1. Специфика возникновения права собственности 1 Особенности приобретения права собственности на недвижимое имущество

• Название: 1. Специфика возникновения права собственности 1 Особенности приобретения права собственности на недвижимое имущество
• Дата: 15.01.2022
• Размер: 17.9 Kb.
• Имя файла: ..docx
• Тип: Документы; #331448

Право собственности на недвижимость сообщение

1. Специфика возникновения права собственности

1.1 Особенности приобретения права собственности на недвижимое имущество

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, которые называются также титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Порядок возникновения права собственности на движимые и недвижимые бесхозяйные вещи различен. Бесхозяйные движимости становятся объектом собственности их фактических владельцев либо при наличии условий, прямо установленных законом для конкретных ситуаций (брошенные вещи, находка, безнадзорные животные, клад), либо в силу предусмотренных законом правил о приобретательной давности. Бесхозяйные недвижимости должны быть приняты на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания права муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество).

1.2 Особенности возникновения права собственности на недвижимое имущество, не введенное в эксплуатацию

В РФ получило широкое распространение участие физических и юридических лиц в инвестировании строительства недвижимого имущества жилого и нежилого назначения. Это обусловлено сравнительно небольшими материальными затратами инвестора на получение в собственность недвижимости с требуемыми характеристиками и площадью. Однако как само строительство, так и инвестирование в строительство сопряжено с определенными рисками, поскольку застройщик и другие участвующие в создании недвижимости лица являются субъектами предпринимательской деятельности и не всегда достигают поставленных задач, что приводит к многочисленным сложностям и судебным разбирательствам в силу высокой экономической ценности недвижимости и больших объемов вложенных инвестиций. Особенно остро встает вопрос с участием физических лиц в инвестировании строительства жилых помещений, поскольку они не всегда оценивают возможные риски и при заключении договора, преследующего целью получение в собственность недвижимого имущества, полагают, что жилое помещение (квартира), безусловно, будет создано и перейдет им в собственность согласно оговоренным срокам.

Между тем не единичны случаи задержки сроков окончания либо вовсе замораживания строительства. В этой связи положение на рынке инвестирования средств физических лиц в строительство жилых помещений получило широкий общественный резонанс, и проблемы в данной сфере на сегодняшний день являются одними из самых злободневных как для участников гражданского оборота, так и для государственных органов, участвующих в процессе создания недвижимости и регистрации прав на него.

2. Защита и прекращение права собственности

2.1 Защита права собственности на недвижимое имущество

Как отмечается в юридической литературе например: Эрделевский А.М. Об истребовании имущества у добросовестного приобретателя // Хозяйство и право. 2005. N 5, сформировавшийся на протяжении последних лет в практике высших российских судебных органов подход к вопросу о защите права собственности путем истребования собственником имущества из незаконного владения добросовестного приобретателя препятствовал нормальному развитию оборота недвижимости в Российской Федерации.
Этот подход нашел отражение в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где ВАС РФ, в частности, указал что, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано и, если право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю. Таким образом, в п. 25 упомянутого Постановления ВАС РФ, по существу, квалифицировал отказ в удовлетворении виндикационного иска в качестве основания возникновения права собственности у ответчика (добросовестного приобретателя) и, соответственно, прекращения права собственности у истца (собственника).

Применяя правила ст. 302 ГК на основе такого подхода, ВАС РФ создал ситуацию, в которой попытка собственника защитить свои права посредством предъявления виндикационного иска могла повлечь обратный эффект - полную утрату истцом права собственности, если приобретатель докажет, что имущество было приобретено им хотя и у неуправомоченного отчуждателя, но добросовестно и возмездно, а собственник не сможет доказать, что истребуемое имущество выбыло из его владения помимо его воли. Понятно, что основная угроза оказалась создана в отношении недвижимости, как в силу его большой имущественной ценности, так и в силу того, что именно права на недвижимое имущество по общему правилу подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК). Позиция ВАС РФ была поддержана в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 N 6-П.

В настоящее время эта позиция нашла отражение в законе в результате внесения изменений в п. 2 ст. 223 ГК. Напомним, что по общему правилу п. 1 ст. 223 ГК, определяющей момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Такое "иное" правило установлено в п. 2 ст. 223 ГК, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (например, отчуждение недвижимого имущества), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ п. 2 ст. 223 ГК был дополнен правилом, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Новая редакция п. 2 ст. 223 ГК допускает различные варианты толкования, на что автор также обращал внимание в предыдущих публикациях.

2.2 Особенности прекращения права собственности на недвижимое имущество

Право собственности является не только наиболее широким, но и наиболее устойчивым вещным правом, составляя основную юридическую предпосылку и результат нормального имущественного оборота. Поэтому закон специально регулирует основания его прекращения (правопрекращающие юридические факты) с тем, чтобы сохранить и поддержать "прочность" права собственности в соответствии с провозглашенным в п. 1 ст. 1 Кодекса принципом неприкосновенности собственности. При этом гражданско-правовая регламентация оснований прекращения права собственности в основном направлена на обеспечение неприкосновенности частной собственности граждан и юридических лиц. Ведь многие основания прекращения права собственности фактически устанавливают возможности перехода имущества лишь из частной в публичную собственность, но не наоборот. Прежде всего это относится к возможностям принудительного прекращения права собственности (помимо воли собственника). Универсальный характер, касающийся всех собственников, имеют основания прекращения права собственности по воле самого собственника (в добровольном порядке) либо в связи с гибелью или уничтожением вещи, а также прекращение этого права при обращении кредиторами взыскания на имущество собственника по его обязательствам.

Прекращение права собственности происходит лишь в ситуациях, прямо предусмотренных законом. Прежде всего это случаи прекращения данного права по воле собственника. Такие случаи охватывают две группы ситуаций: отчуждение собственником своего имущества другим лицам и добровольный отказ собственника от своего права. В первой ситуации речь идет о различных сделках по отчуждению имущества, совершаемых его собственником (купля-продажа во всех ее разновидностях, мена, дарение, аренда с выкупом и т.д.). Порядок прекращения права собственности отчуждателя (и возникновения права собственности у приобретателя) регулируется главным образом нормами о сделках и договорах.

Отказ от права собственности (ст. 236 ГК) формально представляет собой новое для нашего законодательства основание прекращения этого права, хотя, по существу, оно могло использоваться и ранее. В соответствии с этим правилом допускается добровольный отказ собственника от принадлежащего ему права (а по сути его отказ от конкретной вещи или вещей) путем либо публичного объявления об этом, либо путем совершения реальных действий, бесспорно свидетельствующих о его намерении (например, выброс имущества).