аренда. Задача 1 ао Бизнесреклама

• Название: Задача 1 ао Бизнесреклама
• Дата: 01.04.2022
• Размер: 23.03 Kb.
• Имя файла: аренда.docx
• Тип: Задача; #433439

Задача 1

АО «Бизнес-реклама» заключило с собственником здания,

ООО «Аврора», договор, на основании которого АО «Бизнес-реклама» получило право в течение пяти лет использовать крышу здания для размещения наружной рекламы. За месяц до истечения срока действия договора АО «Бизнес-реклама» обратилось к собственнику здания с предложением заключить договор на новый срок. Однако ООО «Аврора» заключило аналогичный договор с другой рекламной компанией — АО «Маркетинг-сервис».

АО «Бизнес-реклама» полагая, что заключенный между ним и собственником здания договор является договором аренды крыши здания, на основании ст. 621 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении АО «Бизнес-реклама» указало, что в течение срока действия договора размещало на крыше свои рекламные конструкции и добросовестно исполняло обязательства по внесению платежей.

В отзыве на исковое заявление ООО «Аврора», возражая против доводов истца, указало, что данный договор не является арендой, так как истец получил по нему не право владения и пользования зданием или помещением в здании, а лишь право использования крыши. Поэтому ст. 621 ГК РФ, касающаяся договора аренды, в данном случае неприменима.

Вопросы:

1. Является ли данный договор арендой?

Нет, данный договор не может являться договором аренды.

2. Как решить спор?

В данном случае применение ст. 621 является ошибочным.

Правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.

В данном случае стоит исходить из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
3. Изменится ли решение, если бы договор предусматривал размещение рекламных щитов на внешней стене здания?

Если следовать логике Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, то и внешняя стена здания представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому стена не может являться объектом аренды.


Задача 3

Между МУП г. Пенза «Рынок Южный» и индивидуальным предпринимателем Барановым Анатолием Александровичем заключен договор № 528 о предоставлении торгового места № 17 площадью 80 кв. м для организации торговли (размещения киоска, павильона, палатки и т.д.) на рынке по адресу: г. Пенза, ул. Ленина, дом 9 сроком на два года. Плата за предоставляемые услуги по использованию торгового места составляет 25 000 рублей ежемесячно. Поскольку обязательства по внесению платы за доступ к торговому месту за ноябрь и декабрь 2015 года ИП Баранов А.А. не исполнил, МУП г. Пенза «Рынок Южный» направил ему уведомление с требованием погасить задолженность в сумме 50 000 рублей и уплатить 5 000 рублей пени. ИП Баранов А.А. возражал против уплаты этих сумм и ссылался на то, что на основании п. 1 ст. 782 ГК РФ он в одностороннем порядке отказался от договора в октябре 2015 года, поэтому платить за ноябрь и декабрь не обязан. МУП г. Пенза «Рынок Южный» возражал, что договор о предоставлении торгового места является договором аренды и не допускает одностороннего отказа арендатора от договора.

Вопросы:

1. 
   Приведите аргументы в пользу квалификации договора о предоставлении торгового места как договора аренды и как договора возмездного оказания услуг.
   

Аренда

Возмездное оказание услуг

наиболее близким по правовой природе к торговому месту будет являться такой объект, как часть здания, или часть земельного участка в зависимости от характера рынка. Часть вещи в законодательстве не обозначена как самосто- ятельный объект оборота, однако, как следует из правоприменительной практики, допускается использование в обороте части вещей. Так, в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражно- го Суда РФ от 17.11.2011 No 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Граж- данского кодекса Российской Федерации о до- говоре аренды» (далее — постановление Пле- нума ВАС РФ No 73) указано, что судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом ст. 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользова- ние арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Тем самым «участие» в обороте допускается как вещи целиком, так и части вещи, однако часть вещи не может отчуждаться как самостоятель- ный объект без выделения ее в натуре, поэто- му оборот части вещи можно назвать ограни- ченным. наиболее аргументирован- ной представляется позиция о квалификации договора о предоставлении торгового места как договора аренды, поскольку договор арен- ды предполагает предоставление определен- ного имущества в пользование, а пользование в доктрине гражданского права определяется как возможность извлечения полезных свойств из вещи17. Тем самым договор о предоставле- нии следует квалифицировать как договор аренды. Таким образом, договор о предоставлении торгового места по своей природе является договором аренды, поскольку предполагает передачу имущества в пользование, признак, который характерен для арендных отношений. При этом договор о предоставлении торгового места не следует квалифицировать как договор аренды зданий и сооружений, поскольку торго- вое место является специфическим объектом коммерческого права, который формируется управляющей рынком компанией и закрепля- ется в схеме размещения торговых мест. Кроме того, договор о предоставлении торгового места не является публичным, поскольку у управля- ющей компании отсутствует обязанность за- ключения договоров с любым, кто обратится. Также данный договор является предпринима- тельским, и к нему следует применять общие положения ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деяельности.

2. Возможно ли прекращение договора аренды по инициативе одной из сторон? Если да, в каком случае?

Да

Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора.

Судебный порядок расторжения договора аренды 

По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК).

Одно из общих оснований для расторжения договора — существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению (ст. 451 ГК). Доказать суду такое изменение крайне трудно. Например, суды не признают существенным изменением обстоятельств изменение экономической ситуации на рынке или ухудшение финансового положения одной из сторон договора (постановления Президиума ВАС от 13.04.2010 № 1074/10, от 30.11.2010 № 9600/10, АС Московского округа от 16.02.2016 по делу № А40-22624/2015).

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 619 ГК РФ

Развернуть

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.


Задача 4

АО «Речфрахт» передало в аренду ООО «Восток-карго» речной буксир сроком на пять лет. Общая стоимость аренды составляла 50 млн. руб. Арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно (за год вперёд) в размере 10 млн. руб. Согласно договору, после внесения всей суммы арендных платежей право собственности на буксир переходит к арендатору.

Через четыре года арендатор не внёс очередной платёж за пятый год аренды судна, ссылаясь на временные трудности и обещая погасить долг в ближайшее время. До окончания срока аренды буксира ООО «Восток-карго» так и не перечислило арендодателю сумму задолженности по арендной плате.

АО «Речфрахт» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Восток-карго» о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему в аренду речной буксир, так как договор прекратился в связи с истечением срока аренды.

В суде представитель арендатора признал факт задолженности, однако отверг требование истца о возврате судна. Такую позицию он объяснил тем, что поскольку сторонами был заключён договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, к нему должны применяться правила о купле-продаже такого имущества. Опираясь на п. 2 ст. 489 ГК РФ, представитель ответчика заявил, что продавец не вправе требовать возврата проданного в рассрочку товара в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за переданный ему товар, если сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Поскольку арендатор за предыдущие периоды уплатил 40 млн. руб., что существенно превышает половину стоимости судна (50 млн. руб.), требование истца возвратить ему буксир неправомерно.

Вопросы:

1. Какова правовая природа заключённого между сторонами договора? Применимы ли нормы о купле-продаже к данному договору?

2. Оцените доводы сторон. Какое решение должен вынести суд?