В. А. Кухарчик оценка недвижимости с использованием гистехнологий курс лекций
 Скачать 1.27 Mb.
|
|
ГЛАВА 4. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ 4.1. Единый реестр административно-территориальных и территориальных единиц РБ Для автоматизированного учета земель и недвижимости и упорядо- чивания пространственной информации по территории Беларуси разработан единый реестр административно-территориальных единиц (АТЕ) и территориальных единиц (ТЕ) [16]. Единый реестр административно-территориальных и территориаль- ных единиц Республики Беларусь (далее — Единый реестр) является составной частью Государственного земельного кадастра и содержит данные о наименовании, размерах и границах административно- территориальных и территориальных единиц, их центров (статья 143 Кодекса Республики Беларусь о земле) [10]. Объектами учета и регистрации Единого реестра являются две тер- риториальные единицы. Административно–территориальные едини- цы представлены: столицей Республики Беларусь, областями, районами, сельсоветами, а также городами и поселками городского типа, в которых созданы местные Советы депутатов, исполнительные и распорядитель- ные органы, имеющие наименование, границы и административный центр. Территориальные единицы — это населенные пункты, в которых не созданы местные Советы депутатов, исполнительные и распоряди- тельные органы, а также территории специального режима использова- ния (заповедники, национальные парки, заказники, территории истори- ческих памятников и памятников природы), имеющие наименование и границы. По каждой административно-территориальной или территориальной единице Единый реестр включает в себя следующие сведения: о наиме- новании; о наименовании административного центра; о категории (подчинении) административно-территориальной или территориальной единицы; о границе, её типе и протяженности; о площади; о коде административно-территориальной или территориальной единицы в соответствии с общегосударственным классификатором Республики Беларусь «Система обозначения объектов административно– территориального деления и населенных пунктов» (код СОАТО); о реквизитах документов, являющиеся основанием регистрации или аннулирования регистрационной записи; о дате регистрации. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 6 По состоянию на 01.07.2007 г. реестр АТЕ и ТЕ содержит информа- цию о 26 876 объектах. Количество объектов по категориям, а также изменения административно-территориального устройства с 2006 по 2007 гг. представлены в табл. 4. Таблица 4 Количественный состав Реестра АТЕ и ТЕ на 01.07.2007 г. Объекты 2006 г. 2007 г. Столиц 1 1 Областей 6 6 Районов 118 118 Внутригородских районов 24 24 Городов: – – Городов областного подчинения 16 13 Городов районного подчинения 95 98 Сельсоветов (в том числе и поссоветов) 1 440 1 417 Поселков городского типа: – – Городских поселков 89 87 Рабочих поселков 5 7 Курортных поселков 1 1 Сельских населенных пунктов: – – Поселков 1 268 1 277 Деревень 21 648 2 1582 Сёл 3 3 Хуторов 917 902 Иных сельских населённых пунктов 35 35 Территории специального режима использования: – – Заповедников 1 1 Национальных парков 4 4 Заказников 580 517 Памятников природы 329 360 Историко-культурных ценностей 398 419 Свободных экономических зон 4 4 В базе данных реестра АТЕ и ТЕ хранится информация об ограниче- ниях прав пользования в территориальных единицах с особым режимом PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 7 использованием земель, которые создаются на основе следующих Законов Республики Беларусь: «Об административно–территориальном делении и порядке решения вопросов административно– территориального устройства Республики Беларусь», «Об особо охра- няемых природных территориях и объектах», «О питьевом водоснабже- нии», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «Об охране историко-культурного наследия», «О правовом режиме террито- рий, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастро- фы на Чернобыльской АЭС», «Об охране окружающей среды». Напри- мер, в настоящее время база данных реестра АТЕ и ТЕ содержит сведения о границах 736 природоохранных объектов (заповедниках, национальных парках, заказниках, памятниках природы), что составляет 83 % от общего числа зарегистрированных в реестре АТЕ и ТЕ. В сети Интернет с сентября 2006 г. работает сайт, предоставляющий информацию на возмездной основе из реестра АТЕ и ТЕ, который размещается по адресу: ate.nca.by. Физическая модель реестра АТЕ и ТЕ основывается на ГИС- технологии и представляет собой цифровую карту, которая включает цифровую топографическую основу и административно- территориальные и территориальные единицы единого реестра админи- стративно-территориальных и территориальных единиц Республики Беларусь. Цифровая топографическая основа включает слои: автомо- бильные дороги; железные дороги; гидрографию. Соответственно, административно-территориальные и территориальные единицы структурируются на слои: государственная граница Республики Бела- русь; границы областей; границы районов; границы сельсоветов; границы городов и поселков городского типа; границы сельских насе- ленных пунктов; границы территорий специального режима использова- ния. Базовыми источниками информации цифровой карты реестра АТЕ и ТЕ являются: землеустроительные дела, цировые карты республики масштаба 1:100 000 и 1:200 000. Для подписей и обозначения объектов АТЕ и ТЕ на цифровой карте используют коды СОАТО, т. е. коды специального общегосударственного классификатора Республики Беларусь «Система обозначений объектов административно– территориального деления и населенных пунктов», (далее — классифи- катор СОАТО) [17]. Обновление цифровой карты реестра осуществляется путем внесения границ новых АТЕ и ТЕ, удаления границ ликвидированных АТЕ и ТЕ, редактирования границ административно–территориальных и террито- PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 8 риальных единиц на основании землеустроительных дел. В цифровую карту реестра дополнительно могут вноситься сведения, необходимые для ведения единого государственного регистра недвижимого имущест- ва, прав на него и сделок с ним (границы водоохранных зон, границы земельных участков садоводческих товариществ и другие сведения). Вопросы для самопроверки 1. Дайте определение единого реестра административно – территориальных и территориальных единиц Республики Беларусь. 2. Дайте определение административно – территориальной единицы Республики Беларусь. 3. Дайте определение территориальной единицы Республики Беларусь. 4. Какие сведения по каждой административно – территориальной или территориальной единице включает Единый реестр? 5. Перечислите цифровые слои физической модели реестра АТЕ и ТЕ. 6. Назовите базовые источники информации цифровой карты реестра АТЕ и ТЕ. 4.2. Регистр стоимости земельных участков РБ Регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра (далее — регистр стоимости) содержит сведения о стоимостях земельных участков, полученные при проведении их оценки [18]. Регистр стоимости ведется отделом оценки земель и мониторинга рынка недвижимости ГУП «Национальное кадастровое агентство» при Госу- дарственном комитете по имуществу Республики Беларусь. Нормативная база регистра стоимости основана на ведомственных инструкциях: • Инструкция о порядке ведения регистра стоимости земельных участков государственного земельного кадастра, утвержденная постановлением Комзема от 14.04.2004 г. № 16. • Инструкция по кадастровой оценке земель населенных пунктов Республики Беларусь, утвержденная постановлением Государст- венного комитета по имуществу Республики Беларусь от 31.05.2007 г. № 31 [19]. • Инструкция по кадастровой оценке земель садоводческих това- риществ и дачного строительства Республики Беларусь, утвер- жденная постановлением Государственного комитета по имуще- ству Республики Беларусь от 31.05.2007 г. № 31. • О проведении оценки земель населенных пунктов. Постановление Совмина РБ от 26.09.2002 г. № 1322. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 9 • Порядок организации работы с гражданами в Комземе и подчи- ненных ему организациях по выдаче справок либо иных докумен- тов, содержащих подтверждение фактов, имеющих юридическое значение, утвержденный постановлением Совмина РБ от 28.12.2005 г. № 1475. Получаемые сведения из регистра стоимости могут включать данные о базовых стоимостях земель населенных пунктов Республики Беларусь; об оценочных зонах населенных пунктов и кадастровых стоимостях земель этих оценочных зон; о кадастровых стоимостях земельных участков населенных пунктов, зарегистрированных в Едином государст- венном регистре недвижимого имущества на дату кадастровой оценки; о стоимостях отдельных участков по результатам их оценки. Регистр стоимости основывается на использовании ГИС–технологий, поддерживающих географическую информацию в картографической форме и табличной. В этой связи сведения регистра стоимости могут передаваться различных формах: отчетов, пояснительных (аналитиче- ских) записок о проведении и результатах исследования базы данных регистра стоимости земельных участков по заданной проблематике; тематических карт (схем), в т. ч. карт (схем) оценочного зонирования; информационных массивов для проведения исследований по различным темам; таблиц кадастровых стоимостей земельных участков, земель оценочных зон. В регистре стоимости также хранится информация градостроитель- ного, экологического, социально-культурного назначения относительно административно-территориальных или территориальных единиц Республики Беларусь, использованная при кадастровой оценке. Это — схемы функционального зонирования территории населенного пункта, временнoй транспортной доступности центра населенного пункта, обеспеченности инженерной инфраструктурой (водо–, газо-, теплоснаб- жение и др.), территориально-планировочных условий, природных и рекреационных особенностей земель населенных пунктов в электронном виде (полный перечень составляет более 30 тематических слоёв исход- ной информации для каждого населенного пункта). По данным ГУП «Национальное кадастровое агентство» по состоя- нию на 2007 г. регистр стоимости РБ основывается на данных 207 городов и поселков городского типа, 24 000 сельских населенных пунктов, а также 4710 садоводческих товариществ и дачных поселков в 98 административных районах. Вопросы для самопроверки PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 10 1. Какие сведения содержит регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра? 2. Какие сведения можно получить из регистра стоимости? 3. Какая информация градостроительного, экологического, социально– культурного назначения относительно административно- территориальных или территориальных единиц Республики Беларусь, использованная при кадастровой оценке, хранится в регистре стоимо- сти? 4.3. Реестр цен на недвижимость Реестр цен на земельные участки государственного земельного када- стра (далее — реестр цен) ведется на основании ст. 143 Кодекса Респуб- лики Беларусь о земле [10] и содержит сведения о ценах на земельные участки и на объекты недвижимости, находящиеся на этих участках, зафиксированных на момент совершения сделок с этими участками. Реестр цен введется отделом оценки земель и мониторинга рынка недвижимости ГУП «Национальное кадастровое агентство» (www.nca.by). Нормативная база реестра цен на недвижимость основывается на следующих документах: • «Инструкция о порядке формирования реестра цен на земельные участки государственного земельного кадастра и выдаче инфор- мации из него, утвержденная постановлением Комзема от 04.06.2004 г. № 27»; • «Единая классификация назначения объектов недвижимого иму- щества, утвержденная постановлением Комзема от 5 июля 2004 г. № 33» [20]; • «Указ Президента Республики Беларусь от 16 марта 2006 г. № 152 «Об утверждении перечня административных процедур, выпол- няемых государственными органами и иными государственными организациями по обращениям граждан за выдачей справок или других документов». Содержание реестра цен формируют три электронные базы данных, соответственно для земельного участка, капитального строения и изолированного помещения. Относительно земельного участка в содержании реестра цен указы- ваются следующие показатели: кадастровый номер; адрес; целевое назначение; площадь; цена земельного участка и (или) всего недвижимо- го имущества; размер арендной платы за земельный участок и (или) за все недвижимое имущество; порядок, условия и сроки внесения аренд- PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 11 ной платы за земельный участок и (или) за все недвижимое имущество; срок аренды земельного участка и (или) всего недвижимого имущества; правовой статус земельного участка; дата заключения договора (сделки или иного документа), являющегося основанием перехода прав на земельный участок. Относительно капитального строения в содержании реестра цен от- ражаются: инвентарный номер; адрес; назначение; сведения о цене или арендной плате; характеристики (степень готовности (для незавершен- ных законсервированных капитальных строений); год постройки (год консервации для незавершенных законсервированных капитальных строений); количество этажей; количество подземных этажей; общая площадь строения; материал стен. Для изолированных помещений в реестре цен указываются: инвен- тарный номер; адрес; назначение; сведения о цене или арендной плате; характеристики (этаж на котором находится изолированное помещение; количество комнат; общая площадь помещения; а так же сведения о капитальном строении в котором находится изолированное помещение (этажность; материал стен; год постройки). Для получения информации из реестра цен на земельные участки формируются стандартные и специальные запросы. По стандартному запросу выдаются сведения о ценах на земельные участки и на объекты недвижимости, находящиеся на этих участках. Отбор этих сведений производится по условиям, заданным в запросе заявителя. По специаль- ному запросу из реестра цен на земельные участки выдаются сведения, для выдачи которых необходимо дополнительное исследование базы данных реестра цен на земельные участки. Информация или мотивиро- ванный отказ в выдаче информации предоставляется в течении 10 рабочих дней с момента поступления письменного запроса и внесения платы за подготовку информации для её выдачи. Выдача информации из реестра цен осуществляется отделом оценки земель и мониторинга рынка недвижимости ГУП «Национальное кадастровое агентство»(www.nca.by) с 1 января 2006 г. Вопросы для самопроверки 1. Какие сведения содержит реестр цен на земельные участки государ- ственного земельного кадастра? 2. Перечислите электронные базы, которые формируют содержание реестра цен. 3. Какие показатели указываются в содержании реестра цен относи- тельно земельного участка? 4. Какие показатели указываются в содержании реестра цен относи- PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 12 тельно капитального строения? 5. Какие показатели указываются в содержании реестра цен относи- тельно изолированного помещения? 4.4. Единый государственный регистр недвижимого имущества (ЕГРНИ) РБ Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ) — систематизированный свод сведений и документов в отношении зарегистрированных объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Республики Беларусь (ст. 1 «Закона о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»). ЕГРНИ ведется Республикан- ской организацией по государственной регистрации Беларусь (ст. 13 «Закона о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»). Информацию в ЕГРНИ вносят исключительно регистраторы организаций по государственной регистрации, аттестован- ные и внесенные в реестр регистраторов. ЕГРНИ содержит сведения о недвижимом имуществе (земельных участках, зданиях, сооружениях, изолированных помещениях, незавер- шенных законсервированных капитальных строениях), сведения о правах и об ограничениях (обременениях) прав на недвижимое имущест- во, сведения о сделках с недвижимым имуществом, сведения о правооб- ладателях. Каждая запись в ЕГРНИ имеет свои последствия: недвижимое иму- щество считается созданным, измененным, прекратившим существова- ние. Сделка с недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации в ЕГРНИ, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь. Права, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество возникают, переходят с момента государствен- ной регистрации в ЕГРНИ. Записи в ЕГРНИ подлежат аннулированию только по решению суда, а исправлению - в случаях, установленных «Законом о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Информация ЕГРНИ является достоверной, если судом не установлено иное (ст. 21 «Закона о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»). Выдача информации из ЕГРНИ осуществляется в различных формах: в форме, в форме земельно-кадастрового плана земельного участка и в PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 13 других формах. Выписки и планы выдаются территориальными органи- зациями по государственной регистрации по месту расположения недвижимого имущества. Информация или мотивированный отказ в выдаче информации предоставляется в течении 3 дней с момента поступления письменного запроса и внесения платы. К ЕГРНИ возможен дистанционный доступ через Интернет–ресурс gzk.nca.by. Организации по государственной регистрации обязаны предоставлять любому лицу необходимую информацию о существую- щих в момент выдачи информации правах и ограничениях (обременени- ях) прав на конкретный объект недвижимого имущества. Уклониться от выдачи информации, если внесена плата за предоставление информации и предоставлены документы, содержащиеся идентификационные сведения, невозможно. Отказ в выдаче информации, а также уклонение от предоставления информации, могут быть обжалованы в суде. Органи- зации по государственной регистрации обязаны по запросу правооблада- теля предоставлять информацию о лицах и органах, получивших сведения о недвижимом имуществе, на которое он имеет права. |