Оценка недвижимости. 1. 2 Классификация природных ресурсов Земельный участок как объект недвижимости

Название	1. 2 Классификация природных ресурсов Земельный участок как объект недвижимости
Анкор	Оценка недвижимости
Дата	15.12.2019
Размер	56.19 Kb.
Формат файла
Имя файла	Оценка недвижимости.docx
Тип	Реферат #100410

Содержание
Введение………………………………………………………………………….5

ГЛАВА1. Земля как природный ресурс. Классификация природных ресурсов …………………………………………………………………………………….7

1.1. Природные ресурсы …………………………………...……………………7

1.2 Классификация природных ресурсов…………………………………........8

1.3. Земельный участок как объект недвижимости…………………………..12

ГЛАВА 2 Оценка земли.......................................................................................18

2.1. Оценка земельного участка………………………………………………..18

2.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли….22

2.3. Методы оценки наиболее эффективного использования………………..25

Заключение……………………………………………………………………....28

Список используемой литературы……………………………………………..30
Введение
Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля — это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек так или иначе воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

1. Наименование субъекта земельного права — юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

2. Адресные ориентиры — район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.).

4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

5. Код классификатора земель.

6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.

8. Вид земельного права (собственность).

9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.). Целью работы является исследование земельных участков как объекта недвижимости.

Исходя из поставленной цели, в работе предпринята попытка решить следующие задачи:

- исследовать оценку земельных участков;

- проанализировать наилучшую и наибольшую эффективность используемой земли;

- выявить методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости;

- расчёт земельных участок как объект недвижимости.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере земельного участка. Предметом исследования являются нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие земельный участок как объект недвижимости.

ГЛАВА 1. Земля как природный ресурс. Классификация природных ресурсов

1.1. Природные ресурсы

Природные ресурсы являются первоисточником и исходной о новой развития человеческой цивилизации. Человек может получать необходимые для своего существования ресурсы только из природной среды. Развитие технологии серьезно изменяет направления формы и масштабы использования природных ресурсов. Люди своим трудом создают материальные блага, производные от природных ресурсов. Но первоисточником современного материального потенциала человеческого общества все равно остаются природные биологические и минеральные ресурсы земли.¹

К природным ресурсам относятся природные объекты и явления (тела и силы природы), используемые для прямого и непрямого потребления, способствующие созданию материальных богатств, воспроизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существования человека и повышению качества жизни людей. Природные ресурсы могут быть использованы в качестве:

• средств труда (земля, водные пути, вода для орошения);

• источников энергии (запасы горючих полезных ископаемых, гидроэнергия, геотермальная энергия, атомное топливо и т.д.);

• сырья и материалов (минералы, древесина, вода, используемая для технических нужд);

• предметов потребления (питьевая вода, лечебные грязи и минеральные воды, дикорастущие растения, грибы, животные, водные биоресурсы и т.д.);

• мест отдыха и лечения;

• объектов научного изучения (материалы для фармацевтики, косметологии; генетические ресурсы, используемые в селекции т.д.);

• ресурсов, оказывающих экосистемные услуги и поддерживающие экологический баланс и приемлемое качество окружающей среды (предотвращение эрозии, смягчение климата, регулирование водного режима и т.д.).

1.2 Классификация природных ресурсов

Природные ресурсы подразделяются на:

• возобновляемые;

• невозобновляемые;

• условно возобновляемые.

Категориями природных ресурсов заключается в том, что объекты неживой природы, такие как уголь, нефть, руда — исчерпаемы, так как образуются на протяжении длительного периода времени, значительно превышающего историческое время. Живая природа является саморегулируемой системой и, если ее использовать разумно, может сама воспроизводиться на протяжении не столь длительного периода и, бесконечно длительное время служить человеку, давая стабильное количество растительной и животной продукции.

Возобновляемые природные ресурсы.

К возобновляемым относятся биологические ресурсы, основными видами которых являются:

• растительные ресурсы, к которым относятся лес или лесные насаждения, используемые для получения древесины и другой продукции; дикорастущие пищевые, лекарственные и технические растения (грибы, ягоды, орехи, травы и т.д.);

• наземные животные (охотничьи и промысловые животные);

• водные организмы (рыба, морепродукты, морской зверь);

• генетические ресурсы, (генетический материал, получаемый от диких форм животных и растений и используемый в медицине производстве натуральных пестицидов, селекции растений и животных в сельском хозяйстве);

• поверхностные воды.

Невозобновляемые природные ресурсы.

К невозобновляемым ресурсам относятся полезные ископаемые, которые подразделяются на:

• топливно-энергетическое сырье (нефть, уголь, газ, уран);

• черные, легирующие и тугоплавкие металлы (руды железа, марганца, хрома, никеля, кобальта, вольфрама и. др.);

• цветные металлы (руды алюминия, меди, свинца, цинка, ртути и др.);

• благородные металлы (золото, серебро, платиноиды);

• химическое и агрономическое сырье (калийные соли, фосфориты, апатиты и др.);

• техническое сырье (алмазы, асбест, графит и др.), флюсы и огнеупор, цементное сырье;

• строительные материалы (глина, гравий, песок). Последнюю категорию минеральных ресурсов называют общераспространенными полезными ископаемыми.

Условно возобновляемые природные ресурсы.

К условно возобновляемым относятся ресурсы почв, иногда отождествляемые с земельными ресурсами, ресурсы подземных вод.

Земля считается условно возобновляемым природным ресурсом, поскольку почва, являющаяся основой ее плодородия может самовоспроизводиться, но период ее образования длится сотни и тысячи лет. Собственно, земля, рассматриваемая в качестве поверхности, может быть отнесена к территориальным ресурсам, представляющим собой пространство, обладающее комплексом определенных свойств, рассматриваемых в виде условий жизни и производства и используемое для различного рода деятельности.

Земля, как природное пространство или территория в силу своей ограниченности имеет определенную ценность, зависящую от его наполнения как реальными ресурсами и природными объектами, так и свойствами, и явлениями. В зависимости от функциональной направленности деятельности человека одно и то же природное пространство может использоваться разными способами. Например, участок леса может использоваться для заготовки древесины, охоты, пастьбы скота, отдыха людей. Этот же участок леса может использоваться и в природоохранных целях, если растущий на нем лес защищает водные источники от истощения. Многоцелевой характер использования земли является ее отличительной особенностью.

Основными видами использования земли является застройка, ведение сельского и лесного хозяйства, ведение охотничьего хозяйства, добыча полезных ископаемых, организация отдыха и сохранение природных территорий и экосистем в ненарушенном состоянии.

Объекты оценки стоимости природных ресурсов.

Объектами оценки стоимости природных ресурсов могут выступать:

1. запасы природных ресурсов;

2. природные объекты, находящиеся в собственности, а также различные права, связанные с их использованием (аренда, концессия, право застройки и т.д.);

3. экосистемные услуги и экологические блага (функции, выполняемые природными объектами);

4. экологический ущерб.

Под запасами природных ресурсов понимается их количество, которое при извлечении или добыче может стать товаром или предметом личного потребления. Например — запасы нефти и газа в месторождениях, численность животных в охотничьих угодьях за древесины в лесных насаждениях и т.д.

Под природным объектом понимается определенное пространство, территория или земельный участок со всем, что находится в пределах.

Природные объекты — это совокупность природных ресурсов (тел и сил природы) расположенных в границах определенных земельных участков или участков недр. К ним относятся территории, занятые месторождениями полезных ископаемых, ценными (в том числе и охраняемыми) экосистемами, лесными, охотничьими, сельскохозяйственными и иными угодьями.

Природными объектами являются:

• участки леса;

• месторождения полезных ископаемых и их отдельные участки;

• замкнутые водные объекты;

• рыболовные участки рек, нерестилища;

• рыболовные участки шельфа;

• нелесные естественные экосистемы (участки степи, речных пойм и т.д.);

• болота;

• другие.

Природные объекты как недвижимое имущество.

В России в соответствии с Гражданским кодексом к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. Под это юридическое определение попадают практически все природные объекты, включая месторождения полезных ископаемых и древесную растительность. Земельные участки отнесены к объектам недвижимости, наравне со зданиями, сооружениями, лесами и др.

С экономической точки зрения природный объект — это единый объект недвижимости, с которым обычно имеют дело оценщик, оценивая имущественный комплекс, представленный зданием и земельным участком под ним. В отношении природных объектов роль здания или сооружения, а в терминах оценки недвижимости улучшений, выполняют растительность, например, древостой для леса, собственно полезные ископаемые, содержащиеся в месторождении.

С юридической точки зрения, земля с находящимися на ней предметами или вещами, которые нельзя переместить, не повредив их, является сложной вещью, так как образуют совместно с землей единое целое, используемое как одна вещь. Под это юридическое понятие подпадают практически все природные объекты, а именно леса, обособленные водные объекты и др.

1.3. Земельный участок как объект недвижимости

В теории оценки недвижимости для обозначения недвижимости как физического актива, используют термин земельный участок. Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Земельный участок - не только ядро системы объектов гражданского права, но и предмет регулирования иных отраслей законодательства, причем отраслей публичного характера, имеющих в своем арсенале и эффективные публичного свойства меры воздействия на участников оборота.²

У нас в стране под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений типа леса или многолетних насаждений. Исключение делается только почвенному слою, который с теоретической точки зрения как самостоятельный природный объект, также может рассматриваться в качестве объекта недвижимости. В Земельном кодексе Российской Федерации приводится следующее определение земельного участка. Земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земельную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости. Земельный кодекс РФ ст. 6 (ЗК РФ) определяет земельный участок как объект земельных отношений:

1. Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

2. Утратил силу. - Федеральный закон от 22.07.2008 N 141-ФЗ.

3. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

(п. 3 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ).³

Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки:

1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.

2. При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли.

3. Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность. Поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.

4. К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается.

Пример расчета стоимости участка леса и пашни на основе лесной ренты:

Пример расчета стоимости пашни на основе земельной ренты:

Расчет проводится по формулам:
V = R /e,
где V–стоимость участка пашни, R - земельная рента, рассчитанная как чистый операционный доход, получаемый при выращивании пшеницы, e –норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования;
Rf= (P-C)×Q,
где Р - цена реализации пшеницы, С - все затраты на выращивание пшеницы и норма прибыли на вложенный капитал, Q – урожайность пшеницы.

Урожайность пшеницы — 30 ц/га или 3000 кг/га.

Цена реализации пшеницы — 2,2 руб./кг.

Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом нормы прибыли — 1,5 руб./кг.

Ставка дисконтирования – 10%.

Чистый операционный доход по пшенице = 3000 кг/га × (2,2 –1,5) = 2100 руб./га.

Стоимость пашни = 1350/0,1 = 13500 руб./га.

Пример расчета стоимости участка леса на основе лесной ренты:

Расчет проводится по формулам:
V_f = R_f/e,
где V_f – стоимость участка леса, R_f - лесная рента, e –норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования;
R_f= (P-C)×Q,
где Р - цена реализации круглого леса, С - все затраты на заготовку леса и норма прибыли на вложенный капитал, Q – объем заготавливаемого леса.

Объем леса, который ежегодно можно вырубать на оцениваемом участке земли (расчетная лесосека) – 100 м3.

Затраты:

- плата за лес на корню – 40 руб./м3;

- заготовка леса - 50 руб./м3;

- вывозка леса - 100 руб./м3.

Норма прибыли – 20%. Цена реализации круглого леса – 500 руб./м3.

Ставка дисконтирования – 10%.

Для простоты расчета капитальные вложения в строительство лесовозных дорог и приобретение техники не рассматриваются также, как и другие статьи издержек.

Лесная рента = (500 руб./м3 – 40 руб./м3 -50 руб./м3 -100 руб./м3 - 0,20 ×190 руб./м3) ×100 м3 = 262 руб./м3×100 м3=26200 руб.

Стоимость участка леса =26200 руб./0,1 = 262000 руб.

Пример расчета стоимости земельного участка под зданием:

Расчет проводим по формулам:
V_L = R_L /e,
где V–стоимость участка земли под зданием, R_L- земельная рента или остаточный доход, приходящийся на землю; e –норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования;
R_L= (P-C)×Q-K_B×V_B,
где Р - годовая арендная плата, С - операционные расходы по обслуживанию здания, Q – площадь сдаваемых в аренду помещений, К_B – коэффициент капитализации для зданий, состоящий из нормы прибыли на капитал и нормы возмещения капитала, V_B– стоимость здания с учетом износа.

Годовая арендная плата за помещения – 500 долл. США за 1 м2.

Операционные расходы - 100 долл. США за 1 м2.

Площадь сдаваемых в аренду помещений – 4000 м2.

Стоимость здания с учетом износа, рассчитанная затратным методом 1000000 долл. США.

Ставка дисконтирования -10%.

Коэффициент капитализации для зданий – 12% (10%+100%×1/50 лет).

Земельная рента =(500$/м2-100$/м2) ×4000 м2-0,12×1000000$ =1 480 000$ или 1,5 млн. долл. США.

Стоимость земельного участка под зданием = 1,5 млн. долл. США/0,1 =15 млн. долл. США.

Документы для оценки земли и природных ресурсов.

Для оценки земельного участка или природных ресурсов необходимо предоставить:

Правоустанавливающие документы на земельный участок
Данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты земельного участка с обозначением и описанием местоположения).
Категория земельного участка относительно его целевого назначения.
Разрешенное использование.
Информация об ограничении земельного участка, и информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.
Ставка арендной платы/ставка налога на землю (при наличии).
Договор аренды земельного участка (при наличии).⁴

ГЛАВА 2. Оценка земли
Земля является основным базисом всех процессов жизнедеятельности нашего общества во всех сферах (политическая, экономическая, социальная, производственная, коммунальная, экологическая) и обладает стоимостью, не искаженная, качественная (профессиональная) оценка земли представляет собой одно из наиболее важных условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Надобность в получении максимально достоверной, не искаженной оценки стоимости земли испытывают как муниципальные и государственные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, так и субъекты частного земельного права при совершении различных сделок с земельными участками. Специалисты нашей компании обладают всеми необходимыми знаниями и опытом, необходимыми для того чтобы оценить любой земельный участок.

Оценка земельных участков

Любая деятельность человека неразрывно связано с землей, которая используется как пространственная основа и средство производства. Поэтому земельные участки все чаще становятся объектами товарно-хозяйственных отношений.

В теории оценки земельного участка рассматривается с двух сторон: с одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций.

Таким образом, с юридической точки зрения земля с улучшениями - зданиями и сооружениями, находящимися на ней, представляет собой сложную вещь, образуя единое целое и являясь единым объектом недвижимости. Даже без видимых улучшений, земля представляет собой сложный природный объект и является единым объектом недвижимости. Все возможные улучшение выполняет почва. Именно без нее невозможно использование земельного участка для различных целей. Например, сельского хозяйства и т. д.

При оценке земельного участка следует принимать во внимание:

целевое назначение и разрешенное использование данных земель;
местоположение земельного участка;
преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
ожидаемые изменения на рынке земель поселений и земель сельскохозяйственных участков;
ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли;
существующее использование земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

Оценка стоимости земельных участков имеет свои особенности, которые различаются в зависимости от принадлежности земельного участка. Здесь следует выделить оценку земель поселений и оценку земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка земельных участков всегда осуществляется исходя из того, насколько данный земельный участок может быть эффективен при использовании. Это значит, что оценка земельного участка определяется, исходя из такого использования, которое является наиболее вероятным во всех аспектах. Большинство современных исследователей ограничиваются общим определением земельного участка как недвижимой вещи (недвижимости, недвижимого имущества).⁵

При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Случаи оценки земельных участков:

совершения разных сделок с одним и тем же объектом недвижимости;
определения начальной цены земли;
изъятия земельных участков;
внесения земельных участков в уставные капиталы компаний;
разработки, а также осуществления инвестиционных проектов;
в иных случаях.

Оценка стоимости земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земельного участка проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земельного участка проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину оценки стоимости земельного участка.

Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки земельного участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий, позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства, а также затрат, связанных со строительством на земельных участках.

Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

1. транспортные подъездные пути – 5-15%

2. электроэнергия – 10-20%

3. газоснабжение – 10-25%

4. остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) – 5- 15%.

В отношении земельных участков оценке может подлежать не только право собственности, но и право аренды земли различного назначения.

Оценка земли включает в себя шесть основных этапов:

1. Определение основных вопросов оценки (формируется цель и задача оценки).

2. Сбор, проверка и анализ информации. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Данные, которые используются для оценки, подразделяют на специальные и общие:

Общие данные - это анализ информации, который характеризует природные, социальные экономические и другие факторы, влияющие на стоимость оцениваемого участка земли.

Специальные данные - это анализ информации, который относится к оцениваемому объекту (земельный участок).

3. Критерии анализа наиболее эффективного использования (Действительная стоимость оцениваемого земельного участка определяется как стоимость с наиболее эффективным использованием).

4. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости.

5. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного (В соответствии со стандартами оценки, утвержденными Постановлением правительства Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. №256 (ФСО №1) в оценке применяют три подхода).

6. Подготовка отчета об оценке (Оформление и передача заказчику отчета об оценке с изложением полученных результатов).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности. Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования. Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.⁶

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость. Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

• рыночный анализ;

• анализ реализуемости варианта;

• анализ наиболее эффективного использования.

Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости

Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов:

1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения.

2. Проверка юридической допустимости отобранных вариантов.

3. Проверка физической возможности отобранных вариантов.

4. Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов.

5. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность.

Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода.

Первый метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны.

1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения.

2. Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Второй метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.

1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения.

2. Расчет потенциального валового дохода.

3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.

4. Оценка действительного валового дохода.

5. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера

6. Расчет общего чистого операционного дохода.

7. Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости.

8. Оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

Третий метод:

1. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера.

2. Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

Четвертый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений:

1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

2. Определение общего коэффициента капитализации.

3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

4. Расчет затрат на усовершенствование объекта.

5. Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.

Пятый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, не требующий перестройки:

1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

2. Определение общего коэффициента капитализации.

3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

В теории оценка стоимости земли рассматривается с двух точек зрения.

1. Земля это - природный ресурс, который характеризуется пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением дохода.

2. Земля – это составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с точки зрения полезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка.

Заключение
Несмотря на многолетние старания советской власти истребить всех землевладельцев и даже само понятие частной собственности на землю, россияне по-прежнему хотят быть хозяевами своей земли, обрабатывать ее и строить на ней дома. И государство наконец пошло им в этом навстречу, обеспечив не только гипотетическое право на землю, но и возможность получить ее в натуре и распоряжаться по своему усмотрению. Кадастр, дачная амнистия и земельная ипотека - первые шаги к созданию цивилизованного земельного рынка. С учетом отмеченных замечаний более точным представляется следующее определение земельного участка: Земельный участок - это часть земной поверхности (в том числе покрытой лесом, многолетними насаждениями, иной растительностью), идентифицируемая установлением пространственных границ, вне зависимости от наличия или отсутствия почвенного слоя, на которой могут располагаться обособленные водные объекты.

Специфика земли как первичного элемента понятия «недвижимость» обусловила требование об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору (ст. 551 ГК). Порядок этой процедуры предусмотрен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Список используемой литературы
1. "Экономика предприятия" / под редакцией В.Я. Горфинкеля, Е.М. Купрякова - Москва: "Банки и биржи", издательское объединение "Юнити", 1996.

2. Кухтин П.В Управление земельными ресурсами. СПб.: Питер, 2006.

С387-389

3. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Юстицинформ, 2006.

С. 60.

4. Киндеева Е.А., Пискунова М.Т. Недвижимость: права и сделки. 2005.

С. 17.

5. Кресникова Н. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. 2004. № 4. С. 4-6.

6. Земельное право, под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2005. С. 230.

7. Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. – Пермь: Изд-во Перм. ун-та, 2007. – С. 57.

8. Ельникова Е.В. Понятие «земельный участок» в современном российском законодательстве // Нотариус. – 2008. – № 1. – С. 84.

Интернет источники:

9. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 №136 ФЗ (ред. От 25.12.2018)(с изм. и доп., вступ. В силу от 01.01.2019) Статья 6 «Объекты земельных отношений» // КонсультантПлюс.

1 Кухтин П.В Управление земельными ресурсами. СПб.: Питер, 2006. С387-389

2 Ельникова Е.В. Понятие «земельный участок» в современном российском законодательстве // Нотариус. – 2008. – № 1. – С. 84.

3«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 №136 ФЗ (ред. От 25.12.2018)(с изм. и доп., вступ. В силу от 01.01.2019) Статья 6 «Объекты земельных отношений» // КонсультантПлюс.

4 . Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Юстицинформ, 2006. С. 60.

5 Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. – Пермь: Изд-во Перм. ун-та, 2007. – С. 57.

6 Кресникова Н. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. 2004. № 4. С. 4-6.