В. А. Кухарчик оценка недвижимости с использованием гистехнологий курс лекций
 Скачать 1.27 Mb.
|
|
Вопросы и задания для самопроверки 1. Приведите примеры классификаций объектов жилой недвижимости. 2. Назовите объекты недвижимости, которые относятся к вторичному жилью. 3. Перечислите типологические характеристики элитного жилья и жи- лья повышенной комфортности. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 21 4. Какая типология жилой недвижимости используется при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости в г. Минске? 5. Опишите и составьте тематическую ГИС-картограмму типологии жилой недвижимости района Вашего проживания. 2.2.4. Примеры классификации объектов коммерческой недвижимости 2.2.4.1. Классификация офисных помещений Для достоверного ранжирования и оценки коммерческой недвижи- мости существуют следующие подходы. Например, коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость. К недвижимости, приносящей доход, можно отнести, например, офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе или крупном городе принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управ- ляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др. В различных источниках существует различная и достаточно сильно отличающаяся друг от друга классификация объектов офисной недви- жимости. Как правило, объекты офисной недвижимости разделяют по сле- дующим основным классам качества: класс «А»; класс «B»; класс «C». К первой группе относят престижные офисы, соответствующие ми- ровым стандартам, расположенные в бизнес-центрах класса «А». Одним из главных критериев отнесения к классу «А» является расположение объекта в историческом, географическом центре или престижном деловом районе города с развитой инфраструктурой, хорошей транс- портной доступностью (вблизи станций метро и (или) остановок общест- венного транспорта), удобным подъездом и отличным видом из окон. Как правило, это новое отдельно стоящее специализированное здание с высококачественной внутренней отделкой, выполненной с преобладани- ем импортных материалов. Здание оборудуется импортными или лицензионными, а если оно выше 8 этажей — скоростными лифтами. Бизнес-центр, соответствующий высшему классу, должен иметь цен- тральную систему кондиционирования, отопления и вентиляции, управляемый микроклимат во всех помещениях, современные системы PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 22 пожарной сигнализации и пожаротушения. Обязательны оптико- волоконные коммуникации большой мощности (с наличием источников резервного электроснабжения), достаточное количество телефонных линий, помещения для переговоров и проведения конференций. Сущест- венную роль играет и такой фактор, как социально-общественная инфраструктура — кафе или ресторан, магазины, спорткомплекс, зона отдыха. Активная деловая жизнь, которой живет бизнес-центр, предпо- лагает не только удобные подъезды, но и наличие вместительных парковок из расчета 1–3 машино-места на 100 кв.м сдаваемой в аренду площади. Сделав оценку около тридцати объектов в г.Минске, в том числе и находящихся на стадии проектирования, специалистами информацион- ного центра коммерческой недвижимости ОДО «Твоя столицаконсалт» был сделан вывод, что только 4 бизнес-центра соответствуют классу «А», из которых лишь один действующий — это БЦ «Немига-Сити». Ко второй группе относят офисные центры, «недотягивающие» до уровня класса «А». Это могут быть не только новые, но и реконструиро- ванные здания с капитальным ремонтом всех инженерных коммуника- ций, эффективной планировкой этажей. Требования к месторасположе- нию более лояльны: если не в самом центре города, то в престижных деловых районах, на улицах, отличающихся хорошей транспортной доступностью к центру города. «Внутренние» характеристики здания несколько ниже, чем у класса «А», но обязательна высота потолков от 2,7 м, современные стеклопакеты, качественные материалы в отделке мест общего пользования. Необходимы системы принудительной вентиляции, пожарной автоматики, круглосуточная охрана с использова- нием современных систем безопасности, зал для переговоров, лифты. Телекоммуникационные услуги предполагают предоставление большого количества городских телефонных номеров, а также высокоскоростной доступ в Интернет. Обязательно наличие охраняемой наземной и гостевой парковки. В офисных зданиях класса «В», могут быть быть ресторан, кафе или столовая, предоставляющие возможность перекусить, не выходя из здания. Класс «С» характеризуют минимальным набором предъявляемых к таким объектам требований: обязательное наличие лифта в здании, если оно выше 5 этажей, и инженерных коммуникаций, обеспечивающих бесперебойную работу офисной техники; отсутствие необходимости делать капитальный ремонт. Чаще всего отделка помещений средняя, вентиляция естественная, системы кондиционирования примитивные либо отсутствуют вообще, минимальная охрана. Офисы класса «С» PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 23 обычно находятся вне центра и престижных деловых районов города, причем не обязательно в административных, и в далеко не новых зданиях. Вопросы и задания для самопроверки 1. Назовите подходы к ранжированию и оценке коммерческой недвижи- мости. 2. Перечислите и охарактеризуйте основные классы качества офисной недвижимости. 3. Составьте тематическую ГИС-картограмму по классам качества офисной недвижимости района Вашего обследования. 2.2.4.2. Европейская классификация торговых центров В европейской классификации выделяют четыре вида торговых цен- тров: микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center), окружной торговый центр (Community Shopping Center), региональный торговый центр (Regional Center), суперрегиональный торговый центр (Super Regional Center). В основе этой классификации лежат: величина торговых площадей, зона охвата торгового центра, состав арендаторов, специфика продаваемых товаров. Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и бытовых услуги (т. е. в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилежащей торговой зоны). В микрорайонном торговом центре якорем является супермаркет. Другие значимые арендаторы в микрорайонном торговом центре — аптека, универсальный магазин. Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров. Но, если арендаторы, занимающиеся продажей питания, не могут быть собраны вместе, представляя собой своеобразную замену супермаркета, то подобный центр правильнее классифицировать как небольшой окружной торговый центр. Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представле- ны все присущие ему функции, составляет около 5000 кв.м, но, в принципе, она может составлять от 3000 до 10000 кв.м. Микрорайонный торговый центр, как правило, обслуживает людей, проживающих в пяти — десяти минутах езды от него. Окружной торговый центр (Community Shopping Center). Первона- чально окружные центры формировались вокруг продуктового или универсального магазина, служившего якорем, в дополнение к супер- PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 24 маркетам. Крупные магазины-склады и магазины товаров по каталогу по сниженным ценам и магазины с доставкой являются другими возмож- ными якорями. Окружной торговый центр легче определить по тому, что в него входит и что — нет. Универсальный магазин с полной линией товаров не входит в состав окружного торгового центра, в противном случае такой центр следует называть региональным торговым центром. Торговая зона окружного торгового центра больше, чем у микрорайон- ного, таким образом, он привлекает покупателей более удаленных от него. Окружной торговый центр предлагает больший ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, чем микрорайонный. Он также, зачастую, поставляет товары, которые не продаются в ни в микрорайонных, ни в региональных торговых центрах, например, мебель, инструменты, товары для строительства и для сада. Окружной торговый центр это промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными. Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15000 кв.м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв.м. Он, как правило, обслуживает население в 10 — 20 минутах езды от него. Один из минусов данного вида состоит в том, что расположенный в черте города окружной торговый центр уязвим с точки зрения конкуренции. Он слишком велик для того, чтобы процветать за счет своего ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы притягивать посетителей с дальней дистанции, если он не расположен в небольшом городе с населением от 50000 до 100000 человек. Появление и развитие сильного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить торговую зону окружного центра. Но в развитой рыночной среде преуспеть могут оба, даже если они расположены близко друг к другу, поскольку они предлагают товары разных типов и поскольку окружной торговый центр расположен ближе к своим покупателям. Региональный торговый центр (ТЦ) (Regional Center). Площадь регионального центра составляет 40000 кв.м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100000 кв.м. Обычно включает молл, крытую торговую галерею типа «пассаж» с искусственным климатом, модные товары. Число якорей — от 2-х на 50–70 % площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9–27 км. Суперрегиональный торговый центр (Super Regional Center). Ти- пичная площадь суперегионального торгового центра составляет 80000 кв.м, при этом она может варьироваться от 50000 до более чем PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 25 200000 кв.м. Размер — аналогичен региональному, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50–70 % всех арендопригодных площадей. Зона охвата — от 9–45 км. Региональные и суперегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Региональные и суперегиональные центры не отличаются по своим функциям, их различие состоит только в силе привлечения покупателей. В действительности, различие между четырьмя основными типами торговых центров не всегда можно точно определить. Определенные рыночные тенденции обусловили несколько подтипов таких центров. Сами по себе эти подтипы могут рассматриваться как в рамках основных четырех типов, так и как отдельные категории, выделенные в соответст- вии с характеристиками торговой зоны. Например, специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center). В данном торговом центре якорем является крупный магазин аудио-, видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели, и т. п. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра и прочие, дополняющие ассортимент основного оператора, являются сопутствующими. Фестивальный центр (Festival Center). В данном торговом центре якорем являются развлекательные комплексы и рестораны, сопутствую- щими — магазины одежды и обуви, подарков и прочие. Пауэр центр (Power Center). Определяющим словом для данного центра является «притягательная сила» центра. Это магазины, возникшие из Super Community Centers и обладающие следующими характеристи- ками: площадь от 25000 кв.м, как минимум один крупный якорный арендатор (такой как универсальный магазин или товары для дома, общей площадью от 10000 кв.м, в качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги.); четыре или более небольших якорных арендаторов, площадью от 2000 кв.м каждый; некоторое количество небольших магазинов, в сумме занимающих до 1000 кв.м, или 10–15 % от общей торговой площади. Обычно такие торговые центры представляют разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву «L» или «U». Аутлет центр (Outlet Center). В данном торговом центре якорем яв- ляются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т. д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 26 Торговый центр моды (Fashion Center). Характеризуются большими размерами — от 25000 до 50000 кв.м. Основными арендаторами в них стали магазины женской готовой одежды, мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представ- ляющие определенные торговые марки. В мегаполисах эта категория торговых центров стала наиболее уязвимой с точки зрения конкуренции, так как они слишком большие для обслуживания только близко распо- ложенных кварталов и слишком маленькие для обслуживания всего района. Размещение, близкое к «Центру регионального значения», могло пагубно повлиять на деятельность «Центра моды», привлекая к себе критическую массу покупателей, если товары представленные в послед- нем, совпадали с ассортиментом, предлагаемым в Community Center. Однако при правильном подборе арендаторов их близость друг к другу только способствовала продажам, т. к., создавая некий «оазис» торговли, привлекала гораздо больше покупателей, чем каждый из них поодиноч- ке. В данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви. Аксессуары, косметика и парфюмерия выступают в качестве сопутствующих. Дискаунт- центр (Off-price Center). В данном торговом центре яко- рем являются магазины-дискаунтеры продуктов питания, одежды и обуви, хозтоваров, бытовой техники и т. д. Сопутствующих арендаторов нет. Ассортимент магазина-дискаунтера не превышает 600 — 1000 наименований товаров. Одно из основных условий существования дискаунтера — сетевая торговля, с количеством магазинов в сети не менее 40 (в международной практике). Как правило, дискаунтеры расположены в спальных и отдаленных районах города. Торгово-развлекательный центр (Retail-entertainment Center). В данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих. Торгово-общественный центр. В данном торговом центре якорем являются универмаги, детские клубы, административный комплекс, фитнес-клуб, гостиница и т. д., сопутствующими — магазины одежды и обуви, товаров для детей, подарков и прочие. Стрип-центры (Strip Center). Strip Commercial выражается в виде Strip Center и Convenience Center (Центр товаров первой необходимости), которые могут служить дополнением к микрорайонному или быть самостоятельными. Стрип-центр предусматривает линейную конфигура- цию и, как правило, представляет собой здание L-, П-образной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельный вход и являющихся PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 27 независимыми. Другими словами, стрип-центр не имеет якорей и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и приводит к ситуации, когда подобный объект не попадает под определе- ние торгового центра. Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственные магазины, предприятия услуг и т. п. Стрип-центры расположены, в основном, около выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендато- ров определяет тип торгового центра. Состав арендаторов и дополни- тельных услуг должны находиться в соответствии с ненасыщенным спросом, существующим в границах территории, с которой центр привлекает покупателей, либо иметь значительные конкурентные преимущества перед теми предприятиями розничной торговли, которые уже существуют в рамках данной зоны обслуживания. Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра. Вопросы и задания для самопроверки 1. Перечислите основные виды торговых центров европейской классифи- кации. 2. Назовите показатели, которые лежат в основе европейской класси- фикации торговых центров. 3. На цифровую карту города с использованием новой точечной темы нанесите места расположения известных Вам торговых центров. Подпишите их. С использованием масштабируемых символов класси- фицируйте торговые центры согласно европейской классификации. Путем построения буферных зон оцените их зону охвата в километ- рах местности. 2.3. Рынок недвижимости Рынок недвижимости (РН) — сектор национальной рыночной эко- номики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функцио- нирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструк- туры рынка). С началом перехода от централизованной, плановой к рыночной эко- номике начал развиваться новый сектор экономики — рынок недвижи- мости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 28 «Закон о собственности в СССР» признал понятие частной собственно- сти. Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый — это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй — это форми- рование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости – рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов. Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет сле- дующие функции: • эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости; • отчуждение полных или частичных прав собственности на объек- ты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав; • свободное формирование цен на объекты и услуги; • перераспределение инвестиционных потоков между конкури- рующими видами объектов недвижимости; • перераспределение инвестиционных потоков между конкури- рующими способами использования земель. Основными процессами рынка недвижимости как сектора экономики являются следующие: создание, использование, оборот недвижимости и управление рынком. Процесс |