Оценка квартиры. Горюнова Курсовая. Курсовая работа определение рыночной стоимости квартиры в многоквартирном жилом доме студент Горюнова Д. Е. группа з 20. 2
 Скачать 33.75 Kb.
|
|
ВОРОНЕЖСКИЙ ТЕХНИКУМ СТРОИТЕЛЬНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ Предметная (цикловая) комиссия экономических дисциплин и специальности Земельно-имущественные отношения КУРСОВАЯ РАБОТА Определение рыночной стоимости квартиры в многоквартирном жилом доме студент Горюнова Д. Е. группа З 20.2 научный руководитель Землянухина И. В. Воронеж-2023 ВОРОНЕЖСКИЙ ТЕХНИКУМ СТРОИТЕЛЬНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ ЗАДАНИЕ На курсовую работу по МДК 04.01 Оценка недвижимого имущества Студенту 3 курса, группы З20.2 Горюновой Дарье Евгеньевне. Тема задания и исходные данные: Определение рыночной стоимости квартиры в многоквартирном жилом доме, технический паспорт от 25.08.2006 года. Курсовая работа на указанную тему выполняется в следующем объёме: Введение 1 Стратегия и тактика развития рынков недвижимости 1.1 Понятие недвижимости 1.2 Рынок недвижимости: понятие, особенности, субъекты рынка, законодательная база 1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости 2 Определение рыночной стоимости квартиры в многоквартирном жилом доме 2.1 Анализ рынка жилой недвижимости Воронежской области 2.2 Описание объекта оценки 2.3 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки 2.4 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом 2.5 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом 2.6 Определение итоговой величины стоимости объекта оценки Заключение Список использованных источников Приложение  Дата выдачи задания Дата окончания Преподаватель И.В. Землянухина Председатель П(Ц)КИ.В. Землянухина СОДЕРЖАНИЕ Введение...................................................................................................................4 1 Стратегия и тактика развития рынков недвижимости......................................6 1.1 Понятие недвижимости……………………………......................................... 1.2 Рынок недвижимости: понятие, особенности, субъекты рынка, законодательная база………………....................................................................... 1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости……………………………….……................................................. 2 Определение рыночной стоимости индивидуального жилого дома.............. 2.1 Анализ рынка жилой недвижимости Воронежской области....................... 2.2 Описание объекта оценки............................................................................... 2.3 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки............ 2.4 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом........ 2.5 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом.............. 2.6 Определение итоговой величины стоимости объекта оценки.................. Заключение....................................................................................................... Список использованных источников.............................................................. Приложение…………………………………………………………………… ВВЕДЕНИЕ Переход России к рыночной экономике предоставил ряд возможностей для развития новых направлений в науке. Одним из таких направлений стала оценка стоимости недвижимого имущества. На данный момент в нашей стране на рынке недвижимости представлены жилые многоквартирные дома и дачи с земельными участками, офисные здания и торговые помещения, здания предназначенные для производства и предоставления услуг, а также коттеджи и сельские дома. Каждый день на рынке недвижимости совершается большое количество сделок и возникает необходимость оценки стоимости имущества. Без оценки стоимости не может обойтись ни одна операция по ипотечному кредитованию, страхованию недвижимости. Оценка недвижимости - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости очень тяжело, так как она представлена сложным и долгим процессом. Одной из причин сложности определения стоимости объекта заключается в нахождении достоверной информации по рынку. Эта причина имеет место быть даже при условии, когда здания, построенные по одному проекту, но имеющие разное географическое положение могут существенно различаться в стоимости. Актуальность темы обусловлена тем, что развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Недвижимость является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, экологической и других сферах. Целью курсовой работы является определение рыночной стоимости индивидуального жилого дома. Для осуществления данной цели необходимо выполнить следующие задачи: - рассмотреть сущность и содержание доходного подхода при оценке зданий и сооружений; - провести анализ рынка жилой недвижимости; - описать объект оценки; - определить стоимость объекта оценки на основе применяемых подходов и методов оценки недвижимого имущества; - выполнить согласование итоговой величины стоимости объекта оценки. Объектом оценки является квартира в многоквартирном жилом доме по адресу: Воронежская область, Бобровский район, с. Хреновое, улица Чехова , дом 2, квартира 7. Предметом исследования является рыночная стоимость индивидуального жилого дома. Перечень используемых научных источников, которые были использованы при выполнении курсовой работы: Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998г. № 135-ФЗ, Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО № 1),Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО № 2), Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости" (ФСО № 7); литературные источники: Асаул А.Н. "Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости", Архипова К.А. Понятие и принципы оценки стоимости недвижимости. 2017. № 1 (6). С. 137-139.,Федотова, М.А. "Оценка недвижимости" и др. 1.Стратегия и тактика развития рынков недвижимости 1.1 Понятие недвижимости Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом. Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству. К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено). Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения . В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.). 1.2 Рынок недвижимости: понятие, особенности, субъекты рынка, законодательная база Рынок, это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.). Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг. Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции. В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости. Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации). Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов (Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Уазы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.). Важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр. 1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимоти Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами: 1.Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени). 2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции). 3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости). 4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам). 5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости. 6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья). Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости. |