мир. Недвижимость жилой рынок правовой
 Скачать 438.5 Kb.
|
|
Введение недвижимость жилой рынок правовой С переходом к рыночной экономике образовался и выделился в качестве самостоятельной сферы деловой активности целый комплекс видов деятельности, имеющих общим предметом недвижимое имущество, выступающая в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). На сформировавшемся практически в течение десятилетия рынке недвижимости появилось множество представителей новых профессий, связанных с теми или иными видами деятельности в данной сфере. В их числе - риэлторская деятельность (обеспечение оборота недвижимости, ее перераспределения между различными субъектами), оценка недвижимости (определение стоимости объектов недвижимости), управление недвижимостью (обеспечение максимальной эффективности использования имущества), девелопмент (создание качественно новых объектов недвижимости), страхование и ипотечное кредитование (обеспечение приемлемых условий инвестирования в недвижимость) и т.д. Рынок недвижимости наряду с рынком товаров и услуг, а также с денежным рынком и рынком капиталов составляют единое рыночное пространство, при этом залог недвижимости представляет собой одно из важнейших условий стабильного функционирования кредитной системы страны. Начало формированию рынка жилья в России было положено в начале 90-х гг., когда частная собственность на существующее и вновь строящееся жилье получила законное основание. С тех пор стали развиваться параллельно два процесса: быстрое становление вторичного рынка жилья на базе его приватизации и появление рынка нового жилья. На сегодняшний день доля частного жилого фонда, который и является объектом купли - продажи, составляет по РФ 70% от всего жилого фонда. Это обусловило объективную необходимость оценки жилой недвижимости, которая имеет существенную специфику по сравнению с другими объектами недвижимости, и применения современных методов этой оценки. В результате развития рынка жилой недвижимости оценка становится важнейшей функцией системы управления и предшествует принятию практически любого решения в отношении жилой недвижимости. Оценка производится обычно перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества, при страховании и для многих других целей. Именно поэтому особую актуальность в современных условиях приобретает исследование вопросов оценки жилой недвижимости, ведь она как вид профессиональной деятельности, представляет собой одну из востребованных сфер рыночной экономики. Целью выпускной квалификационной работы работы является исследование теоретических основ оценки жилой недвижимости и разработка практических рекомендаций по ее совершенствованию. Объектом исследования выпускной квалификационной работы дипломной работы выступает жилая недвижимость г. Уфы. Предметом исследования выпускной квалификационной работы выступают экономические отношения, возникающие в процессе оценки объектов жилой недвижимости. Методологической основой проведённого в дипломной работе исследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости. В работе использованы следующие методы научных исследований: экономико-статистический, экономико-математический, расчетно-конструктивный, монографический и другие методы. Выпускная квалификационная работа состоит из трех разделов. В первом разделе рассматриваются теоретические основы оценки жилой недвижимости. Во втором разделе рассматривается законодательство в области оценки и проведен анализ рынка жилой недвижимости г. Уфы. В третьем разделе даны предложения по совершенствованию оценочной деятельности и рассчитана рыночная стоимость квартиры. При написании работы были использованы статистические материалы агентств недвижимости, а также других ведомств, данные Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, материалы Федеральной службы государственной статистики, а также других министерств и ведомств. 1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости .1 Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости Недвижимое имущество как товар - это объект сделок (дарения, купли-продажи, залога и др.), имеющий определенные качественные и количественные характеристики и удовлетворяющий различные реальные, либо потенциальные потребности. Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (табл. 1). Таблица 1 - Основные типы недвижимости
В рамках данной работы подробно мы будем рассматривать именно жилую недвижимость. Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации [3]. Согласно части 2 ст. 19 Жилищного кодекса РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: ) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц; ) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ); ) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: ) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; ) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного кодекса РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; ) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; ) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или пользование [3]. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) [3]. В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством [3] жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: ) Жилой дом, часть жилого дома. Признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. ) Квартира, часть квартиры. Признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. ) Комната. Признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. В зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и уровня их платежеспособности принято выделять: Жилье высокой степени комфортности (элитное). По многовековому опыту британских риэлторов, основных критериев элитности всего три: во-первых, место; во-вторых, место; в-третьих, место (имеется в виду место расположения объекта недвижимости) [26]. Отечественные специалисты рынка недвижимости выделили восемь критериев элитности: местоположение, экологичность материалов, клубность, качество инженерных сетей, инфраструктура дома, элитное позиционирование дома, управление недвижимостью, цена. Типовое жилье (жилье экономкласса). Для него характерны: · размещение в любом районе города; · соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; · по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома. Жилье низких потребительских качеств (низший экономкласс). Требования к жилью этого типа весьма невысоки, так как оно предназначено для населения с низкой платежеспособностью [25]: · размещено в непрестижных районах; · удалено от основных транспортных коммуникаций; · принадлежит к зданиям «старого» фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения; · квартиры размещены в первых этажах домов других типов; · заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д. На основании градостроительных ориентиров выделяют: · дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период; · дома постройки 1917 - конца 1930-х гг.; · «сталинские» дома; · дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.); · дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980-х гг.; · современные жилые дома. В зависимости от материала наружных стен здания различают: · дома с кирпичными стенами; · панельные; · монолитные; · деревянные; · смешанного типа. В таблице 2 проанализированы достоинства и недостатки основных типов домов. Таблица 2 - Достоинства и недостатки основных типов домов
В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье [26]: · первичное - место постоянного проживания; · вторичное - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода; · третичное - предназначено для кратковременного проживания. Признаки классификации жилых объектов недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как различны мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике применяют несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте жилой недвижимости. Также существует первичный и вторичный рынок жилой недвижимости. Первичный рынок - совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами. Вторичный рынок - сделки, совершаемые со вновь созданными объектами, уже находящихся в эксплуатации. 1.2 Виды стоимости и подходы к оценке Оценка недвижимости - особая профессиональная сфера деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый элемент процедуры совершения практически любой операции с недвижимостью, от купли продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости. В приложении А приведен алгоритм процесса оценки недвижимости. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов, подходов и методов оценки, свободной ориентацией на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения в различных сегментах этого рынка. В общем виде подход - это способ определения стоимости, в рамках которого используется один или несколько методов оценки [34]. В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный, сравнительный (или рыночный), на основе которых определяют различные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и так далее. Рыночная стоимость (Market Value) - это наиболее вероятная цена, по которой может быть продан объект на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства и при этом реализуются следующие условия: · мотивы покупателя и продавца имеют типичный характер, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств; · обе стороны хорошо проинформированы о предмете сделки и действуют с учетом своих интересов; · объект оценки был выставлен на продажу на рынке заранее, чтобы с информацией о продаже недвижимости мог ознакомиться любой покупатель; оплата производится в денежной форме; · цена является разумной, незатронутой специфическими условиями финансирования и продажи и каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо стороны. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке [9]. Восстановительная стоимость (Reinstatement cost new) - это, по существу, затраты в текущих ценах (как правило на начало года) на строительство его точной копии, с использованием точно таких же материалов и конструкций, строительных стандартов и дизайна и с тем же качеством строительно-монтажных работ (которые воплощают в себе все недостатки архитектурных решений, «несоответствия» и тем самым определяют наличие функционального устаревания), что и у объекта оценки. Физический износ при этом не учитывается, т.е. объект гипотетически восстанавливается как новый. Этот метод обычно используется при проведении переоценки. Стоимость замещения (Replacement cost new) (затраты на полное замещение) - это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых современных материалов, в соответствии с нынешними стандартами, в новом архитектурном стиле и с новой планировкой, новым оборудованием и дизайном помещений. Это гипотетическая замена оцениваемого объекта для проведения расчетов на его новый функциональный аналог с последующим начислением износов и устаревания в соответствии с алгоритмом затратного подхода Следует иметь в виду то, что стоимость замещения, как правило, используется в оценке, если она меньше стоимости восстановления (т.е. тем самым отражается наличие одного из видов функционального устаревания), или невозможно восстановить документацию (информацию), которая бы обеспечила воспроизведение точной копии оцениваемого объекта, а также по экономическим соображениям, когда восстановление такой информации слишком дорого. Инвестиционная стоимость (Investment value) - это стоимость оцениваемого имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной стоимости, которая предполагает наличие «типичного» покупателя и «типичного» инвестора, инвестиционная стоимость основывается на потребностях и характеристиках продавца и покупателя, мотивы которых являются нетипичными для рынка. Она связана с определением текущей стоимости будущих потоков доходов, ожидаемых от эксплуатации имущества, характер которого задан инвестиционными планами. Для инвестора важными факторами выступают риск, объем и цена финансирования, будущее удорожание или обесценение имущества, налоговые соображения. Эта стоимость может быть больше рыночной из-за специфического интереса инвестора или его более широких возможностей, отличающихся от возможностей среднерыночного покупателя. Она может быть и меньше рыночной из-за особого интереса продавца (продать подешевле, но нужному лицу) или в случае использования объекта, отличного от НЭИ, но жестко определенного инвестиционными планами. Потребительная стоимость (Use value) - это стоимость объекта недвижимости в составе активов предприятия при реализации оценки предприятия как действующего (т.е. в целом для текущего собственника и при текущем использовании, которое может и не соответствовать его НЭИ). Обычно такая оценка выполняется для целей финансовой отчетности или формирования планов внутреннего менеджмента. Часто при этом оцениваемый объект недвижимости может быть использован только для одной определенной (производственной) функции, и его потребительная стоимость оценивается методом аллокации (выделения) из стоимости всего бизнеса. Страховая стоимость (Insured value) рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются суммы страхового возмещения. Налогооблагаемая стоимость (Assessed (taxable) value), раньше рассчитываемая на базе то остаточной (балансовой) стоимости недвижимого имущества, то инвентарной стоимости, то восстановительной стоимости с учетом амортизации, в настоящее время замещается кадастровой стоимостью |