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет». Кадастровый учет необходим для того, чтобы индивидуализировать земельный участок как объект недвижимости. «Только благодаря кадастровому учету объект недвижимости индивидуализируется». Когда собственником является физическое лицо, то цена может устанавливаться им самостоятельно исходя из рыночной стоимости земли. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает, какие субъекты не могут приобретать такие земли по договору купли-продажи: иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов. Если собственником выступает публичное образование, то перед продажей необходимо обязательное проведение оценки земельного участка соответствующей организацией. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые принадлежат публичным образованиям, могут быть проданы только через проведение конкурсов, так как необходимо установление особых условий по использованию таких земельных участков. Другим существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества является цена. Согласно п. 1. ст. 555 ГК РФ: Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Как правило, цена устанавливается в рублях. Но также возможно и в иностранной валюте согласно п. 2 ст. 317 ГК РФ. На рынке недвижимости существует специальная оценка такого имущества, которую осуществляют профессиональные оценщики, т.к., оценка недвижимости – это сложное явление, и порой продавец не может самостоятельно определить соответствующую цену продаваемой недвижимости. Цена недвижимости в договоре может определяться сторонами различными способами. Если цена установлена за единицу ее площади, то общая цена определяется, исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Что касается земли, на которой расположен продаваемый объект недвижимости, то согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, согласованная цена недвижимого имущества включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. По договору купли – продажи недвижимости у покупателя возникает обязанность не только принять покупаемый объект, но и обязанность оплатить. Порядок, форма и способ оплаты стороны устанавливают самостоятельно. Законодательство позволяет при покупке недвижимости использовать рассрочку или кредит. Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара». Сторонами по договору купли-продажи недвижимости являются продавец и покупатель. И продавцом и покупателем может быть как физическое, так и юридическое лицо. Здесь необходимо иметь в виду, что на юридическое лицо специальными предписаниями закона или устава могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимости. По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник недвижимого имущества. Но продавцом также может являться лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. Например, унитарные предприятия, владеющие, недвижимостью на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца при условии соблюдения требований закона и границ своей специальной правоспособности. Учреждения, которые имеют право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами той недвижимости, которая была приобретена за счет доходов от предпринимательской деятельности. Что касается покупателей, то гражданское законодательство на счет них каких - то общих ограничений не содержит. Но закон может устанавливать специальные правила для покупателей. Например, п. 1 ст. 5 ФЗ от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» закрепляет, что покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов. Также законодательство предусматривает правила, которые распространяются как на продавцов, так и на покупателей недвижимого имущества. Например, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации закрепляет, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, которая требует нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Если такое согласие отсутствует, то супруг, права которого нарушены, имеет право в течение года требовать признания сделки недействительной, с момента, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении. 1.3 Форма договора купли-продажи недвижимости Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если форма не соблюдается, то договор считается недействительным. При этом переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации согласно действующему законодательству. Соответственно право собственности у покупателя возникает на основе нескольких юридических фактов. Первый, непосредственно само заключение договора купли-продажи, и второй – это акт государственной регистрации перехода прав на приобретенную недвижимость. И хотя сам договор купли-продажи не порождает у покупателя права собственности на приобретенную недвижимость, но он юридически связывает продавца и покупателя. В силу консенсуальности, если стороны оговорили в договоре условие, что обязательства по передачи недвижимости и ее права должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая сторона может требовать их исполнения. Если продавец исполняет обязательство по передаче недвижимости во владение покупателя до государственной регистрации перехода права собственности, то он вправе защищать право собственности путем предъявления негаторного и виндикационного исков. При этом требование о регистрации перехода права собственности касается как жилой, так и нежилой недвижимости. Если договор купли-продажи жилого помещения зарегистрирован, т.е., заключен, и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности, то в этом случае продавец теряет юридическую возможность совершения каких-либо сделок в отношении этого объекта недвижимости, и соответственно, все сделки с такой недвижимостью будут являться недействительными. Законодатель разграничивает форму сделок и их государственную регистрацию. Последняя имеет самостоятельный характер и, если иное не предусмотрено законом, является одной из стадий заключения договора. Именно с момента этой регистрации, договор считается заключенным. Как уже было сказано выше, что только для предприятий и жилых помещений требуется государственная регистрация. Если предметом договора является один из этих объектов, то до регистрации договор считается незаключенным. В том случае, если «незаключенный» был исполнен хотя бы частично, то возникает обязательство из неосновательного обогащения и тогда применяются правила статей 1104-1108 ГК РФ. Также стороны данного договора могут прийти к соглашению об установлении для заключаемого договора нотариальной формы. Функции нотариуса при удостоверении договоров довольно широки. Согласно п. 1 ст. 16 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11.02.1993 г.: «Нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред». Также нотариус должен выяснить дееспособность граждан и правоспособность юридических лиц, а также проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон. Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества в любом случае должен иметь письменную форму. 2. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества 2.1 Права и обязанности сторон по договору купли–продажи недвижимого имущества В п. 1 ст. 454 ГК РФ сформулировано общее положение о договоре купли-продажи: По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). А поскольку общее положение применяется и при регулировании договора купли-продажи недвижимости, то можно определить следующие права и обязанности сторон. Самой основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества является передача недвижимости в установленный срок. Данный срок определяется сторонами в договоре; если же конкретный срок не был установлен, тогда продавец обязан исполнить обязательство по передаче недвижимости в разумный срок после заключения данного договора. Если обязательство не исполнено в разумный срок, тогда согласно ст. 314 и 457 ГК РФ, продавец должен исполнить его в течение семи дней со дня предъявления покупателем требования об исполнении. Также продавец может исполнить свою обязанность досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства, либо не вытекает из его сути. Кроме этого, продавец должен исполнить данную обязанность в натуре, т.е., объект недвижимости должен соответствовать тем требованиям, которые стороны установили в договоре. Под термином «передача» в широком смысле следует понимать согласованные действия сторон, которые направлены на то, чтобы продаваемый объект недвижимости одного субъекта перешел в собственность другого субъекта. В данном случае согласованными действиями будут являться фактическая передача объекта недвижимости и подписание передаточного акта или иного документа, подтверждающего эту передачу. Помимо обязанности продавца фактически передать недвижимость покупателю, возникает и другая обязанность у этого же субъекта – это передача недвижимости в собственность покупателя. Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ: «Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации». Данная обязанность продавца заключается в том, что он должен обратиться в регистрирующий орган за тем, чтобы его сняли с регистрационного учета, поскольку он передал недвижимость в собственность другому лицу. Например, в январе 2017 года районный суд Ивановской области рассмотрел дело по иску Рогиневич к Смирновой о государственной регистрации перехода права собственности. Суть дела состоит в следующем: между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка. Продавец передал земельный участок покупателю, а последний оплатил его в полном объеме по договору. Но стороны не обратились в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности. Вскоре продавец умирает и появляется наследница, претендующая на этот участок. Суд при рассмотрении дела, пришел к выводу, что одна сторона, а именно продавец, уклонилась от проведения регистрации. И в итоге ссылаясь на п. 3 ст. 551 ГК РФ и ряд других норм удовлетворил требования истца – покупателя. Необходимо отметить, что в 2003 году была принята Концепция развития Гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Данная концепция была направлена на устранение существующих пробелов в Гражданском законодательстве в сфере оборота недвижимости путем разработки новых нормативных правовых актов, которые бы пришли на смену старых неэффективных и местами противоречащих законов. И 13 июля 2015 года был принят, а с 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который ввел некоторые изменения в регистрации недвижимости. Данный Закон закрепил перечень лиц, по заявлениям которых должны учитываться объекты недвижимости и регистрироваться права на них. Лицо, которое может подать документы, будет определяться тем, как проводится кадастровый учет и государственная регистрация – одновременно или раздельно. Согласно ст. 15 вышеназванного закона заявление в отношении созданного (т.е. построенного) объекта недвижимости может представить: - собственник или иной правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, - при одновременном осуществлении кадастрового учета и государственной регистрации; - орган государственной власти, местного самоуправления или корпорация "Росатом", выдавшие разрешение на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию, - при учете в кадастре без одновременной регистрации. До принятия ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» законодателем было установлено, что любое лицо могло подать заявление о постановке такого объекта на учет. Также введено такое новшество: при личном обращении место подачи заявления и документов не зависит от места нахождения объекта недвижимости, т.е., можно обратиться в любое отделение Росреестра, Кадастровую палату или МФЦ. Ранее заявление подавалось по месту расположения объекта недвижимости в пределах кадастрового округа, а заявление о государственной регистрации прав по общему правилу – по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа. Данное нововведение можно назвать положительным, поскольку теперь гражданину будет гораздо быстрее и проще зарегистрировать право собственности на продаваемый или приобретаемый объект, если обращающееся лицо находится далеко от объекта недвижимости. Определение момента перехода права собственности имеет важное практическое значение, т.к., позволяет определить лицо, которое уполномочено владеть, пользоваться и распоряжаться вещью. В этом заинтересованы не только бывший и новый собственники (например, защита своих интересов в гражданском обороте), но также и государство в целях налогообложения, кредиторы собственников и иные субъекты. Кроме вышеперечисленных, у продавца возникают также дополнительные обязанности: передача принадлежностей и относящихся к имуществу документов, предусмотренных законом, иными правовыми актами и договором; также обязан информировать покупателя о качестве продаваемой недвижимости, о тех дефектах и недостатках, которые имеются на день заключения договора купли-продажи недвижимого имущества; продавец обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц (если таковые имеются) на продаваемое имущество. Следует отметить, что не всегда продавцы исполняют последнюю обязанность из вышеперечисленных. Возникает вопрос, какие же способы защиты добросовестного приобретателя в такой ситуации предусмотрены законом? Прямо такая ситуация в действующем законодательстве не урегулирована. В доктрине и судебной практике предлагаются два основных способа защиты добросовестного приобретателя: 1) применение последствий недействительности сделки (так называемое реституционное требование, ст. 167 ГК РФ); 2) применение норм об ответственности продавца в случае изъятия товара у покупателя (так называемая ответственность продавца за эвикцию, ст. 460–462 ГК РФ). При использовании первого способа возникают существенные недостатки. Поскольку реституция носит двусторонний характер, то отсутствие у стороны ничтожной сделки имущества в натуре не является отказом от реституции. Тогда в таком случае, добросовестный приобретатель, у которого имущество было истребовано собственником, при предъявлении реституции к неуправомоченному отчуждателю, рискует оказаться в положении, когда с него может быть взыскана еще и стоимость этого имущества. Также реституция в этом случае имеет такой недостаток, как невозможность приобретателя взыскать убытки, т.к., это предусмотрено только при использовании правил об ответственности за эвикцию согласно статье 461 ГК РФ. Второй способ наиболее подходит для решения проблем с неуправомоченным отчуждателем. Но здесь важна квалификация отношений между добросовестным приобретателем и неуправомоченным отчуждателем, а именно от признания договора купли-продажи действительным или недействительным. Согласно п. 1 Постановления пленума Верховного Суда Российской Федерации № 54 от 11 июля 2011 года: «Судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него». Основываясь на это положение можно сказать, что если соблюдены иные условия действительности, а именно отсутствие пороков воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки, наличие правоспособности и дееспособности у лиц, заключающих сделку и т.п., то такой договор будет являться действительным и без зарегистрированного права собственности продавца. Следовательно, существует некая защита добросовестного приобретателя, который может взыскать убытки с неуправомоченного отчуждателя. Ведущий юрист «Северо-Западного юридического центра» в г. Санкт-Петербурге Любовь Николаева отмечает, что на сегодняшний день дел в судах, по результатам которых имущество было истребовано у добросовестных приобретателей, несоизмеримо больше, чем дел, в которых добросовестные приобретатели используют для защиты правила об эвикции. Следовательно добросовестные приобретатели практически не обращаются в суды с исками к неуправомоченным отчуждателям о возмещении причиненных им убытков, несмотря на то, что суды прямо указывают на ст. 461, предусматривающую правила об эвикции. Конечно же, кроме обязанностей у продавца есть и права. Первое, если продавец передал недвижимое имущество покупателю в соответствии с условиями договора, то он вправе требовать оплаты покупателем предмета договора. И второе право заключается в том, что если объект недвижимости уже передан, но покупатель отказывается его оплатить, и если право собственности еще сохранено за продавцом, то последний вправе требовать вернуть данный объект обратно, если иное не предусмотрено договором. Правам и обязанностям продавца корреспондируют соответствующие права и обязанности покупателя. Первая обязанность покупателя по договору купли-продажи недвижимости является принятие и оплата предмета договора. Если передаваемое недвижимое имущество соответствует всем условиям договора, то покупатель должен его принять и обязан уплатить продавцу цену этого недвижимого имущества. Ленковская Р. Р. В своей статье «Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости» приводит такой пример: ООО «Мечта» и ОАО «Омскшина» заключили договор купли-продажи движимого и недвижимого имущества. После того как произошла передача условленных объектов, покупатель (ООО «Мечта») обнаружил недостатки и дефекты, которые не были отражены в передаточном акте. После этого, ООО « Мечта» обратилось с иском к ОАО «Омскшина» в суд о взыскании убытков, которые общество понесло в результате самостоятельного вынужденного исправления этих дефектов. На основании всех приведенных доказательств, суд удовлетворил требования истца. Из данного примера можно также проследить еще одну обязанность покупателя – это извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи, предусмотренная ст. 483 ГК РФ. Относительно оплаты можно сказать следующее, что, как правило, она производится полностью. Но стороны могут установить в договоре продажу недвижимости в кредит с рассрочкой платежа или установить предварительную оплату. Если стороны не указывают конкретный срок оплаты, то по общему правилу покупатель производит оплату сразу после передачи недвижимого имущества продавцом. По общему правилу регистрация перехода прав на недвижимое имущество возлагается на продавца, в этом случае у покупателя возникает обязанность не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора недвижимости. Если покупатель уклоняется от такой регистрации, то возникает дополнительная обязанность возместить убытки продавцу, понесенные в результате задержки регистрации, что предусмотрено п. 3 ст. 551 ГК РФ. Теперь необходимо рассмотреть права покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества. Основное право покупателя – это право требовать передачи недвижимости в том качестве, которое предусмотрено договором купли-продажи. Если покупатель обнаружит какие-либо дефекты и недостатки, о которых продавец не предупредил, то покупатель вправе требовать от продавца: либо устранить недостатки, либо отказаться от исполнения своих обязанностей по договору, либо вернуть уплаченную стоимость, если оплата производилась до передачи недвижимости согласно п. 3 ст. 487 ГК РФ. Также необходимо отдельно отметить права покупателя на земельный участок при продаже недвижимого имущества, расположенного на нем. Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ, при продаже зданий, сооружений и иных объектов недвижимости покупателю передается право собственности на этот объект, а также права на земельный участок, на котором расположен продаваемый недвижимый объект. Кроме того, к новому собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал предыдущему собственнику недвижимости. Если было право собственности, то оно переходит к покупателю недвижимости. Исключение составляют: 1) земельные участки, изъятые из оборота; 2) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Таким образом, несмотря на то, что права и обязанности продавца являются корреспондирующими правам и обязанностям покупателя, добросовестному приобретателю следует полагаться на закон, т.к., добросовестность отчуждателя предполагается, но не гарантируется. 2.2 Исполнение и расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества В Гражданском кодексе, а именно в п. 1 ст. 556 установлена императивная норма, которая закрепляет обязательную с юридической точки зрения процедуру передачи недвижимого имущества: продавец обязан передать недвижимость, а покупатель обязан ее принять по передаточному акту или иному соответствующему документу. Данные действия являются главным обязательством, вытекающим из договора купли-продажи недвижимого имущества. Соответственно передаточный акт является обязательным элементом исполнения данного обязательства, поскольку он необходим при регистрации перехода права собственности. И если же одна из сторон уклоняется от подписания данного документа, то на практике это признается как отказ от исполнения обязательства. Например, со стороны продавца – это отказ от обязанности передать недвижимость, а со стороны покупателя – отказ от обязанности принять недвижимое имущество. Кроме этого, в случаях, предусмотренных договором или законом, обязательство по договору купли-продажи недвижимости может считаться исполненным и при наступлении дополнительных фактов. Например, если стороны пропишут в договоре условия, при которых обязательство продавца будет являться исполненным: 1) подписание передаточного акта; 2) фактическая передача недвижимости; 3) оплата расходов по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Также следует упомянуть об ответственности сторон. Она является такой же, как по договору купли-продажи движимого имущества, лишь за некоторыми исключениями. Первое закреплено в п. 2 ст. 556 ГК РФ: «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора». Второе правило предусмотрено ст. 557 ГК РФ - если продавец нарушил существенные условия о качестве продаваемого недвижимого имущества, покупатель не может в этом случае требовать замены некачественной недвижимости на качественную. Это можно объяснить тем, что недвижимость является индивидуально-определенной вещью, которая обладает отличительными признаками, что подтверждается и законодательно. Согласно п. 2 ст. 8 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости»: «К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений» Если говорить о расторжение договора купли-продажи, то это может произойти как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после таковой. При этом регистрация не является препятствием для расторжения договора и в тех случаях, когда законом или договором предусматривается возможность расторжения с возвращением полученного сторонами по договору по тем основаниям, которые предусматривает ст. 450 ГК РФ. В данной ситуации факта отказа продавца от договора купли-продажи будет мало. Ему обязательно придется обратиться в суд. И последний в свою очередь должен указать в решении предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу. При этом суд может принять такое решение, если в договоре закреплена возможность вернуть исполненное до момента расторжения договора. Судебное решение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества не является признанием недействительности, предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственности. Данная регистрационная запись остается действующей. Регистрация об обратном переходе права собственности, т.е., от покупателя к продавцу, производится на основании решения суда о расторжении договора купли-продажи недвижимости, и эта регистрационная запись будет существовать наряду с предыдущими. Подводя итог, можно сказать, что для наступления положительных последствий для обеих сторон в результате удовлетворения потребностей, установленных договором купли-продажи недвижимого имущества, необходимо надлежащим образом исполнить обязательство, вытекающее из договора. Заключение Подводя итог данной работе, следует сделать следующие выводы: Поскольку граждане сами приходят к совершению сделок по купле-продаже недвижимого имущества, то договор купли-продажи недвижимого имущества представляет собой согласованный волевой акт его сторон об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другому за плату. Какой бы объект недвижимости не продавался, договор должен иметь письменную форму, т.к., в дальнейшем это поможет стороне защитить нарушенные права. Содержание договора купли-продажи недвижимости составляют корреспондирующие права и обязанности сторон. Но, несмотря на это, добросовестному приобретателю все же следует опираться на норму закона, чтобы получить желаемы результат, а не негативные последствия. В целом можно сказать, чтобы последствия от заключения такого договора были положительными для обеих сторон, необходимо соблюдать требования при его заключении и надлежащим образом исполнять обязательство, которое вытекает из него. Библиографический список Нормативные правовые акты: «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»: утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1 / ред. от 03.07.2016 // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2017. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 21.10.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2017. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). Семейный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.1995 № 223 – ФЗ (ред. от 30.12.2015) // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2017. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2017. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 № 136 – ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». — Версия 2017. — Заглавие с экрана. — Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» / в ред. от 03.07.2016. // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». — Версия 2017. — Заглавие с экрана. — Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» / в ред. от 23.05.2016. // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». — Версия 2017. — Заглавие с экрана. — Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (ред. 11. 07. 2011) // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2017. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» / в ред. от 03.07.2016. // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». — Версия 2017. — Заглавие с экрана. — Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). Решение об удовлетворении исковых требований гражданина Рогиневич Г.М. к Смирновой Н.К. о государственной регистрации перехода права собственности № 2 – 187/17 Ивановского районного суда Ивановской области РФ от 24 января 2017 г. // [Электронный ресурс] / https://rospravosudie.com/court-ivanovskij-rajonnyj-sud-ivanovskaya-oblast-s/act-553441135. - Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). Научная и учебная литература: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2 / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - // [Электронный ресурс] / https://www.slideshare.net/Callfemida/2-10886624 - Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). Договоры об отчуждении недвижимого имущества / Журнал нотариальный вестник. – 2012. - № 11 // [Электронный ресурс] / https://notariat.ru/publ/zhurnal-notarialnyj-vestnik/archive/4061/4107/– Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). Ленковская, Р.Р. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости // Предпринимательство и право. – 2015. – [Электронный ресурс] / http://lexandbusiness.ru/view-article.php?id=6111.– Версия 2017. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). Незнамова А. А. Особенности договора купли-продажи земельных участков / А. А. Незнамова // Бизнес в законе. – 2014. - № 5. – С. 182-185. Пасикова Т. А. Особенности гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения: автореф. дис. Канд. Юрид. Наук: 12.00.03 / Т. А. Пасикова. - // [Электронный ресурс] / http://law.edu.ru/book/book.asp?bookID=1304672 – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть). Пустовалова Е. А. Регистрация прав на недвижимость / Е. А, Пустовалова // Бизнес в законе. – 2011. - № 5. – С. 67-69. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право: учебник. / А. П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - 4-е изд. - М.: Велби, 2003. - Т. 2. - 848 с. Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве / С. А. Степанов. – М.: Статут, 2004. – 162 с. Суханов, Е.А. Гражданское право: учебник / Е.А. Суханов – М.: Волтерс Клувер, 2005. – Т. 2. – 412 с. |