ответы курсовая. 1 характеристика объектов недвижимости и их классификация
 Скачать 52.79 Kb.
|
|
1 характеристика объектов недвижимости и их классификация  Промышленная (индустриальная) недвижимость (industrial real estate) представляет собой промышленные сооружения и инфраструктуру, действующие заводы, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и др. Отели и мотели представляют особый класс недвижимости. В отличие от жилой, эти объекты предназначены для временного, а не постоянного пользования. Рекреационная недвижимость (recreational real estate) связана со сферой отдыха. Это различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (гольф- клубы, яхт-клубы и др.), стадионы, плавательные бассейны и другие спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлечений. Институциональная недвижимость (institutional real estate) – здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений, больниц, санаториев и других функций специального назначения. Часто выделяют недвижимость смешанного типа использования, которая представляет собой комбинации приведенных выше видов недвижимости. В практике этот вид недвижимости не имеет своего сегмента рынка. Операции производятся в сегменте рынка, к которому относится вид, имеющий в этом комплексе доминирующее положение. Так, специалисты компании "Knight Frank" в соответствии с определенными требованиями разделяют дорогую недвижимость на классы А+, А и В. Различия между А и А+ незначительны: в первом случае используют менее престижные инженерные системы, более простые строительные и отделочные материалы, а кондиционирование может быть не индивидуальным, а центральным. Итак, что же такое элитный дом? Это всегда новое (не реконструированное) здание, построенное по индивидуальному проекту, который выполнен известным архитектором. Кроме того, нужны надежная репутация застройщика и, разумеется, престижное месторасположение. Несмотря на то что в данном сегменте начался процесс децентрализации, некоторые эксперты считают, что элитное жилье в Москве не может находиться за пределами Садового кольца. Аналогичен подход к классификации офисных помещений. До недавнего времени офисные площади делили на три (Л, В, С) или четыре класса (в этом случае добавляли D). Объекты класса А – это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером, который имеет отличную репутацию и определенный опыт работы в данной области. Помещения в них отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки, само здание оснащено новейшими инженерными системами, а решением всех вопросов но его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания. Разумеется, для удобства арендаторов создана развитая инфраструктура, а подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного машино-места на 60 м2 арендуемых площадей. Для офиса класса В значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом. Класс С объединяет офисы, построенные с другой целью, – здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и прочие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами. Если наряду с С выделяется еще и класс Д то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта, в определенном состоянии общественных зон. К классу D иногда относят все подвалы. Отдельной группой в составе промышленной недвижимости выступают складские помещения. Для их классификации в основном применяют две системы стандартов, которые разработаны компаниями "Knight Frank" и "Swiss Realty Group". Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам – А, В, С, D, причем в категориях А и В есть два подкласса (А и А+, В и В+). В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят следующим образом: А1, А2, В1, В2, С1, С2, D. Обе системы, по сути, базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь по набору характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу. В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товара, высокая скорость оборота и наличие гарантий сохранности грузов. Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий А+ и А1, за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью). В класс В включены объекты, возведенные в доперестроечный период и поэтому не полностью соответствующие требованиям современной логистики. К классу С относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады. Качество таких площадей зависит от того, насколько хорошо удалось их реконструировать и оснастить, хотя, разумеется, в данном случае даже при отличном ремонте далеко не все технические требования могут быть соблюдены. Класс D – это здания и сооружения, которые в принципе не созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию. Они более или менее хороши лишь для содержания в них низкооборачиваемых грузов, не нуждающихся в особых условиях хранения (сырье для промышленного производства, горюче-смазочные материалы, металлические, резиновые, пластиковые изделия и т.п.). 2 Рынок недвижимости основные показатели его характеризующие Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость. Особенности рынка недвижимости
3 способы и методы оценки объектов недвижимости Традиционно выделяется три основных метода оценки стоимости объектов недвижимости: Доходный подход – основан на определении ожидаемых доходов от объекта оценки Затратный подход – основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа Сравнительный подход – основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними При доходном подходе опираются на определение величины стоимости объекта недвижимости на основе генерируемого им дохода, т.е. чем выше доход, тем больше стоимость при прочих равных условиях. При этом также учитывается продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков. Затратный подход основан на выявлении размера затрат, которые потребуется совершить, чтобы объект недвижимости было восстановлено с учетом его износа. Сравнительный подход дает наиболее точные результаты, если существует рынок аналогичных объектов недвижимости, на котором совершается достаточно большое количество сделок. 4 гос регулирование сферы недвижимости Государственное регулирование российского рынка недвижимостиОсновными принципами государственного регулирования являются: • функциональное регулирование в сочетании с институциональным регулированием по вопросам организации контроля и надзора за деятельностью профессиональных участников рынка; • использование механизмов саморегулирования рынка, создаваемых при помощи госз'дарства и под его контролем; • распределение полномочий по регулированию рынка между Российской Федерации и субъектами РФ, а также различными органами исполнительной власти; • приоритет в развитии системы инфраструктурных организаций; • максимальное снижение и разделение рисков; • поддержка конкуренции на рынке. Роль государства в регулировании сводится к следующему: • осуществление идеологической и законодательной функции (выработка концепции развития рынка, программы ее реализации, управление программой, создание законодательных актов для развития рынка); • концентрация ресурсов (государственных и частных) на цели создания инфраструктуры рынка; • установление требований к участникам рынка недвижимости; • контроль за финансовой устойчивостью и безопасностью рынка (регистрация и контроль за входом на рынок, регистрация объектов недвижимости, надзор за финансовым состоянием строительных организаций, принятие мер по их оздоровлению, контроль за соблюдением правовых и этических норм, применение санкций); • создание системы информации о состоянии рынка недвижимости и обеспечение ее открытости для всех желающих; • формирование системы защиты покупателей (инвесторов) от потерь (в том числе государственные или смешенные схемы страхования инвестиций); • предотвращение негативного воздействия на рынок недвижимости других видов государственного регулирования (монетарного, валютного, фискального, налогового). Государство на рынке недвижимости выполняет функции: • инвестора в жилищное строительство и инфраструктуру рынка; • законодателя и идеолога при разработке программ в сфере недвижимости; • эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества; • профессионального участника рынка при осуществлении операций с ценными бумагами (жилищными сертификатами, ипотечными ценными бумагами и др.) и государственной собственностью (зданиями, сооружениями и др.); • регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости; • контролера устойчивости и безопасности рынка посредством регистрации прав и сделок с недвижимостью; • третейского судьи (арбитра) в спорах между участниками рынка через систему судебных органов. Система государственного регулирования рынка недвижимости включает: • органы регулирования и контроля; • государственные и иные нормативные акты; • методы регулирования, применяемые государством в процессе осуществления регулирования рынка. |