|
|
ааа (копия). Курсовая работа по дисциплине Оценка недвижимости На тему Понятия, цели и принципы оценки недвижимости
КАРАГАНДИНСКИЙ БАНКОВСКИЙ КОЛЛЕДЖ им. Ж. К. БУКЕНОВА
Кафедра «Финансы и бухгалтерский учет»
Допущено к защите
«__»_______2022 г.
_________________
КУРСОВАЯ РАБОТА
По дисциплине «Оценка недвижимости»
На тему «Понятия, цели и принципы оценки недвижимости»
Выполнила студентка
очной формы обучения
3 курса, группы О-32
специальности «Оценка»
Саттыбаева.Б.Е
Проверила Дацунова Л. И.
Караганда 2022 г.
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………
|
|
1 ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ………………………………………………………..
|
4
|
2 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
|
|
2.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости……………………………….
2.2 Основное экономическое содержания методов затратного, доходного и сравнительного подхода к оценки коммерческой недвижимости……………………………………..
|
10
12
|
3 Определение стоимости коммерческой недвижимости на примере жилого дома.
Введение
Коммерческая недвижимость в настоящее время является важным объектом инвестирования. Расширение сектора частной собственности в России привело к увеличению количества сделок с недвижимостью, что также говорит о том, что оценка недвижимости приобретает все большую значимость. Коммерческая недвижимость рассматривается с позиции объекта потенциально способного приносить доход, быть конкурентоспособным, «работать» с отдачей.
Оценка коммерческой недвижимости доходным подходом, заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости, как источнике дохода, то есть, это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. В рамках доходного подхода оценщик имеет право использовать как метод капитализации (в случае, если объект приносит стабильные, приблизительно, равные потоки доходов), так и метод дисконтированных денежных потоков (в обратном случае). Повторяющиеся спады и кризисы экономики, стремление к наличию развитого рынка недвижимости – все это провоцирует его участников постоянно совершенствовать свой инструментарий анализа формирования стоимости недвижимости и ее оценки, а также изучать влияние прямых и косвенных факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости, присутствующих, как на самом рынке, так и в смежных областях. При этом развитие рынка недвижимости сопровождается большим количеством заключенных сделок купли-продажи, и принятии решений об инвестировании в недвижимость. Объективные результаты определения стоимости недвижимости, таким образом, становятся более актуальными и востребованными. Стоимостные ориентиры объектов недвижимости требуют сегментации рынка недвижимости. Понятие «недвижимость» широко используется в экономической литературе. Римское право разделило имущество на движимое и недвижимое. Затем это разделение примерялось в Казахстанской практике, после введения Указа РК «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 г. Начало 1999, ознаменовавши переход Казахстана к рыночному хозяйству, потребовал изменения законодательных основ, в том числе и рынка недвижимости. В октябре 1994 г. был принят новый Гражданский Кодекс РК. В этом документе дается следующая трактовка понятия «недвижимость»: к понятию недвижимость относятся участки недр, земельные участки, обособленные водны.
1 ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.
Коммерческая недвижимость - это офисные, торговые, производственные, складские помещения, готовый бизнес, а так же земля, предназначенная для строительства магазинов, торговых центров, баз отдыха, складов.Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать в аренду, купить или продать, передать право пользования.Коммерческая недвижимость считается одним из наиболее прибыльных инвестиционных объектов. Некоторые строят свой бизнес целиком и полностью на коммерческой недвижимости, т. е. сдаче в аренду площадей, субаренду.Оценка коммерческой недвижимости - это оценка недвижимости, которая может приносить доход. Часто, ее называют доходной недвижимостью. Независимая оценка коммерческой недвижимости - это определение текущей рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости самый распространенный вид оценки, включающий в себя определение стоимости права собственности или иных прав. Так же она учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением. При оценке коммерческой недвижимости принимают во большое количество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.), особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов.Оценка коммерческой недвижимости основывается на трёх основных подходах: затратном, доходном и сравнительном. Оценка коммерческой недвижимости оформляется в виде отчёта, в котором отражается профессионально проведенный анализ рынка оцениваемого имущества, сведения о рыночной стоимости оцениваемой коммерческой недвижимости.Рыночная стоимость объекта оценки коммерческой недвижимости - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.Поэтому если начальные затраты на ремонт могут быть небольшими, то их величина со временем возрастет. Некоторые материалы по своей природе более долговечны, чем другие. В общем случае справедливо замечание, что начальная цена материалов сильно зависит от их долговечности. Использование качественных материалов при строительстве - самый главный фактор экономии на ремонтных работах.Чистый доход представляет собой рассчитанную или фактическую выручку за вычетом рассчитанных связанных расходов.Коэффициент капитализации зависит от типа имущества, его местоположения, возможности полной аренды строения, а также от большого числа прочих факторов, обеспечивающих инвестору определенный уровень надежности получения доходов. Для малых офисных помещений, находящихся в пожизненном пользовании арендатора, как это часто встречается сегодня в России, целесообразно использовать метод сравнения арендных ставок на квадратный метр общей площади, позволяющий прямое сравнение офисных площадей в различных районах. Оценка коммерческой недвижимости необходима в первую очередь для определения стоимости того или иного объекта. Эта процедура может потребоваться в процессе купли/продажи, аренды, а также в некоторых иных случаях. Под коммерческой недвижимостью могут пониматься самые различные объекты. Главное сходство между ними заключается в том, что они способны приносить доход владельцу. Неслучайно коммерческую недвижимость иногда называют ещё и доходной.
Специалисты проводят оценку коммерческой недвижимости для таких объектов, как: Торговая недвижимость: торговые центры, магазины, павильоны, стрит-ритейл. Офисная недвижимость: бизнес-центры, офисные помещения и здания. Производственная недвижимость: заводы, фабрики, склады, промышленные помещения и пр. Вид бизнеса напрямую влияет на то, каким должно быть коммерческое помещение. Однако помимо этого фактора, существуют и другиеособенности оценки коммерческой недвижимости, которые необходимо учитывать в ходе анализа.
Оценщики учитывают 6 основных параметров:
Престижность района, в котором располагается изучаемый объект.
Наличие/отсутствие соседних конкурирующих фирм.
Степень уникальности коммерческой недвижимости.
Привлекательность внешнего вида здания или сооружения.
Техническое состояние помещений, а также коммуникаций: пожарная сигнализация, канализация и пр.
Транспортная доступность: наличие/отсутствие парковки и степень удалённости остановок общественного транспорта.
Оценщики во время анализа уделяют внимание и другим важным деталям. Например, они устанавливают юридические права на тот или иной объект коммерческой недвижимости, а также уточняют его описание и характеристики. Стоит обратить внимание на то, что достоверность полученной информации будет лишь временной.
В ходе оценки специалисты, как правило, применяют один или два из традиционных подходов к оценке: затратный, сравнительный, доходный. При этом все эти способы оценки могут использоваться как по отдельности, так и в совокупности. Далее они анализируют все собранные данные и составляют отчёт. Коммерческой недвижимостью можно признать любой недвижимый объект, который способен приносить собственнику доход его эксплуатации. Исходя из этого, важным способом, применяющимся для оценки коммерческого помещения, является подход, основанный на доходах объекта – доходный подход. Сущность доходного подхода к независимой оценке коммерческой недвижимости заключается в приведении к настоящему моменту времени будущих доходов от эксплуатации объекта и возможной продаже его в будущем. Особенности оценки стоимости коммерческой недвижимости. Основная прибыль, приносимая коммерческой недвижимостью – прибыль в виде арендных платежей. Поэтому для расчета величины возможной прибыли в будущем, оценщики определяют размер арендной платы, за которую возможно сдавать объект недвижимости, учитывая рыночную конъектуру. Для подсчета размера чистой прибыли от сдачи в аренду недвижимого имущества, следует из суммы арендной платы отнять сумму расходов на содержание недвижимости. Расходы состоят из коммунальных платежей, стоимости текущего ремонта, налоговые платежи, упущенные доходы (простаивание площадей под аренду), затраты на уборку, страхование и т. п. Для оценки стоимости коммерческой недвижимости доходным подходом, размер будущей прибыли следует привести в стоимость на момент оценки. Для этого применяется метод дисконтирования будущих денежных доходов в стоимость на текущий момент согласно определенной дисконтной ставке. Дисконтная ставка – это усредненная норма прибыльности инвестиций в схожие объекты недвижимости. Кроме доходного подхода к оценке стоимости недвижимого имущества, применим сравнительный подход. В ходе применения этого подхода используется метод сравнения продаж (принцип замещения). Этот метод можно описать предположением, что покупатель не станет платить больше той суммы, за которую возможно приобрети полностью схожий объект на рынке. Этот метод заключается в сборе и обработке информации о сделках на рынке недвижимости по объектам, совпадающим характеристиками с оцениваемым недвижимым имуществом. Отталкиваясь от стоимости аналогов происходит корректировка оценки коммерческой недвижимости (исходя из отличительных черт предмета сравнивания). Затратный подход применяется к коммерческой недвижимости для отдельно расположенных строений. Этот подход основан на принципе замещения (разумный покупатель не заплатит за недвижимость больше суммы необходимой для строительства подобного объекта). Затратный подход применяется в случаях, когда рынок недвижимости неразвит и применение сравнительного подхода ограниченно или вообще невозможно. В заключение процесса оценки выполняется согласование полученных результатов разными подходами. Совпадение полученных результатов говорит о верном определении стоимости коммерческой недвижимости. Способность приносить доход является основной собственностью коммерческой недвижимости. Часто также используется термин — доходная недвижимость. Существующие стандарты оценки в Республике Казахстан требуют от оценщиков использовать доходный подход при оценке выручки — оценку коммерческой недвижимости. Однако это не освобождает и не ограничивает оценщика в использовании затратного и сравнительного подходов. Стоит также отметить, что оценка коммерческой недвижимости с использованием доходного подхода не всегда позволяет объективно учитывать общие области, которые не участвуют в формировании денежного потока. Поэтому при оценке коммерческой недвижимости возникает необходимость рассчитать стоимость объекта как минимум с двумя подходами — сравнительным и доходным или затратным и доходным. В условиях рыночной стагнации предпочтение отдается доходному подходу. Метод наиболее эффективного использования применим к другим категориям коммерческой недвижимости: − магазины, помещения общественного питания и бытового обслуживания.;
Коммерческая недвижимость — это недвижимость, способная приносить доход, прибыль или прирост капитала, доход от инвестиций и аренды. Средства коммерческой недвижимости: торговые центры, офисы, склады, магазины, рестораны, гостиницы, гаражи, промышленные объекты и т. д.
Оценка коммерческой недвижимости относится к оценке торгового комплекса, оценке ресторана, оценке магазина, оценке гостиницы, оценке здания, оценке офиса, оценке склада, оценке гаража, оценке сельскохозяйственных предприятий, оценке промышленных предприятий и т. д. Оценка коммерческой недвижимости необходим при совершении различных сделок с коммерческой недвижимостью — купли-продажи, обмена, аренды, залога, дарения, наследования и т. д. Важное место занимает оценка коммерческой недвижимости при инвестировании в коммерческую недвижимость, поскольку стоимость инвестированного капитала меняется со временем.
К оценке объектов недвижимости применимы все существующие в оценке подходы: затратный, доходный и сравнительный. Однако не всегда возможно, чтобы оценщик правильно использовал все существующие подходы. При оценке объектов недвижимости учитываются их особенности. Например, в период сокращения сделок предпочтительнее использовать методы затратного подхода и сравнительного анализа продаж. Как показывает практика, невозможно найти информацию о фактически выполненных транзакциях. В настоящее время нет баз данных, содержащих достоверную информацию о транзакциях. Метод рыночной информации, основанный на ценах предложения, также недостаточно надежен. Это особенно актуально для периода стагнации рынка. Поэтому при использовании сравнительного подхода к оценке недвижимости вносятся коррективы.
В экономически развитых странах недвижимость, являясь одним из основных источников пополнения государственного бюджета, является важнейшей составляющей национального богатства, на которое, по некоторым оценкам, приходится более 50 % мирового богатства. Важность рынка недвижимости неоспорима, потому что, на рынке труда, капитала и т. д., для их существования должна быть соответствующая недвижимость. В результате последних событий рынок недвижимости в Казахстане переживает кризисные моменты.
Как указано в Концепции развития оценочной деятельности в Республике Казахстан, с помощью правильной оценки можно решить многие проблемы управления экономикой, в частности, на рынке недвижимости. Для того чтобы повысить эффективность использования всех материальных ресурсов, их необходимо должным образом оценивать и облагать налогом.
Для достижения этих целей казахстанские оценщики проделали большую работу в этой области. Одним из основных достижений является разработка стандарта оценки «Оценка недвижимости».
Согласно стандарту оценки «Оценка стоимости недвижимости», оценка земли в зависимости от ее назначения и доступной информации может быть определена методами сравнительного анализа, развития, разнообразия, извлечения, остаточной стоимости и капитализации земельной ренты. Если имеется избыточное количество земли по сравнению со стандартом и возможность выделения избыточного участка, его стоимость оценивается по рыночной стоимости при условии его наиболее эффективного состояния.
На основании конкретного типа здания, назначения, объема и площади здания, материала конструкции и других типичных характеристик аналога, а также с учетом связанных с этим факторов (условий окружающей среды, удаленности от населенных пунктов или центра города, от автомагистрали и т. д., условия сделки, цена и дата продажи объекта-аналога), определяется оценочная стоимость объекта, выравнивается разброс рыночных цен, а факторы, влияющие на сравнение, делаются на несколько похожих объектов, что позволяет наконец-то получи балл ты окого уровня.
2 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Рынок коммерческой недвижимости на сегодняшний день динамично развивается, город вышел из кризиса, цены стабилизировались. Покупательский спрос, а следовательно и предложение достигли докризисных показателей. Уровень арендных ставок торговых и офисных помещений по сравнению с 2011 годом повысился на 10-15%. Происходит строительство и ввод в эксплуатацию новых коммерческих объектов. Инвестиции в коммерческую недвижимость - хорошее и надежное вложение средств. На рынке коммерческой недвижимости города количество предложений ограничено. Объектов с необходимой инфраструктурой, расположенных в столь удобном месте, крайне мало. А потребность в качественных офисах у череповецкого бизнеса растет с каждым годом. коммерческой недвижимости и комбинация уровня жизни и выгодных капиталовложений, привлекают многих инвесторов, застройщиков и агентов. Один из серьезных мотивов, почему рекомендуется инвестировать в недвижимость - это постоянный рост и развитие рынка недвижимости, а также постоянное развитие самого города. На сегодняшний день в развитии участвуют инвесторы не только из Казахстана, Алматы, но и из стран ближнего и дальнего зарубежья. в последние годы строительство крупных торговых, деловых центров инвестируют столичные компании. Инвестором крупнейшего в городе торгово-развлекательного центра «Июнь» была Казахстанская компания «Регионы»,инвестиции составили 1,3 млрд рублей. Так как рынок Казахстана и Карагандинской области, по их мнению, несколько «перегрет», они сделали упор на развитии бизнеса в регионах (отсюда и название компании). При этом их внимание было направлено на города, в которых расположены крупнейшие предприятия, с большим экономическим потенциалом, стабильно функционирующие, обеспечивающие высокую занятость граждан, а следовательно, и устойчивый потребительский спрос населения на товары и услуги. В нашем городе есть такие инвестиционные компании как «Балтийская строительная компания» образована в 2006 году, общество с ограниченной ответственностью «Регионспецстрой» образовано в 2009 году. Сегмент офисной недвижимости представлен помещениями классов В и С, причем класс С превалирует (59% общего предложения). Общий объем предложения составляет около 25 тыс. кв. м, практически все качественные офисы сосредоточены в центральной части города. Несмотря на низкий уровень развития рынка, тенденция умеренного спроса на новые офисы со стороны арендаторов сохраняется. Об этом свидетельствует введение в эксплуатацию новых офисных помещений компании «Железобетон-12». Предпочтения потенциальных арендаторов склоняются в пользу объектов С-класса - в них уровень вакантных площадей составляет всего 3% против 36% в В-классе. Такое положение вещей объясняется сильным разрывом в уровне арендных ставок. Если в классе С средняя стоимость аренды квадратного метра составляет 400 тыс.тг в год, то для помещений В-класса этот же показатель равен уже 700тыс. В среднесрочной перспективе значительных изменений на рынке не ожидается. Возможен небольшой (в пределах 10%) рост арендных ставок, вызванный постепенной стабилизацией деловой жизни города, а также ростом инфляции. Объем предложения незначительно увеличится за счет ввода в эксплуатацию ряда объектов С-класса, но качественного изменения рынка в ближайший год не предвидится. В целом для череповецкого рынка офисной недвижимости все еще характерна посткризисная стагнация. Хотя сейчас ставки капитализации находятся на минимальном для этого сегмента уровне, поэтому их дальнейшее снижение маловероятно. Коммерческая недвижимость – здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи. Коммерческий сектор недвижимости представляет собой инфраструктуру, необходимую для развития предпринимательства, является основным источником занятости и экономического роста, а также решения важнейших задач нашего времени: обеспечения пригодных условий для жизни и функционирования города и растущего городского населения, сокращения негативного воздействия на окружающую среду. Главное отличие коммерческой недвижимости от жилой заключается в том, что многие владельцы бизнеса предпочитают брать площади в аренду, а не покупать их. Причин может быть несколько. Это и дороговизна, и постоянные поиски более удачного расположения торговых площадей, и нежелание бизнесмена осуществлять серьезные финансовые траты, обременяя себя имуществом. Все это оказывает влияние на рынок, следовательно, коммерческая недвижимость с точки зрения покупки и аренды имеет свою специфику.
Приобретение коммерческой недвижимости с целью извлечения прибыли может подразумевать такие варианты:
• сдача в аренду;
• продажа по более высокой цене;
• создание на новых площадях собственного бизнеса.
Классическое инвестирование принадлежит к первому варианту. Особенно выгодным является инвестирование в недвижимость в период строительства данного объекта. В основной массе случаев это дает возможность достичь серьёзной экономии.
Отличительными чертами коммерческой недвижимости можно считать:
1. Коммерческую недвижимость в большинстве случаев берут в аренду, так как в любой момент можно прекратить свою деятельность или переехать в другое помещение. Благодаря такому факту, предприниматель может когда ему угодно прекратить свою деятельность, либо переехать в другое помещение. Также, стоимость коммерческих объектов достаточно велика.
2. Коммерческая недвижимость приносит владельцу определенный доход.
3. Стоимость коммерческой недвижимости значительно выше, чем у жилого
имущества. В стоимости учитывается не только площадь, состояние помещения, развитость инфраструктуры, месторасположение недвижимости, но и величина предполагаемого дохода.
4. Налогообложение коммерческой недвижимости во многом отличается от другого имущества и зависит от многих факторов. Физическому лицу полагается оплачивать из прибыли 13 %.
2.2 Основное экономическое содержания методов затратного, доходного и сравнительного подхода к оценки коммерческой недвижимости.
Экономическое содержание доходного подхода и его методов, применяемых к оценке коммерческой недвижимости. Доходный подход является фундаментальным при оценке объектов коммерческой недвижимости. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход основан на оценке ожиданий инвестора относительно будущих экономических выгод от владения оцениваемым объектом. Доходный подход основывается на принципе ожидания. Принцип ожидания гласит, что инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения доходов. Таким образом, чем выше доходный потенциал актива, тем больше его стоимость. Второй принцип доходного подхода – замещение. Максимум стоимости недвижимости,покупаемой инвестором, не должна превышать минимум стоимости аналога с эквивалентной доходностью.
Доходный подход применительно к объекту коммерческой недвижимости представляет собой процедуру оценки стоимости объекта недвижимости использующую предположение, что рыночная стоимость объекта недвижимости связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принесет данный объект. Другими словами, предполагается, что инвестор приобретает коммерческую недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получить в будущем доход от сдачи ее в аренду. Доходный подход при оценке объектов коммерческой недвижимости представлен двумя методами:
− метод капитализации доходов – при применении данного метода стоимость недвижимости рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между величинами стоимостей объектов недвижимости и уровнем их доходов.
−метод дисконтирования денежных потоков. При использовании данного метода осуществляются прогнозы дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта коммерческой недвижимости в конце периода. Затем рассчитываются и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов с использованием специального коэффициента, который отражает риски, связанные с инвестициями в данный объект недвижимости.
Процедура расчетов методом дисконтированных денежных потоков: − Прогнозируется поток доходов от объекта оценки.
− Рассчитывается ставка дисконтирования.
− Определяется остаточная стоимость в постпрогнозный период.
Спрогнозированный поток чистых доходов, и остаточная стоимость приводятся к текущему моменту времени при помощи ставки дисконтирования.
− Рыночная стоимость равна текущим стоимостей будущих доходов и остаточной стоимости. В рамках метода дисконтированных денежных нужно построить прогноз денежных потоков
на заданный будущий период владения.
На длительность прогнозного периода влияет следующие факторы:
− Вероятность прекращения экономической, физической и юридической жизни объекта
− Снижение достоверности обоснованности расчетов по мере удаления от даты оценки
− Возможность выхода оцениваемого объекта недвижимости на стабильную величину
дохода
− Наличие внутри прогнозного периода отрицательных денежных потоков.
По данным исследований, средний период владения коммерческой недвижимости составляет 8-21лет [Collett, Lizierim, and Ward, 2003, 34]. В разных странах используются различные периоды прогноза: В Нурсултане распространен 20-летний прогнозный период, в Алматы 10лет, в то время как в Петропавлоске распространен 5-ти летний период прогноза. Прогноз включает построение эконометрических моделей, основанных на рынке имущества и включающих в себя построение эконометрических моделей, требующих определенных навыков. Для достижения объективного прогноза необходим качественный источник информации об используемых в расчетах позициях. Например, при оценке офисной недвижимости необходима информации о таких параметрах, как ВНП, трудовая занятость, безработица, операционные расходы – все это экономические переменные, охватывающие экономические обстоятельства, влияющие на офисный рынок. Если брать в пример торговую недвижимость, валовой национальный продукт и розничные продажи будут являться наиболее значимыми индикаторами.
Ставки дисконтирования, денежные потоки должны быть выражены с учетом инфляции – в реальных или номинальных показателях. На практике рекомендовано использовать номинальные показатели.
Расчет чистого дохода от эксплуатации объектов коммерческой недвижимости начинают с расчета потенциального валового дохода. Необходимо определить величину всего дохода, который может принести объект коммерческой недвижимости при условии полной загрузки площадей. Далее рассчитывается действительный валовой доход. Также необходимо вычесть потери от недоиспользования площадей. Поскольку в оценочной деятельности нет определенных стандартов для определения этих потерь, наиболее подходящим способом для получения информации является рассмотрение схожего объекта коммерческой недвижимости, для которого имеются данные по рентным платежам за довольно продолжительный период времени, из них можно узнать уровень потерь на практике. Однако это возможно лишь в условиях наличия значительной базы информации по сопоставимым объектам.
Доходы от эксплуатации объектов недвижимости могут быть выражены рядом показателей. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от сдачи в аренду объекта оценки при полном использовании (без учета потерь и расходов). Потенциальный валовой доход рассчитывается по формуле:
S – площадь, сдаваемая в аренду.
Действительный валовой доход (ДВД) - доход от недвижимости с учетом уровня загрузки и потерь при сборе арендной платы:
ДВД = ПВД – Потери.
Недозагрузка (незанятость) и потери при сборе арендной платы определяются как процент от валового дохода, исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости, существующего спроса на объекты соответствующего класса и назначения, и качественных характеристик самого объекта.
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:
ЧОД = ДВД – ОР.
Операционные расходы (ОР) – текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости.
Для расчета чистого операционного дохода необходимо учесть прочие доходы. Чистый операционный доход равен разнице полученного действительного валового дохода и операционных расходов с учетом прочих доходов. Операционные расходы для целей оценки делятся на условно-постоянные, условно-переменные и резерв затрат капитального характера. Условно-постоянные расходы – это расходы, размер которых зависит от величины загрузки объекта (заработная плата обслуживающего персонала, налог на имущество, страховые взносы). Условно-постоянные расходы зависят от степени загрузки объекта (коммунальные платежи, содержание территории и уборка мусора, охрана, реклама). Резерв затрат капитального характера – это гипотетические отчисления в ремонтный фонд, который обеспечивает поддержание долгоживущих и своевременную замену короткоживущих элементов зданий.
Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения потока дохода. Для определения рыночной арендной платы использовались данные по объектам - аналогам.
Для определения величины рыночной ставки арендной платы для объекта оценки принимаются следующие шаги:
− изучение рынка предложений аренды аналогичных объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым Объектом;
− сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту: время опубликования предложения, величина ставки арендной платы и условия договора аренды, физические характеристики объекта-аналога, его месторасположение, качество предоставляемых услуг;
− анализ и прямое сравнение арендных ставок на аналогичные объекты с учетом их особенностей, используя введение процентных корректировок.
Ставка дисконтирования – это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. Количественно она равна ставке дохода, величина которого зависит от риска, связанного с оцениваемым объектом. Чем более рискованный объект инвестирования, тем более высокой является ставка дисконтирования. Если проводить анализ нетипичной коммерческой недвижимости, которая имеет бизнес- потенциал, то следует учитывать не только рынок недвижимости, но и рынок финансовых активов и капитала. Необходимо учитывать влияние инфляции. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу.
Основные методы определения ставки дисконтирования: − модель оценки капитальных активов (CAPM)
− метод IRR
− метод мониторинга
− Метод кумулятивного построения
− метод сравнения альтернативных инвестиций
Модель оценки капитальных активов практически не применяется для расчета ставки дисконтирования при оценке недвижимости. Однако, используя базовую модель, разработанную У. Шарпом для хорошо диверсифицированного портфеля, ее можно приспособить для оценки недвижимости. Для этого базовая формула корректируется прибавлением дополнительной премии за риск вложения в недвижимость.
Rн=Rбр+B(Rср.р.-Rб.р.)+Sн+C,
Где Rбр-безрисковая ставка доходности
Rср.р.-среднерыночная ставка доходности
Sн- премия за риск вложения в недвижимость
C-премия за страновой риск.
В статье «Real estate and business value» Мартин Бенсон приводит плюсы осуществления
расчета ставки дисконтирования по модели CAPM. Эта модель является моделью риска и доходности, имеющей самую долгую историю использования. Явное преимущество данной модели при оценке коммерческой недвижимости с бизнес-потенциалом – отсутствие в расчете экспертных оценок, каждая составляющая модели имеет объективный расчет. Данная модель по показателям берзисковой ставки, премии за рыночный риск идентична для объектов коммерческой недвижимости с бизнес-потенциалом. Однако расчет величины коэффициента бета различается для каждого сегмента рынка.
В основе метода альтернативных инвестиций лежит сравнение инвестиций в объекты коммерческой недвижимости с альтернативными инвестициями на рынке капитала и осуществление корректировок различия.
Для расчета ставки дисконтирования методом конечной отдачи – IRR необходима статистическая обработка рентабельности проектов, которые сопоставимы проектом оцениваемого объекта.
Для использования метода мониторинга необходимо наличие рынка коммерческой недвижимости, функционирующего стабильно, на котором возможно проводить мониторинг.
Метод кумулятивного построения определяет величину ставки дисконтирования путем прибавления премий за риски, выявленные на оцениваемом объекте. Метод кумулятивного построения применяется при оценке различных объектов собственности-бизнеса, недвижимости, нематериальных активов. Для недвижимости рассчитываются премии за риск вложения в оцениваемый объект, уровень ликвидности, инвестиционный менеджмент.
Необходимость расчета стоимости реверсии связана с несовпадением длительности прогнозного периода с остаточной экономической жизнью объекта оценки. При расчете стоимости реверсии суммируются все доходы, которые оцениваемый объект принесет в постпрогнозный период. Методика расчета стоимости реверсии исходит из экономического положения объекта оценки на конец последнего года прогнозного периода. Стоимость реверсии можно рассчитывать либо методом капитализации дохода, если экономическое состояние объекта оценки благополучное, либо корректировкой стоимости, посчитанной на дату оценки, на величину возможного износа за анализируемый период.
Итоговое значение стоимости реверсии рассчитывается по формуле:
Vp = ЧОДk+1 KCk+1 = ЧОДk (1+Ck+1) KCk+1
Re +SFF(n-k;Re ) Re +SFF(n-k;Re ) [Грибовский, 2009]
Где Ч О Д k - чистый операционный доход последнего прогнозного года. Ч О Д k +1 - чистый операционный доход постпрогнозного периода
SFF – норма возврата (фактор фонда возмещения)
KCk+1 - коэффициент коррекции дохода (k+1) года
Re - ставка дисконтирования, %;
Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость объекта коммерческой
недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.
Метод капитализации дохода включает следующие этапы оценки рыночной стоимости:
− Расчет чистого операционного дохода за год
− Расчет коэффициента капитализации
− Расчет рыночной стоимости недвижимости делением чистого операционного дохода.
3 Определение стоимости коммерческой недвижимости на примере жилого дома.
В г. Сарань девять районов, и самыми престижными для проживания из них традиционно считаются исторический центр города, а также наиболее приближённые к нему Ленинский и Казыбекбийский. А наиболее востребованное жильё расположено в прибрежной территории Промышленного, и отдалённых от центра города частях Железнодорожного и Октябрьского районов. На Саранском рынке вторичного жилья действуют порядка трёх сотен операторов. Финансовый кризис, поразивший инвестиционную активность бизнеса, заметно снизил уровень спроса. В первой половине 2009 г. уровень деловой активности на вторичном рынке снизился, значительно уменьшилось количество сделок связанных с жилой недвижимость. Объёмы предложения стали превышать спрос, в результате чего стоимость на вторичном рынке стала снижаться. Коньюнктура рынка за весь 2009 г. характеризуется постоянным снижением цен практически на все виды недвижимости. Изучая показатели падения цен на вторичном рынке самарского жилья, следует отметить, что за первое полугодие 2009 г. период цены на квартиры в г. Саране снизились на 10-15%. К концу года падение замедлилось и за второе полугодие не превысило 5%. В настоящее время существует достаточно устойчивый спрос на новую недвижимость в виде отдельно стоящих зданий, в интервале цен 330-3250 кв.м. В целом предложение колеблется от 400 кв.м до 4500 кв.м. В то же время заметна тенденция к некоторому повышению верхней границы цены предложения. Естественно, что самые дорогостоящие предложения в коттеджных поселках расположены в городской черте. Цены указываем за квадратный метр в доме, включая стоимость земельного участка и подведенных инженерных коммуникаций. Лидеры по стоимости в экспозиции: дома на 1-й просеке (около 780тыс.тг., «Европейский двор»), на 3-й просеке (около 560 тыс.тг., «3 Авеню»), на 8-й и 9-й просеках (около 280 тыс.тг., два поселка, застроенных таунхаусами). Цена за год наблюдений практически не изменилась. Земля отдельно не продается, только с домом. Достоинство предложения в идее - проживание в загородном доме, но в городской черте, которая дарит в первую очередь хорошую транспортную доступность, близость к Волге и зеленым зонам отдыха. Все четыре продавца продемонстрировали готовность к уступкам по цене и оказанию посильной помощи в оформлении объекта недвижимости в собственность. Недостаток предложения можно увидеть в том, что покупатель не может сразу заселиться и начать жить в доме, нужно быть готовым к дополнительным затратам. Дома в черновой отделке, и без внутренней чистовой отделки новому хозяину жилья после заключения сделки не обойтись. Лидерство по совокупному количеству предложений на рынке отдается девелоперу, который сформировал предложение в четырех поселках в районе. Речь идет о проектах «Муромский городок», «Муромский-2», «Лагуна», «Волжский-5». Продаются дома с участком и просто земля. «Нарезка» - от 10 соток. Средняя стоимость готового дома - от 6 до 17 млн тг (общая площадь - от 180 до 470 кв. метров). К достоинству предложения можно отнести тот факт, что застройщику поселков удалось почти невозможное. И это стало заметным событием на рынке недвижимости. Если быть точнее - перенести границы городского округа Самара в свою пользу. Если ранее это была «область», то теперь, после удачно прошедших публичных слушаний и после оформления всей документации, большая часть домов из вышеперечисленных поселков в скором времени официально. К недостатку предложения можно отнести то, что покупателю объекта придется понести дополнительные расходы на обустройство индивидуальной системы водоснабжения (с помощью скважины) и канализации. Запитка от магистральных сетей к коттеджам предусмотрена пока только электричеством и газом. Площадки, ранее отведенные под строительство многочисленных коттеджных поселков, продолжают размежевываться под продажу. Части девелоперов не удалось закончить строительство, всем остальным не удалось даже начать его. Практически каждая вторая сделка на этом рынке - покупка земельного участка с целью строительства на нем дома самостоятельно. Цены на землю поползли вверх. И не потому, что оживился спрос, он остался на прежнем невысоком уровне. Просто девелоперы осознали, что дисконт по цене не панацея, успокоились и перешли в режим ожидания своего покупателя. В экспозиции предлагаются земельные участки в (около 200 тыс.тг, участки от 9 соток, поселок), в поселке «Жамбыл » (от 260 тыс.тг. за сотку, от 10 соток), в поселке «Жарем » (от 120 тыс. тг. за сотку, п.Жартас), (1 млн тенге за 15 соток). Несомненное достоинство подобного предложения - дешевизна и свобода принятия решений, возможность постепенно финансировать свою стройплощадку. Недостатки: велика вероятность хаотичной застройки территории, как следствие - размывание первоначальной концепции коттеджного поселка (в итоге ее может не быть вовсе), несоблюдение собственниками земельных участков единого архитектурного стиля. Велик риск оказаться по соседству с каким-нибудь вечно замороженным недостроем или, напротив, с шумной и бесконечной строительной площадкой. Проведенный мониторинг предложений домов и земельных участков в коттеджных поселках Саранской области выявил главную проблему: у девелоперов нетпортрета жителя, для которого они реализуют свои проекты. А это очень важно. В элитных поселках могут просто не продать дом человеку, если он, по мнению девелопера, не вписывается в среду той социальной группы, на которую ориентировано строительство. Другая проблема в экспозиции нет готового жилья эконом-класса площадью 100-160 квадратных метров. Нет предложения ипотечных кредитов под покупку загородного жилья, что сдерживает спрос на него. Вложения в загородное жилье пока обладают малой ликвидностью, проще говоря, его сложнее продать, чем самарскую квартиру в многоквартирном доме. С другой стороны, есть информация для размышления: цены на данные объекты недвижимости пошли в рост относительно 2009 года, но они все еще меньше на треть, чем летом 2008 года. Конечно, самарский рынок жилья в коттеджных поселках очень молод. Да, экономические трудности последних двух лет не пошли ему на пользу. Тем не менее подобные поселки (где построено или только строится загородное жилье) пока больше подходят для проживания в выходные дни. В отличие от московских коллег самарских девелоперов в основной своей массе (кроме двух-трех исключений) не волнует комплексное обеспечение своих поселков объектами инфраструктуры: школами, детскими садами, магазинами, аптеками, спортивными сооружениями. Объектом оценки является объект индивидуального жилищного строительства, а именно жилое здание площадью 223,5 м2.
Объект находится на одной из наиболее протяженных магистралей. Транспортная доступность - хорошая. Состояние почвы - основанием фундаментов здания служат песчаные почвы. К жилому дому подключены следующие коммуникации для:
· водоснабжения;
· канализации;
· электроснабжения;
· теплоснабжения;
· телефонизации
Разрешенное использование. Практика работы на рынке недвижимости показывает, что изменение функционального назначения недвижимого имущества возможно лишь при согласовании с органами местной администрации, что подтверждает и собственник объекта оценки. Сервитуты. Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, мы не располагаем. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях. Кроме того, нам абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства. Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, я принимаю решение отказаться от применения затратного подхода для оценки данного объекта. В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я пришла к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Данный объект относится к развитым объектам недвижимости, так как он включает три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества. Улучшения - это любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате проведения на ней работ (мелиорация, дренаж, инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения. Принадлежности недвижимого имущества - это движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.
Заключение
В заключение хочется сказать, что рынок коммерческой недвижимости развивается быстрыми темпами. Наверное любой человек думал об открытии своего собственного дела, поскольку это очень выгодно. Это всегда будет актуальным. Но в связи с нестабильной экономической и политической ситуацией во многих государствах далеко не каждый человек готов прибегнуть к банковским кредитам и рисковать, вложив не свои деньги в свое дело. Коммерческая недвижимость — земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода. Жилая недвижимость может так же относиться к коммерческой, в том случае, если её использование предполагает получение прибыли. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира отдельно это частное жилье. Возведение многоквартирного дома это инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство — инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время, квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестает быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости. Здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включа себя офисные здания,объектыпромышленности,гостиницы, магазиныи тторговые центры, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи. При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей(автомобильных,железнодорожных).
.
|
| |
|
|
Скачать 51.39 Kb.