Главная страница
Навигация по странице:

  • 1.Виды стоимости недвижимости применительно к ее оценке (ФСО № 2)

  • 2.Принципы оценки недвижимости, связанные с эксплуатацией недвижимости: принцип сбалансированности (пропорциональности), принцип разделения (соединения), их сущность

  • 3.Этапы оценочных работ объектов недвижимости. ФСО № 1 О требованиях к проведению оценки

  • 4.Методы определения рыночной стоимости земельных участков. Метод выделения (соотнесения), метод распределения (разнесения)

  • Список литературы

  • ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА к .р 1. 1. Виды стоимости недвижимости применительно к ее оценке (фсо 2) 3


    Скачать 42.56 Kb.
    Название1. Виды стоимости недвижимости применительно к ее оценке (фсо 2) 3
    Дата22.02.2023
    Размер42.56 Kb.
    Формат файлаdocx
    Имя файлаОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА к .р 1.docx
    ТипДокументы
    #950106

    Содержание



    1.Виды стоимости недвижимости применительно к ее оценке (ФСО № 2) 3

    2.Принципы оценки недвижимости, связанные с эксплуатацией недвижимости: принцип сбалансированности (пропорциональности), принцип разделения (соединения), их сущность 4

    3.Этапы оценочных работ объектов недвижимости. ФСО № 1 О требованиях к проведению оценки 17

    4.Методы определения рыночной стоимости земельных участков. Метод выделения (соотнесения), метод распределения (разнесения) 22

    5.Метод сравнительного анализа продаж. Этапы метода: сегментация рынка недвижимости, выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения, способы расчета и внесения корректировок, согласование полученных результатов. 24

    Список литературы 27



    1.Виды стоимости недвижимости применительно к ее оценке (ФСО № 2)



    При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

    При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

    рыночная стоимость;

    инвестиционная стоимость;

    ликвидационная стоимость;

    кадастровая стоимость.

    Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

    Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

    При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

    Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

    При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

    2.Принципы оценки недвижимости, связанные с эксплуатацией недвижимости: принцип сбалансированности (пропорциональности), принцип разделения (соединения), их сущность


    Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оце­ночных принципов:

    1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциально­го собственника;

    2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недви­жимости;

    3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

    4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использо­вания.

    Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимо­сти недвижимости - принцип полезности, который означает, что чем боль­ше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственни­ка, тем выше его полезность и стоимость.

    В экономической оценке полезность определяется величиной и срока­ми получения доходов или других выгод от использования объектов не­движимости, а также от престижности.

    Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

    С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

    С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

    С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогич­ной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

    Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность дости­гается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы.

    Принцип замещения означает, что при наличии определенного количе­ства однородных объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, име­ются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

    Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимо­сти объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строитель­ство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогич­ного строения.

    Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

    Принцип ожидания определяется тем, какой доход или какие выгоды и удобства от использования объек­та недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожида­ет получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведен­ного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величи­ну арендной платы, которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

    Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно – спроса, предложения и конкуренции.

    Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

    Принцип вклада - для оценки стоимости объекта недвижимости необ­ходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

    Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями, оборудования и технических средств, рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их исполь­зования, с учетом имеющихся количественных и качественных характе­ристик.

    Другими словами, вклад - это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его эле­ментов.

    Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отно­шению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рас­сматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляю­щих элементов. Например, издержки на устройство подземной автосто­янки в сумме 150 000 долл. могут увеличить стоимость жилого многоэтажного дома на 300 000 долл.

    В данном случае проявляется действие закона предельной производи­тельности, согласно которому вклад элементов недвижимости эффекти­вен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат. Изучение типичных размеров вклада позволяет соб­ственнику принять решение о том, нужно ли добавлять в объект недвижимости тот или иной его компонент или нет. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента ка­кого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.

    Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вкла­да, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимо­сти или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

    Особое положение среди указанных факторов занимает земельный уча­сток со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены зат­раты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

    Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эф­фективного функционирования объекта оборудование и технические сред­ства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлече­нию этих трех факторов, после чего ос­тавшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется ос­таток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.

    Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет полу­чать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетво­рения особых потребностей потребителей.

    Например, максимизация денежной выручки достигается тогда, когда владелец бензоколонки приобретает участок, находящийся на оживлен­ном транспортном узле, визуально открытый и легко доступный большо­му числу автомобилистов.

    Минимизация затрат - потенциальный собственник складского поме­щения заплатит больше за участок, расположенный рядом с железнодо­рожной станцией или автомагистралью, чем находящийся в районе с пло­хой транспортной доступностью.

    Удовлетворение особых запросов потребителей - арендатор жилья со­гласится на более высокую арендную плату за жилой дом, с которого открывается красивый пейзаж или который находится в экологически чис­том районе крупного города.

    Изменение того или иного компонента, необходимого для нормаль­ного функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.

    Принцип сбалансированности -для каждого типа землепользования не­обходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание ко­торых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

    Другими словами, любому типу недвижимости соответствует опти­мальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта не­движимости, классов недвижимости в масштабах района или города, при котором достигается состояние равновесия, обеспечиваю­щее максимальную стоимость всего объекта.

    Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участ­ку, например, его размеру.

    Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земле не­адекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением, т.е. на­рушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект недви­жимости теряет стоимость из-за недостаточно эффективного использова­ния, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.

    Принцип сбалансированности способ­ствует достижению оптимального размера объекта недвижимости при су­ществующем варианте его использования с учетом сложившихся рыноч­ных стандартов, типа землепользования и условий внешнего окружения.

    Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдель­ного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае суще­ствующее количество объектов недвижимости различного назначения должно соответствовать рыночному спросу, т.е. числу вариантов их ис­пользования.

    Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется эко­номическими показателями емкости и эффективности.

    Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть при­ложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости; устанав­ливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприя­тиям.

    Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обес­печить сочетание земельного участка с расположенными на нем строени­ями при реализации различных проектов застройки.

    Например, в Центральном округе Москвы стоимость права долгосроч­ной аренды земли достигает 700-800 долл. за один квадратный метр. В результате этого строительство зданий со стоимостью одного квад­ратного метра общей площади менее 2000 долл. становится экономиче­ски невыгодным.

    При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип раз­деления элементов недвижимости и имущественных прав на них.

    Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким обра­зом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

    Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не мо­жет быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершен­ны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на не­движимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимо­сти, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приоб­ретением недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие вари­анты:

    • пространственное разделение: разделение прав на воздушное про­странство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недра­ми, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, эта­жи и так далее;

    • разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное ис­пользование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмисси­онное обеспечение для выпуска акций;

    • разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

    Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и из­менение внешней среды.

    Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изме­няется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимо­сти в условиях социально-экономического развития общества и ограничен­ностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земель­ных участков, а также экономическими издержками на строительство улучшений.

    Спрос - это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.

    При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимос­тью классифицируется по однородным группам, при этом объекты, вхо­дящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка.

    Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижи­мости и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участ­ков к имущественным комплексам.

    Предложение - это количество объектов недвижимости, которое мо­жет быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необхо­димо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксиро­ванная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля являет­ся свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транс­порта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лес­ного фонда и запаса.

    Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного са­морегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты не­движимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения,

    Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости ус­танавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

    Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на кон­курентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она вы­равнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимо­сти. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в ко­нечном счете, приводит к искажению рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости, характерной для нашей страны.

    Особенностями конкурентной ситуации на российском рынке недви­жимости являются ограниченное количество продавцов и покупателей, значительный контроль за некоторыми сегментами рынка со стороны от­дельных участников, наличие препятствий для вхождения на рынок, низ­кий уровень неценовой конкуренции.

    При анализе сложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и пред­ложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибы­ли. При этом следует отметить, что прибыль, приходящаяся на земельные участки с улучшениями, отличается от производственной прибыли. Сред­няя прибыль в сфере производства товаров и услуг представляет собой вознаграждение за вложение капитала, управление производством, инициативу и риск. Она проявляется как разница между валовой выручкой и издержками производства, и любой собственник стремится определить объем производства, который максимизирует прибыль в данных конку­рентных условиях.

    Доход от инвестирования в недвижимость также выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней объекты. В то же время это не норма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется по остаточно­му принципу.

    Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке не­движимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или умень­шает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.

    Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономические преимущества сегодня, не обязательно сохранят их в будущем. Поэтому, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную вели­чину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например, заключения договоров долгосрочной аренды.

    Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожи­даниям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

    Прежде всего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.

    Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внеш­него окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. На­пример, в результате функционирования в данном районе объектов, обес­печивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимос­ти повышается.

    Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости харак­теризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объек­ты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов. Во-вто­рых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобрете­ния материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве торговых предприятий предпочтение отдается участкам, расположенным на основных магистралях, площадях, рядом с желез­нодорожными станциями, аэропортами, остановками пассажирского транспорта. Для таких объектов, как кафе, рестораны, мотели, бензоко­лонки, магазины запчастей, горюче-смазочных материалов, огромное зна­чение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения.

    Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.

    Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определе­нии величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, ко­торый не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

    Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внеш­него окружения и перспектив развития района.

    Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при на­писании отчета об оценке посредством указания даты, на которую опре­делена стоимость объекта недвижимости.

    Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп прин­ципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование.

    Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возмож­ных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земель­ного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оцен­ки стоимости недвижимости.

    Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту, с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного уча­стка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения нахо­дятся на нем на дату оценки.

    ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

    а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юриди­ческим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по ох­ране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей тер­ритории;

    б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализо­вать выбранный вариант использования;

    в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капиталь­ные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

    г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

    ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив разви­тия района.

    Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наи­более эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за выче­том затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариан­том ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.

    Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффектив­ности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздей­ствием тенденций на рынке недвижимости.

    ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыноч­ных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

    На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на ко­торой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости не­движимости и строится заключение об ее величине. Например, при опре­делении наиболее вероятной цены продажи объек­та недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда как при оп­ределении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возмож­ными улучшениями.

    Существующие сегодня в России административные ограничения и зо­нирование часто не отражают требований развивающегося рынка недви­жимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улуч­шениями часто не соответствует наилучшему варианту.

    Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаи­мосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомога­тельную роль.

    Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки сто­имости объектов недвижимости. На них базируются три фундаменталь­ных подхода к оценке недвижимости - доходный, сравнения продаж и зат­ратный.

    3.Этапы оценочных работ объектов недвижимости. ФСО № 1 О требованиях к проведению оценки


    Проведение оценки включает следующие этапы:

    а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

    б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

    в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

    г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

    д) составление отчета об оценке.

    Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

    а) объект оценки;

    б) имущественные права на объект оценки;

    в) цель оценки;

    г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

    д) вид стоимости;

    е) дата оценки;

    ж) срок проведения оценки;

    з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

    18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

    а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

    б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

    в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

    Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

    Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

    Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

    Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

    Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

    Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

    Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

    Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

    Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

    Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

    Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

    а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

    б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

    в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

    г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

    Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

    Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

    а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

    б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

    в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

    Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

    Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

    Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

    При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

    Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

    По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482) и в федеральных стандартах оценки.

    Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

    Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).

    4.Методы определения рыночной стоимости земельных участков. Метод выделения (соотнесения), метод распределения (разнесения)


    Методы оценки рыночной стоимости земельного участка основаны на трех подходах к оценке стоимости.

        Методы оценки земельного участка основываются либо на одном из подходов, либо сочетают в себе несколько подходов:

    • метод сравнения продаж (сравнительный подход);

    • метод распределения (соотнесения) и метод выделения (сравнительный и затратный подходы);

    • метод разбивки на участки или предполагаемого использования (затратный, сравнительный и доходный подходы);

    • метод остатка, или техника (прием) остатка для земельного участка (затратный, сравнительный и доходный подходы);

    • метод капитализации земельной ренты, или арендной платы (сравнительный и доходный подходы).

        Основными требованиями при оценке рыночной стоимости земельного участка перечисленными методами являются:

    • соответствие наиболее эффективного использования аналогов их текущему использованию и наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

    • наличие необходимого перечня сведений по земельному участку – оцениваемое право; текущее использование; текущий собственник и условие возникновения права; сервитуты; разрешенные виды функционального использования; площадь, форма и топография; характеристика почвы и подпочвенного слоя; имеющиеся улучшения; озеленение и водоемы; наличие коммуникационного обеспечения или возможности подключения; транспортная доступность и подъездные пути; затопляемость и наличие подземных вод; экологические факторы; ставка земельного налога.

        Необходимо также учесть, что объектами купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые имеют кадастровый номер и кадастровую оценку.

        Выбор метода оценки земельного участка определяется надежностью принимаемых в расчёт величин  цен продажи, или арендных ставок, или ставок земельного налога. При преобладании рынка продаж более предпочтительным является метод соотнесения, если преобладает рынок аренды, то метод остатка.

        При оценке права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (обычно относящимся к застроенному) используются метод остатка и метод соотнесения.

        При оценке права аренды на земельный участок используются метод остатка, метод соотнесения и метод дисконтирования денежного потока в текущую стоимость, который представляет собой разность между чистой рыночной арендной ставкой за земельный участок и конкретными арендными платежами собственнику земельного участка. При федеральной и муниципальной собственности на земельный участок в качестве арендных платежей может быть использована ставка земельного налога.

    5.Метод сравнительного анализа продаж. Этапы метода: сегментация рынка недвижимости, выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения, способы расчета и внесения корректировок, согласование полученных результатов.
    Метод сравнительного анализа продаж. Метод сравнительного анализа продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и ее доступности при проведении индивидуальной оценки недвижимости.

    Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж.

    1 этап. Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложениям о покупке или продаже объектов, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению и др.

    2 этап. Проверка достоверности информации и анализ типичности отобранных объектов-аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре.

    3 этап. Составление списка объектов-аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов.

    4 этап. Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов-аналогов, расчет и внесение необходимых корректировок в цену каждого объекта-аналога.

    5 этап. Анализ скорректированных цен аналогов и согласование полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.

    Первые три этапа представляют работу оценщика по сегментации рынка недвижимости. Накопление базы данных должно являться постоянной работой оценщика. В базе данных может накапливаться информация по ранее оцениваемым объектам либо аналогам, отобранным для целей оценки. Кроме того, в настоящее время печатные и электронные источники регулярно публикуют обзоры состояния рынка недвижимости с выделением сегментов различного назначения. Обзор рыночной информации необходим для качественной оценки рыночной стоимости доходным и затратным подходами, анализа вариантов наиболее эффективного использования оцениваемого объекта, однако особую роль данный анализ играет в сравнительном подходе.

    Сегментация рынка недвижимости, или разбиение его на отдельные секторы, начинается с выделения объектов аналогичного назначения. Затем объекты недвижимости сходного назначения разбиваются на классы для отбора аналогов, максимально сходных с оцениваемым. Затем рассматриваются такие параметры, как передаваемые права, условия финансирования сделки, инвестиционная мотивация сделки, независимость субъектов сделки, местоположение, срок экспозиции и др. Расширение числа анализируемых параметров позволяет более точно позиционировать объект оценки среди потенциальных аналогов и составить список сопоставимых объектов, отобранных для дальнейших расчетов.

    Далее проводится работа с отобранными аналогами, максимально сходными с оцениваемым по совокупности элементов сравнения. Оценщик должен последовательно сравнить оцениваемый объект с каждым аналогом по всем влияющим на цену характеристикам. Правильный выбор единицы сравнения  цена аналога в целом либо цена единичного модуля  для каждого элемента сравнения является залогом объективной оценки, качества расчетов, обоснованности оценочных решений. По выявленным расхождениям рассчитывается влияние наличия или отсутствия улучшения на цену. При внесении корректировок необходимо учитывать последовательность приведения и их влияние на цену аналогов. При согласовании скорректированных цен, полученных по каждому аналогу, применяется метод средневзвешенной. Весомость каждого смоделированного результата определяется числом внесенных поправок и обоснованностью расчетов влияния на рыночную цену анализируемого элемента.

    Метод соотнесения цены и дохода. Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором и анализ соразмерности цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости. В данном методе используются экономические единицы сравнения

     потенциальный валовой доход;

     действительный валовой доход;

     чистый операционный доход.

    В зависимости от выбранной экономической единицы сравнения при оценке недвижимости можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).

    Метод валового рентного мультипликатора и метод общего коэффициента капитализации имеют сходную принципиальную основу, поэтому требуют единого подхода к критериям и последовательности отбора аналогичной недвижимости.

    1. Одинаковое назначение объектов или принадлежность к одному и тому же сегменту рынка недвижимости.

    2. Сопоставимый вид используемого дохода

     потенциальный валовой доход;

     действительный валовой доход;

     чистый операционный доход;

     денежный поток на собственный капитал.

    3. Совпадение времени поступления дохода

     прогнозный годовой доход;

     фактический доход за последний отчетный год;

     среднегодовой доход за последние несколько лет.

    4. Экономический признак  незначительное расхождение величин адекватных доходов.

    Список литературы


      1. Булгаков С.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко А.С., Дарков А.К., Гольцов И.Н., Дукич Д.Й., Рыбалко И. «Система экспертиз» и оценка объектов недвижимости". М., 2017. - 352 с

      2. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2018. 560 с.

      3. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2017. - 344 с.

      4. Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий: Учебник. М.: 2016. - 268 с.

      5. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации. - М., 2017. - 144 с.

      6. Луков А.В., Владимирова И.Л., Холщевников В.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культура на рынке недвижимости. Научно-учебное издание: - М., 2016 - 344 с.

      7. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2017. - 536 с.

      8. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. – 2016. – 448 с.

      9. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости», под редакцией В.А. Швандара, Учебное пособие, Изд-во «ЮНИТИ-ДАНА», М. – 2020;

      10. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2021. — 504 c.



    написать администратору сайта