ЗАДАНИЕ ТЕМА 6. Решение Стоимость объекта недвижимости с помощью затратного подхода определяется по формуле Сумма износа

• Название: Решение Стоимость объекта недвижимости с помощью затратного подхода определяется по формуле Сумма износа
• Дата: 03.10.2022
• Размер: 22.22 Kb.
• Имя файла: ЗАДАНИЕ ТЕМА 6.docx
• Тип: Решение; #711307

ТК – 7. Задание

1. Определить с помощью затратного подхода стоимость дачи.

Площадь дома – 115 м² .

Стоимость 1 м² здания – 12000 рублей.

Площадь гаража – 60 м².

Стоимость 1 м² гаража – 7800 рублей.

Стоимость всех других сооружений на даче – 28000 рублей.

Неустранимый физический износ дачи – 9500 рублей.

Устранимый физический износ – 12000 рублей.

Устранимое функциональное устаревание – 8500 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка – 35000 рублей

Решение:

Стоимость объекта недвижимости с помощью затратного подхода определяется по формуле:

1. 
   .
   
2. 
   Сумма износа
   
3. 
   Полная стоимость объекта недвижимости:
   

Ответ: стоимость дачи, определенная затратным подходом, составляет 1881 тыс. руб.
2. Определить накопленный износ методом сравнения продаж (табл.1).

Таблица 1

Расчет накопленного износа

Показатель	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Откорректированная цена продажи сопоставимых объектов, млн.руб.	250	300	370
Стоимость участка земли, млн. руб.	50	70	120
Рыночная цена здания, млн. руб.	200	230	250
Текущая воспроизводственная стоимость, млн. руб.	260	310	340
Накопленный износ, млн. руб.	-60	-80	-90
Износ в процентах от воспроизводственной стоимости	-23%	-25,8	-26,5
Средний процент износа	-	-	-

Решение.

1. 
   Рыночная цена здания рассчитывается по формуле:
   

, где

- откорректированная цена продажи сопоставимых объектов,

- стоимость земли.

Р₁ = млн. руб.

Р₂ = млн. руб.

Р₃ = млн. руб.

2. 
   Накопленный износ определяется по формуле:
   

, где

В - текущая воспроизводственная стоимость.

И₁ = млн. руб.

И₂ = млн. руб.

И₃ = млн. руб.

3. 
   Износ в процентах от воспроизводственной стоимости:
   

4. 
   Средний процент износа:
   

Ответ: средний процент износа равен 25,1%.
3. Какова общая стоимость офиса, определяемая с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 125000 рублей, полная стоимость воспроизводства здания офиса – 1500000 рублей, общий износ здания – 20% от восстановительной стоимости.
Решение.

Стоимость объекта недвижимости с помощью затратного подхода определяется по формуле:

Стоимость объекта недвижимости с помощью затратного подхода определяется по формуле:

Стоимость =

1. 
   Величина износа: рублей.
   
2. 
   Восстановительная стоимость офиса без износа:
   

рублей.

3. 
   Стоимость офиса:
   

Ответ: общая стоимость офиса равна 1325тыс.руб.

4. 
   Оценить эффективный возраст здания по результатам продаж, если стоимость продажи 750000 рублей, стоимость участка 170000 рублей, а стоимость воспроизводства 740000 рублей. Срок экономической жизни здания 120 лет.
   

Решение.

1. 
   Износ здания:
   

тыс.руб.

2. 
   _., где ( / ) – коэффициент износа.
   

Ответ: эффективный возраст здания 25,9.
5. Определить неустранимый функциональный износ.

Анализ местного рынка недвижимости показал, что наличие электрообогрева полов дает возможность увеличить годовую арендную плату на 20000 рублей за 1 м² . Площадь здания – 700 м², Стоимость системы электрообогрева полов при строительстве здания – 100 млн. руб. Коэффициент капитализации для здания – 12%.

Решение.

1. 
   Потеря чистого дохода = млн. р.
   
2. 
   Потеря стоимости здания из-за отсутствия электрообогрева полов = млн.р.
   
3. 
   млн рублей
   

Ответ: неустранимый функциональный износ равен 16,67 млн.рублей.
6. Произвести расчет потери стоимости здания, связанное с внешним износом. Повышение уровня шума и запыленности обусловили снижение чистой арендной платы за имущественный комплекс (здание, земля) прилегающий к транспортной магистрали на 500 рублей в месяц за 1 м². Площадь здания – 600 м². Доход от здания составляет 80-% доходов всего имущественного комплекса. Коэффициент капитализации для здания составляет – 12%.

Решение.

1. 
   Общая потеря чистой аренды = тыс.р.
   
2. 
   Потеря чистого дохода, относящегося к зданию = тыс.р.
   
3. 
   Снижение стоимости здания, связанное с внешним износом = тыс.рублей.
   

Ответ: потери стоимости здания, связанные с внешним износом составляют 240 тыс.рублей.
7. Определить полную стоимость воспроизводства объекта недвижимости.

Восстановительная стоимость 1 м² оцениваемого объекта составляет 24,5 тыс.руб. Площадь объекта составляет 86 м².

Потребительские качества объекта характеризуются следующими поправочными коэффициентами (табл. 3).

Таблица 3

Потребительские качества объекта

Наименование коэффициента	Значение
Характеристика района
1.Социальная инфраструктура (присутствие всех социальных услуг)	1,02
2.Удаленность от центра (центр)	1,10
3.Транспортная доступность (все виды транспорта)	1,05
4.Расстояние до остановки (в пределах 500 м)	1,00
Характеристика дома
1.Год постройки (10-15 лет)	0,90
2.Материал стен (кирпич)	1,00
3.Серия дома (обычная)	1,00
4,Мусоропровод (есть)	1,02
5.Отопление (центральное)	1,00
6.Горячее водоснабжение (центральное)	1,00
7.Состояние вентиляции (удовлетворительное)	0,98
8.Состояние подвала (удовлетворительное)	0,98
9.Состояние чердака (неудовлетворительное)	0,96
10.Состояние двора (хорошее)	1,00
Характеристика квартиры
1.Этаж (5)	1,00
2.Планировка комнат (смежные)	0,98
3.Высота потолка (до 3 м)	1,00
4.Площадь кухни (более 8м)	1,02
5.Санузел (смежный)	0,98
6.Ванная (покрашена)	1,00
7.Балкон или лоджия (балкон)	1,00
8.Входная дверь (металлическая)	1,02
9. Освещенность % (100)	1,00
10.Наличие телефона (есть)	1,00
11.Окна выходят (на улицу и во двор)	1,01

Решение.

Полную стоимость воспроизводства объекта недвижимости определим по формуле:
,
где – площадь объекта, м2;

– удельная стоимость объекта, руб./м2;

– коэффициент, учитывающий характеристику района;

– коэффициент, учитывающий характеристику дома;

– коэффициент, учитывающий характеристику квартиры.

1. 
   
   
2. 
   
   
3. 
   
   
4. 
   
   

Ответ: полная стоимость воспроизводства объекта недвижимости равна 2340,73 тыс.руб.