Курсовая. 1 Теоретические основы формирования и развития ипотечного кредитования в России 8
 Скачать 469.32 Kb.
|
|
2 Анализ и оценка современного состояния рынка ипотечного кредитования в России 2.1 Оценка развития и стимулирования ипотечного кредитования в РФ Рынок недвижимого имущества в последние несколько лет (2014-2019 гг.) претерпел ряд радикальных изменений, которые касаются изменений условий приобретения недвижимости за счёт формирования ипотечных предложений для различных категорий граждан, упрощение процедуры получения ипотечного кредита, снижение экономических барьеров для его получения и т.д. Этому предшествует несколько причин, одной из которых остается неравномерное экономическое развитие различных регионов России. Именно на них тестируют государственные программы поддержки семей за счёт льготной ипотеки, также многие другие финансово-кредитные инструменты, направленные на поддержку отдельных категорий граждан. Система ипотечного кредитования в основном базируется на расширении льготных предложений для семей, для молодых семей, студентов, малоимущих граждан, военных и т.д. Ипотечное жилищное кредитование развивается за счёт государственных инициатив и отдельных мер по совершенствованию данной системы: национальный проект «Жильё и городская среда»; государственная программа РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»; федеральные проекты. Данные меры работают на государственном уровне являются основой для множества региональных программ, которые базируются на представленных. Рассмотрим особенности каждого из них ниже. 1) Необходимо выделить, что национальный проект «Жилье и городская среда» непосредственно определяет основные параметры ипотечного жилищного кредитования при участии государства (помимо прочих целей и задач, не относящихся напрямую к данному исследованию). Данный проект включает в себя не только размер процентной ставки для отдельных категорий граждан, но также особенности рефинансирования ипотечного жилищного кредита с учетом данного проекта, программы реновации и переселения, процесс получения и параметры ипотечного жилищного кредитования для малоимущих семей, военных, многодетных семей и т.д. На рисунке 4 рассмотрим основные параметры ипотечного жилищного кредита на основе национального проекта «Жилье и городская среда».  Рисунок 4 – Общие параметры ипотечного кредитования в России без учёта региональных особенностей госпрограмм (составлено автором) Именно национальный проект является отправной точкой для формирования и уточнения региональных программ, которых в России крайне много в связи с большим числом субъектов РФ. Регионы вправе детализировать и определять индивидуальные параметры ипотечного жилищного кредитования при участии государства, основываясь на данном национальном проекте. Рассмотрим плановые показатели, которые необходимо достичь при полной реализации данного национального проекта в таблице 7. Таблица 7 – Основные параметры ИЖК в рамках Нацпроекта «Жильё и городская среда» (составлено автором согласно публичным данным Правительства РФ)
Рассматривая базовые параметры льготного ипотечного жилищного кредитования при участии государства, многое определяется в индивидуальном, адресном порядке – параметры льготного ипотечного жилищного кредитования. В частности, если молодая семья не имеет детей, то максимальную субсидию она может получить в размере до 30%, но если у неё имеется хотя бы один или более детей, то размер субсидии может возрасти до 35%. Также на уровень субсидии воздействует имеющаяся жилая площадь и личный доход на семью. Рыночная стоимость недвижимости, которую планирует приобрести семья должна не превышать среднюю по муниципалитету, но не вся жилая недвижимость проходит по данной программе. Основные цели Нацпроекта «Жильё и городская среда»: улучшение жилищных и социальных условий отдельных категорий граждан; снижение стоимости 1 кв. м. жилой недвижимости с учетом дешевеющего ИЖК. В рамках данного проекта стоит цель построить и ввести в эксплуатацию до 120 млн. кв. м. жилья (где 80 млн составят многоквартирные жилые дома), стоимость которого не превышала бы 35 тыс. рублей за кв. м. Данным жильем должны были обеспечить не менее 463 тыс. семей. 2) Государственная программа РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», является финансовым обеспечением данного национального проекта. Рассмотрим рисунок 5, на котором отразим поэтапное финансирование данного проекта с учетом льготного ипотечного жилищного кредитования.  Рисунок 5 – Объем финансового обеспечения по годам реализации, млрд руб. (составлено автором согласно публичным данным Правительства РФ) Рассматривая конкретные мероприятия, которые направлены на совершенствование механизма ипотечного жилищного кредитования в России, в первую очередь обратим внимание на повышение привлекательности ипотечных ценных бумаг за счет перехода застройщиков от долевого финансирования к проектному финансированию, что многократно снижает риски в системе строительства. Обобщим систему мероприятий по повышению привлекательности и стимулирования ИЖК на рисунке 6.  Рисунок 6 – Основные мероприятия по стимулированию ИЖК (составлено автором по публичным данным Правительства РФ) 3) Отметим некоторые федеральные проекты, которые действуют во всех регионах России (учитывая индивидуальные особенности ипотечного жилищного кредитования в конкретном регионе). В первую очередь, рассмотрим параметры «Семейной ипотеки». Данный федеральный проект начал свое развитие вместе с развитием национального проекта «Жилье и городская среда» (с 2018 г.). Максимальная сумма кредита в Московской и Ленинградской областях составляет 12 млн руб., в остальных регионах до 6 млн руб. Данную программу имеют право реализовывать только аккредитованные для сотрудничества банки, процентная ставка по данному федеральному проекту начинается от 3,99%. Опираясь на базовые параметры ипотечного жилищного кредита в рамках национального проекта, повышается или снижается процентная ставка (не ниже минимальную) может в зависимости от жилищных условий, количества детей, возраста родителей, округа проживания, работы в приоритетных для льготного финансирования отраслях. В качестве инициатора создания Федерального проекта по стимулированию ипотечного жилищного кредитования выступил Президент РФ Путин В.В. Президентская программа ипотечного жилищного кредитования имеет общие черты с семейной ипотекой, которая также крайне популярна в России. Отличия президентской ипотеки состоят в том, что на весь период кредитных отношений процентная ставка останется без изменения от 6-6,5%. Федеральный проект семейная ипотека не сразу получил ставку от 3,99%, как ранее уточнялось в работе, данная ставка зависела от множества дополнительных факторов, в то время как президентская ипотечная программа не учитывает данные особенности. Президентская ипотечная программа начинает свое действие с 1 ноября 2020 г., при этом выпадающие доходы банков финансируются за счет средств государства. Программа также включает в себя современные особенности, включая эпидемиологические, поэтому нацелена на дистанционное получение ипотечного кредита. Для этого организован специальный портал для удалённого подачи документов. Подписать договор можно будет дома, куда придут сотрудники Сбербанка (данная программа будет реализовываться Сбербанком). Целью данных программ, а также в совокупности применения практик для повышения привлекательности ипотечного жилищного кредитования остаются значительные экономические риски, в условиях которых необходимо развивать существующую экономику, а также стабилизировать общество. В таблице 8 рассмотрим основные риски, которые являются катализатором развития государственного механизма поддержки ипотечного жилищного кредитования. Таблица 8 – Специфические риски в экономике, воздействующие на ипотечное кредитование (составлено автором)
Таким образом, суммарные усилия по стимулированию ипотечного жилищного кредитования в основном направлены на преодоление социальных экономических рисков, которые сохраняются в настоящее время в России. На основании представленной и проанализированные информацию, становится видно, что стимулирование ипотечного кредитования в России сегодня усиливается, при этом сохраняется положительная динамика государственных инициатив в сфере развития и поддержки ипотечного жилищного кредитования, а также вкладываются значительные средства федерального бюджета в повышении привлекательности данного кредитного продукта. Сделаем краткие выводы по результатам проведенного анализа. Большинство современных инноваций и реформ в сфере ипотечного жилищного кредитования в России направлены на снижение специфических рисков, стабилизацию социального положения отдельных категорий граждан, наращивание демографических показателей и т.д. Основные ориентиры ипотечного жилищного кредитования выполняются через развитие национального проекта и федеральных проектов на их основе, которые имеют разные цели и адресную аудиторию, но имеют много общего. Например, малочисленные регионы России подключены к федеральному проекту и имеют особые параметры регулирования ипотечного жилищного кредитования для того, чтобы сохранить численность населения и повысить показатели социальной привлекательности региона. Положительная тенденция усиления ИЖК состоит в том, что всё больше людей получают возможность при снижающихся доходах сохранять приемлемое социальное положение, что является важным в условиях кризисной экономики России. 2.2 Анализ современного состояния ипотечного кредитования в России В ходе проведенного анализа установлено, что система ипотечного кредитования в России динамично развивается, поддерживается системой органов государственного управления финансовыми институтами, имеет высокий спрос со стороны определенных категорий граждан и является инструментом социальная стабилизации населения в период кризиса. В первую очередь, на рисунке 7 рассмотрим основные показатели текущего состояния жилищного кредитования в России 2018-2020 гг.  Рисунок 7 – Основные параметры рынка ипотечного кредитования в России, 2012-2020 гг. (составлено автором по данным Банка России) Исходя из данных, которые представлены на рисунке 7 становится видно, что количество выданных кредитов начиная с 2014 г. планомерно снижалось вплоть до 2019 г., когда был достигнут абсолютный минимум за последние 9 лет. Обратим внимание, на рост риска дефолтность ипотечных кредитов, которая наблюдается в период с 2016-2020 гг. риск дефолта обусловлено снижением количества предоставляемых ипотечных кредитов, но в тоже время сохранения объемов задолженности по уже предоставленным жилищным кредитам. В то же время, объем предоставленных жилищных кредитов в период с 2015-2019 гг. сократился, при этом количество предоставленных кредитов уменьшилось, что объясняется ростом стоимость жилья. Отсюда можно сделать несколько выводов о динамике ипотечного кредитования в России: сохранение объемов задолженности в денежном выражении по жилищным кредитам; небольшое сокращение объема предоставленных кредитов до 2019 г.; значительное сокращение количества выданных жилищных кредитов; увеличение стоимости жилья, увеличение доходности ипотечного кредита. В данном исследовании, ранее было указано то, что во-первых сфера ипотечного кредитования имеет временной лаг на период строительства и возведения многоквартирных домов, поскольку они являются основным объектом кредитования, а во-вторых было обращено внимание на то, что что государство заблаговременно чего вводить различные реформы в целях повышения привлекательности ипотечного кредитования, чтобы таргетировать возможные негативные экономические последствия (от периода 2013-2014 гг.), которые будут являться основой для дестабилизации социальной стабильности в обществе. Именно государственное регулирование сферы ипотечного кредитования является продолжением социальной политики государства, которая направлена на стабилизацию экономического положение граждан. Через механизм ипотечного кредитования реализуется улучшение жилищных условий и стабилизация экономического положения домохозяйств за счет регулирования процентных ставок, категории жилья и отдельных категорий граждан, которая наиболее остро нуждаются в жилых помещениях. Сегодня реформирование института ипотечного кредитования активно развивается, внедряются новые направления для ипотечного кредитования: частные деревянные дома, вторичный рынок жилья. Основой для данного развития являются инициативы Правительства РФ, Президента РФ, профильных комитетов и частных инициатив. Заложена основа для будущего развития и трансформации ипотечного кредитования, которая присутствует в рамках национальных проектов и федеральных программ, которые основываются на данных нацпроектах. Рассмотрим экономический эффект для банковского сектора на основе снижения процентной ставки, регулированием которого занимаются Национальный проект и федеральные проекты на его основе на рисунке 8.  Рисунок 8 – Взаимосвязь ставки ипотечного кредитования и совокупного ипотечного кредитного портфеля коммерческих банков (составлено автором на основе данных Банка России) Обратим внимание, что снижение процентной ставки приводит к совокупному увеличению ипотечного кредитного портфеля для банков по России. В условиях дополнительных экономических рисков и нестабильности платежеспособного спроса (его уменьшения), процентная ставка и льготная ипотека является драйвером развития ипотеки и жилищного строительства на его основе. Обратим внимание также на тот факт, что доля дефолтов ипотечных жилищных кредитов планомерно нарастает несмотря на то, что на графике то данный показатель кажется незначительным. Следует обратить внимание также на то, что речь идет исключительно о доходах ипотечного жилищного кредитования, которая является наиболее защищенным и безопасным для банка. Таким образом, рост доходов свидетельствует об ухудшении платежеспособности, ухудшении экономического климата и кредитоспособности потенциального спроса. Интенсификация объёмов просроченной задолженности по ипотечному жилищному кредитованию отрицательно влияет на банковскую сферу России, поскольку наращивает финансовый риск дефолта отдельных категорий заемщиков. В настоящее время для экономики России это не является уникальным опытом. В 2008 г. в США подобный опыт с масштабированием ипотечного кредитования привел к масштабному экономическому кризису в США, который распространился за пределы страны. Ипотечный кризис 2008 г. затронул многие сферы экономики по всему миру, поскольку строительство, недвижимость и рынок ипотечных облигаций являются одной из основных отраслей в рыночном хозяйстве страны. Крушение рынка ипотечных кредитов привело к череде банкротств не только строительного бизнеса, но и смежных отраслей, включая транспортную отрасль, деревообрабатывающую, сталелитейную промышленность и т.д. В США множество ипотек было выдано необеспеченным кредитам, поскольку предполагалось, шанс маловероятен, когда целый класс заемщиков не сможет справляться с долговыми обязательствами. Тем не менее, данная вероятность наступила и вслед за этим развился десятилетний кризис, который разрушил систему страхования, банковский, кредитный и финансовый секторы. Поскольку опыт США в интенсификации ипотечного жилищного кредитования является основополагающим в развитии ипотеки в России, правительство разрабатывает комплекс мер по нейтрализации возможных рисков, которые ранее проявляли себя: введение ипотечных каникул для различных категорий заёмщиков; введение программы рефинансирования для ипотечных кредитов; введение дополнительных коэффициентов, характеризующих долговую нагрузку заёмщиков (не более 50% на источник дохода); упразднение ДДУ и внедрение проектного финансирования; развитие программы дотаций и субсидий для малоимущих категорий граждан; снижение ключевой ставки для номинального снижения процентных ставок (в том числе и для ИЖК). Теперь проведем оценку социального влияния через призму количества квадратных метров от данного жилья, которое было построено и сдано в период положительного изменения параметров ипотечного кредитования в России на рисунке 9.  Рисунок 9 – Взаимосвязь ставки ипотечного кредитования и объёмов строительства жилых домов в России, 2013-2020 гг. (составлено автором по данным Росстат и Банка России) Исходя из данных, которые отражены на рисунке 9, можно наблюдать, что снижение ставки по ипотечному кредиту не является ключевым фактором влияния на объем строительства жилья. Начиная с 2017 г. происходит снижение ставки, но также происходит одновременное падение объемов строительства и ввода жилья в эксплуатацию. Можно предположить, что на объем строительства также влияют демографические и экономические параметры регионов. В том числе, активно воздействуют на покупательскую способность населения реальные доходы, реальные расходы и способность накапливать личные сбережения. Рассмотрим график на рисунке 10, которая отражает взаимосвязь и оценку зависимости реальных доходов населения и стоимости квадратного метра жилья, чтобы оценить потребность в заемном финансирование жилой недвижимости.  Рисунок 10 – Взаимосвязь реальных доходов и стоимости квадратного метра (составлено автором) Данный график наглядно показывает, что в период с 2012-2015 гг. Приобрести недвижимость за счет ипотечного кредитования было довольно сложно в связи с довольно высокой процентной ставкой, максимальным разрывом между реальными доходами населения и стоимостью квадратного метра жилой недвижимости. В период 2015-2018 гг. постепенно происходит снижение стоимости квадратного метра в связи с развитием экономического кризиса в России. Вместе с этим, до 2020 г. снижаются реальные располагаемые доходы населения, уменьшается платежеспособный спрос, что нивелирует снижение цен на недвижимость. Однако этот период является отправной точкой развития рынка ипотечного кредитования, который демонстрирует рост за счет внедрения и расширения комплекса государственных программ и федеральных проектов. По нашему мнению, реальные располагаемые доходы граждан и домохозяйств являются базовым обоснованием необходимости внедрения государственных программ по ипотечному жилищному кредитованию. Останавливаясь на этом более подробно, отметим, что динамика номинальной заработной платы возрастает на протяжении всего периода 2012-2019 гг. В основном, рост номинальной заработной платы обусловлен дотациями, субсидиями и сотрудниками бюджетной сферы, которая имеет ежегодную индексацию. В основном, номинальная заработная плата плохо коррелирует с реальными показателями благополучия и благосостояния населения. В первую очередь, это объясняется скрытой инфляцией, которая возникает в связи с широким распространением теневых рынков и нерегулируемых цен. Приобретение ипотечного кредита также связано с значительной долей переплат и скрытых платежей. Например, при выдаче кредита распространены дополнительные формы и виды страхования, которое значительно удорожает стоимость кредита, скрытые комиссии при переводе денежных средств. Самым главным источником дополнительной прибыли для банка является организация алгоритма погашения долга перед банком. Несмотря на кажущийся низкий процент по ипотечному кредиту, заёмщик в первую очередь выплачивает проценты, но только в конце ему удаётся начать выплачивать основное тело кредита, что увеличивает валовой объем переплат. До 2018-2019 гг. ипотечный кредит часто отождествлялся с скрытыми платежами, дополнительным страхованием, что также увеличивает конечную стоимость занимаемых средств. Сегодня институты ипотечного кредитования являются более прозрачными и открытыми по отношению к заемщикам. Значительным вызовом для современной системы ипотечного кредитования в России является ликвидация значительной доли конкуренции в банковском секторе. Представим рэнкинг банков в таблице 9, характеризующие состав участников предложения ипотечного кредитования в России. Таблица 9 – Рейтинг банков по объёмам выданных ИЖК, 2019 г. (составлено автором)
Рыночные доли, которые закреплены за крупнейшими банками наглядно демонстрируют высокую роль на рынке ипотечного кредитования именно государственных банков (монопольное положение). Например, доля Сбербанка на рынке ипотечного кредитования за 2019 г. составила более 50%. Стоит отметить, что помимо ипотечного жилищного кредитования, существуют жилищные кредиты, которые также активно используют различные категории граждан. Совокупная доля 3-ех крупнейших банков по объему выданных ипотечных кредитов составляет около 80%. Из этого следует, что совокупный ипотечный портфель, который ранее рассматривался в данном исследовании, также практически полностью принадлежит крупнейшим банком с государственной аффилиацией. Проанализировав состояние рынка ипотечного кредитования, можно сделать следующие выводы. 1 Высокая зависимость развития рынка ипотечного жилищного кредитования от государственных программ по их развитию и таргетированию основных показателей. Зависимость проявляется за счет снижения платежеспособного спроса на ипотечные кредиты, что компенсируется целевыми программами, которые обуславливают стоимость ипотечного кредита от 4-6,5% для отдельных категорий граждан. Можно сказать о том, что государственные программы внедрились в банковский сектор для поддержания спроса на ипотечные кредиты именно в тот период, когда в экономике России появились первые признаки кризиса, который в настоящее время существенно сильнее воздействует на экономику. 2 Вместе с ростом спроса на ипотечное кредитование, увеличиваются финансовые риски, в том числе для совокупного ипотечного кредитного портфеля. Данный фактор также сопровождается снижением реальных располагаемых доходов, ростом стоимости за квадратный метр жилья. Можно говорить о том, что снижение ставки рефинансирования, таргетирование процентные ставки по ипотечному кредитованию не является исчерпывающим перечнем мер по нейтрализации экономических рисков, которая связана с ипотечным кредитованием населения. По большей степени, государству сегодня расходуют бюджетные средства на поддержание необходимого объема ликвидности банковского сектора, а также разделение риска дефолта ипотечных кредитов отдельных категорий заемщиков. 3 Рост закредитованности населения сопровождается не только падением реальных доходов, но также увеличением доли дефолтов по ипотечному кредиту, что может развиться в масштабный ипотечный кризис, но уже в России. Примерами данного кризиса можно назвать 2008г., когда ипотечный рынок облигаций в США рухнул, вследствие чего произошла масштабная реструктуризация системы институций ипотечного кредитования, была пересмотрена стратегия оценок рисков, а также созданы дополнительные механизмы по защите данных активов от дефолта. Вместе с этим необходимо отметить административное регулирование значительного сектора экономики путём сдерживания роста цен на ипотечный кредит (за счет государственных программ и федеральных проектов проектов), также ограничение конкуренции. Создается ситуация, когда дерегулирование рынка ипотечного кредита, а скорее всего приведет к напольному возрастанию за счет снижение конкуренции в последние 5 лет. Таким образом, государство вынуждено будет и в будущем обращаться к административному контролю за изменением стоимости ипотечного кредита, поскольку утрата контроля со стороны государства обернется ростом стоимости данного кредита в связи с высокими факторами риска: кредитоспособность населения, нестабильность национальной экономики. |