В. А. Кухарчик оценка недвижимости с использованием гистехнологий курс лекций
 Скачать 1.27 Mb.
|
|
Вопросы и задания для самопроверки 1. Назовите преимущества использования ГИС и данных дистанционного зондирования для мониторинга застроенных территорий. 2. Перечислите задачи автоматизированной системы градостроитель- ного кадастра на базе ГИС. 3. Опишите трехуровенный классификатор категорий земель CORINE. 4. Перечислите дешифровочные признаки категории CORINE «Антропо- генные объекты». 5. Выполните интерактивную классификацию CORINE 1 уровня на при- мере фрагмента снимка Landsat на территорию административного района Беларуси с использованием Erdas Imagine и ГИС. Рассчитайте баланс земель. 6. Выполните автоматизированную классификацию CORINE 1 уровня на примере фрагмента снимка Landsat на территорию административ- ного района Беларуси с использованием Erdas Imagine и ГИС. Рассчи- тайте баланс земель и сравните с результатами интерактивной клас- сификации. 5.3. Атласное ГИС-картографирование недвижимости населенного пункта При создании ГИС-атласа недвижимости населенного пункта ис- пользуются следующие преимущества ГИС: интеграция базы данных с адресной системой исследуемого географического объекта (администра- тивный район, город, функциональная зона, оценочная зона, земельный участок, улица и номер строения), пространственная визуализация параметров недвижимости, интеграция данных на одном носителе (бумажном, электронном), построение математических (статистических, геостатистических, детерминированных) моделей изменения тех или иных показателей в пространстве и во времени, автоматизированный расчет площадей, длин, периметров, поиск по координатам, анализ разнородной информации с учетом требуемых критериев (запросов), PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 68 анализ информации с учетом построенной в пространстве модели, анализ пространственно распределенных данных с учетом имеющихся тополо- гических моделей, редактирование и обновление данных в режиме реального времени. ГИС–атлас недвижимости опирается на все базисные слои земельной информационной системы (ЗИС) соответствующего административного района или города. Дополнительно собранная информация позволяет создать множество тематических цифровых слоев, сгруппированных по тематическим подразделам для выполнения многофакторного анализа состояния и оценки недвижимости населенного пункта: • планировочная структура города (граница города; улицы; объек- ты недвижимости; общественные центры; жилая многоквартир- ная застройка; жилая усадебная застройка; промышленная за- стройка; рекреационно–ландшафтная зона; центр города и др.); • рынок недвижимости в городе (оценочные зоны; стоимость зе- мель; первичное жилье (новостройки); вторичное жилье; офисные и складские объекты; типы домостроения; плотность застройки и др.); • инженерная инфраструктура города (обеспеченность газоснабже- нием, водоснабжением, электроснабжением, проводной телефон- ной сетью, беспроводной сотовой связью, телекоммуникацион- ными услугами — Интернет, электронной почтой и др.); • демографические сведения для города (численность населения, включая показатели рождаемости, смертности, заболеваемости и др.; качественный состав населения — уровень образования, до- ходы, покупательная способность, социальный статус; оценка криминогенной ситуации — места проиcшествий по видам и др.); • экономика города (градообразующие предприятия; фирмы; торго- вая сеть города; мелкорозничная торговля и др.); • дорожно–транспортная сеть города (автодороги; железнодорож- ный транспорт; внутригородской транспорт и др.); • экология города (зеленые зоны; источники загрязнения воздуха, воды, почво-грунтов; санитарно-защитные полосы и водоохран- ные зоны и др.) и т. д. Архитектура ГИС–атласа отражает последовательность монтажа электронных материалов для создания удобного просмора данных в компьютерной среде по стоимости недвижимости. В качестве растровой «подложки» для векторной цифровой основы ГИС–атласа целесообразен выбор космоснимков высокого разрешения или ортофотопланов аэрофо- тосъемки. Тематическая структура города описывается группой вектор- PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 69 ных цифровых слоев, включающих: границу города, улицы, земельные участки, постройки, водные объекты, зеленые зоны и т. д. Для реализации возможностей, заложенных в ГИС, необходимые для анализа сведения должны иметь территориальную привязку, т. е. должна быть выбрана так называемая территориально-операционная единица (ТОЕ). При изучении стоимостных характеристик недвижимости в качестве ТОЕ выбирается земельный участок. Каждый из цифровых слоев координатно привязан, образуя географическую связку [23]. При оценке недвижимости земли населенного пункта оцениваются отдельно по каждому из видов их функционального использования: жилая многоквартирная зона; жилая усадебная зона; производственная зона; общественно-деловая зона; рекреационная зона. Соответственно близкие по значению кадастровой стоимости площади земельных участков группируются в оценочные зоны. В этой связи в ГИС–атласе обязательно присутствуют цифровые слои функциональных и оценоч- ных зон. На базе значений оценочных стоимостей выполняется построе- ние грид–модели рельефа стоимостей города, в которой визуализируют- ся стоимостные характеристики недвижимости и который является одним из цифровых слоев ГИС-атласа. В режиме «горячей связи» к продаваемым объектам недвижимости подключаются их фотографии со значением их рыночной стоимости и контактных телефонов продавца. Программными средствами, используемыми для создания ГИС– атласа, являются ArcGIS 9 и выше, ERDAS Imagine 8.5 и выше. На клиентских местах целесообразна установка бесплатных ГИС–вьюверов семейства ArcExplorer. Перспективным является разработка и поддержка в актуальном состоянии интерактивных атласов рынка недвижимости города в Интернет. Реальные явления, происходящие в современном городе, весьма сложные и многофакторные. Поэтому лица, отвечающие за управление этими явлениями (экономическими, политическими, социальными и др.) должны иметь перед собой четкое обоснование того, что происходит в городе в сфере недвижимости для принятия эффективных управленче- ских решений. Виртуальные города Беларуси для поддержки принятия решений — это уже не фантастика, а реальное завтра. Вопросы и задания для самопроверки 1. Перечислите основные цифровые слои ГИС–атласа недвижимости населенного пункта. 2. Выполните организацию учебного ГИС–атласа недвижимости опор- ного города Беларуси. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 70 5.4. Корпоративная ГИС имущественного комплекса предприятия Одним из наиболее активно развиваемых направленией при разра- ботке автоматизированных комплексов управления имущественным комплексом предприятия является использование современных ГИС в качестве инструментального средства автоматизации решения задач отдела генерального планирования предприятия. На предприятии ГИС используется с одной стороны, как хранилище графических схем предприятия, с другой, в качестве гибридной системы, которая для каждого пространственного объекта имущества предприятия хранит параметры и характеристики в атрибутивной базе данных. Хранение схем предприятия в электронных форматах имеет несо- мненные преимущества по сравнению с традиционными бумажными архивами: расположение всей графической информации в единой координатной системе предприятия; отображение линий коммуникаций, дорог и других объектов в соответствие со стилем, принятым на пред- приятии; возможность экспорта–импорта графических схем в системы автоматизированного проектирования; быстрая и удобная навигация по электронным схемам; распределение объектов по слоям с возможностью работы с отдельными слоями; добавление, удаление и редактирование пространственной и атрибутивной информации; печать на принтере или плоттере всей схемы или отдельных участков предприятия, или слоев в заданном масштабе, и ряд других преимуществ. Соответственно, при реконструкции предприятия возможности кор- поративной ГИС позволят в оптимальные сроки и качественно внести коррективы в пространственные и атрибутивные данные. В настоящее время в целом ряде работ рассматриваются вопросы использования ГИС для автоматизации деятельности предприятий и организаций [24]. При этом необходимо отметить, что корпоративный рынок является наиболее привлекательным для компаний, специализи- рующихся на информационных технологиях (ИТ). Именно на этом уровне современные информационные системы раскрывают свой богатый потенциал, обеспечивая наиболее полную отдачу вложений на их создание и развертывание. Поэтому любая серьезная ИТ компания предлагает решения, которые отвечают потребностям крупного бизнеса. Корпоративный рынок понятие разноплановое. Он охватывает предпри- ятия и организации, которые ведут сложную хозяйственную деятель- PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 71 ность, выраженную в виде последовательности технологических и бизнес процессов, занимаются оперативным управлением своими активами, проводят многофакторный анализ и перспективное планиро- вание своей деятельности. При этом все большее внимание уделяется внедрению централизованных информационных систем, в которых ГИС играют роль одного из важных интегрирующих элементов. Корпоративный рынок ГИС в странах СНГ в настоящее время быст- ро растет. Многие предприятия уже реализуют или планируют реализо- вать корпоративные проекты на основе ГИС. Наибольшую активность проявляют предприятия энергетического сектора (Лукойл, ТНК-ВР, Роснефть, Газпром, Транснефть, Казмунайгаз и др.). Активно работают также предприятия, эксплуатирующие крупные сетевые комплексы: предприятия железнодорожного и автотранспорта, электрических и трубопроводных сетей, аэропорты. Ряд крупных проектов выполняется предприятиями коммунальной инфраструктуры, органами охраны правопорядка, МЧС, некоторыми министерствами и ведомствами. В настоящее время активно внедряются функциональные возможно- сти ГИС для структурирования и оптимизации взаимодействия между подразделениями и службами на предприятиях и организациях системы образования. Эффективное управление системой образования основыва- ется на использовании современных информационно–коммуни- кационных технологий с предоставлением набора информационных услуг. Современный коммуникационный сервис организации образова- ния включает использование технологий географических информацион- ных систем (ГИС) для упорядочивания и открытого доступа руководите- лей и служащих к пространственным данным и их характеристикам (размещение учебных, административных, хозяйственных корпусов, вспомогательных помещений на территории населенного пункта и вне его границ, поэтажные планы зданий с указанием размещения служб и отделов, линии коммуникаций, инженерных сооружений и т. д.). 5.4.1. Прототип географической информационной системы БГУ БГУ является большой и территориально распределенной организа- цией, в которой учатся и работают тысячи человек. Учебные корпуса, общежития, хозяйственные службы, учебные и научные стационары и базы отдыха располагаются в разных частях не только Минска, но и республики. В этой связи к настоящему времени выполнен первый этап геоинформационной поддержки информационного сервиса университета — прототип ГИС–БГУ [25]. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 72 Интегрирующей технологией для совместного управления графиче- скими материалами по пространственным объектам университета (учебные и административные здания) и непространственной информа- цией по видам их функционального использования выбрана технология географических информационных систем с использованием ArcView 3.2 и ArcGIS 9.0 ESRI Inc. Исходными данными для разработки векторных моделей зданий являются отсканированные бумажные поэтажные планы с разделением на отдельные конструктивные элементы и сведения об их функциональ- ном назначении. Созданная и функционирующая первая версия прототипа ГИС-БГУ уже в настоящее время позволяет решать такие задачи, как оперативное получение информации о пространственных объектах универстета с предоставлением в бумажном и электронном вариантах планов и схем. В качестве первой карты проекта используется векторная карта-схема, на которой полигональными объектами показывается размещение корпусов БГУ на территории города с указанием их административного и функ- ционального статуса. С использованием функций горячей связи возмо- жен переход от запрошенного здания на карте города на проект с поэтажными планами данного здания. Подключая или отключая слои электронной карты в окне легенды, пользователь может отображать нужную ему в данный момент информацию по запрошенному корпусу, не перегружая карту. Внесенная атрибутивная информация по помещениям (учетный но- мер, площадь и периметр, функциональное использование) позволяет получить оперативные сведения по распределению помещений для учебного, научного и производственного процессов в форме плана– схемы, таблицы со статистикой, диаграммы, рис. 21. В целом при такой организации информации можно использовать функции поиска по любому полю при представлении данных в таблич- ном виде; выполнять редактирование атрибутивной и пространственной информации в виде поэтажных планов, позволяющей загрузить любой из них; производить поиск объектов на плане по имени, номеру и другим атрибутам; выделять на плане объект, отвечающий результатам запроса к базе данных; «привязывать» к объекту дополнительные текстовые документы и фотографии; компоновать для печати схемы, графики, таблицы. Для обеспечения работы корпоративной ГИС на каждом клиентском компьютере необходимо установить ArcExplorer (свободно распростра- няемая версия программы ESRI Inc.) для просмотра необходимых PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 73 данных пользователем, но без редактирования. В ГИС координаты хранятся в условной системе координат. Рис. 21. Фрагмент информационного запроса с места корпоративного клиента к ГИС БГУ Доступность постоянно обновляемых данных через картографиче- ский интерфейс сама по себе уже является огромным преимуществом. Пользователи могут сразу высоко оценить предоставленную им возмож- ность сравнивать и накладывать друг на друга разные слои данных, одновременно выполнять простые запросы, щелкнув на объекте, и сразу получать нужную информацию об этом объекте. Средства распростране- ния карт и обращение к ним по корпоративной сети может продемонст- рировать мощь и полезность применения технологии ГИС. Визуализация данных также приводит к улучшению качества самих данных. Ошибки на карте выявляются значительно проще и быстрее, чем в массивах чисел в таблицах. Необходимо отметить, что упорядочивание разнородной информа- ции по всем направлениям деятельности вуза в рамках развития его единой геоинформационной системы с позиции инженерно– хозяйственных задач позволит воссоздать и поддерживать в актуальном состоянии утраченные сведения по инженерным коммуникациям PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 74 территории и корпусов; предоставлять оперативную справочную информацию по инженерному хозяйству территории и корпусов; готовить принятие инженерных решений по прокладыванию и обслужи- ванию коммуникаций на территории и в помещениях; решать инженер- но–хозяйственные задачи на рельефе, в трехмерных измерениях комму- никаций и объектов. Поддержание геоинформационной системы вуза в актуальном состоянии, организация и использование варианта клиент- ской Internet-версии информационно-справочной системы университета позволяет повысить эффективность управления вузом. Таким образом, корпоративная ГИС имущественного комплекса предприятия обеспечивает быстрый доступ и просмотр ресурсных данных. Внедрение новой технологии также кардинально повышает возможности обращения к другим общекорпоративным наборам данных, связанным с оценкой недвижимости. Вопросы и задания для самопроверки 1. Укажите назначение корпоративной ГИС имущественного комплекса предприятия. 2. Выполните в ГИС цифровую модель прототипа имущественного ком- плекса предприятия. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 75 ЛИТЕРАТУРА 1. Павлышко, А. В. Использование анализа рынка недвижимости в кадастровой оценке земель / А.В. Павлышко, В.А. Соловьева // Экономика, оценка и управление недвижимостью и природными ресурсами: материалы Междунар. науч.-практ. конф., 18−20 апр. 2007г. / М-во образования Респ. Беларусь, Белорус. гос. техноло- гич. ун-т, Гос. комитет по имущест. Респ. Беларусь, Ин-т недви- жим. и оценки. − Минск, 2007. − С.41−51. 2. Березовская, О. Л. Технология кадастровой оценки земель насе- ленных пунктов Республики Беларусь / О.Л.Березовская, А.В.Павлышко, В.А.Соловьева. − Минск: Земельная реформа, 2004. − 84 с. 3. Аренда земли и кадастровая стоимость – как инструменты эконо- мического управления земельными ресурсами / С.А.Шавров [и др.]. − Минск, 2003. − 53 с. 4. Шавров, С. А. Государственная регистрация недвижимого имуще- ства, прав на него и сделок с ним: в 3-х т. / С.А.Шавров, А.С.Козлова, Ю.В.Гудкова. − Минск: Тонпик, 2005-2006. − Т.1: Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на не- го и сделок с ним / С.А. Шавров. − 2005. − 260 с. 5. Шавров, С. А. Государственная регистрация недвижимого имуще- ства, прав на него и сделок с ним: в 3-х т. / С.А.Шавров, А.С.Козлова, Ю.В.Гудкова. − Минск: Тонпик, 2005-2006. − Т.2.: Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на не- го и сделок с ним / C.А.Шавров. − 2006. − 309 с. 6. Шавров, С. А. Вовлечение прав на землю в гражданский оборот: практическое пособие / С.А.Шавров, А.А.Шуманский. − Минск: Тонпик, 2003. − 134 с. 7. Кухарчик, В. А. Формирование и ведение базы данных результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Бела- русь / В. А.Кухарчик // Землеустроительная наука и образование: материалы Междунар. науч.-производ. конф., посвящ. 80-летию землеустроит. фак. БГСХА. − Минск, 2006. − С.63−65. 8. Вербицкий, Д. Понятие недвижимого имущества (недвижимость) в законодательстве Республики Беларусь / Д.Вербицкий // Юстиция Беларуси. − 2001. − №2. − С.19−20. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 76 9. Гражданский кодекс Республики Беларусь: текст Кодекса по со- стоянию на 1 окт. 2005г. − Минск: Амалфея, 2005. − 669 с. 10. Республика Беларусь. Кодекс Республики Беларусь о земле. – Минск: Право и экономика, 2005. − 94 с. 11. Гудкова, Ю. В. Земельный участок как объект гражданского оборо- та в Республике Беларусь / Ю.В.Гудкова // Юстиция Беларуси. − 2006. − №9. − С.58−61. 12. Иванова, Е. Н. Оценка стоимости недвижимости / Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук., проф. М.А.Федотовой. − М.: Кнорус, 2008. − 344 с. 13. Организация оценки и налогообложения недвижимости / Ред. Дж.К. Эккерт (общ.ред.); пер. с англ. А.В.Воронкин. − М.: Стар ИНТЕР, 1997. – 382 с. 14. Государственная схема комплексной территориальной организа- ции Республики Беларусь. Основные положения. – Минск, 2001. − 70 с. 15. Территориальное планирование в Республике Беларусь / В.И.Быль [и др.]; под ред. Г.В.Дудко. – Минск: ФУ Аинформ, 2007. – 312 с. 16. Постановление Государственного комитета по имуществу Респуб- лики Беларусь «Об утверждении инструкции о порядке ведения единого реестра административно-территориальных и территори- альных единиц Республики Беларусь»: принято 5 сент. 2006г. №40. – Минск:, 2006. – 10 с. 17. Постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и кар- тографии при Совете Министров Республики Беларусь «Об утвер- ждении Инструкции о порядке ведения цифровой карты админист- ративно-территориального деления Республики Беларусь единого реестра административно-территориальных и территориальных единиц Республики Беларусь»: принято 22 апр. 2005г. №13. – Минск, 2005. – 10 с. 18. Инструкция о порядке ведения регистра стоимости земельных участков государственного земельного кадастра: принято 14 апр. 2004г. №16: (в ред. постановления Комзема при Совмине от 27 дек. 2005г. №58. – Минск, 2005. – 20 с. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 77 19. Инструкция по кадастровой оценке земель населенных пунктов Республики Беларусь: принято постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь 31 мая 2007г. №31. – Минск, 2007. – 30 с. 20. Постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и кар- тографии при Совете Министров Республики Беларусь «Об утвер- ждении единой классификации назначения объектов недвижимого имущества»: принято 5 июля 2004г. №33: в ред. постановления ГКИ от 14 авг. 2007г. №46. – Минск, 2007. – 15 с. 21. Инструкция по кадастровой оценке земель населенных пунктов Республики Беларусь: утверждено постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Минист- ров Республики Беларусь 30 мая 2003г. №5 . – Минск, 2003. – 25 с. 22. Гурьянова, Л. В. Реалистичная визуализация объектов городской недвижимости на базе ГИС и ДДЗ / Л.В.Гурьянова // Дистанцион- ное зондирование природной среды: материалы III Междунар. на- уч.-практ. конф., Минск, 21-23 ноября 2006г. / Белорус. гос. ун-т ; редкол.: И.И.Пирожник [и др.] ; науч. ред. Ю.М.Обуховский. – Минск, 2006. – С.36−37. 23. Гурьянова, Л. В. Аппаратно-программные средства ГИС: Курс лекций / Л.В.Гурьянова. – Минск: БГУ, 2004. – 151 с. 24. Козлов, В. Развитие корпоративной ГИС ОАО «Лукойл» / В.Козлов, М.Долбилин // ArcReview. – 2007. – №2. – C.16−17. 25. Гурьянова, Л. В. Прототип географической информационной сис- темы БГУ / Л.В.Гурьянова // Вестн. БГУ. Сер. 2. – 2006. – №2. – С.94−96. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com |