Управление развития девелопмента. реферат. Управление развитием недвижимости или девелопмент
 Скачать 25.68 Kb.
|
|
Введение Управление развитием недвижимости или девелопмент - это принципиально новая концепция организации инвестиционного процесса. Сущность данной концепции состоит в системном воздействии на инвестиционный процесс, в рамках которого разработка, организация финансирования и осуществление проектов по развитию недвижимости осуществляется одним участником рынка профессиональных услуг - так называемым девелопером или девелоперской компанией, обеспечивающими создание, управление и продажу объектов недвижимости в заданные сроки, в пределах соответствующих бюджетных ограничений, нередко с использованием собственных средств. Девелопмент имеет ряд преимуществ по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности, в частности: полная, в том числе финансовая ответственность девелопера за результаты инвестиционной деятельности; создание устойчивых деловых связей на производственном и управленческом уровне; улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения себестоимости проекта. Потребность общества в девелоперах стремительно растет, однако от девелоперов требуется высокий профессионализм и глубокие знания в таких областях как менеджмент, экономика предприятия, организация производства, финансовое управление и даже психология. Целью данной работы является определение смысла понятия «девелопмент», его видов и этапов. Объектом исследования является девелопмент как процесс управления недвижимостью. Предмет исследования − процесс и методы управления, пути повышения эффективности управления. 1.Сущность и экономическая роль девелопмента. В научном и хозяйственном лексиконе понятие «девелопер» начинает свое распространение со второй половины 1990-х гг. Одним из первых исследование самого процесса девелопмента объектов недвижимости осуществил доктор экономических наук профессор С.Н. Максимов. Исследованием сущности девелопмента занимались также А.Н. Асаул, В.Н. Старинский и др. На заре развития рынка недвижимости при несовершенстве законодательной базы, когда процессы согласования были непонятны и непрозрачны для инвестора, он стремился снизить свои риски в виде участия девелопера своими деньгами, что способствовало развитию рискового (спекулятивного) девелопмента. Девелопер нес финансовые риски наравне с инвестором и деньгами отвечал за каждое своё действие или решение. Девелопер - предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости. Субъекту «Девелопер» в инвестиционно-строительном процессе отводится специализированная функция разработчика функциональной и маркетинговой идеи объекта. Развитие рыночных механизмов в данной сфере подразумевает высокий уровень предпринимательского риска, а длительность циклов предъявляет высокие требования к маркетинговому прогнозу в отношении объекта недвижимости. Именно поэтому разработка бизнес-плана, функциональной и маркетинговой концепции объекта недвижимости стала обязательной (если не главной) составляющей инвестиционно-строительного процесса. Значение девелопмента в инвестиционно-строительном цикле хорошо изучено в экономике строительства, и вопрос о наличии выраженной ключевой компетенции девелопера названной функции не вызывает дискуссий. Специализированные компании, ориентированные на реализацию девелоперских функций, приобретают черты экономического института ИСК. Сущность девелопмента можно выразить как особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества - с другой. Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности общества, девелопмент является составной частью общего процесса экономического развития, занимая заметное место в народнохозяйственном комплексе любой страны. По оценкам американских специалистов, новое строительство составляло в разные исторические периоды 8-11% от валового национального продукта США, а в инвестиционном портфеле доля недвижимости в последней четверти ХХ в. уступала только доли корпоративных акций и доходила почти до 30%. Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения. С учетом этого эффективность проектов девелопмента может быть оценена с разных точек зрения: ·с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность); ·с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность); ·с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность); ·с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность). Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Оценка коммерческой эффективности - неотъемлемая часть анализа проекта в целом и будет предметом специального рассмотрения в главе 3. Здесь же отметим основные аспекты народнохозяйственной, бюджетной и социальной эффективности девелопмента. Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение. Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому. Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности. Рассматривая влияние девелопмента на окружение, довольно часто говорят о влиянии на микроуровне, подчеркивая тем самым локальный характер этого влияния. Однако масштабы его (влияния) определяются масштабностью проектов. Большинство из них действительно оказывает влияние лишь на ближайшее окружение, но крупномасштабные проекты вполне могут претендовать на региональное и даже национальное значение. Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране. Так, исследования, проведенные в Германии в конце ХХ в., показали, что величина мультипликатора, связывающего инвестиции в жилищное строительство с объемом валового внутреннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5, т. е. каждая марка, вложенная в жилищное строительство, давала 2,5 марки прироста ВВП. Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном. Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов. Косвенный бюджетный эффект - это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п. Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости. Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.). С учетом многообразия аспектов влияния девелопмента на социальные и экономические процессы общество объективно заинтересовано как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости. Девелопмент позволяет решить целый спектр важных вопросов и задач: создание качественного проекта; получение нужных разрешений на его продажу от органов власти и общественных организаций; привлечение хороших инвестиций и кредитных средств; выбор подрядчиков и исполнительных организация; Финансирование и осуществление контроля над производимыми работами; реализация готового объекта недвижимого имущества или сдача эксплуатацию. 2. Виды девелопмента и их характеристика. Принято выделять два основных вида девелопмента fee-development (чистый девелопмент) и speculative development (спекулятивный девелопмент). Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли. Компания, которая строит для себя, не относится к девелоперам на строительном рынке. Посткризисный период характеризуется развитием «чистого» или fee-девелопмента. Fee-девелопмент - это проект, где девелопер не является собственником либо правообладателем земельного участка, а является коммерческой структурой, которая за определенное вознаграждение осуществляет подготовительные работы, управление строительством и не участвует в прибыли. Увеличение масштаба рынка недвижимости, рост качества и сложности реализуемых проектов ведет к развитию fee-девелопмента. Если раньше девелопер нередко выкупал земельный участок и затем самостоятельно реализовывал проект, то сегодня собственник участка зачастую не желает расставаться с активом в виде земельного участка и готов привлечь профессиональную компанию (fee-девелопера) к работе. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В такой проект девелопер обычно не вкладывает свои деньги. Он только проводит проектирование, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей за счёт денег заказчика. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на самом девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта. Наиболее востребованы услуги fee-девелопмента владельцами приватизированных бывших промышленных предприятий, основной бизнес которых сосредоточен в других сферах. Причем владелец промышленного комплекса хочет либо его продать весь, либо реализовать проект реконструкции самостоятельно и остаться владельцем нового здания. Услуга fee-девелопмента необходима в обоих случаях. Следует отметить, что в секторе индустриальной недвижимости спрос на услуги fee-девелопмента достаточно стабилен. В последнее время услугами fee-девелопера пользуются банки для развития залоговых активов (объектов недвижимости). Необходимо отметить, что большая часть проектов во всем мире является проектами fee-девелопмента. Девелопер находит проект, привлекает инвестора. После реализации инвестор получает прибыль, а девелопер - вознаграждение. Отличительные черты: Девелопер является исполнителем; Девелопер не берет на себя финансовых рисков; За свою работу получает фиксированный гонорар. Вторая разновидность speculative development гораздо более сложна. Девелопер выступает как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом он вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основанием будущей финансовой схемы. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. Попытка сконцентрироваться на одном источнике финансирования практически всегда обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер рассчитывает в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Разумеется, высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов считают, что девелопмент такого рода является наиболее сложной операцией на рынке недвижимости, так как в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и крайне сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера. Отличительные черты: девелопер выступает в роли инициатора проекта; принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта. 3. Участники девелоперского проекта Из содержания этапов развития недвижимости видно, что в состав участников проекта входят самые разные субъекты, каждый из которых имеет свои специфические интересы, связанные с реализацией проектов девелопмента, и играет свою роль в процессе движения проекта: собственник объекта недвижимости, заинтересованный, как правило, в умножении своего богатства путем повышения ценности недвижимого имущества или получения дохода. В качестве собственника могут выступать как частные (физические или юридические) лица, так и государство или органы муниципального самоуправления. (К существенным особенностям российского рынка относится то, что чаще всего в качестве субъекта собственности на земельные участки, выделяемые под застройку, выступает государство.); государственные органы, регулирующие отношения в сфере развития недвижимости, проектирования, строительства, эксплуатации недвижимости; инвесторы, обеспечивающие финансирование проекта развития. Это могут быть банки, кредитующие строительство (в том числе под залог результатов развития или иной недвижимости собственника), негосударственные инвестиционные фонды, (типа страховых и пенсионных фондов), специализированные финансовые институты, иные юридические и физические лица; подрядчики – проектные и строительные организации, обеспечивающие проектирование и выполнение строительно-монтажных, отделочных, пусконаладочных работ; профессиональные советники: инжиниринговые компании, консультанты по планированию, экономике, агенты по недвижимости, оценщики, консультанты по налоговому планированию и бухучету, консультанты по строительству и архитектуре, сметчики, инженеры-проектировщики, менеджеры по проекту и сдаче в аренду результатов развития объекта, другие «узкие» специалисты: геодезисты, археологи, специалисты по отдельным секторам рынка, юристы и др. Все они на различных этапах развития и в различной мере содействуют решению отдельных специальных вопросов проекта развития, выходящих за рамки обычной компетенции девелопера; объекты воздействия (оппоненты – те, кто может повлиять на скорость исполнения работ и даже в целом на результаты развития). В их числе собственники соседних объектов недвижимости как прямые объекты возможного воздействия результатов развития, общественные организации типа защитников окружающей среды, представители муниципальных образований, население, проживающее в районе расположения объекта недвижимости, подлежащего развитию, и т. д.; наконец, последние по списку, но не по значению – будущие пользователи недвижимости (покупатели, арендаторы и пр.), которые и дают главную оценку проекта, «голосуя» своими деньгами «за» или «против» него, покупая или не покупая объект. Как видим, в процессе девелопмента задействовано множество действующих лиц, каждое из которых играет свою роль и от каждого из них так или иначе зависит судьба проекта. Но главным актером и одновременно режиссером этого захватывающего действа под названием «девелопмент», несомненно, является девелопер — физическое или юридическое лицо, инициирующее процесс девелопмента, принимающее на себя ответственность за организацию проекта развития недвижимости и координирующее деятельность других участников процесса. Заключение С каждым годом, Россия приближается по своему экономическому развитию к более развитым странам, создавая, впрочем, собственную модель экономики. Так, к девелопингу прибегают все больше и больше инвесторов, стремящихся не просто ухватить побольше выгоды, но и создать действительно привлекательную недвижимость для будущих покупателей. Управление развитием недвижимости или девелопмент - это принципиально новая концепция организации инвестиционного процесса. Сущность данной концепции состоит в системном воздействии на инвестиционный процесс, в рамках которого разработка, организация финансирования и осуществление проектов по развитию недвижимости осуществляется одним участником рынка профессиональных услуг - так называемым девелопером или девелоперской компанией, обеспечивающими создание, управление и продажу объектов недвижимости в заданные сроки, в пределах соответствующих бюджетных ограничений, нередко с использованием собственных средств. На сегодняшний день девелоперы имеют конкретные представления о своем деле а управление девелоперскими проектами можно выделить в обособленную группу. С каждым днем развития рынка недвижимости происходит и развитие самого девелопмента. Появляются новые термины, виды девелопмента, такие как сетевой девелопмент, активно развивающийся в нашей стране. Список использованной литературы Стерник, Г. М. Девелопмент недвижимости. Инвестиционный анализ и проектный консалтинг. Учебное пособие / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, Н.В. Тулинова. - М.: Проспект, 2017. - 304 c. Стерник, Г.М. Девелопмент недвижимости. Учебное пособие / Г.М. Стерник. - М.: Проспект, 2017. - 989 c. Татьяна, Учинина und Ольга Макарова Девелопмент недвижимости / Татьяна Учинина und Ольга Макарова. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2012. - 212 c. Федотова, М.А. Девелопмент в недвижимости: моногр. / М.А. Федотова. - М.: КноРус, 2015. - 362 c. Юлия, Олеговна Толстых Девелопмент проекта строительства коммерческого объекта / Юлия Олеговна Толстых. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2013. - 224 c. |