Диплом по оценки рыночной стоимости. Диплом оценка недвижимости. 1 Понятие восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта недвижимости
 Скачать 118.97 Kb.
|
|
Содержание
ВВЕДЕНИЕ Актуальность темы дипломной работы заключается в том, что исторически сложилось, что в период плановой экономики в нашей стране именно расчеты на новое строительство и на восстановления объектов недвижимости являются наосновным способом оценки капиталовложения в объекты недвижимости. Основным подходом оценки капиталовложений является затратный подход. Становлению теории оценки недвижимости и развитию этого подхода в условиях рыночных отношений было уделено огромное внимание в научных трудах профессоров В.М. Рутгайзера, В.В. Григорьева, Е.И. Тарасевича, а так же целого ряда других крупных специалистов. Затратный подход является одним из трех основных подходов в оценке недвижимости. При применении затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости (свободного земельного участка) и полных затрат застройщика (девелопера) на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается (добавляется) предпринимательская прибыль инвестора (застройщика) и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений. В России Федерации затратный подход использовался при переоценке основных фондов по состоянию на 1 января 1992-2000 гг. (прямой пересчет), но без оценки реального совокупного износа средствами оценки. Для определения рыночной стоимости недвижимости затратным подходом важным этапом является оценка затрат на строительство улучшений объекта. Однако следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и часто бывают больше или меньше её, поскольку затраты не всегда создают стоимость, а созданная стоимость не всегда адекватна затратам. Целью дипломной работы является исследованиетеоретических, правовых и методических аспектовсвязанных с определением восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта недвижимости; Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: 1. Раскрыть понятия восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта недвижимости. 2. Раскрытие подходов при оценке восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта недвижимости. 3. Провести анализ рынка коммерческой недвижимости г. Челябинска; 4. Определить рыночную стоимость объекта коммерческой недвижимости (на примере встроенного торгового помещения в г. Челябинске). 5. Выявление проблем в оценке восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта недвижимости Объектом исследования является восстановительная стоимость и стоимость замещения объекта недвижимости. Предмет исследования – экономические отношения возникающие в процессе определения восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта недвижимости. 1 Понятие восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта недвижимости 1.1 Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты [1, с.119]. Таким образом, отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене. В ГК РФ – недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности. Под термином «имущество» понимается совокупность имущественных прав, принадлежащих определенному лицу, т. е. это материальный объект гражданского права, прежде всего, права собственности. Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту. Право собственности состоит из трех прав: владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь; пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью; распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений. К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы. Законом не определен обязательный перечень элементов, входящих в состав имущественного комплекса. В практике хозяйственной деятельности имущественный комплекс рассматривается как совокупность принадлежащих одному собственнику объектов недвижимости, включающая в себя земельный участок (или несколько участков) с совокупностью функционально связанных между собой зданий, сооружений, передаточных устройств, технологического оборудования и предназначенных для хозяйственно деятельности. Предприятие как объект недвижимости включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права. Так, например, часто встречаются предприятия, которые арендуют объекты недвижимости, т. е. в состав предприятия входит имущественное право пользования объектом недвижимости для определенной производственной деятельности. С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода, рисунок 1. Под понятием «благо» в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). При этом нет различия между благами материального и нематериального характера.  Рисунок 1 – Сущностные характеристики объектов недвижимости Земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В качестве источника дохода земля – основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться, как и прямой, и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство – источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.[29, c 340] Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, чей бизнес не базируется на операциях с недвижимостью. Для них важно соответствие структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации. Объекты недвижимости могут выступать и как предмет специализации организации, предмет ее деловой активности, основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах. Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей. «Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии) в случае, если законом (договором) это «бремя» либо часть его не возложено на иное лицо. Собственник несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом. Любой объект недвижимости в действительности существует в единстве физических, экономических и правовых свойств, рисунок 2, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и стадий анализа. Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальной (физической), правовой и экономической.  Рисунок 2 – Триединство объектов недвижимости Таким образом, различают доходную (коммерческую) и бездоходную (некоммерческую) недвижимость. Некоммерческая недвижимость предназначена для удовлетворения определенных нужд владельца и не предполагает извлечение дохода. Коммерческая недвижимость, наоборот, заведомо предполагает получение владельцем определенного вознаграждения, например в виде дохода, за уступку другим части своего права на недвижимость, а именно права пользования. К коммерческой недвижимости относятся также вещные права на землю. Жилая недвижимость может так же относится к коммерческой, в том случае, если ее использование предполагает получение прибыли. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира отдельно это частное жилье. Возведение многоквартирного дома это инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство – инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время, квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестает быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости. Итак, к объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств и такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеющие большую экономическую и стратегическую значимость для любого государства во все времена.[14, c 278] 1.2 Оценка полной стоимости «замещения» или «воспроизводства» улучшений зданий и сооружений Использование затратного подхода начинают с определения полной стоимости замещения или воспроизводства. Полной стоимостью замещения улучшений называется стоимость строительства (в текущих ценах) здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Полной стоимостью воспроизводства улучшений называется стоимость строительства (в текущих ценах) точной копии здания с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки. Для определения стоимости строительства нового объекта (восстановительной стоимости) используют несколько методов. Наиболее популярными являются следующие: количественное обследование или составление полноценной сметы; метод разбивки по компонентам (конструктивным элементам и видам работ с использованием укрупненных показателей их стоимости) или различные варианты данного метода; метод сравнительной единицы.[24, c 296] Количественное обследование (составление полноценной сметы) является наиболее точным методом, так как позволяет детализировать стоимость материалов, трудовых затрат, эксплуатации строительных машин й оборудования, косвенных затрат. Метод требует больших затрат времени, используется по требованию заказчика. При этом оценщику рекомендуется воспользоваться услугами квалифицированного сметчика. При наличии у заказчика сводной сметы, составленной в момент строительства объекта, последняя может быть приведена к текущим ценам с использованием индексов пересчета сметных стоимостей. Метод разбивки по компонентам менее точен, чем предыдущий; как правило, используется для проверки затрат на строительство, когда это необходимо. Но он менее трудоемок и значительно проще предыдущего, так как позволяет использовать укрупненные сметные расценки (приводя к вполне удовлетворительным результатам). Метод сравнительной единицы основан на определении стоимости 2 или 1 м3 типичного сооружения. Вносят поправки на особенности оцениваемого объекта (отличия в конструктивном и архитектурнопланировочном решении, инженерных системах, отделке и т. д.). Точность метода зависит от степени приведения проектов к сопоставимому виду (от правильности введения поправочных коэффициентов при сравнении зданий). Метод предусматривает использование самых последних данных по стоимости". Сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений состоит из сметных затрат на строительные и монтажные работы, сметных затрат на оборудование, приспособления, инструменты, производственный инвентарь и мебель. Сметная стоимость строительно-монтажных работ включает: прямые и косвенные затраты. Прямые затраты — расходы на заработную плату рабочих, занятых на производстве строительно-монтажных работ; затраты на строительные материалы, изделия и конструкции; затраты на эксплуатацию строительных машин, механизмов и строительного оборудования (включая заработную плату рабочих, занятых на строительных машинах); платежи субподрядчику. Косвенные затраты: платежи за юридическое обслуживание; проценты; налоги; расходы на управление (менеджмент); накладные расходы (административно-хозяйственные расходы, расходы по обслуживанию работников строительства, расходы по организации работ на строительных площадках, прочие накладные расходы); прибыль инвестора (предпринимательская прибыль); расходы на продажу. Приведем пример расчета полной стоимости замещения методом разбивки по компонентам с использованием укрупненных единичных расценок на конструкции и виды работ в сметно-нормативной базе 1984 г. На сегодняшний день существует четыре основные методики для определения восстановительной стоимости: –индексный метод – умножение балансовой стоимости на индекс переоценки, который утверждается Госкомстатом РФ и открыто публикуется в печатных изданиях; –сравнительный метод – анализ стоимости потребительских характеристик объекта с аналогичным показателем для сооружения подобного типа; –метод учета расходов по крупным конструкционным элементам – использование наиболее характерных показателей для оценки объекта; –количественный анализ – составление подробной сметы на все работы, проведение которых требуется для сооружения отдельных элементов оцениваемого объекта [8, с. 340]. Метод выбирается в зависимости от целей проведения оценки. 1.3 Метод сравнительной единицы Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.) Если в качестве сравнительной  единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:Со=См2×Sо×Кп×Кн×Км×Кв×Кпз×Кндс, (2) где: Со - стоимость оцениваемого объекта; См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату; Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2); Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1); Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки; Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%). Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать: - единое функциональное назначение; - близость физических характеристик; - сопоставимый хронологический возраст объектов; - другие характеристики.[18, c.260] 1.3.1 Метод разбивки по компонентам Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:  , (3)где: Сзд – стоимость строительства здания в целом; Vj – объем j-го компонента; Сj – стоимость единицы объема; n – количество выделенных компонентов здания; Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением. Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам: - субподряд; - разбивка по профилю работ; - выделение затрат. Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам. Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов. Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.  Рисунок 3 - Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом 1.3.2 Метод количественного обследования Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. Расчет стоимости строительства Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства). Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией. На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию. Сметная стоимость строительства включает следующие элементы: – строительные работы; – работы по монтажу оборудования (монтажные работы); – затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря; – прочие затраты. Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат: – ресурсный; – ресурсно-индексный; – базисно-индексный; – базисно-компенсационный; – на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов. Ресурсный метод – расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих. Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Индексы стоимости (цен, затрат)– относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы. Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства [9, с. 33]. Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета стоимости восстановления или замещения являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета стоимости восстановления или замещения. Теоретический материал по данной теме, дает нам возможность применить практически данную информацию. Во второй главе дипломной работы представлен расчет стоимости объекта оценки (встроенное нежилое помещение,которое находится на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома).[39, c.290] Глава 2. Расчет стоимости объекта недвижимости 2.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости Рынок коммерческой недвижимости условно можно разделить, главным образом, на два крупных сегмента: рынок офисной недвижимости, рынок торговой недвижимости, рынок складской недвижимости. Безусловно, рынок начал свое развитие в 90-е гг. XX века, пройдя пик в середине нулевых, когда в городе стали появляться объекты, соответствующие высоким международным стандартам. На сегодняшний день Челябинск по обеспеченности торговыми площадями на 1 тыс. населения входит в число лидеров - показатель составляет около 1500 кв.м на 1000 жителей, что в 1,8 раза выше нормы. По обеспеченности офисными площадями всех классов показатель также достаточно высок - около 500 кв.м на 1 тыс. жителей. Несмотря на то, что c 2011 до 2015 года в Челябинске не был введен ни один качественный торговый центр, уровень обеспеченности торговыми площадями сопоставим с другими "миллионниками" и составляет 265 кв. м на 1 тыс. человек. По доле международных брендов от общего числа представленных в России, Челябинск находится во второй десятке среди российских городов. В 2014 году в городе были представлены лишь 76 международныхритейлеров из почти 480. Основным препятствием для новых сетевых игроков был дефицит качественных торговых площадей. Учитывая хорошую покупательскую способность населения Челябинска и отсутствие конъюнктурных шоков в экономике города, потребительский спрос будет достаточным для успешного развития ритейла. Большинство торговых проектов развивается местными компаниями. Недостаток доступных земельных участков в центре города и сильный контроль со стороны местных властей при получении разрешении на строительство являются одними из ключевых факторов, сдерживающих развитие рынка. Стрит-ритейл сконцентрирован в основном в зоне Площади Революции, на улицах Кирова, Ленина, Свободы, Труда, К. Маркса, которые расположены вблизи друг от друга. В городе работает ряд федеральных и международных ритейлеров: "Ашан", MetroCash&Carry, "Перекресток", "Пятерочка", Inditex, бренды MelonFashionGroup, LPP и прочие. К наиболее качественным объектам можно отнести: "Родник" (63 тыс. кв. м GLA), "Фокус" (42 тыс. кв. м GLA), "Кольцо" (34,5 тыс. кв. м GLA), "Фиеста" (34,1 тыс. кв. м GLA), "Горки" (38,5 тыс. кв. м GLA), "Гагарин Парк" (33 тыс. кв. м GLA). Что касается уровня арендных ставок, то средний рост арендных ставок в период с 2013 по 2016 годы составлял 8%. - ставки аренды 2-6 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. - цена продажи, стрит-ритейл Средняя цена продажи составила 78 534 рублей за 1 кв. м. Крупных сделок отмечено не было. - сданные объекты Таблица 1 коммерческие здания с помещениями торгового назначения
Крупных сделок отмечено не было. Однако, показатель обеспеченности торговыми площадями в значительной мере увеличился по итогам 2015 года за счет ввода ТРЦ "Алмаз". В конце 2016 года объем существующего предложения составил 394 тыс. кв. м. Компания IKEA также выразила свои намерения о строительстве в Челябинске ТЦ "МЕГА". Кроме того, эксперты прогнозируют дальнейшее повышение спроса на торговые площади в городе, что связано с экспансией крупных сетевых ритейлеров, которая ожидается в Челябинске, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию. Рынок встроенных помещений в Челябинске активно развивается за счет нового строительства в составе жилых комплексов. В 2016-2017 годах планируется построить около 50 000 кв.м. нежилых помещений в районе Академ-Сити. Данная тенденция обеспечивает некоторую децентрализацию рынка, так как – почти все новые дома проектируются с нежилыми первыми этажами и основное строительство ведется за пределами центра. Стоимость нежилых помещений различается в зависимости от района и занимаемой площади. По данным на 2016 года дороже всего обойдется встроенное помещение в Центральном районе – 80-100 тыс. рублей за 1 кв. м. В Советском районе стоимость за 1 кв. м. чуть ниже – 80-100 тыс. рублей. На Северо-западе – примерно 60-100 тыс. рублей за 1 кв. м. Дешевле всего встроеные помещения в таких районах, как ЧМЗ, ЧТЗ и Ленинский – стоимость 1 кв. м. составит 50-80 тыс. рублей. По данным «IBC-Недвижимость» наблюдается отток инвесторов с рынка жилья на рынок встроенных торговых помещений. Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные на центральных проспектах, площадью 70-150 кв. м. и стоимостью до 20 млн. руб. Средняя стоимость квадратного метра по осуществленным сделкам купли-продажи таких помещений находится в диапазоне в среднем 150 000 – 200 000 руб./кв. м. Самые дорогие объекты стрит-ритейла в центре выставляются на продажу на проспекте Ленина и «Кировке». По словам эксперта, их выставляют на продажу дороже, чем за 350 тысяч рублей за метр, однако данная стоимость оценивается экспертами как неадекватная рынку. Рост цен на рынке встроенных помещений незначителен – за 2016 и начало 2017 год он составил в среднем не более 5% в год. Стоимость аренды в среднем находится на уровне 1 200-2 000 руб./кв. м./мес. 2.2 Описание объекта оценки Местоположение: Объект оценки расположен по адресу ул. Богдана Хмельницкого, д. 22, и административно относится к Металлургическому району города Челябинска, находится на одной из главных улиц района. Необходимо отметить очень выгодное месторасположение с большой проходимостью людского потока. На данной улице сконцентрировано большое количество магазинов и организаций по оказанию услуг населению. Развитая инфраструктура. Наличие инженерных коммуникаций: Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, канализацией, противопожарной сигнализацией. Подъезд – асфальтированная дорога до объекта оценки. Градостроительная ценность участка под застройкой – высокая, нахождение среди жилого густо застроенного квартала, делает участок привлекательным как с коммерческой точки зрения (большая проходимость покупателей), так и сточки зрения проживания (наличие торговых точек, точек бытового обслуживания и т. д.). Краткое описание объекта оценки: Оцениваемое встроенное нежилое помещение находится на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома 1964 года постройки; в плане прямоугольник; общая площадь нежилого помещения – 1332,1 кв. м., (в том числе подвал 669,8 кв. м.), высота помещений 3,6 м. Нежилое помещение Год постройки здания 1964 Площадь общая по ТП, м2 1332,1 в т.ч. подвал, м2 669,8 Высота внутри строения, м 3,6 Строительный объём помещения, м3 4795,56 Таблица 2 Строительные характеристики объекта оценки
Продолжение таблицы 2
В настоящее время помещение находится в хорошем состоянии, был произведен капитальный ремонт с элементами перепланировки и с применением современных строительных материалов, в 2010 г. произведен косметический ремонт. Местонахождение объекта оценки на карте представлено в приложении А. Фотоматериал по объекту оценки представлены в приложении Б. 2.3 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдётся получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа. В данном случае корректно рассматривать для целей оценки рыночной стоимости здания стоимость замещения – затраты на создание аналогичного объекта. Расчеты стоимости замещения проводились с использованием Сборников УПВС «Укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов». Оцениваемый объект, расположенный в г. Челябинске Челябинской области на основании «Общей части к укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений», утвержденной Госстроем СССР от 13.08.1971 года приложение В, относится к I климатическому району, II территориальному поясу. Расчет полной восстановительной стоимости (ПВС) конструктивных элементов объекта проводился с использованием метода разбивки на компоненты. Определение стоимости нового строительства для улучшений базировался на пересчете стоимости строительства в базисных ценах 1969 года (с учетом прямых затрат, накладных расходов, прибыли подрядчика) к стоимости на дату оценки с помощью индексов удорожания: К69–84 = 1,17 – коэффициент пересчета стоимости работ из уровня цен на 1.01.69 г. в уровень цен на 1.01.84 г., принятый по приложению № 1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94. К84–13 = 105,156 – коэффициент пересчета стоимости работ из уровня цен на 01.01.84 г. в цены, действующие по состоянию на 2011 г. Индекс перехода от цен 1984 года к ценам на 2011 года принят в соответствии с материалами Центра по ценообразованию в строительстве по Челябинской области. Индексы предназначены для оценки восстановительной стоимости объектов недвижимости. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) – это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством. Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск. Как свободный участник рынка, застройщик может инвестировать средства в государственные ценные бумаги, таким образом, взяв за основу при определении нормы оплаты за свой капитал ту норму оплаты, которую получил бы, инвестируя средства в альтернативный проект на финансовом рынке. Риск вложений капитала в государственные ценные бумаги меньше, чем риск вложений в строительство. Дополнительный риск, связанный с вложением денег в строительное производство, должен быть учтен дополнительно к альтернативной стоимости капитала по определению второго основного закона финансов. Прибыль предпринимателя принята в размере 30 % от затрат на строительство. Дополнительные косвенные издержки застройщика, приняты в размере 15 %. Расчет полной восстановительной стоимости представлен в приложении Г Расчет физического износа Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Оценка технического состояния конструктивных элементов проводилась экспертным путем. Неисправимый физический износ зданий вызван естественным процессом старения строительных материалов и конструкций. Данный вид износа рассчитывается от остаточной восстановительной стоимости (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов. Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих. К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания: фундаменты, наружные стены, железобетонные перекрытия. Остальные элементы здания отнесены к короткоживущим, которые за срок эксплуатации должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки эксплуатации приняты в соответствии с «Положением о проведении планово-предупредительных ремонтов». В результате визуального освидетельствования объекта оценки выявлены дефекты строительных элементов, которые относятся к позициям, вызывающим исправимый физический износ. Степени износа и повреждений конструкций и элементов назначены в соответствии с ВСН 53–86 (р) Функциональный износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Внешний (экономический) износ. Отсутствие исходной рыночной информации не позволяет провести какие-либо расчеты и определить величину данного типа износа. Используем подход согласования различных видов износа с учетом их возможной зависимости по мультипликативному (вероятностному) методу. При этом методе принят порядок исключения двойного и тройного учета различных видов износа, когда за базу исчисления функционального износа берется восстановительная стоимость, с которой снят физический износ, а за базу исчисления внешнего износ рекомендуется брать восстановительную стоимость, с которой снят соответственно физический и функциональный износ. Накопленный износ подсчитывается по формуле
Таблица 4 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
Таким образом, стоимость полного права собственности на встроенное нежилое помещение, общей площадью 1332,1 кв. м., оцененная затратным подходом, составляет 24 704 962 руб. 2.4 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом В данной работе для определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом оценщиками применен метод дисконтирования денежных потоков, который, более точно отражает влияние отрицательных и положительных денежных потоков на текущую стоимость объекта. Считается, что выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные доходы во время владения (операционные доходы или доходы от эксплуатации), а также доход от продажи собственности после окончания владения (реверсия). В данном случае источником дохода для оценки доходной недвижимости принимается доход от коммерческой эксплуатации собственности. Расчет чистого операционного дохода Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств. Учитывалось также текущее состояние объекта оценки путем соответствующей корректировки арендных ставок. Представлена в таблице 4 в приложении Д. Арендная ставка магазина в Металлургическом районе на улице Богдана Хмельницкого принята на уровне 700 руб./м2, арендная ставка подвального помещения принята на уровне 150 руб./м2 при этом коэффициент загрузки на текущий год составляет 1, оценщик делает предположение, что в последующие годы (с учетом нестабильной экономической ситуации) коэффициент загрузки может составить 0,8. Доходы и расходы владельца складываются из доходов и расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки. Чистый операционный доход определяется вычитанием операционных расходов из действительного валового дохода. Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные, величина которых не зависит от степени загруженности здания (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные, зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.). К постоянным расходам относятся: налог на имущество, плата за аренду земельного участка. К переменным издержкам относят коммунальные расходы, рассчитываемые на базе существующих тарифов на коммунальные услуги, охрана, химическую очистку воды, дезинфекция, телефон, вывоз мусора, расходы на текущий ремонт, зарплату обслуживающего персонала, прочие и расходы. Отчет о расходах на основании полученной информации представлен в таблице 5 на основе бухгалтерской отчетности арендатора объекта оценки. Таблица 5 – Расчет расходов по объекту оценки
Ставка дисконтирования Реальная норма дисконтирования соответствует условию отсутствия инфляции, номинальная норма дисконтирования имеет место на рынке в условиях инфляции. В данной работе все расчеты выполнены в номинальном исчислении. В общем случае кумулятивный метод построения ставки дисконтирования формализуется в следующем виде:
Определение значения безрисковой ставки. Под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в надежные финансовые активы. В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам. С 10.08.2016 в качестве безрисковой ставки принимается среднемесячная доходность индекса 3−5-летних государственных облигаций (RUGBITR5Y). Оценка величины дополнительной премии за риск Основными видами рисков, которые наиболее актуальны для инвестиций в недвижимость являются: риск инвестора риск ликвидности риск инвестиционного менеджмента Оценивая риски методом сравнительного анализа, приняв за среднюю величину 2,5 %, получим: Риск инвестора оценивается на уровне среднего 2,5 %; Риск низкой ликвидности имеет для недвижимости достаточно высокое значение и отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. Оцениваемый объект обладает средним риском ликвидности 2,5 % в силу своего назначения, размера и местоположения (магазин находится на центральной улице с большой проходимостью людского потока); Риск управления недвижимостью отражает потенциальную возможность неадекватного управления собственностью, что может привести к снижению ее стоимости. Чем специализированнее собственность, тем выше риск управления. В управлении инвестируемым объектом могут возникнуть сложности в связи с большими размерами, в том числе наличием больших подвальных площадей, поэтому надбавка за качество менеджмента определяется в 4 %. Таблица 5 – Расчет ставки дисконтирования
Таким образом, ставка дисконта для оцениваемого объекта кумулятивно составляет 17,8 %. Стоимость реверсии Денежный поток от реверсии в работе спрогнозирован путем назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния. Так анализ рынка торговой и офисной недвижимости в г. Челябинске показал, что за последние два года стоимость одного квадратного метра возрастала за год на 30–50 %. Оценщик допустил, что даже при самых неблагоприятных условиях стоимость одного квадратного метра оцениваемой недвижимости поднимется не менее, чем на 7 % в год, т. е. за прогнозируемый период (3 года) она поднимется не менее, чем на 20 %. Увеличив стоимость объекта оценки, полученную методом сравнительного анализа продаж на 20 %, мы получили минимальную стоимость реверсии. Стоимость денежного потока от реверсии в конце предполагаемого периода владения рассчитаем по методу Хоскольда. Основной предпосылкой этого метода является то, что реинвестирование может быть не таким прибыльным, как начальные инвестиции, и формирование фонда возмещения происходит по безрисковой ставке. Коэффициент капитализации по этой модели дохода включает: • норму процента для получения дохода на капитал; • коэффициент фонда возмещения, который обеспечит полный возврат начальных инвестиций за счет формирования фонда возмещения. Формула для определения ставки капитализации для реверсии будет выглядеть следующим образом:
|