Залоговые операции банка. 1. Экономическая сущность залога. Место и роль залога в банковской практике
 Скачать 75.92 Kb.
|
|
2.2.Порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализация. Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательства Залогодателем по обязательствам, за которые он отвечает. Требования Залогодержателя(кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущество по решению суда. Без обращения в суд удовлетворение требований Залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения Залогодержателя с Залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.При этом следует иметь в виду, что такое соглашение может быть признано судом недейс-твительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением. Взыскание на предмет залога может быть обращено только о решению суда в случаях: - для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешения другого лица или органа, - предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или культурную ценность для общества, - Залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно. Если предметом залога является движимое имущество, и договором залога предусмотрено обращение взыскания на него во внесудебном порядке, то после приянтия решения об обращении взыскания на предмет залога следует действовать в порядке, установленном договором, с учетом действующего законодательства РФ.Исходить из того, что реализация заложенного имущества должна производится судебным исполнителем (ГПК РФ) .Для этого в народный суд подается заявление о возбуждении исполнительного производства.Только при отказе народного суда следует самостоятельно реализовывать заложенное имущество путем проведения публичных торгов. Обращение взыскания на заложенное движимое имущество может произведено без обращения в суд на основании соглашения.При этом на предмет залога, переданный Залогодержателю(заклад), взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге. В случае , если несмотря на условия договора залога, невозможно обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и /или последующая реализация предмета залога (в том числе когда должник или Залогодатель не ведут деятельности и их местонахождение неизвестно), если должник и Залогодатель оспаривают действия Залогодержателя, по любой причине уклоняются от совершения предусмотренных договором действий,если в договоре не предусмотрено внесудебный порядок вызыскания, то следует подавать в суд. При подаче в суд искового заявления необходимо, чтобы в нем четко были сформулированы три требования: - о взыскании с долника задолженности по кредитному договору, включая основную сумму долга, сумму процентов, неустойки, - об обращении взыскания на предмет залога и реализации заложенного имущества, - о возмещении расходов истца по госпошлине. При подаче искового заявления одновременно подается ходатайство о наложении ареста на предмет залога. Исполнение решений судов, арбитражных и третейских судов , обращение взыскания по исполнительным надписям нотариусов производится судебными исполнителями, состоящими при суде по месту жительства или по месту работы должника либо по месту нахождения его имущества.Судебный исполнитель приступает к исполнению по заявлению взыскателя. Обращение взыскания на имущество состоит из его ареста(описи), изъятия и принудительной реализации. Реализация (продажа) заложенного имущества производиться путем продажи с публичных торгов. Публичные торги проводятся в форме конкурса или аукциона на основании действующих договоров со специализированной фирмой. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цены, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, предложило лучшие условия.Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник , признаются несос-тоявшимися. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные лица. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано не менее, чем за 30 дней до их проведения.Извещение должно содержать сведения о времени , месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе о порядке оформления участия в торгах , определении лица , выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Если иное не предусмотрено в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение , вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее , чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее , чем за 30 дней до проведения конкурса. В случаях , когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков , он обязан возместить участникам понесенный им реальный ущерб.Организатор закрытого аукциона обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того , в какой именно срок последовал отказ. Лица, желающие принять участие в публичных торгах , вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату.Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли( задаток -10% начальной цены). При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Начальная продажная цена заложенного имущества , с которой начинаются торги , определяется решением суда , либо соглашением Залогодержателя с Залогодателем. При объявлении торгов несостоявшимися Залогодержатель вправе по соглашению с Залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования. При объявлении несостоявшимися повторных торгов, Залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более, чем на 10 % ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если Залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Должник и Залогодатель , являющийся третьим лицом , вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту часть, исполнение которой просрочено. Из суммы, полученной от реализации заложенного имущества, сначала покрываются расходы по исполнению , остальная сумма поступает на удовлетворение требований взыскателей.Сумма , оставшаяся после удовлетворения всех требований , возвращается должнику. За счет заложенного имущества Банк-Залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме , определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, неустойку, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осущес-твлению обеспеченного залогом требования. Если предметом залога является несколько вещей, Залогодержатель по своему выбору может быть получить удовлетворение за счет всего этого имущества либо за счет какой-либо из вещей. Если реализуется заложенное имущество, обременное правами нескольких Залогодержателей , то распределение сумм, вырученных от продажи такого имущества , производится с учетом очередности заклю-ченных договоров залога. Требования последующего Залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предыдущего Залогодержателя. При недостаточности взысканной с должника суммы для удовлетворения всех требований по исполнительным документам эта сумма распределяется между взыскателями в порядке очередности. Требования каждой последующей очереди удовлетворяются после полного погашения требований предыдущей очереди.При недос-таточности взысканной суммы для полного удовлетворения требований одной очереди эти требования удовлетворяются пропорционально причитающейся каждому взыскателю сумме. В первую очередь удовлетворяются- требования по взысканию алиментов, возмещению вреда,причиненного здоровью, а также возмещение вреда, причиненного лицам ,понесшим ущерб в результате смерти кормильца. Во вторую очередь удовлетворяются требования работников, вытекающие из трудовых правоотношений, выплата вознаграждения авторам, В третью очередь - отчисления в Пенсионный фонд, соцстрах и фонд занятости, В четвертую очередь - требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды, В пятую очередь удовлетворяются все остальные требования . Реализовать заложенное имущество банк может и минуя публичные торги ; 1.Когда неплатежеспособный Залогодатель соглашается уступить банку-кредитору предмет залога или другую собственность , представляющую интерес для банка . 2.ГК РФ разрешает банку -кредитору заменить кредитный договор на договор купли-продажи предмета залога.Должник рассчитывается с банком заключая договор купли-продажи на предмет залога. Удовлетворение требований Банка-Кредитора может быть произведено не только самим должником, но и третьим лицом.В этом случае третьему лицу вместе с правом требования переходит обеспе-чивающего его право залога.Если должник не исполнит обязательства по возврату кредита уже новому кредитору , последний вправе обратить взыскание на предмет залога. Уступка требований должна быть совершена в письменной форме. Банк-кредитор,уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющий право требования; кредитный договор , документы, обеспечивающие исполнение кредитного договора, документ, подтверждающий уплату за должника долга первому кредитору. Должник должен быть уведомлен о состоявшейся уступке требования, Если это условие не было выполнено, то исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. С целью ускорения погашения долга по кредитному договору в качестве лица, которому переуступаются права требования, может выступать необремененная просроченными обязательствами организация. При согласии третьего лица погасить долг Заемщика может заключаться договор о переводе долга.При этом новый должник не должен иметь задолженности.Перевод долга совершается с согласия Банка- кредитора. Если предприятие -должник является недоимщиком.Банк и третье лицо(покупатель заложенного имущества) заключают договор поручительства в обеспечение обязательства заемщика по кредитному договору. Покупатель выполняет свои обязательства по договору поручительства как поручитель, после чего к нему переходят права банка по Кредитному договору и права банка как Залогодержателя по договору залога. Заемщик и покупатель (поручитель) заключают соглашение об отступном .Таким образом банк получает денежные средства, а поручитель - желаемое имущество. Гражданский кодекс допускает прекращение обязательств также в случаях: зачет требований, новация, прощение долга. Прощение долга, как освобождение от имущественной обязанности в отношении самого себя, является разновидностью отношений, возникающих при дарении.Дарение же имущества, стоимость которых превышает пять минимальных оплат труда, между коммерческими организациями запрещено.Такая сделка ничтожна. При зачете требований взаимные обязательства погашаются только при их одинаковом размере.В противном случае происходит лишь частичное погашение зачетом, не восполненная сумма остается задолженностью, которую придется возместить в будущем. 3. Развитие залога в России. Ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике.В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования , представленные агентствами по торговле недвижимости , банками и другими кредитными организациями, осуществляющими кредитование, страховыми компаниями, компаниями , поставляющими информацию о кредитоспособности клиентов., а также компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде. Идея залога недвижимости имеет более чем двухсотлетнюю историю своего развития в нашей стране.Эти занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставлявшие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами. С позиции закономерностей развития банковского хозяйства ипотечное кредитование является неотъемлемой частью рыночной экономики.Будучи частью целого , ипотечное кредитование имеет и свои особенности. Ипотечный кредит - это ссуда под строго определенный залог. То что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает Залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, но усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам. Большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение .Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых , так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. На Западе наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты, например, в США они составляют более 60 % всего объема ссуд под недвижимость.Главным достоинством ипотечного кредита является то, что залогом для его представления может быть именно та недвижимость , на покупку которой он берется. Ипотечные кредиты предоставляются на длительные сроки , обычно на 10-30 лет.Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая таким образом размер ежемесячных выплат. При получении ипотечной ссуды оформляется закладная , которая является кредитным соглашением .Закладные обращаются на вторичном рынке.Задача вторичного рынка закладных состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те где наблюдается их дефицит. Развитие ипотечного кредитования позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики., ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности.Оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (удовлетворение населения в жилье). С экономической точки зрения коммерческий залог недвижимости позволяет привлечь дополнительные финансовые средства для поддержания и развития материального производства . Ипотечное кредитование является перспективным направлением развития банковской системы нашей страны.Требует от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний.Как показывает практика дочерние ипотечные компании на базе универсального банка являются более эффективны Стабильность работы усиливается за счет обязательного страхования.Обычно страхуется титул собственности, страхование жизни заемщика, страхование недвижимости. Наличие вторичного рынка ссуд под недвижимое имущество предоставляет банкам большие возможности.Банк в случае необходимости может продать свои закладные , что приведет к повышению его ликвидности. Без представительной сети ипотечных банков и других ипотечных институтов банковскую систему нельзя признать современной , эффективной и удовлетворяющей разнообразные потребности экономики. К сожалению, массовое распространение ипотеки в России сдерживается сегодня рядом факторов .Среди них несовершенство законодательной и нормативной базы , отсутствие стратегии развития ипотечного бизнеса в РФ на уровне государства. Во всем мире залог является самым распространенным видом обеспечения обязательства Заемщика.Так как Кредитор -Залогодержатель приобретает право на реальное имущество( имущество , которое он оценил и принял). Условия , в которых приходиться работать российским банкам сейчас, полностью соответствуют “эпохе перемен” - инфляция, нетработанная система налогообложения , психология незаконопослушного бизнесмена. Эти явления характеризуют ситуацию как непредсказуемую , а значит требуют твердых материальных гарантий кредитной сделки. Таким образом наиболее предпочтительным перед другими видами обеспеченияи в нашей стране для кредитора становиться залог. Но правовое обеспечение залоговых операций в настоящее время является неполным и не отвечает требованиям современного имущественного оборота. Теоретически возможность ипотечного кредитования стала обсуждаться сразу после принятие Закона СССР “ О собственности”. В 1991 году Президентом РФ были подписаны несколько указов по вопросам собственности на землю и землепользование, допускающие возможность ипотеки.Например, указом от 27 декабря 1991 года “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы “ крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках, а банкам, соответственно , разрешена выдача кредитов под залог .Но эта возможность практически не была реализована. Вступивший в силу весной 1992 года Закон РФ “О залоге” сделал ипотечное кредитование более реальным.Но этот закон не нашел продолжения в подзаконных актах и не получил конкретные механизмы реализации, что существенно снизило его эффективность. На протяжении последних лет ипотека могла развиваться только там, где вопрос о собственности на землю не имел первостепенного значения. Закон РФ “ Об основах федеральной жилищной политики” 1992 год установил возможность залога недвижимости в жилищной сфере. На сегодня наибольшее развитие получила именно жилищная ипотека. Основные положения, касающиеся ипотеки, позже были развиты в первой части Гражданского кодекса. Но этого недостаточно, прежде всего необходим специальный закон “Об ипотеке” , которым бы регулировались отношения по залогу земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и других объектов недвижимости.19 июля 1995 года Государственная Дума приняла проект Закона “Об ипотеке”и больше эту проблему парламент не рассматривал. |