мир. Недвижимость жилой рынок правовой
 Скачать 438.5 Kb.
|
|
2.2 Анализ рынка жилой недвижимости г. Уфы (Республика Башкортостан) Анализ рынка квартир проводился по материалам СМИ, таких как сайты http://www.expert-russia.ru, http:// http://realty.dmir.ru, риэлторские агентства. На основе данных средней цены предложения составлен график динамики предложения с января 2013 года по апрель 2015 года (рисунок 3) [13]. Рисунок 3 - Динамика средней цены предложения на вторичном рынке недвижимости г. Уфы в январе 2013 - апреле 2015 гг., тыс. руб. Исходя из рисунка 3, можно сделать вывод, что за весь период происходило увеличение стоимости 1 м2 общей площади в уфимских квартирах и на конец 2015 года она возросла по сравнению с началом 2013 года почти в два раза. Рисунок 4 - Количество объявлений по типам квартир, выставленных на продажу в январе-апреле 2015 г., шт. В результате проведенного анализа по опубликованным объявлениям в течение 4-х месяцев 2015 г. (рисунок 4) установлено, что основная масса вторичного рынка составляет 1-2-3-х комнатные квартиры, причем самыми популярными являются именно двухкомнатные, тогда как многокомнатные квартиры составляют лишь 10% от всего вторичного рынка. Также на графике объема объявлений виден резкий скачок - спрос к апрелю увеличился почти на 90%, объявлений на однокомнатные и двухкомнатные квартиры стало в 2 раза больше. Это легко объясняется тем, что рынок выходит из спячки с начала года, однако это продлится недолго, так как обычно май, июнь и июль - застойные месяца по продажам квартир. Рисунок 5 - Динамика стоимости 1м2 типовых квартир в январе-апреле 2015 г., тыс. руб. Исходя из рисунка 5 видно, что наиболее высокая цена на протяжении 4-х месяцев наблюдалась у однокомнатных квартир. Средняя цена двухкомнатных квартир в анваре-феврале 2015 составляет 66,7 т.р., это на 8% ниже средней цены однокомнатной (72,4 тыс. руб.), но на 6% дороже цен трехкомнатных (62,8 тыс. руб.) и многокомнатных квартир (62,2 тыс. руб.) В марте цена на двухкомнатные квартиры почти не изменилась В апреле цена на однокомнатные, по сравнению с мартом, упала на 7%. Анализируя темпы роста цен на вторичное жилье за 4 месяца, можно сделать вывод: цена квартир упала. Это не улучшение ситуации на рынке, не доступность ипотеки, а лишь инфляция. Рост потребительских цен и ее темп в начале года был настолько высок, что снижение реальной покупательской способности не смогло побороть ее на цифрах. Часть спроса перешла с новостроек на вторичный рынок в силу резкого ограничения банками кредитования новостроек. Ипотека на вторичном рынке уже не сколько пугает процентными ставками, сколько недоступна из-за низкого коэффициента конвертации (не более 2-3 одобренных из 10 с достаточной суммой). Насколько цена рынка будет подвергаться далее рыночной коррекции - видимо все-таки будет, но не сильно и не быстро. Медленное движение между 68 и 65 тыс руб. за кв. м. - коридор волатильности цены на будущие месяцы. Именно между этими значениями, будет пока колебаться цена, что и происходит с ноября 2014, когда с 68 тыс руб., цена сползла до 66, потом снова немного повысилась к текущему значению. Волатильность рынка - всегда показатель борьбы двух тенденций, двух сил. В нашем случае - инфляции на повышение цены и снижение покупательной способности и ипотеки на понижение. Основным ценообразующим фактором квартиры является ее местоположение. На рисунках 6 и 7 изображены карта условных зон и динамика распределения предложения. В данном анализе город условно был разделен на следующие зоны: Центр, Зеленая роща, Проспект, Сипайлово, Черниковка, Затон, Инорс, Дема. На рисунке 6 зона проспект - дома, расположенные вдоль проспекта Октября и проспекта Салавата Юлаева - самых главных и престижных, с точки зрения расположения улиц города. Центр - дома, расположенные в историческом центре города, район инвестиционно привлекателен. Зеленая роща - наиболее зеленая, экологически чистая часть Уфы, здесь все дома, в основном, высотные, также остались частные деревянные постройки. Зеленая роща всегда был одним из самых мобильных районов. Черниковка - неотъемлемая часть города, противоположный от исторического центра север Уфы. Здесь находится много промышленных предприятий, поэтому он считается более загазованным. Но это не отнимает желания жить в нем из-за большого разнообразия домов, соответствия цены / качества, а также доступности транспорта. Рисунок 6 - Карта условных зон г. Уфы Рисунок 7 - Распределение предложений квартир по зонам, количество объявлений Из рисунка 7 видно, что наиболее популярными являются зоны: Проспект, Центр, Зеленая роща и Черниковка. Информация по предложениям районов Уфы показывает, что в продажу выставляется не столь значительная часть жилья, как кажется на первый взгляд, поэтому не всегда просто найти желаемую квартиру при кажущемся обилии. Напомним, что Уфа - единственный город-миллионер РФ, где, начиная с 2008 года, сложился естественный прирост населения. Доля продаж также зависит от района и его особенностей - а это уже почти уникальная черта города с его неоднородной застройкой и географической формой. В целом, по городу в продаже - не менее 1% всего жилого фонда. Из месяца в месяц эти доли практически не меняются. Средняя стоимость одного квадратного метра квартир с различным местоположением за последние четыре месяца приведена в следующих рисунках: Рисунок 8 - Цены предложения вторичного жилья Уфы по районам за январь-февраль 2015 г., тыс. руб. Рисунок 9 - Цены предложения вторичного жилья Уфы по районам за март 2015 г., тыс. руб. Рисунок 10 - Цены предложения вторичного жилья Уфы по районам за апрель 2015 г., тыс. руб. Исходя из данных рисунков 8,9,10 можно сделать вывод, что самые дорогие районы совпадают с самыми популярными по объему объявлений о предложении. Это квартиры в центре, в зеленой роще, по проспекту. Цены варьируются, в среднем, от 75 до 78 тыс. руб. за «однушку», от 67 до 75 тыс. руб. за «двушку», от 62 до 74 тыс. руб. за «трешку» Немного отстает от самых дорогих строящийся микрорайон Сипайлово. Здесь цены на квартиры примерно на 5% ниже цен квартир зоны проспекта. Самые дешевые квартиры можно найти в районах Затона, Инорса и Демы, ввиду достаточной отдаленности. Цены на квартиры в Черниковке и Сипайлово носят компромиссный характер цена / качество. В рисунке 7 приведена средняя цена на квартиры панельных домов в зависимости от места расположения за апрель-начало мая 2015 г. Рисунок 11 - Средняя цена панельных домов в зависимости от расположения за апрель-начало мая 2015 г. Итак, исходя из рисунка 11, самыми дорогими по-прежнему являются квартиры вдоль проспекта, в зеленой роще и в центре столицы. От 77 в центре до 80 тыс. руб. по проспекту за однокомнатную квартиру в панельном доме. В общем, анализируя темпы роста стоимости цен вторичного жилья за 3 месяца 2015 года, можно сделать вывод, что с учетом всех типов жилья, кроме дорогих элитных квартир, цена составила 65,6 тыс. руб./м2 и по итогам трех месяцев цена снизилась на 6%. Самый ликвидный слой небольших квартир в обжитых местах все равно еще находится в среднем ценнике не менее 70 тыс. руб./м2. Северная часть города и более отдаленные районы - ниже средней цены рынка, центральные - выше средней по рынку. На рынке относительный застой, который вероятнее всего продлится май-июнь. Сделок мало, всевозможные обещанные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием не оказали влияния на рынок, так как вторичное жилье в итоге не продается. Глобальная же причина лежит глубже - финансовые ограничения населения вследствие кризиса, плавающий курс рубля, проедание накоплений и страх перед кредитом, которые необходимо взять для покупки. 3. Совершенствование оценки жилой недвижимости .1 Основные концептуальные подходы по совершенствованию оценки жилой недвижимости Оценочная деятельность является самостоятельным видом предпринимательской деятельности и самостоятельным научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований. Оценочная деятельность имеет межведомственный и междисциплинарный характер. Развитие оценочной деятельности желательно на основе общего правового, методологического и информационного пространства. Создание возможных специфических, специализированных нормативных и других документов должно основываться на общероссийской системе оценки. Оценка любого объекта собственности представляет собой упорядоченный и целенаправленный процесс, подчиняющийся существующим правилам и законам. В арсенале опытного специалиста имеется множество различных методов, описанных в пособиях и научных разработках. В то же время зачастую бывает не просто провести корректную оценку рыночной стоимости. Разумеется, этим должны заниматься профессионалы в области коммерческой недвижимости, которые владеют специальными методиками и способны учесть все обстоятельства сделки купли-продажи. Как правило, чаще всего используется сравнительно-рыночный способ, который позволяет наиболее точно провести оценку недвижимости. При этом независимая оценка должна учитывать целый ряд нюансов. Очевидно, что любой объект недвижимости имеет определённую базовую стоимость. В неё обычно входят затраты, который понёс собственник во время его эксплуатации (например, на ремонтные работы или отделку). Такие затраты можно легко уточнить по соответствующим документам. Однако продаётся жилая недвижимость по своей рыночной стоимости, которая складывается из сравнительно-рыночной, восстановительной или ликвидационной цены объекта. Сравнительно-рыночная стоимость определяется конкретной ситуацией, сложившейся на рынке недвижимости. Она становится той основой, на которой строится сделка купли-продажи бизнеса. Однако каждый коммерческий объект обладает своими индивидуальными особенностями и характеристиками, поэтому при сравнении важно не допустить ошибок. При этом учитывается не только стоимость аналогичных объектов, но и устанавливается, насколько она завышена или занижена. Это позволяет провести наиболее корректную оценку бизнеса [16]. Ликвидационная стоимость, конечно, всегда ниже, нежели рыночная стоимость. Это та цена, по которой объект может быть продан в кратчайшие сроки. Восстановительная стоимость учитывается при заключении некоторых договоров, в которых указывается та цена, по которой объект может быть восстановлен в тех или иных страховых случаях. При этом специалисты не советуют прибегать к тем оценкам, которые не запланированы при покупке или продаже. Соблюдение всех этих нюансов позволит провести сделку надёжно и выгодно. Именно поэтому для успешной продажи недвижимости нужна оценка не точная, а правильная. Отличие правильной оценки от точной состоит в грамотном выборе методов оценки и формул, по которым будет производиться расчёт, а также в правильном определении исходных данных для подстановки в эти формулы. Эти данные получаются путём анализа и нормализации документов, осмысления и переосмысления их специалистом по оценке. Также необходимо иметь данные о состоянии и перспективах развития рыночной ниши, в которой расположен объект, и базу данных по сравнительным продажам (аналогам). Оценка жилой недвижимости является одной из наиболее распространенных видов оценки недвижимости. Термин «жилая недвижимость» подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества, в том числе как основного элемента получения прибыли. Учитывая тесную связь оценки жилой недвижимости с общими методами и принципами оценки недвижимости имущества, можно выделить несколько основных направлений совершенствования оценочной деятельности, которые присущи всей системе: · Главной проблемой в работе оценочных компаний является недостоверность добываемой ими необходимой информации. Для еѐ решения предлагается законодательно обязать Регистрационную палату предоставлять оценщикам информацию о стоимости квартир, которые необходимы оценщику. На мой взгляд, это приблизит результат оценщика к реальной стоимости квартиры, что, в свою очередь, даст более чѐткое представление о состоянии рынка недвижимости на современном этапе. · Устранение «заказных - мотивированных» оценок. Данные оценочные работы, напрямую или косвенно приносят значительный вред обществу и государству. Так же они ставят под удар и саму оценочную деятельность - оценщикам просто перестают доверять; · Сокращение большого количества СРО оценщиков, как результат некачественный контроль данной деятельности. Мелкие СРО, с ограниченным бюджетом физически не могут осуществлять качественный контроль за своими членами. Оценщик, вылетевший из одного СРО, может запросто за короткое время стать членом следующего СРО и т.д. В связи с чем, эффективность и данных проверок особо не играет никакой роли; · Требуется значительное снижение оценщиков. В настоящее время только статистика показывает более 18 тысяч независимых оценщиков, это без учета внутренних специалистов банков, финансовых институтов и госкомпаний. Есть мнение, что и трети от этого количества хватило бы для удовлетворения данных услуг по стране. Не должно быть реалии, что любой человек, который прошел, переобучающие курсы и вовремя вносит членские взносы в РСО, может спокойно работать оценщиком. Как вариант ставить упор на стаж работы минимум 3 года - хотя идеальным стажем, все-таки считается от 5 лет; · Повышение качества преподавательского состава по оценочной деятельности. Некачественные оценщики частично идут от некачественного обучения, то есть преподаватели имеют достаточно отстраненное понятие по оценочной деятельности. · Проведение обязательной ежегодной квалификации оценщиков, и защита их знаний тестовым или экзаменационным способом. · Разделение оценщиков по видам работ. В настоящее время в небольших компаниях один оценщик проводит оценку квартиры и бизнеса и нематериальных активов, что, конечно же, не правильно. Идеальный вариант оценки разделение по узким квалификациям - оценка коммерческой недвижимости, оценка бизнеса (производства), оценка воздушного транспорта и т.д., что даст очень хорошие результаты по качеству отчетов. К этим основным направлениям можно еще добавить более 50 пунктов, желательное применение которых в оценочной деятельности стало почти необходимостью в нашей стране. Правительство в лице Минэкономразвития имеет возможность значительно повлиять на ситуацию, что в последнее время и пытается сделать. Но пока, по большому счету, «воз и ныне там». 3.2 Расчет рыночной стоимости квартиры В данной главе мы применили теоретические основы оценки на практике. Была произведена оценка квартиры, которая расположена в центре города Уфа, в административном районе Октябрьский. Определение стоимости объекта оценки включало в себя следующие этапы: Предварительный этап. Встреча с Заказчиком и получение внутренней информации (объект оценки, цели и назначение оценки, дата оценки, а также сроки оценки). Ознакомление с объектом оценки и консультация с Заказчиком (согласование стоимости оценочных работ, согласование договора на выполнение работ по оценке обозначенного актива). Сбор общих данных и их анализ. Были проанализированы данные, характеризующие экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта. Сбор специальных данных. Была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Был проведен также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Вывод был сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта. Расчет рыночной стоимости объекта оценки. Комплексный анализ и проверка собранной информации, использование в расчетных процедурах классических подходов к оценке обозначенного актива, составление предварительного заключения о стоимости объекта оценки. Подготовка отчета. На данном шаге сводятся воедино и излагаются в виде отчета все результаты, полученные на предыдущих шагах. Описание объекта оценки: Объект оценки представляет собой двухкомнатную квартиру общей площадью 56,9 м2. Основные характеристики представлены в таблице 3. Уровень отделки отличный. Физическое состояние квартиры «хорошее». Квартира расположена за дворцом спорта, где тренируется местная хоккейная команда «Салават Юлаев». В 5-ти минутах ходьбы пешком автобусная, трамвайная остановка «Дворец спорта». Дом находится в административном районе Октябрьский, в центре Уфы, с хорошо развитой инфраструктурой. В таблицах 3,4 представлены сведения и описание объекта оценки. Таблица 3 - Сведения об объекте оценки
Таблица 4 - Описание объекта оценки
На рисунке 12 изображен план квартиры из технического плана. Рисунок 12 - План квартиры Объект недвижимости, в нашем случае квартира, находится в административном районе Октябрьский - самым молодым, в то же время одним из самых благоустроенных и красивых районов города. Площадь территории района составляет 9,1 тыс. га. Население 243,086 тыс. человек. С 2002 года прирост населения составил 4%, а с 2010 года 2%. Октябрьский - самый молодой, в то же время один из самых благоустроенных и красивых районов. Наряду с современными жилыми кварталами ведется широкомасштабное строительство объектов социального назначения, транспортной инфраструктуры, успешно развиваются сферы образования и культуры, активизируется спортивная и физкультурно-массовая деятельность, целенаправленно решаются вопросы здравоохранения и благоустройства. Октябрьский район является своеобразным территориальным центром и транспортным узлом столицы, соединившим южную (административную) и северную (промышленную) части Уфы. Большую популярность району принесли учреждения культуры и спорта: Русский академический театр драмы Башкортостана, Уфимский государственный татарский театр «Нур», Уфимский цирк, современный кинокоплекс «Планета кино» IMAX, Центральный парк культуры и отдыха им. Мажита Гафури и парк культуры и отдыха «Кашкадан», «Дворец спорта» и Ипподром «Акбузат». В районе действуют 24 общеобразовательные школы, 42 дошкольных образовательных учреждения и 10 учреждений дополнительного образования с общим охватом более 33 000 детей [33]. Далее проводится анализ НЭИ объекта оценки. Один из принципов оценки гласит, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости. Наилучшее (наиболее эффективное) использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика, который в ходе работы изучил характеристики объекта, его местоположение, состояние и динамику рынка на дату оценки. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района. Если же на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наилучшего и наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования станет снос имеющихся строений. Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменить свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости. На практике принцип наилучшего и наиболее эффективного использования является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости. Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту. Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом пятиэтажном доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов. При определении рыночной стоимости недвижимости, в соответствии с ФСО №1, утвержденными Приказом Минэкономразвития России №256 от 20.07.2007, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) три основных подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный. При этом оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки. Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Как правило, основными выгодами от владения являются доход от сдачи объекта в аренду, а также перепродажа его в конце срока владения. Для осуществления оценки с помощью доходного подхода необходима ретроспективная информация о доходности объекта, которая отсутствует. Кроме того, требуется спрогнозировать будущий доход, приносимый объектом, что, по мнению оценщиков, корректно сделать нельзя. Таким образом, использование данного подхода для оценки квартиры не представляется возможным. Сравнительный (рыночный) подход основан на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за объект большую цену, чем другие покупатели за аналогичные объекты. Основой данного метода является сбор информации о ценах сделок на рынке. Этот метод используется для определения стоимости квартир широко представленных на рынке. Учитывая, что на рынке представлено большое количество объектов, аналогичных оцениваемому, и информация о ценах широко доступна, по мнению оценщиков использование рыночного подхода даст наиболее объективную информацию о стоимости объекта оценки. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Он основан на следующих принципах: · принцип замещения; · принцип вклада; · принцип сбалансированности. Для применения данного подхода необходимо располагать достаточной информацией о стоимости воспроизводства объекта и количественной оценке износа. Затратный подход рекомендуют использовать в следующих случаях: для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж; в условиях пассивного рынка, где нет аналогичных продаж; для целей страхования; для целей налогообложения; для получения кредита в банке. Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры - невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях. Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора [4], что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры. Было принято решение об оценке объекта при помощи сравнительного подхода, так как полученная таким образом величина наиболее полно будет отражать стоимость объекта оценки и учитывать все факторы. При сравнительном (рыночном) подходе оценщик рассматривает сопоставимые объекты, продающиеся на соответствующем рынке к тому моменту, затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Далее скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке. Подход состоит из следующих этапов: Выявление недавних продаж или предложений сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке; Проверка достоверности информации; Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом. Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть базы данных риэлторских фирм, базы данных нотариальных контор, территориальные органы управления, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикации объявлений в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости и другие источники, но с указанием всех необходимых реквизитов их получения. Информация, собранная экспертом-оценщиком должна быть проверена и подтверждена. Это необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены предложения. Далее эксперт-оценщик вносит необходимые поправки в цену сопоставимого объекта в той мере, в какой оцениваемый отличается от сопоставимого. Данные поправки вносятся для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Корректировки следует проводить по всем основным характеристикам и удобствам, которые, с точки зрения потенциального покупателя, будут обладать стоимостью. Подбор аналогов осуществлялся по следующим критериям: Двухкомнатная квартира; Квартира не должна располагаться на первом и последнем этаже; Расположение в центре в административном районе Октябрьский; Квартира должна располагаться в панельном доме 1967-1980 годов постройки. В ходе анализа рынка жилой недвижимости были использованы материалы из открытых источников. Было выявлено четыре предложения продажи квартир, аналогичных оцениваемой (таблица 5). Таблица 5 - Сводная таблица сравнения объектов-аналогов
Описание проведенных корректировок: Корректировка на площадь помещения. Площадь - это одна из основных характеристик помещений. Изменение рыночной стоимости объекта прямо пропорционально зависит от стоимости строительства одной единицы площади в рамках каждого конкретного проекта. Большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. Корректировка на площадь не проводилась, так как различия в площади не существенны. Корректировка на местоположение, значимость дома и удаленность от остановок общественного транспорта. Эта характеристика является самой распространенной, а также одной из наиболее значимых при определении стоимости объекта. Необходимость внесения поправки на местоположение возникает в случае, когда местоположение объекта отличается от аналогичных объектов. В данном случае корректировка не проводилась, так как различия в местоположении не существенны. Корректировка на тип отделки. Данная корректировка отражает изменение цен в зависимости от уровня внутренней отделки помещений. Под простой отделкой понимается использование недорогих материалов во внутреннем обустройстве. Под хорошей отделкой понимается: стены и потолок покрыты акриловой краской или обоями, на полу - плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы высококачественной сантехникой. Помещения, отремонтированные по евро стандартам, предлагаются для аренды примерно на 3-10% дороже. В нашем случае объект оценки имеет «хороший» уровень отделки, а объекты 1 и 4 имеют типовой уровень отделки, к ним применялись повышающие корректировки в размере 5 и 7% соответственно. Объекты 2 и 3 имеют «хороший» уровень отделки - корректировка не применялась. Корректировка на физическое состояние отделки. Объект оценки имеет «хороший» уровень отделки. В нашем случае объекты аналоги имеют аналогичные характеристики. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену на 10% Корректировка на этаж. Расположение квартиры на первом или последнем этаже снижает стоимость квартиры. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, неестественное освещение из-за посаженной растительности. Если последний, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема напора воды. Корректировка на этаж составляет 15% - на первый этаж и 10% - на последний. В нашем случае объекты-аналоги находятся на серединных этажах. Корректировка на торг. Учитывает разницу между ценой предложений и ценой сделки, образующаяся в результате переговоров продавца и покупателя. Цена реальной сделки отличается от цены предложения, в среднем, на 5%. В нашем случае, в результате анализа рынка, было выявлено, что данная корректировка составляет около 5%. Расчет стоимости объекта приведен в таблице 6. Таблица 6 - Расчет стоимости оцениваемого объекта
В заключении оценщиком проводится согласование результатов оценки. В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчете величины стоимости объекта оценки и использовать только один - сравнительный. Как следует из положения стандартов оценки: «Все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода. Каждый из использованных методов имеет свои достоинства и недостатки. Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку недвижимости. Используя рейтинговую шкалу присвоения весов, по результатам анализа оценщик присвоил доходному и затратному подходам рейтинговый вес 0,0; сравнительному 1,0. Итоговый расчет производится по формуле:  (17)где  - рыночная стоимость каждым методом; - рейтинговый вес метода; - сумма рейтинговых весов всеми методами.Таблица 7 - Результаты итогового расчета
Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате применения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Парковая, д. 6/1, кв. 95 по состоянию на 05 мая 2015 года, с учетом округления составляет: 188 500 (три миллиона сто восемьдесят восемь тысяч пятьсот рублей) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||