оценка активов задачи. Задача 162
 Скачать 296.01 Kb.
|
|
Оценка стоимости объекта недвижимости: метод капитализации дохода, метод остатка, метод парных продаж Задача162. Определить методом капитализации дохода стоимость здания, приносящего чистый операционный доход в размере 40000 долларов. Сопоставимое с оцениваемым здание недавно было продано за 260000 долларов. Чистый операционный доход по сопоставимому объекту составил 52000 долларов. Решение: Доходный подход, метод капитализации Стоимость здания = ЧОД/Ставка (коэффициент) капитализации 1) Коэффициент капитализации = 52000/260000 = 0,2 2) Стоимость здания = 40000/0,2 = 200 000 долларов Рыночная стоимость здания Коэффициент капитализации: Чистый операционный доход / Сопоставимое оцениваемое здание Стоимость здания: ЧОД / Коэффициент капитализации Задача 163. Площадь здания, предназначенного для сдачи в аренду 9000 м2, из них 350 м2 составляют потери от недозагрузки. Остальная площадь сдана в аренду по 140 долларов за м2. Операционные расходы составляют 30% от потенциального валового дохода. Коэффициент капитализации равен 16%. Рассчитать рыночную стоимость здания. Рыночная стоимость здания: Потенциальный валовый доход ПВД = Площадь всего здания * Ставка аренды Операционные расходы ОР = ПВД * Ставку операционных расходов Действительный валовый доход ДВД = (Площадь всего здания – Площадь по потерям от недогрузки) * Ставку аренды Чистый операционный доход = ПВД – ДВД Рыночная стоимость здания = ЧОД / Коэффициент капитализации Решение: ЧОД определяется на основе рыночных арендных ставок Стоимость объекта недвижимости равна отношению чистого операционного дохода к ставке капитализации: Vон=ЧОД/r  1) Потенциальный валовой доход (ПВД) = 9000 * 140 = 1 260 000 2) Операционные расходы (ОР) = 1 260 000 * 30% = 378 000 3) Действительный валовой доход (ДВД) = (9000 – 350) * 140 = 1 211 000 4) Чистый операционный доход (ЧОД) = 1 211 000 – 378 000 = 833 000 5) Рыночная стоимость здания = 833 000 / 0,16 = 5 206 250 Задача164. Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из здания и земельного участка. Земельный участок оценивается в 80 млн. рублей. Соответствующая ставка дохода на инвестиции определена в 11%. Чистый операционный доход, полученный от данного объекта, составляет 60 млн. рублей. Норма возмещения капитала исчисляется по методу Ринга (прямолинейному методу), а срок экономической жизни здания составляет 25 лет. Определение рыночной стоимости объекта (Здание + Земля) по методу Ринга: Метод Ринга – норма прямолинейного возврата капитала Здания = 100 % / количество лет Коэффициент капитализации здания = Требуемая ставка доходности + Норма прямолинейного возврата капитала (Амортизация) Чистый операционный доход ЧОД Земли = Рыночная стоимость земельного участка * Требуемая ставка доходности Чистый операционный доход Здания = ЧОД общий – ЧОД Земли Рыночная стоимость Здания = ЧОД Здания / Коэффициент капитализации Здания Рыночная стоимость объекта = Рыночная стоимость здания + Рыночная стоимость земли Решение: Используем доходный подход, метод капитализации и метод остатка (это техника расчета, которая включается в метод капитализации) Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами. Как правило, метод Ринга используется при периоде прогнозирования, совпадающем с оставшимся сроком экономической жизни. 1) Норма прямолинейного возврата капитала = 100%/ 25 лет = 4% 2) Коэффициент капитализации для здания = 11% (требуемая доходность) + 4% (возврат капитала) = 15% 3) Определим ЧОД от земли ЧОД зем. = Рыночная стоимость земельного участка * Коэффициент капитализации = 80 млн * 11% = 8, 8 4) Определим ЧОД от здания ЧОД зд. = ЧОД от всего объекта – ЧОД от земли = 60 -8,8 = 51,2 5) Рыночная стоимость здания = ЧОД от здания/К кап. = 51,2/0,15 =341,33 6) Рыночная стоимость объекта = Рыночная стоимость здания + Рыночная стоимость земельного участка = 341,33 + 80 = 421,33 млн. руб. Задача165. Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из здания и земельного участка. Стоимость земельного участка составляет 35 млн. рублей. Соответствующая ставка дохода на инвестиции - 13%. Чистый операционный доход, полученный от данного объекта, составляет 55 млн. рублей. Норма возмещения капитала рассчитывается по методу Инвуда (аннуитетному методу), а срок экономической жизни здания равен 35 годам. Расчет стоимости объекта (Здание + Земля) по методу Инвуда Метод Инвуда – Ставка по Аннуитетный метод нормы возврата капитала = Ставка (таблица сложных процентов: соответствующая ставка, год - фактор фонда возмещения) Коэффициент возврата капитала = Ставка требуемой доходности + Ставка по Аннуитетному методу (Амортизация) ЧОД земли = Стоимость земли * Ставку требуемой доходности ЧОД здания = ЧОД объекта – ЧОД Земли Рыночная стоимость здания = ЧОД Здания * Коэффициент капитализации здания Рыночная стоимость объекта = Рыночная стоимость Здания + Рыночная стоимость Земли Решение: Используем доходный подход, метод капитализации и метод остатка Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал. 1) Коэффициент возврата капитала = 0, 00183 (смотрим в таблице сложных процентов: соответствующая ставка – 13%, год – 35 лет, фактор фонда возмещения – 0, 00183). Таблицы сложных процентов.doc 2) Коэффициент капитализации для здания = 0,13 + 0,00183 = 0,131833 3) Определим ЧОД от земли ЧОД зем. = Рыночная стоимость земельного участка * Коэффициент капитализации = 35 млн * 13% = 4,55 4) Определим ЧОД от здания ЧОД зд. = ЧОД от всего объекта – ЧОД от земли = 55 - 4,55 = 50,45 5) Рыночная стоимость здания = ЧОД от здания/К кап. = 50,45/0,13183=382,69 6) Рыночная стоимость объекта = Рыночная стоимость здания + Рыночная стоимость земельного участка = 382,69 + 35= 417,69 млн. руб. Также есть метод Хоскольда - для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. В модели Инвуда используется ставка дисконтирования, в модели Хоскольда - безрисковая ставка. Дополнительное условие к задаче 165 – безрисковая ставка = 6 %. Расчет стоимости объекта (Здание + Земля) по методу Хоскольда Метод Инвуда – Ставка по Аннуитетный метод нормы возврата капитала по без рискованной ставке = Ставка (таблица сложных процентов: соответствующая ставка БЕЗ РИСКОВАННАЯ, год - фактор фонда возмещения) Коэффициент возврата капитала = Ставка требуемой доходности + Ставка по Аннуитетному методу БЕЗ РИСКОВАННАЯ (Амортизация) ЧОД земли = Стоимость земли * Ставку требуемой доходности ЧОД здания = ЧОД объекта – ЧОД Земли Рыночная стоимость здания = ЧОД Здания * Коэффициент капитализации здания Рыночная стоимость объекта = Рыночная стоимость Здания + Рыночная стоимость Земли Решение: 1) Коэффициент возврата капитала = 0, 00897 (смотрим в таблице сложных процентов: соответствующая ставка – 6%, год – 35 лет, фактор фонда возмещения – 0, 00897). Таблицы сложных процентов.doc 2) Коэффициент капитализации для здания = 0,13 + 0,00897 = 0,13897 3) Определим ЧОД от земли ЧОД зем. = Рыночная стоимость земельного участка * Коэффициент капитализации = 35 млн * 13% = 4,55 4) Определим ЧОД от здания ЧОД зд. = ЧОД от всего объекта – ЧОД от земли = 55 - 4,55 = 50,45 5) Рыночная стоимость здания = ЧОД от здания/К кап. = 50,45/0,13897=363,03 6) Рыночная стоимость объекта = Рыночная стоимость здания + Рыночная стоимость земельного участка = 363,03 + 35= 398,03 млн. руб. Задача166. Оценивается отдельно стоящее административное двухэтажное здание площадью 1000 м2, требующее косметического ремонта. Имеется аналог - отдельно стоящее двухэтажное здание площадью 800 м 2, в котором проведен косметический ремонт. Аналог был продан по цене 600000 долларов. Имеются следующие данные по парным продажам:
Рассчитать поправку на косметический ремонт. Рассчитать рыночную стоимость административного двухэтажного кирпичного здания площадью 1000 м2. Расчет рыночной стоимости здания с учетом поправки на ремонт: Стоимость поправки на косметический ремонт за квадратный метр = (Рыночная стоимость Здания без ремонта / количество кв.м.) – (рыночная стоимость здания / количество кв.м.) Рыночная стоимость здания с поправкой на ремонт = (Стоимость аналогичного здания / количество кв.м.) * площадь оцениваемого здания Решение: Сравнительный подход, метод парных продаж 1) (120 000/300) – (260 000/400) = -250 – поправка на косметический ремонт 2) ((600 000/800)-250)*1000 = 500 000 – рыночная стоимость 2х этажного кирпичного здания Задача167. Оценивается отдельно стоящее офисное двухэтажное кирпичное здание, расположенное в Южном округе. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в Центральном (лучшем) округе и стоит 8000000 долларов. Оценщик имеет следующие данные о сопоставимых продажах:
Рассчитать поправку на местоположение. Рассчитать рыночную стоимость офисного двухэтажного кирпичного здания, расположенного в Южном округе. Расчет стоимости Здания с поправкой на местоположение Коэффициент поправки на метаположение = (Текущая цена по необходимому округу / Текущая цена по сопоставимому округу) Реальная стоимость Здания = Текущая цена по сопоставимому округу * Коэффициент поправки на местоположение Решение: Сравнительный подход, метод парных продаж 1) 3 600 000/14 400 000 = 0,25 – поправка на местоположение 2) 8 000 000 * 0,25 = 2 000 000 – рыночная стоимость двухэтажного здания в Южном районе Задача 173. Определить оценочную стоимость земельного участка, если стоимость расположенного на нём здания составляет 3 000 тысяч рублей, срок его экономической жизни 25 лет, норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 18%, чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тысяч рублей. Решение: 1) Норма возмещения капитала = 100%/ 25 лет = 4% 2) Коэффициент капитализации для здания = 18% + 4% = 22% 3) Определим ЧОД от здания ЧОД здания = Рыночная стоимость здания * Коэффициент капитализации = 3000 * 0,22 = 660 4) Определим ЧОД от земли ЧОД зем. = ЧОД от всего объекта – ЧОД от здания = 700 - 660 = 40 5) Рыночная стоимость земельного участка = ЧОД от земли/К кап. = 40/0,18 =222,22 Задача174. Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из здания и земельного участка используя следующие данные: стоимость здания - 2500 млн. рублей; срок экономической жизни здания - 50 лет; норма возмещения капитала исчисляется по прямолинейному методу; ставка дохода на инвестиции - 16%; чистый операционный доход от объекта - 470 млн. рублей. Решение: 1) Норма возмещения капитала = 100%/ 50 лет = 2% 2) Коэффициент капитализации для здания = 16% + 2% = 18% 3) Определим ЧОД от здания ЧОД зд. = Рыночная стоимость здания * Коэффициент капитализации = 2500 млн * 18% = 450 4) Определим ЧОД от земли ЧОД зем. = ЧОД от всего объекта – ЧОД от здания = 470 - 450 = 20 5) Рыночная стоимость земельного участка = ЧОД от земли/К кап. = 20/0,16 =125 6) Рыночная стоимость объекта = Рыночная стоимость здания + Рыночная стоимость земельного участка = 2500 + 125 = 2625 млн. руб. Задача175. Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из сооружения и земельного участка, если известно, что рыночная стоимость сооружения составляет 300 тысяч рублей. Продолжительность его экономической жизни 30 лет, соответствующая ему ставка дохода на инвестиции равна 10%. В первый год эксплуатации данный объект принес чистый операционный доход в размере 40 тысяч рублей. Расчет возмещения капитала ведется по методу Инвуда (аннуитетному методу). Решение: Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал. 1) Коэффициент возврата капитала = 0,00608 (смотрим в таблице сложных процентов: соответствующая ставка – 10%, год – 30 лет, фактор фонда возмещения – 0,00608). Таблицы сложных процентов.doc 2) Коэффициент капитализации для сооружения = 0,10 + 0, 0,00608 = 0,10608 3) Определим ЧОД от сооружения ЧОД сооруж. = Рыночная стоимость сооружения * Коэффициент капитализации = 300 * 0,10608 = 31,82 4) Определим ЧОД от земли ЧОД зем. = ЧОД от всего объекта – ЧОД сооруж. = 40 – 31,82 = 8,18 5) Рыночная стоимость земельного участка = ЧОД от земли/К кап. = 8,18/0,1=81,8 6) Рыночная стоимость объекта = Рыночная стоимость здания + Рыночная стоимость земельного участка = 300 + 81,8= 381,8 млн. руб. Задача176. Оцените стоимость земельного участка, на котором находится недавно построенное сооружение стоимостью 450 млн. рублей. Продолжительность экономической жизни сооружения 40 лет, соответствующая ставка дохода на инвестиции равна 12%. В первый год эксплуатации земельный участок с сооружением принесли чистый операционный доход в 65 млн. рублей. Норма возмещения капитала для сооружения рассчитывается по методу Инвуда (аннуитетному методу). Решение: 1) Коэффициент возврата капитала = 0,00130 (смотрим в таблице сложных процентов: соответствующая ставка – 12%, год – 40 лет, фактор фонда возмещения – 0,00130). Таблицы сложных процентов.doc 2) Коэффициент капитализации для здания = 0,12 + 0,00130 = 0,12130 3) Определим ЧОД от сооружения ЧОД сооруж. = Рыночная стоимость сооружения * Коэффициент капитализации = 450 млн * 0, 12130 = 54,59 4) Определим ЧОД от земли ЧОД земли = ЧОД от всего объекта – ЧОД от сооружения = 65 -54,59=10,41 5) Рыночная стоимость земельного участка = ЧОД земли/Коэффициент капитализации = 10,41 / 0,12 = 86,75 Дополнительное условие к задаче 176 – безрисковая ставка = 10 %. Решение: 1) Коэффициент возврата капитала = 0,00226 (смотрим в таблице сложных процентов: соответствующая ставка – 10%, год – 40 лет, фактор фонда возмещения – 0,00226). Таблицы сложных процентов.doc 2) Коэффициент капитализации для здания = 0,12 + 0,00226 = 0,12226 3) Определим ЧОД от сооружения ЧОД сооруж. = Рыночная стоимость сооружения * Коэффициент капитализации = 450 млн * 0, 12226 = 55,02 4) Определим ЧОД от земли ЧОД земли = ЧОД от всего объекта – ЧОД от сооружения = 65 -55,02 =9,98 5) Рыночная стоимость земельного участка = ЧОД земли/Коэффициент капитализации = 9,98 / 0,12 = 83,17 Оценка стоимости акционерного капитала, метод дисконтирования денежных потоков Важно понимать вид денежного потока! Денежный поток для собственного капитала = Читая прибыль + Амортизация + Увеличение долгосрочной задолженности – Прирост требуемого собственного оборотного капитала (текущие активы – текущие обязательства) – Капитальные вложения – Снижение долгосрочной задолженности Денежный поток для инвестированного (совокупного капитала) = Бездолговой денежный поток = Чистая прибыль + % выплаты, скорр. на ставку н/я + Амортизация – Прирост требуемого собственного оборотного капитала – Капитальные вложения Рассчитайте рыночную стоимость акционерного капитала предприятия на основе следующих данных:
- Срок использования приобретаемого оборудования 10 лет. - Требуемый собственный оборотный капитал 10 % от выручки. - Безрисковая ставка дохода 10%, среднерыночная доходность 15%, коэффициент бета 1,2. - Темп роста денежного потока в послепрогнозный период 5 %. - Рыночная стоимость не используемого в производстве оборудования 1200. – денежные потоки не приносило; просто прибавляем к получившейся в конце сумме! - Собственный оборотный капитал (на дату оценки) 105 д.е. - так как меньше обозначенной суммы (150), то нужно вычесть 45 из конечной суммы! Премия за контроль 30 %. Определить стоимость 20 % и 60 % доли в акционерном капитала компании. Метод Дисконтирование денежных потоков DCF DCF собственного капитала СК (по каждому году) = Чистая прибыль + Амортизация (Амортизация + Начисленная амортизация) + Увеличение долгосрочной задолженности – Прирост требуемого СОК ((ТА – ТО) = (Выручка Текущая – Предыдущая) * Прирост СОК) – Планируемые капитальные вложения Ставка дисконтирования (доходность акции) = Безрисковая ставка + Бета * (Среднерыночная доходность – Безрисковая ставка) Сумма DCF прогнозного периода = DCF CK1 (1+ ставка дисконтирования)^1 + DCF CKn (1 + ставка дисконтирования)^n Метод оценки капитальных активов DCF прогнозный = (Модель Гордона) = Остаточная стоимость после последнего года * (100% + Темп роста пост прогнозного периода) Коэффициент капитализации прогноз = Ставка дисконтирования – Темп роста прогноз Остаточная стоимость прогноз = DCF прогноз / К капитализации прогноз Дисконтирование остаточной стоимости = Остаточная стоимость прогноз / (Ставка дисконтирования по таблице по номеру прогнозного периода) Сумма бизнеса = Сумма DCF прогнозного периода + Дисконтированная остаточная стоимость Коректировка стоимости: Контрольный пакет: Сумма бизнеса * Долю участия Скидка за отсутсвие контроля: 1-1/долю потери контроля Некотрольный: сумма бизнеса * Доля участия – Утеря контроля) Решение: Прогнозный период = 3 года – от даты оценки до того момента, как ден. потоки будут оценены По методу дисконтирования ден. потоков стоимость бизнеса определяется как Сумма дисконтированных ден. потоков прогнозного периода + Дисконтированная остаточная стоимость Остаточная стоимость может также называться постпрогнозная стоимость, терминальная стоимость – стоимость за рамками прогнозного периода 1) Выбор денежного потока ►Денежный поток на собственный капитал 1 год: Денежный поток = 290 +100 + 25(250/10 лет) + 130 -10 (1600-1500) *10%))-250=285 Амортизация за 10 лет Прирост СОК (текущие активы – текущие обязательства) 2 год: Денежный поток = 300+100+25+(275/10 лет)+145-(1700*10%-1600*10%)-275=312,5 3 год: Денежный поток = 270+100+25+27,5+(220/10 лет)+115-(1620*10%-1700*10%)-220=347,5 2) Рассчитаем ставку дисконтирования = 0,1+1,2*(1,5-0,1)=16% Метод оценки капитальных активов 3) Сумма дисконтированных денежных потоков прогнозного периода 285*(1+0,16)^1+312,5*(1+1,16)^2+347,5*(1+0,16)^3=700,56 или 285*0,86 +312,5*0,86207 + 347,5 *0,64066 = 700,56 (файл «сложные проценты») 4) Метод капитализации дохода Модель Гордона Остаточная стоимость = денежный поток первого года после прогнозного периода/коэффициент капитализации (ставка дисконтирования – темп роста) 347,5 *1,05 =364,88 - денежный поток в постпрогнозном периоде (5%) 0,16-0,05=0,11 – коэффициент капитализации 364,88/0,11 =3 317 – остаточная стоимость; получим на конец последнего года прогнозного периода 5) Дисконтируем остаточную стоимость Ставка дисконтирования 16 % Период 3 3317 *0,64066(текущая стоимость единицы из файла «сложные %») = 2125 6) Сумма бизнеса = Сумма дисконтированных ден. потоков прогнозного периода + Дисконтированная остаточная стоимость 700,56 + 2125 = 2825,56 7) Корректировки Собственный оборотный капитал (на дату оценки) 105 д.е. -45 – недостача собственного оборотного капитала Премия за контроль 30 % Скидка на недостаток (отсутствие) контроля в оцениваемой доле акционерного капитала =1 – (1 / (1+ премия)) = 1-(1/1,3) =0,23 Сумма бизнеса*60% (контрольный пакет акций) = 2825,56 * 60% Сумма бизнеса *20% – Скидка на недостаток (отсутствие) контроля = 2825,56*20% -23% Оценка стоимости нематериальных активов 1. Оцените стоимость репутации компании (Гудвилл) по следующим данным: стоимость чистых активов 95000, стоимость задолженности 15000, прогнозируемая чистая прибыль компании 30000. По среднеотраслевым данным доходность аналогичных компаний 12 % на совокупный капитал, коэффициент капитализации - 15 %. Решение: Капитализация избыточного дохода = Избыточная прибыль / Коэффициент капитализации Избыточная прибыль = прогнозируемый доход компании – прибыль, средняя по отрасли 1) (95000+15000) совокупный капитал * 0,12 = 13200 - среднеотраслевая прибыль 2) 30000-13200=16800 – избыточная прибыль 3) 16800/0,15=112000 – стоимость Гудвилл 2. Определите: рыночную стоимость «гудвилл» и рыночную стоимость собственного капитала фирмы с учетом стоимости «гудвилл», используя следующие данные: Данные балансового отчета:
По данным оценки рыночная стоимость материальных активов: недвижимость 1500; оборудование 600. 20 % дебиторской задолженности балансовой стоимостью 2000 не будет собрано, материалы можно продать по их балансовой стоимости. Нормализованный ожидаемый доход оцениваемой фирмы 1500; Средний доход на собственный капитал по отрасли 15 %; коэффициент капитализации 30%. Решение: Метод капитализации избыточной прибыли Прибыль среднеотраслевая (из рыночной стоимости собственного капитала) Стоимость собственного капитала = Активы – Обязательства = 1500+600+(2000-2000*20%)+(3000 - 2000)= 4700 – обязательства = 4700-2500=2200 Сверх прибыль = (1500-2200*0,15)/0,3=1170/0,3=3900 3. Для оценки патента примените метод освобождения от роялти. Дата оценки 1 января 2012 г. Экономический срок службы патента оценивается в 5 лет, по истечении которого ценность патента исчерпана. Ставка дисконта – 15 %.
Решение: Роялти – процент от выручки за пользование нашими технологиями Определим чистый доход, полученный в каждом году: 1) 50000*10%-1200=3800 – 2012 год 2) 75000*10%-1700=5800 – 2013 год 3) 100000*10%-2600=7400 – 2014 год 4) 50000*10%-3000=2000 – 2015 год 5) 50000*10%-3000=2000 – 2016 год Далее каждый год дисконтируем по таблице процентов (10% за каждый год, кроме 2017, так как патент только на 5 лет) и складываем все суммы Открываем таблицу сложных процентов 15% ► 4 столбик ►текущая стоимость единицы: 3800*0,86957+5800*0,75614+7400*0,65752+2000*0,57175+2000*0,49718=3304,366+4385,612+4865,648+1143,5+984,36=14683,486 4. Компания разработала поточный метод сборки производимого ею изделия (ноу-хау). Без использования ноу-хау у конкурентов затраты на производство изделия составили 1200 д.е. на единицу продукции. Компания продает 100000 изделий в год. Ноу-хау дает компании возможность экономить на каждом выпускаемом изделии 20 % затрат, по сравнению с конкурентами. По прогнозам это преимущество сохраняется в течение 7 лет. Ставка дисконта -15 %. Оцените стоимость ноу-хау. Решение: 1200*20%=240 – экономия одного изделия 240*100000=24000000 – выгода Дисконтирование за каждый год: 24000000*текущая стоимость единицы за каждый год на протяжении 7 лет. |