мир. Недвижимость жилой рынок правовой

• Название: Недвижимость жилой рынок правовой
• Дата: 10.05.2022
• Размер: 438.5 Kb.
• Имя файла: bibliofond.ru_877911.rtf
• Тип: Документы; #520851
• страница: 2 из 5

, определение которой дается в Федеральном стандарте оценки, принятом в составе трех базовых стандартов в сентябре 2007 г.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. он отражает:

качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение всего своего срока службы;

риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона в целом

Доходный подход используется при определении:

инвестиционной стоимости

рыночной стоимости.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

· ПВД (потенциальный валовой доход);

· ДВД (действительный валовой доход);

· ЧОД (чистый операционный доход);

· ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

ПВД (потенциальный валовой доход) - доход от недвижимости, который можно получить при 100% ее использовании без учета всех расходов и потерь. Зависит от площади объекта и установленной арендной ставки. Рассчитывается по формуле:
(1)
где С_а - арендная ставка за 1 м²;

S - площадь, сдаваемая в аренду, м² [11].

ДВД (действительный валовый доход) - потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Рассчитывается по формуле:
ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы (2)
Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и рассчитывают по ставке, определяемой для типичного уровня управления да данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только лишь в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. При ее отсутствии для определения коэффициента недозагрузки оценщик анализирует, прежде всего текущую и ретроспективную информацию по оцениваемому объекту (существующие арендные договора, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного и заключением следующего арендного договора (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны). На этой основе оценщик рассчитывает коэффициент недоиспользования объекта недвижимости:
(3)
где Д_n - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Т_с - средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

N_а - число арендных периодов в году [11].

ЧОД (чистый операционный доход) - действительный валовый доход за минусом операционных расходов за год:

ЧОД = ДВД - ОР (4)
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода:

оплата коммунальных услуг (электричество, вода, канализация, вывоз мусора)

расходы на текущий ремонт и техническое обслуживание

расходы на страхование объекта недвижимости

административные расходы на заработную плату обслуживающего персонала с налогами

налоги на имущество, на землю (арендная плата за пользование земельным участком).

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

) с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива)

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

· ставки доходности инвестиции, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

· нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных

· вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:


Безрисковая ставка дохода + Премии за риск вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент (5)
Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, отражающая «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого бы то ни было риска невозврата» [10].

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хосколъда).

Метод Ринга. Этот метод используется, когда подразумевается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления стопроцентной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни - это величина, обратная сроку службы актива:
R_k = R_y + 1: n (6)
где R_y - ставка доходности инвестиций;

п - оставшийся срок экономической жизни.

Метод Инвуда. Используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата (ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения) как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.
R_k = R_y + SFF (n, Y) (7)
где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что реинвестирование по той же ставке маловероятно. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
R_k = R_y + SFF (n, Y_б) (8)
где Y_б - безрисковая ставка процента.

2) метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Величина коэффициента капитализации определяется методом связанных инвестиций, если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала и он должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по формуле:
(9)
где R_m - ипотечная постоянная;

ДО - ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К - сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице 6-ти функций сложного процента и равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или равна фактору износа на амортизацию единицы.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:
R_e = (10)
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
₍₁₁₎
где М - коэффициент ипотечной задолженности [11].

3) метод прямой капитализации.

Применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Основное преимущество этого метода - простота расчетов. Другое преимущество - в конечном счете непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.

Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) применяется, когда динамика изменения дохода в рамках прогнозного периода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер. В соответствии с этим методом оценщик должен решить по крайней мере 2 задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие денежные потоки доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.

Метод позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых потоков доходов и остаточной стоимости.

Алгоритм расчета метода ДДП:

1 Определение длительности прогнозного периода (зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных пронозов). В международной оценочной практике средняя величина пронозного периода 5-10 лет;

Прогнозирование расходов, доходов и остаточной стоимости (реверсии);

Расчет ставки дисконтирования, учитывая уровень риска инвестиций в объекты недвижимости;

Расчет суммы текущих стоимостей спрогнозированных потоков до ходов и остаточной стоимости (реверсии).

При оценке недвижимости методом дисконтированных потоков доходов рассчитывается несколько уровней дохода от объекта:

ПВД;

ДВД;

Чистый операционный доход до налогообложения;

Чистый операционный доход после налогообложения;

Денежный поток до налогообложения;

Денежный поток после налогообложения.

Итак, стоимость объекта недвижимости по по методу дисконтирования денежных потоков равна сумме текущих стоимостей будущих доходов, включая доход от его будущей перепродажи (реверсии). Математической моделью МДДП является формула:
(12)

где - стоимость недвижимости от доходов в прогнозный период, дисконтированных на дату оценки.

- стоимость недвижимости от доходов в остаточный период - стоимость реверсии, дисконтированная на дату оценки.

В зарубежной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

метод кумулятивного построения;

метод сравнения альтернативных инвестиций;

метод выделения;

метод мониторинга.

Особенность метода кумулятивного построения заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента - ставка дохода на инвестиционный капитал разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается ставка капитализации. К безрисковой ставке дохода (которая обычно берется равной ставке дохода на долгосрочные, а если они отсутствуют, то на среднесрочные государственные облигации) прибавляются поправки на риски, связанные с вложением инвестиций в конкретный тип объектов, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др [29].

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации - ставка возмещения капитала - часто рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала (по методу Ринга).

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

Метод выделения. Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе совершенных сделок с аналогичными объектами на рынке, поэтому этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет варьируется в зависимости от объема информации и размера оцениваемых прав.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость на рынке. Найденную информацию необходимо подробно обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Эти данные служат неким ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Сравнительный подход базируется на принципе замещения - покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Сравнительный подход в основном используется там, где есть достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости при данном подходе равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличия от оцениваемого объекта:
V= (13)
где P_k - продажная цена k-го аналогичного объекта (из совокупности однородных аналогов);

- сумма поправочных корректировок.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

-й этап. Изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости, в частности того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с данным, проданных относительно недавно.

-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними должны осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

· срок окупаемости;

· независимости субъектов сделки;

· инвестиционной мотивации.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

права собственности на недвижимость;

2 условия финансирования;

3 дата, на которую известна цена аналога, должна быть близка по времени к дате оценки, а также объект должен был быть продан на тех же условиях (для уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки);

местоположение;

аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам (физические характеристики);

Права собственности. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

Условия продажи и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи. Один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Местоположение. Необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость

оцениваемого объекта.

Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние, степень изношенности объекта и

другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м²), либо экономическая [11].

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается

различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Определение суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа, она требует большого опыта оценщика. Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

· анализ парных продаж;

· экспертные методы расчета и внесения поправок;

· статистические методы.

В случае анализа парных продаж сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж. При этом парными называются продажи двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене продажи сопоставимого объекта.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистический метод регрессионного анализа. Его состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Этот метод достаточно трудоемок и для использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости. Метод основан на на использовании серии формул, например:
V=B * X (14)
где V - рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;

B - коэффициент, полученный для единицы сравнения;

X-замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости;

или
V= B * X * a + с + … + n (15)
где a, c,…, n - положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

Провести согласование скорректированных величин сопоставимых

продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Подход эффективен для активного (динамичного) рынка, на котором можно найти необходимую информацию по достаточному количеству недавних, корректных и типичных для данного сегмента рынка сделок по сопоставимым объектам.

Затратный подход (или способ оценки на основе суммирования затрат) основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и устаревания; к полученной сумме добавляется рыночная стоимость участка земли. Затратный подход в оценке недвижимости реализуется в несколько этапов:

-й этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания и сооружения

- й этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения.

-й этап. Рассчитываются все виды износа - физический, функциональный и внешний.

-й этап. Вычитается величина общего износа или затрат на воспроизводство или стоимость замещения здания и сооружения (результат этапа 2 минус результат этапа 3).

-й этап. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земли и стоимости здания и сооружения, полученной на четвертом этапе.

Что касается восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта, существует четыре основных метода их определения:

· метод сравнительной единицы измерения, или метод

· удельной стоимости;

· поэлементный;

· сметный;

· индексный.

Метод сравнительной единицы измерения (или метод удельной стоимости) заключается в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерении объекта на количество единиц оцениваемого объекта.

Поэлементный метод расчета стоимости зданий и сооружений заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, а также всего объекта исходя из поэлементных затрат (затрат на фундамент, стены, кровлю и пр.).

Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь.

Индексный метод оценки заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов утверждаются Правительством РФ.

Важным этапом оценки объектов недвижимости является расчет всех видов износа. Классификация износов изображена на рисунке 1 [20].

Рисунок 1 - Классификация износа объектов недвижимости
Физический износ -