Курсовая. 1 Теоретические основы формирования и развития ипотечного кредитования в России 8
 Скачать 469.32 Kb.
|
|
2.3 Сравнительный анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования Рынок ипотечного кредитования в развитых государствах давно является стабильным кредитным продуктам, кредитные ставки по которому практически не изменяются, а граждане данных стран практически повсеместно используют его для приобретения недвижимости. Проведем сравнительный анализ на рисунке 11, где отразим долю домохозяйств, пользующихся кредитными средствами в некоторых иностранных государствах.  Рисунок 11 – Сравнительный анализ популярности среди домохозяйств ИЖК развитых стран и России (составлено автором), % В первую очередь, высокие показатели использования ипотечного жилищного кредита в развитых странах характеризуется низкими процентными ставками, а также сравнительно высокими доходами населения. Кроме того, институт ипотечного кредитования существует в них значительно дольше, чем в России, при этом данные страны имеют намного меньше экономических трудностей, могут себе позволить активно субсидировать процентные ставки, если это необходимо, создавать дополнительные привилегии для отдельных категорий граждан и отдельных специалистов, занятых в стратегически значимых для отдельно взятой страны отраслях. На этом фоне Россия значительно уступает по развитости ипотечного кредитования данным странам, при этом вектор направления, который выбран сегодня правительством РФ коллинеарен с вектором развития ипотеки в данных странах. Приведем также сравнительный анализ процентных ставок в данных странах и сопоставим эти данные с процентными ставками в России, данные отразим в таблице 10. Таблица 10 – Условия кредитных продуктов в развитых государствах, 2019 г. (составлено автором)
Данные показывают, что процентная ставка в России не является самой низкой среди представленных стран. Тем не менее, процентная ставка в развитых государствах иногда вполне сопоставима с российской, которая регулируется государственными программами. Обратим внимание на тот факт, что Дания в 2020 г. проводит эксперимент, в ходе которого установила отрицательную процентную ставку. Отрицательная процентная ставка характеризует уникальное явление, когда заемщик, приобретая ипотечный жилищный кредит, выплачивает стоимость меньшую, чем брал у банка. Данный ипотечный кредит предоставляется сроком на 10 лет и в ходе выплат заёмщика не имеет возможность погасить сумму раньше, чем установлено в договоре, при этом условия договора не будут меняться на всём его протяжении. Данный эксперимент является основой реформирования ипотечной системы, которая будет выдавать ипотеку под 0% годовых сроком до 20 лет, ипотечный кредит до 30 лет будет приниматься поставки 0,5. Также интересно рассмотреть опыт Швейцарии. В 2020 г. в стране зафиксирован рекордный объем совокупного ипотечного кредитного портфеля, который составляет 1 трлн швейцарских франков, при этом, цены на недвижимость сохраняет положительную динамику. Например, в начале 2020 г. Швейцария зафиксировала прирост стоимости недвижимости на рынке первичного жилья на уровне 5,6%, на рынке вторичного жилья 11%. Швейцария является Одной из самых благополучных стран, в которых ипотека является практически повсеместной, уровень использования и поддержка населения составляет около 90%. Рынок США и ЕС давно прошел этап становления ипотечного кредитования. Каждая страна выбрала для себя приемлемое направление его развития и продолжает заниматься его совершенствованием. Россия также сделала свой выбор в пользу государственного регулирования, которого придерживаются многие развитые страны. Необходимо отметить, что в развитых государствах ипотечное кредитование в основном является инструментом приобретения вторичного жилья, особенно в небольших странах. Европейские страны отдают предпочтение сохранению имеющегося жилья, старинных архитектурных ансамблей, нежели строительства новых районов. Конечно, новые районы также появляются во всех странах, но их динамика и темпы строительства несопоставимы с российской. В том числе, в России активно наращиваются темпы строительства жилья в связи с тем, что дешевое жилье, которое ранее было построено, имеет очень короткий и ограниченный период эксплуатации. Отсюда возникают многочисленные программы реновации, переселения, что является драйвером развития ипотечного кредитования для рынка нового жилья. В мировой практике механизм ипотеки активно используется в сфере жилищного строительства. Развитый рынок в зарубежных странах предоставляет возможности пополнять ресурсы для долгосрочных жилищных кредитов как самими кредиторами за счет привлекаемых на первичном рынке средств, так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке саморегулируемыми специализированными организациями. Иностранные банковские группы часто самостоятельно занимаются поиском средств для кредитования населения, для этого они обращаются к рынку ценных бумаг, продают закладные и таким образом осуществляют привлечение инвестиций. В России же наоборот, российские банки ожидают субсидии и дотации со стороны Правительства РФ в качестве обеспечительных мер для выдачи льготных кредитов, потому что не могут полностью брать на себя все существующие риски. Российский рынок ценных бумаг остается нестабильным и высоко волатильным, поэтому за счёт него нельзя финансировать долгосрочные ипотечные займы. Это является очень опасной процедурой, которую не рекомендуют делать ни одной развивающейся стране, поскольку становление фондовых рынков всегда сопровождается кризисами, обвалами и волатильностью. От процесса становления ипотечного рынка не должны страдать граждане данной страны, поэтому финансирование в России протекает в основном за счет государственных средств. Возвращаясь к международному опыту обеспечения ипотечных кредитов отметим, что по оценке Европейской ипотечной федерации, ресурсной базой для ипотечных кредитов являются депозиты (62%), ипотечные облигации (19%), жилищные сберегательные счета (5%). Система стройсбережений, основанная на депозитном характере привлекаемых средств (преобладает в Германии, Чехии, Словакии) требует бюджетной поддержки. В Италии и Чехии кредиты на жилищное строительство в рамках данной модели составляют всего около 15% предоставляемых кредитов населению. Во Франции каждый третий гражданин имеет жилищный накопительный контракт с целью приобретения нового жилья (28,3%), для покупки жилья на вторичном рынке (31,4%), для финансирования аренды (26,8%) (рисунок 12). Важным элементом качественного функционирования механизма ипотечного жилищного кредитования остаётся рынок ценных бумаг и стабильность кредитного рынка в целом. Отметим, что в настоящее время в России преобладает спекулятивный характер на рынке ценных бумаг, поэтому стоимость ценных бумаг часто колеблется, редко соответствует внутренней стоимости и т.д. Для регулирования финансового риска в сфере ипотечного кредитования многие иностранные банки в развитых экономиках создают отдельные филиалы, которые занимаются исключительно жилищным кредитованием.  Рисунок 12 – Структура прав на жильё развитых стран, 2019 г. [22] С одной стороны, это характеризует высокий спрос на данные кредитные продукты, но с другой высокая значимость данного элемента кредитного портфеля обуславливает наличие социальной ответственности перед гражданами. Средняя доходность Европейского банка по ипотечному кредиту составляет не более 0,5% (от 0,2% во Франции, Германии и Дании до 0,4% в Испании и Великобритании). Моделью ипотечного кредитования развитых стран ЕС является сбалансированная автономия (общее название подхода для различных стран), функционирует на основе ссудно-сберегательного принципа. В рамках модели субъектами ипотечного кредитования являются ипотечные и специализированные сберегательные банки (сберкасса, стройсберкасса), а формирование кредитных ресурсов происходит за счет сберегательных сумм вкладчиков, которые в будущем желают взять ипотечный кредит. Аккумулирование финансовых средств осуществляется за счет включения жилищных накопительных программ, а также выпуска жилищных облигаций. К недостаткам модели сбалансированной автономии относится то, что получение ипотечного кредита возможно только для вкладчиков, у которых накопления составляют не менее половины стоимости приобретаемой недвижимости. Преимуществом модели является отсутствие зависимости от состояния финансово-кредитной системы страны. На модель не оказывают влияния не только колебания рыночной цены привлекаемых средств, но и средний уровень цен на жилье. В целом можно сделать вывод, что дезинтеграция элементов ипотечного кредитования в рамках трёхуровневой модели, при всех ее преимуществах, имеет один существенный недостаток: успех одного участника ипотечной цепочки, выполняющего ограниченный набор функций, зависит от того, насколько добросовестно выполняют свои функции другие участники ипотечного рынка. В условиях отсутствия негосударственных организаций, способных осуществлять ипотечное кредитовании в больших объемах и государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, интерес вызывает также азиатская модель жилищного кредитования. Данная модель не является в прямом смысле закрытой, как европейская, ни высокорискованной открытой, как американская. Она подразумевает создание специализированной ипотечной компании со смешанным государственно-частным капиталом. На сегодняшний день, Россия стремится полностью регулировать ипотечную систему на государственном уровне, в связи с чем создаётся закрытый тип системы ипотечного кредитования. Рассмотрим основные преимущества данного типа системы ипотечного кредитования для России: уменьшение финансовых рисков волатильности, не прогнозируемых событий на рынке ценных бумаг, создание стабильности в сфере ипотечного кредитования населения; модель закрытого типа не требует высокой степени организации всех участников отношений в сфере ипотечного кредитования, не требует дополнительного страхования и хеджирования рисков. Технология инвестирования в жилищную сферу в целом строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. В различных моделях ипотечного кредитования объектами кредитования выступает: новостройки (МКД), частные дома, первичный и вторичный рынок. Приоритет перед ипотечным кредитованием отдаётся в зависимости от особенностей и специфики настройки той или иной модели для различных стран. Например, в России в основном кредитуют строящееся жилье, чтобы сохранять динамику развития отрасли, которая является одним из локомотивов развития экономики и усиления темпов роста ВВП. Американский тип ипотечного кредитования является открытым, в некотором смысле тоже противоположным российскому опыту. Средства на обеспечение ипотечных кредитов берутся на рынке ценных бумаг, механизм кредитования является полностью рыночным и подлежит регулированию со стороны рынка. Иными словами, на сегодняшний день государство США практически не регулируют административными мерами ипотечную систему США. В том числе, это возможно благодаря тому, что США имеет высокую конкуренцию в банковском секторе, поэтому стоимость ипотечного кредита не может расти безусловно, на основании монопольного положения одного из участников. Перечисленные особенности системы ипотечного кредитования в США: К особенностям модели относят следующие: формирование финансовых ресурсов для предоставления кредитов банковскими институтами из разнообразных источников, включая собственные и привлеченные средства; процентная ставка по ипотечным кредитам полностью зависит от складывающейся ситуации на финансово-кредитном рынке страны. Важной особенностью ипотечного кредитования в США остается значительный приток средств с вторичного рынка реализации закладных ценных бумаг. Основным условием создания такой финансовый экосистемы остаётся высокая диверсификация и сегментация рынка ипотечного жилищного кредитования. Данная модель относится к категории наиболее надежных, поскольку ценные бумаги, которые котируются на данном рынке имеют длительный период погашения и оборачиваемости. Значительным недостатком рассматриваемой модели ипотечного кредитования остаётся зависимость и влияние на финансовую систему страны, что иногда приводит к транзиту кризиса между финансовыми сферами государства. Выводы по результатам проведённого анализа. По результатам проведенного анализа можно сделать вывод о том, что государственные программы по поддержке ИЖК работает довольно эффективна, тем не менее они не оберегают экономику и общество от специфических рисков. В том числе, выявлен рост дефолтов ИЖК, уменьшение реальных доходов и ограничение конкуренции в банковском секторе. 3 Совершенствование и развитие системы ипотечного кредитования в РФ 3.1 Актуальные вызовы и перспективы в системе ипотечного кредитования Инвестиционное поведение граждан России давно обусловленного стоимостью и изменением стоимости недвижимости как жилой, так и коммерческой. В условиях усиления рисков, неопределённости и волатильности на рынках финансовых инструментов, снижение привлекательности иных инвестиционных продуктов за счет вышеперечисленных факторов, именно недвижимость остается одним из наиболее стабильных и антикризисных активов. Рынок недвижимости в России имеет равномерную доходность по различным регионам за исключением Московской области (уровень рентабельности составляет около 6% в год). Также в России активно развивается государственная программа поддержки ипотечного кредитования, что так же является основой для принятия инвестиционного решения. Можно сделать вывод о том, что популярность приобретения недвижимости в ипотеку в России будет только возрастать несмотря на падение или рост реальных доходов населения. Сохранение перспектив популяризации ипотечного кредитования в России обусловлено в первую очередь ключевой ставкой Банка России. В 2020 г. и последующих ближайших годах можно говорить о последовательной тенденции сохранения на прежнем уровне, а затем и планомерное снижение ключевой ставки, что повлечет дальнейшее регулирование государством ипотечного кредитования. Банк России несколько раз делал официальные заявления о том, что ключевая ставка и в дальнейшем продолжит свое снижение, что неизбежно повлечет снижение кредитных ставок по ипотеке и иным займам. Ожидается, что в 2021-2022 гг. процентные ставки могут превысить 8-9%, но к концу года возможен возврат к показателю конца 2018 г. Данные процессы могут быть обусловлены негативным сценарием развития экономики России при которых продолжится деградация энергетических рынков, ухудшение внешнеполитических связей, экономическое давление на Россию, сохранение волатильности российской валюты и запрет иностранным инвесторам работать с российским государственным долгом и т.д. Это приведёт к ухудшению внутренних макропоказателей российской экономики. Вместе с тем остаются следующие факторы роста процентной ставки: возможное дальнейшее повышение ключевой ставки Банка России в рамках управления ДКП; неуправляемый рост инфляции; снижение доходности по инструментам фондового рынка, волатильность российского рынка; повышенный уровень неопределенности внутренних и внешних факторов. Из-за роста процентных ставок может упасть спрос на рефинансирование, к тому же пик спроса на рефинансирование пройден. В 2020 г. рынок рос в первую очередь за счет выдачи новых кредитов и усиления влияния государственных программ. Государственные программы рефинансирования стали популярны в середине 2017 г. в связи со снижением процентных ставок. Заемщики переоформляли кредиты, взятые ранее под 12-13% и выше. В 2020-2021 гг. рефинансирование становится востребованным в связи с глобальной пандемией и парализацией мировых хозяйственных связей. Произошло масштабное снижение экономических показателей, что оказало сильное влияние на кредитоспособность населения России. Проблема состоит в том, что до пандемии платежеспособность населения сильно страдала, но локдаун лишил работы множество жителей окончательно. Однако значительное снижение жилищной ипотеки вряд ли произойдет, и основания для этого есть. Правительство РФ делает все возможное, чтобы поддержать ипотечный рынок в период кризиса и период восстановления после пандемии, вновь выделяет субсидии на ипотеку. Необходимо обратить внимание на сохранение ещё одного ключевого риска для кредитной системы России. Монопольное положение отдельных банков, которые регулирует более 80% всего кредитного рынка является важным объектом наблюдения (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк). Утрата контроля над рынком ипотечного кредитования со стороны государства может повлечь за собой трудно обратимые последствия для всех участников, поскольку стоимость ипотечного кредита мгновенно вырастет на основе монопольного положения. Уточним влияние отдельных банковских групп (по капитализации) и их роль в тех или иных кредитных процессах в России в таблице 11. Таблица 11 – Концентрация конкуренции-монополизации банковского сектора (составлено автором)
Обращая внимание на информацию, которая отражена в данной таблице, можно сделать вывод о том, что банковский сектор имеет высокий уровень концентрации банковского капитала среди наиболее крупных банков России. Можно предположить, что изменение политической конъюнктуры в России может резко изменить траекторию развития кредитной политики в России, особенно в части ипотечного кредитования. На сегодняшний день, федеральные средства в размере 1,7 трлн руб идут на обеспечение ипотечного кредитования, разделение рисков и обязательств между банком и государством. В том числе, может измениться (ухудшится) экономическая ситуация в России, дефицит бюджета достигнет предела, когда не будет возможности поддерживать ипотечные кредиты в России. В таком случае, правительства РФ вынуждена переведет их на рыночное регулирование со всеми вытекающими негативными последствиями. Таким образом, это является полноценным риском поскольку влечет за собой вполне конкретные экономические и социальные последствия в случае отклонения от искусственного регулирования и финансирования. Российская система ипотечного кредитования сегодня сохраняет ряд не выполненных задач: совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства, в том числе посредством развития рынка ипотечных ценных бумаг и поэтапного перехода от привлечения денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости к другим формам финансирования жилищного строительства, обеспечивающим защиту прав граждан и снижение рисков для них; модернизация строительной отрасли и повышение качества индустриального жилищного строительства, в том числе посредством установления ограничений на использование устаревших технологий и стимулирования внедрения передовых технологий в проектировании и строительстве, совершенствование механизмов государственной поддержки строительства стандартного жилья; снижение административной нагрузки на застройщиков, совершенствование нормативно-правовой базы и порядка регулирования деятельности в сфере жилищного строительства; обеспечение эффективного использования земель в целях массового жилищного строительства при условии сохранения и развития зеленого фонда и территорий, на которых располагаются природные объекты, имеющие экологическое, историко-культурное, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение; создание механизмов развития комфортной городской среды, комплексного развития городов и других населенных пунктов с учетом индекса качества городской среды; создание механизмов переселения граждан из непригодного для проживания жилищного фонда, обеспечивающих соблюдение их жилищных прав, установленных законодательством РФ. Реализация данных задач должна зависеть от стечения многих факторов: улучшения общей социально-экономической ситуации в стране, ускоренного развития технологической сферы, обеспечения финансовой поддержки семей с детьми и др. Следующим вызовом для ипотечного кредитования в России остаётся стремительный рост. Исследуем теперь негативные эффекты, связанные с интенсивным ростом ипотечного кредитования. Как отмечалось ранее, до 2018 г. происходил динамичный рост жилищной ипотеки, а в 2019-2020 гг. тенденция только усиливалась. Рассмотрим рисунок 13, где отразим данные изменения.  Рисунок 13 – Оценка динамики долговой нагрузки (составлено автором на основании данных Банка России), % Рассматривая динамику долговой нагрузки и дефолтность ипотечного кредита, можно отметить возрастающей риски. Усиление долговой нагрузки на общество со снижающимися реальными располагаемыми доходами создаёт так называемый ипотечный пузырь, в результате которого в момент, когда данные тенденции укрепятся и будут продолжать усиливается, может случиться ипотечный кризис в России. Ипотечный кризис может наступить в результате невозможности оплачивать ипотечные взносы в связи со снижением реальных доходов, уменьшением доступности государственных программ и субсидирования процентной ставки по ипотечному кредиту, усиление инфляции и росту стоимости квадратного метра (что сегодня уже проявляется на рынке жилой недвижимости в России). Ипотечный рынок является одним из самых стабильных и надежных рынков в связи с особенностями и параметрами кредитования, длительностью кредитных отношений и поддержкой государства. Разбалансировка данной конструкции может повлечь за собой крах экономической политики в сфере ипотечного кредитования, что повлечет за собой кризис и коллапс на рынке недвижимости и т.д. В связи с тем, что рынок ипотечного кредитования является мощным инструментом поддержки экономики страны в целом, кризис на нём отразится практически на всех отраслях экономики. Например, опыт США показывает, что 2008 году образовался ипотечный долговой пузырь, когда банки выдавали ипотеку слишком легкомысленно и непредусмотрительно, не занимались исследованием рисков утраты кредитоспособности заемщиков, объединяли категории заемщиков и не замечали признаков нарастающего кризиса, что повлекло за собой мощный мировой кризис. Еще одной тенденцией в системе ипотечного кредитования Россия является автоматизация и диджитализация бизнес-процессов. В современных условиях развитие банковского бизнеса неразрывно связано с автоматизацией, внедрением новейших технических средств и передовых банковских технологий для продвижения на рынок новых услуг, в том числе электронных банковских продуктов. Переход от традиционной экономики к цифровой – общемировой тренд, включающий цифровую трансформацию финансовой сферы, системное и поступательное внедрение новых финансовых технологий в режиме онлайн и с использованием мобильных приложений. Гибкость, инновационность и скорость внедрения технологий в банковскую индустрию являются сегодня одними из главных факторов конкурентоспособности банков. Первые шаги по цифровизации делаются и на рынке жилищной ипотеки. Это введение в 2018 г. электронной закладной, запуск «Абсолют банком» цифровой ипотеки. Создавая программное обеспечение. «Абсолют банк» ориентировался прежде всего на ожидания партнеров: акцент на скорость и простоту использования ПО. В результате средняя скорость рассмотрения заявки на ипотеку составляет 30 минут, проведение сделки происходит в течение всего двух часов. Однако ряд факторов сдерживает развитие цифровой ипотеки, как и цифровизацию экономики страны в целом: отсутствие определенной инфраструктуры в национальной инновационной системе, которая бы помогла выходу уникальных отечественных информационных продуктов на рынок; низкий уровень образовательных программ по подготовке кадров в области информационных технологий по сравнению с развитыми странами; отсутствие существенного спроса со стороны субъектов рынка на цифровые технологии во многих видах деятельности, что отражается на соответствующем предложении и сдерживает темпы цифровизации экономики. Необходимо также учитывать, что далеко не все клиенты банка готовы перейти на оформление ипотечного кредита в электронном виде. Даже если застройщики, агентства недвижимости и банки предлагают онлайн сервисы, многие граждане все же предпочитают увидеть приобретаемый объект, оценить качество инфраструктуры, лично пообщаться с менеджером и совершить сделку на бумаге. По результатам опросов ВЦИОМа, проведенных по заказу «ДОМ.РФ», лишь 20% граждан положительно относятся к возможности оформить ипотечный кредит полностью в электронном виде. Сегодня большинство операций по оформлению жилищной ипотеки клиент может провести через интернет, но для подписания договора необходимо приехать в банк, а потом в МФЦ – для подачи документов на регистрацию прав собственности. Для перехода к цифровой ипотеке требуется перевести в электронный вид все бизнес-процессы: от подачи заявки, предоставления заемщиком всех необходимых документов, сопровождения и секьюритизации ипотечных кредитов до регистрации приобретенной недвижимости. Это подразумевает прежде всего дистанционное взаимодействие с заемщиками, возможность оформления и дальнейшего обслуживания ипотечных кредитов без посещения офисов банка. Реализация механизма удаленной идентификации является одной из ключевых задач для перевода финансовых услуг в цифровую среду. Чтобы полностью исключить присутствие клиента в банке, Центральный банк создает единую платформу для удаленной идентификации на основе биометрических данных: например, лица и голоса. В настоящее время разрабатывается технологическая инфраструктура для реализации указанного механизма, а также осуществляется доработка информационных систем кредитных организаций и их подготовка к сбору биометрических персональных данных. Сбербанком уже создана биометрическая платформа для банковских технологий. В конце 2017 г. им заключена сделка по приобретению пакета акций в компании Vision Labs, являющейся одним из лидеров рынка распознавания лиц в мире. Компания входит в мировой топ3 по уровню точности идентификации (99,17%). Сотрудничество с Vision Labs позволит создать уникальный биометрический идентификатор для доступа к любой услуге или сервису клиентам Сбербанка России и обеспечит высочайший уровень информационной безопасности экосистемы. Данный идентификатор будет распознавать клиента не только по лицу, пальцу, но и по голосу, сетчатке глаза и другим биометрическим факторам. К концу 2020 г. планируется провести пилотные онлайн сделки по покупке квартир в ипотеку. Ожидается, что к 2023 г. 20% сделок основных игроков на рынке жилищной ипотеки будут заключаться в электронном формате. В целом цифровая ипотека в России будет распространяться параллельно с переходом всех государственных и коммерческих организаций на электронный документооборот. Однако цифровые технологии, создавая удобства, ускоряя операции, не способствуют увеличению объема продаж банковских продуктов, поэтому одновременно с развитием цифровых технологий следует внедрять новые качественные и сервисные продукты для расширения сферы ипотечного жилищного кредитования. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||