В. А. Кухарчик оценка недвижимости с использованием гистехнологий курс лекций
 Скачать 1.27 Mb.
|
|
Л. В. Гурьянова, В. А. Кухарчик ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ГИС-ТЕХНОЛОГИЙ Курс лекций PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 2 УДК 91:004.9(07) ББК 26.8ф.я7 Г95 Рецензенты: Печатается по решению Редакционно-издательского совета Белорусского государственного университета Гурьянова Л.В., Кухарчик В.А. Г 95 Оценка недвижимости: Курс лекций / Л.В.Гурьянова, В.А.Кухарчик.- Мн.: БГУ, 2009.- 150 с. ISBN ……………………. Рассматриваются вопросы оценки недвижимости в Беларуси, а также ис- пользования технологий географических информационных систем (ГИС) при оценке недвижимости. Показывается роль визуализации пространственной ин- формации при оценке недвижимости и мониторинге застройки на региональном уровне с использованием космических технологий, создании корпоративных ГИС. Курс лекций снабжен вопросами и заданиями для самопроверки и предна- значен для студентов географического факультета ГИС-специализации, а также для специалистов, участвующих в подготовке картографических материалов при оценке недвижимости, а также для всех лиц, интересующихся проблемами и современными методами обработки пространственных данных при оценке и совершенствовании рынка недвижимости в Беларуси. УДК 91:004.9(07) ББК 26.8ф.я7 ISBN ……………. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 3 ОГЛАВЛЕНИЕ ВВЕДЕНИЕ …………………………………………………………………. 6 ГЛАВА 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ…………………… 8 1.1. Понятие недвижимого имущества (недвижимость) в законодательстве Республики Беларусь………………………………………………………. 8 1.2. Земельный участок и недвижимый имущественный комплекс………… 9 1.3. Особенности недвижимости как объекта оценки………………………... 10 ГЛАВА 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 12 2.1. Концепция управления недвижимостью 12 2.2. Классификация недвижимости 14 2.2.1. Общая классификация объектов недвижимости 14 2.2.2. Единая классификация назначения объектов недвижимого имущества 17 2.2.3. Примеры классификаций объектов жилой недвижимости 17 2.2.4. Примеры классификации объектов коммерческой недвижимости 21 2.2.4.1. Классификация офисных помещений 21 2.2.4.2. Европейская классификация торговых центров 23 2.3. Рынок недвижимости 27 2.4. Оценка стоимости 31 2.4.1. Основные принципы оценки 31 2.4.2. Оценочные стоимости 33 2.4.3. Основные методы оценки 35 2.5. Основные методы определения рыночной стоимости недвижимости 37 2.5.1. Затратный метод 39 2.5.2. Метод сравнения продаж 43 2.5.3. Доходный метод 47 ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ОЦЕНКУ НЕДВИЖИМОСТИ 51 3.1. Основные факторы, влияющие на оценку стоимости имущества 51 3.2. Развитие среды местоположения объекта недвижимости 53 3.3. Факторы городской среды 57 ГЛАВА 4. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ В РЕСПУБЛИКЕ 60 PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 4 БЕЛАРУСЬ 4.1. Единый реестр административно- территориальных и территориальных единиц РБ 60 4.2. Регистр стоимости земельных участков РБ 63 4.3. Реестр цен на недвижимость 64 4.4. Единый государственный регистр недвижимого имущества (ЕГРНИ) РБ 66 4.5. Нормативная база кадастровой оценки земель населенных пунктов РБ 68 4.6. Порядок оценки земель населенных пунктов РБ 69 4.7. Кадастровая оценка земель в условиях неразвито- го рынка недвижимости в РБ (на примере г.Дзержинска Минской области) 77 4.7.1. Краткая характеристика г.Дзержинска и Дзержинского района Минской области 77 4.7.2. Расчет базовой стоимости земель г.Дзержинска 78 4.7.3. Оценочное зонирование земель г.Дзержинска 82 4.7.3.1. Сбор, анализ и актуализация исходной информации 82 4.7.3.2. Формирование функциональ- ных зон на кадастровой карте 84 4.7.3.3. Деление функциональных зон на оценочные зоны по факторам: временной доступности центра города; внешних улучшений; территориально- планировочных условий; природных и рекреационных особенностей земель 86 4.7.3.4. Расчет базовых стоимостей земель оценочных зон 90 4.7.3.5. Оформление результатов оценочного зонирования в виде схемы 95 4.7.4. Оценка стоимости земельных участков г.Дзержинска 95 4.8. Кадастровая оценка земель в условиях развитого рынка недвижимости в РБ (на примере г.Минска) 96 4.8.1. Оценочное зонирование земель г.Минска 96 4.8.2. Оценка стоимости земельных участков г.Минска 101 ГЛАВА 5. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ГИС ДЛЯ ОЦЕНКИ И УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ БЕЛАРУСИ 102 PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 5 5.1. Использование ГИС для автоматизации монито- ринга земельных ресурсов 102 5.2. Использование ГИС и данных дистанционного зондирования для мониторинга застроенных территорий 104 5.3. Атласное ГИС-картографирование недвижимости населенного пункта 116 5.4. Корпоративная ГИС имущественного комплекса предприятия 118 5.4.1. Прототип географической информаци- онной системы БГУ 120 ЛИТЕРАТУРА 124 ПРИЛОЖЕНИЯ 127 PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 6 ВВЕДЕНИЕ В рамках курса «Оценка недвижимости с использованием ГИС- технологий» студенты изучают теоретические и методические основы оценки недвижимости, используют картографический метод исследова- ния на базе ГИС для оценки основных факторов, влияющих на оценку недвижимости, выполнения кадастровой оценки земель, мониторинга заcтроенных территорий и создания прототипов корпоративных инфор- мационных систем. В настоящее время в Республике Беларусь по данным ГУП «Нацио- нальное кадастровое агентство» зарегистрировано 4,06 млн. объектов недвижимости, из которых 0,82 млн. земельных участков (20 %), 1,47 млн. – капитальных строений (36 %), 1,77 млн. — изолированных помещений (44 %). При этом происходит все более активное вовлечение недвижимости частной и государственной форм собственности в оборот, т.е. её создания, переходов, ограничений и прекращений прав собствен- ности на недвижимость и других вещных прав (право пожизненного наследуемого владения, сервитуты, право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом). Формирование, информационная поддержка и обеспечение рынка недвижимости основываются на использовании самых современных сетевых информационных технологий и в том числе технологий геогра- фических информационных систем (ГИС) и данных дистанционного зондирования (ДДЗ). Автоматизированная поддержка рынка недвижимо- сти базируется на использовании территориальной операционной единицы (ТОЕ), в качестве которой выступает земельный участок. В настоящее время теории и методам оценки недвижимости на бело- русском рынке уделяется большое внимание, что отражено в публикаци- ях [1-7], материалах средств массовой информации (www.nca.by; www.webrealt.com и др.). В инфраструктуре рынке недвижимости Беларуси работают специалисты разных отраслей знания – экономисты, правоведы, специалисты по недвижимости, программисты и др., в том числе и географы, которые осуществляют пространственную поддержку оценочной деятельности через тематическое картографирование. Географы — ГИС-специалисты выполняют работы по созданию качест- венных карт оценочных зон для потребителей, наглядности презентаций и оказания помощи в процессе принятия решений. В повседневной практической деятельности ГИС-специалисты вы- полняют картографические анализы различного вида и степени сложно- PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 7 сти на основе процедур геокодирования и составления сложных реляци- онных запросов, выполняют поиск и нанесение объектов недвижимости на карту по координатам, адресу или системе индексов, построение тематических слоев и компьтерное моделирование методов буферизации, районирования, слияния и разбиения объектов недвижимости, их пространственной и атрибутивной классификации, что позволяет создавать системы по управлению недвижимостью, синтетические многокомпонентные карты недвижимости городов и отдельных пред- приятий с иерархической структурой и актуализированной поддержкой пространственной информации средствами аэро- и космосъемки. В настоящее время в Беларуси выполнен большой объем работ по автоматизированной поддержке оценки недвижимости на государствен- ном уровне (ГУП «Национальное кадастровое агентство»). Так ГИС- технологии являются основной физической моделью Единого реестра административно-территориальных единиц (АТЕ) и территориальных единиц (ТЕ), Регистра стоимости, Реестра цен, при выполнении карто- метрических работ при оценочном зонировании, учете факторов оценки, ведении земельных информационных систем (ЗИС) и корпоративных ГИС. Исходя из вышеизложенного в данном пособии рассматриваются основные подходы к оценке недвижимости с позиций пространственного анализа национальной системы расселения Беларуси и использования геоинформационных технологий при анализе и учете факторов местопо- ложения, влияющих на стоимость недвижимости. При этом из широкого круга вопросов оценки недвижимости основное внимание уделяется оценке земель населенных пунктов и урбанизированных территорий, определяющих местоположение недвижимости и основную часть ее стоимости. Авторы пособия являются профессиональными географами, ГИС- специалистами. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 8 ГЛАВА 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1. Понятие недвижимого имущества (недвижимость) в законодательстве Республики Беларусь Происходящие в Республике Беларусь процессы перехода к рыноч- ной экономике возродили принципы частной собственности, распро- страняющиеся, в том числе, на здания сооружения и земельные участки. Вместе с принципами частной собственности появилась и специфическая терминология, присущая ее объектам. Так, постепенно в экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины: «недвижи- мость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость» и другие [8]. В Гражданском Кодексе Республики Беларусь (далее — ГК) [9] к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ч. 1 п. 1. ст. 130 ГК). Иными словами, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благода- ря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Помимо земли и объектов, которые неразрывно с нею связаны, ст. 130 ГК относит к недвижимым вещам подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты, предприятия в целом как имущественный комплекс. Признание данных вещей недвижимым имуществом обусловлено высокой стоимостью указанных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота. Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпри- нимательской деятельности. В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, обору- дование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продук- цию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не преду- смотрено законом или договором (п. 1 ст. 132 ГК). PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 9 Основная специфика правового положения недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекра- щение права собственности и других вещных прав на него происходит в особом порядке, который обычно требует соблюдения обязательной письменной формы и обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре, ведение которого возлагается на регистрирующий орган. Вопросы для самопроверки 1. Дайте определение термина «недвижимость» согласно статьям Гра- жданского Кодекса Республики Беларусь. 2. Какие объекты относятся к недвижимым вещам? 3. В чем заключается специфика правового положения недвижимого имущества? 1.2. Земельный участок и недвижимый имущественный комплекс Определение земельного участка содержится в ст. 17 Кодекса Рес- публики Беларусь о земле: это часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации [10]. В Республике Беларусь земельный участок и капитальное строение рассматриваются как самостоятельные вещи — объекты недвижимости. Однако, в отечественном законодательстве последовательно проводится в жизнь принцип единства судьбы земельного участка и капитального строения (см. ст. 55, 93 Кодекса Республики Беларусь о земле). Это может быть реализовано, в частности, посредством внедрения в теорию, законодательство и практику понятия «недвижимый имущественный комплекс» [11], в который входит, прежде всего, земельный участок (либо вещные права на него), а также капитальное строение (либо несколько капитальных строений), и, возможно, изолированное помеще- ние (либо несколько изолированных помещений). В настоящее время в отечественном законодательстве, как и на прак- тике, распространение получил лишь один из видов имущественного комплекса — «предприятие как имущественный комплекс», которое признается недвижимым имуществом и регистрируется республиканской организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 10 В Республике Беларусь вопросы государственной регистрации зе- мельных участков урегулированы законодательством и, прежде всего, Законом от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижи- мого имущества, прав на него и сделок с ним». В этой связи, некоторыми правоведами Республики Беларусь высказывается мысль о целесообраз- ности применение в теории и практике недвижимости параллельного существования различных типов объектов недвижимости: земельных участков и капитальных строений, а также имущественных комплексов, состояющих из них. Вопросы для самопроверки 1. Дайте определение термина «земельный участок» согласно Кодекса Республики Беларусь о земле. 2. Обоснуйте новое понятие «недвижимый имущественный комплекс» и причины целесообразности его применения в оценочной практике. 1.3. Особенности недвижимости как объекта оценки Недвижимость — это специфический товар, обращающийся в инве- стиционной сфере [12]. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические свойства. Экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, аморти- зационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, а не арендованной недвижимости. Физические характеристики объекта недвижимости как особенного товара включают ее долговечность, неразрывную связь с землей, т. е. зависимостью от местоположения. В этой связи ограниченность земель- ных участков, которые со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижи- мости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик строений и инженерных коммуникаций. В современных условиях субъекты различных форм собственности Беларуси физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Необходимость определения рыночной и других видов стоимостей недвижимости производится в целях: PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 11 • купли-продажи; • переоценки основных фондов для корректировки налогообла- гаемой базы; • акционирования предприятия и перераспределения имущест- венных долей; • определения начальной цены на торгах; • кредитования; • раздела имущества; • определения размера компенсации; • внесения в качестве неденежного вклада в уставный фонд пред- приятия; • постановки на баланс и др. Объектами оценки является практически весь спектр недвижимого имущества: • объекты жилого назначения (квартиры, индивидуальные дома, коттеджи, дачи); • объекты коммерческого использования (офисы, магазины, гос- тиницы, рестораны, АЗС и др.); • объекты производственного и коммунально-складского назна- чения; • оборудование (станки, приборы, технологические комплексы и поточные линии, силовые агрегаты, оргтехника, мебель, офис- ное оборудование, бытовые предметы и др.); • сооружения (мосты, площадки, дороги, ограждения, благоуст- ройство, наземные и подземные емкости и др.); • инженерные коммуникации (линии электропередач, трубопро- воды); • объекты незавершенного строительства; • земельные участки. Вопросы для самопроверки 1. Назовите особенности недвижимости как объекта оценки. 2. В каких целях выполняется определение рыночной и других видов стои- мостей недвижимости? 3. Перечислите объекты оценки недвижимости. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 12 |