В. А. Кухарчик оценка недвижимости с использованием гистехнологий курс лекций
 Скачать 1.27 Mb.
|
|
Вопросы для самопроверки 1. Дайте определение единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. 2. Какие сведения содержит ЕГРНИ? 3. Как осуществляется выдача информации из ЕГРНИ? 4.5. Нормативная база кадастровой оценки земель населенных пунктов РБ Порядок проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Беларусь регламентируется следующими нормативными документами и техническими нормативно-правовыми актами: • Инструкция о порядке ведения регистра стоимости земельных участков государственного земельного кадастра, утвержденная постановлением Комзема от 14.04.2004 г. № 16. • Инструкция по кадастровой оценке земель населенных пунктов Республики Беларусь, утвержденная постановлением Государст- венного комитета по имуществу Республики Беларусь от 31.05.2007 г. № 31. • Инструкция по кадастровой оценке земель садоводческих това- риществ и дачного строительства Республики Беларусь, утвер- жденная постановлением Государственного комитета по имуще- ству Республики Беларусь от 31.05.2007 г. № 31. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 14 • Инструкция по кадастровой оценке земель, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства, утвержденная постановлением Государст- венного комитета по имуществу Республики Беларусь от 31.05.2007 г. № 31. • О проведении оценки земель населенных пунктов. Постановление Совмина РБ от 26.09.2002 г. № 1322. • Порядок организации работы с гражданами в Комземе и подчи- ненных ему организациях по выдаче справок либо иных докумен- тов, содержащих подтверждение фактов, имеющих юридическое значение, утвержденный постановлением Совмина РБ от 28.12.2005 г. № 1475. • СТБ 52.0.01–2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения» (далее — СТБ 52.0.01–2007). • СТБ 52.2.01.–2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков» (далее — СТБ 52.2.01–2007). • СТБ 52.3.01–2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не завер- шенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества» (далее — СТБ 52.3.01–2007). Вопросы для самопроверки 1. Перечислите нормативные документы, регламентирующие порядок оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь. 2. Назовите нормативный документ, регламентирующий работы по оценке стоимости капитальных строений, не завершенных строи- тельством объектов, изолированных помещений как объектов недви- жимого имущества. 4.6. Порядок оценки земель населенных пунктов в РБ Порядок оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь установлен Инструкцией по кадастровой оценке, разработанной на основании Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615, постановлением Совета Минист- ров Республики Беларусь от 26 сентября 2002 г. № 1322 «О проведении оценки земель населенных пунктов». Объектами кадастровой оценки являются земли оценочных зон и земельные участки, зарегистрирован- ные в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Результатом кадастровой оценки являются PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 15 кадастровые стоимости объектов оценки. Земли населенного пункта оцениваются отдельно по каждому из пяти видов их функциональ- ного использования: жилая многоквартирная зона; жилая усадебная зона; производственная зона; общественно–деловая зона; рекреационная зона. Кадастровая стоимость определяется в белорусских рублях на дату оценки. По желанию заказчика оценки кадастровая стоимость может определяться в иностранной валюте с пересчетом в белорусские рубли по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату оценки. Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится по состоя- нию на 1 января года её проведения. Последующая кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится не позднее чем через пять лет, если иное не установлено законодательством. Кадастровая стоимость земельного участка, зарегистрированного после проведения кадастровой оценки, рассчитывается с использованием утвержденных в установлен- ном порядке кадастровых стоимостей земель оценочных зон. Коэффици- енты, а также перечень факторов оценки, могут уточняться по результа- там мониторинга цен на земельном рынке и согласовываются Государст- венным комитетом по имуществу Республики Беларусь. Кадастровая оценка земель населенных пунктов осуществляется в следующем порядке: • составление задания и заключение договора на проведение када- стровой оценки; • сбор и анализ информации; • определение предпосылок и ограничений; • анализ рынка недвижимости; • выбор методов оценки и методов расчета стоимости; • оценочное зонирование; • расчет кадастровой стоимости земель населенных пунктов вы- бранными методами; • составление и оформление отчета и заключения о кадастровой оценке. Результаты кадастровой оценки утверждаются местными исполни- тельными комитетами. Перед заключением договора на оценку оценщик совместно с заказ- чиком оценки составляет задание на оценку, которое является неотъем- лемым приложением к договору и отчету о кадастровой оценке. В задании на оценку должны быть указаны цель оценки, вид определяемой PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 16 стоимости, дата оценки, описание состава объектов оценки и другие сведения по усмотрению заказчика оценки и оценщика. При проведении кадастровой оценки земель населенных пунктов осуществляется сбор рыночной и другой информации, необходимой для её проведения. Основным источником информации об оцениваемых земельных участках являются сведения, содержащиеся в государствен- ном земельном кадастре. При необходимости дополнительная информа- ция собирается в государственном градостроительном кадастре или из градостроительной документации и других источников. Предпосылки и ограничения, влияющие на определяемую стоимость объектов оценки, формулируются оценщиком в зависимости от условий договора на оценку, исходной информации о недвижимости, данных рынка недви- жимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимо- сти и других факторов. Принятые предпосылки и ограничения должны быть отражены в отчете о кадастровой оценке земель населенных пунктов. При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж (це- ны предложений) объектов недвижимости, тенденции изменения цен, спроса и предложения на недвижимое имущество, условия продажи, условия финансирования, время, в течение которого они находились в форме публичного предложения на рынке до их продажи, рыночные арендные ставки, условия заключения договоров аренды и другие показатели. Объем исследований определяется оценщиком в зависимости от осо- бенностей земельных участков в составе земель населенного пункта и используемых методов расчета стоимости. Анализ рынка недвижимости выполняется за период с даты проведе- ния последней кадастровой оценки земель населенных пунктов. Анализ рынка недвижимости производится по следующим сегмен- там рынка: жилая недвижимость (с разделением на многоквартирную и усадебную), промышленная и коммунально–складская недвижимость, общественно–деловая (коммерческая) недвижимость. В каждом сегменте анализируется информация как по застроенным, так и незастроенным земельным участкам. При необходимости для анализа могут быть выделены дополнительные сегменты. Выбор применяемого метода (методов) оценки и методов расчета кадастровой стоимости зависит от наличия рыночной информации. При наличии достаточного количества рыночной информации, позволяющей определить кадастровую стоимость земельных участков, применяется PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 17 один или несколько методов оценки: затратный, доходный, сравни- тельный. В случае недостаточного количества рыночной информации метод кадастровой оценки может применяться совместно с одним или несколь- кими методами оценки: затратным, доходным, сравнительным (далее — комбинированный метод). В случае отсутствия рыночной информации применяется только ме- тод кадастровой оценки. Выбор методов оценки, оценочное зонирова- ние и расчет кадастровой стоимости выбранными методами производит- ся отдельно по каждому виду использования земель. Для кадастровой оценки земель одного населенного пункта допускается использование различных методов оценки для каждого вида использования земель. В процессе кадастровой оценки проводится оценочное зонирование земель населенного пункта, предусматривающее разделение земель населенного пункта на оценочные зоны. Оценочная зона — часть земель населенного пункта, близких по значению кадастровой стоимости единицы площади земельных участков. Согласно последней инструкции Государственного комитета по имуществу РБ [19] оценочное зонирование зависит от выбранных методов оценки и методов расчета кадастровой стоимости. Если рынок недвижимости в населенном пункте развит слабо, и соответствен- но при использовании метода кадастровой оценки или комбинированно- го метода, оценочное зонирование производится на основании влияния факторов оценки. При использовании рыночного метода оценки оценоч- ное зонирование производится на основании рыночных цен недвижимо- сти. Оценочное зонирование производится на картографической основе с использованием географических информационных технологий (ГИС). В качестве картографической основы принимаются топопланы населенных пунктов, аэроснимки и космоснимки высокого разрешения. Оценочной зоной является гомогенная (однородная) по градострои- тельной ценности и стоимости часть территории населенного пункта. Оценочная зона считается гомогенной, если в её границах соблюда- ются следующие условия: • земельные участки имеют одинаковые функциональное использо- вание и территориально-планировочные условия; • внешние улучшения земельных участков в зоне равноценны; • транспортная (временная) доступность центра города со всех зе- мельных участков внутри зоны существенно не различается. • Оценочные зоны могут подразделяться на подзоны и микрозоны. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 18 Оценочное зонирование осуществляется в следующем порядке: • составляется кадастровая карта населенного пункта; на кадастро- вую карту наносятся функциональные зоны; функциональные зо- ны делятся на оценочные зоны по критерию зонального фактора (расположение земельного участка по отношению к центру насе- ленного пункта). Оценочные зоны должны находиться в одинако- вом радиусе действия зонального фактора. Если все земельные участки находятся в одинаковом радиусе действия зонального фактора, то границы функциональной зоны совпадают с оценоч- ной; • оценочные зоны делятся по критерию внешних улучшений. Если земельные участки имеют различные внешние улучшения, то зона разделяется на подзоны (микрозоны), включая земельные участки с равноценными внешними улучшениями; • оценочные зоны делятся по критерию доступности к остановкам городского и пригородного пассажирского транспорта и к цен- трам жилых микрорайонов. Если в зоне имеются земельные уча- стки с различными показателями доступности, то зона делится на новые подзоны (микрозоны) с одинаковыми параметрами доступ- ности; • оценочные зоны делятся по критерию пересечения с территория- ми, имеющими особый правовой статус. Если часть земельных участков оценочной зоны находится на заповедных территориях, или территориях природоохранного, оздоровительного, рекреаци- онного назначения, или в пределах зон с ограниченными правами застройки, то оценочная зона, находящаяся в пересечении с дан- ными территориями, должна быть выделена в отдельную подзону. При формировании оценочных зон рекомендуется придерживаться правила, которое утверждает, что границы оценочных зон и подзон (микрозон) не должны пересекать границ земельных участков. Границами оценочных зон и подзон (микрозон) принимаются: есте- ственные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, ручьи, овраги, балки, обрывы и т. д.); границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магистральные автодо- роги, магистральные улицы); улицы, проезды, границы (заборы) пред- приятий производственного и непроизводственного назначения; границы лесных, сельскохозяйственных и иных земель. Близкие по значению кадастровой стоимости оценочные микрозоны объединяются в оценоч- ные подзоны. Количество оценочных зон определяется индивидуальны- ми особенностями населенных пунктов и не регламентируется. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 19 Расчет кадастровой стоимости рыночным методом производится в следующей последовательности: расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон; расчет кадастровых стоимостей земельных участков. При применении рыночного метода кадастровая стоимость земель оценочных зон определяется на основании одного или нескольких следующих методов расчета стоимости: сравнительного анализа продаж, выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода, предполагаемого использования. Порядок проведения расчетов регламентируется государственным стандартом, а факторы оценки при этом определяются на основании анализа рынка недвижимости. Кадаст- ровые стоимости земельных участков рассчитываются путем умножения кадастровой стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны на площади этих участков. Расчет кадастровой стоимости методом кадастровой оценки про- изводится в следующей последовательности: расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их использования; расчет кадастро- вых стоимостей земель оценочных зон; расчет кадастровых стоимостей земельных участков. Расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду ис- пользования производится нормативным методом (см. раздел 4.7.2), либо на основании базовых стоимостей земель опорных населенных пунктов путем построения модели оценки с использованием математической статистики (корреляционно-регрессионный анализ), либо экспертных методов анализа информации (метод ранга, метод анализа иерархий, метод скаляризации векторных оценок). Базовая стоимость земель при определении по опорным населенным пунктам определяется путем интерполяции (экстраполяции) базовых стоимостей земель опорных населенных пунктов. Интерполяция (экстраполяция) осуществляется по факторам, оказывающим влияние на формирование базовых стоимостей земель на региональном уровне. Факторами, оказывающими влияние на формирование базовых стоимостей земель на региональном уровне, являются: экономические (уровень доходов населения, объем инвестиций в основной капитал, объемы строительства, в том числе жилых домов, показатели рынка недвижимости (количество сделок, средняя рыночная цена недвижимо- сти) и другие); социальные (численность населения, его возрастная и социальная структура, образовательный уровень, структура занятости, сальдо миграции, уровень безработицы, преступности, количество учреждений образования, здравоохранения и культуры; объектов PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 20 социально-бытового обслуживания); юридические и административные: (административный статус населенного пункта, классификация населен- ного пункта по значению историко-культурного наследия; физические, окружающая среда и характеристики местоположения: (площадь населенного пункта, плотность населения, транспортное сообщение (положение в системе сети автомобильных, железных дорог междуна- родного и республиканского значения, речными и воздушными путями); экологические факторы (радиоактивное загрязнение, степень загрязнения атмосферного воздуха, почвы и другие). Расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон производится путем умножения базовой стоимости земель населенного пункта на сводный коэффициент влияния факторов оценки по формуле: ÑÂ ÍÏ ÇÎÍÛ K ÁÑ KC × = , (3) где КС ЗОНЫ – кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду использования земель, руб.(условные единицы (у.e), например, доллары США)/кв.м; БС НП - базовая стоимость земель населенных пунктов по видам использования земель, руб.(у.е.)/кв.м; К СВ - сводный коэффициент влияния факторов оценки. Сводный коэффициент влияния факторов оценки определяется c учетом площади их влияния по формуле: ∏∑ = = × = n i m j ij ij ÑÂ Ïëîùàäü Ïëîùàäü K K 1 1 ) ( (4) где К СВ - сводный коэффициент влияния факторов оценки; К ij – j-е значение коэффициента i-го фактора оценки; Площад ij – площадь оценочной зоны, на которую оказывает влия- ние j-е значение i-го фактора оценки. Площадь – площадь оценочной зоны; n – количество факторов оценки; m – количество значений факторов оценки. Факторы оценки и значения коэффициентов по видам использования земель представлены в прил. 2-6. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 21 Кадастровые стоимости земельных участков рассчитываются путем умножения кадастровой стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны на площади этих участков. Влияние иных факторов оценки, не оговоренных выше, может быть учтено исполнителем оценки экспертным путем с применением коэффи- циентов, согласованных с Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь. |