Диплом по оценки рыночной стоимости. Диплом оценка недвижимости. 1 Понятие восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта недвижимости
 Скачать 118.97 Kb.
|
|
где: Yo= 0,178 – норма процента для получения дохода на капитал; SFF= 0,312 – коэффициент фонда возмещения при безрисковой ставке 8,8 % и сроке формирования фонда возмещения 3 года. При данном варианте развития событий будет иметь место следующая схема денежных потоков от операционной деятельности. Потоки денежных средств по годам и расчет стоимости объекта оценки представлены в приложение Ж в таблице 6. Таким образом, стоимость полного права собственности на встроенное нежилое помещение, общей площадью 1332,1 кв. м., оцененная доходным подходом, составляет 39 263 311 руб. 2.5 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты не связанные с недвижимостью. Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок. Таблица 5 приложение И включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами. Корректировки на право собственности, условия финансирования, условия продажи, не производятся, поскольку по этим элементам сравнения аналоги подобраны в строгом соответствии с объектом оценки. Корректировка на цену предложения, по мнению оценщика, может составить не более 3 %, корректировка проведена для аналогов № 1, № 2, № 3. Корректировка на состояние рынка учитывает, прежде всего, изменение рыночных условий (условия рынка), происходящее с течением времени (инфляция и дефляция, изменения налогового и других законодательств, изменения в спросе и предложении). Оценщики не проводили корректировку по данному фактору т. к. время экспозиции соответствует всем объектам сравнения. Корректировка на местоположение принята для аналогов № 1, № 3 в размере -5 %, т. к. вышеуказанные аналоги расположены на центральных улицах вразных района, как и расположение оцениваемого объекта, но улице Мира 42 отдается незначительное предпочтение (кроме автодороги, по ней проходит трамвайная линия). Корректировки по физическим характеристикам производились по размеру помещений и наличию ремонта: Поправка на размер помещений принята в размере 19 % в результате сравнительного анализа цен для объектов недвижимости г. Челябинска. 1 – (65 201/74 205)*100=12 % Корректировка на наличие ремонта проведена по аналогам № 2, № 3 соответственно 30 %, 15 %. Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от оцениваемого объекта. При этом Оценщиками принимались во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж, количество корректировок для каждого объекта, общий процент корректировок и другие данные, влияющие на вес объектов сравнения. На основании их анализа вычисляется средневзвешенная стоимость за единицу сравнения и стоимость объекта оценки. Таким образом, стоимость полного права собственности на встроенное нежилое помещение, общей площадью 1332,1 кв. м., оцененная сравнительным подходом, составляет 29 322 185 руб. 2.6 Согласование результатов расчетов рыночной стоимости Экономической основой теории оценки является положение о том, что в условиях совершенного конкурентного рынка рыночная стоимость, полученная различными стандартными методами, должна иметь одно и то значение, независимо от метода ее определения. Как видим, результаты отличаются друг от друга. Каждый подход был реализован в соответствии с поставленной целью оценки, характером использования объекта и степени полноты и достоверности исходной информации. Учитывалось, что потенциальный покупатель при принятии решения о приобретении встроенного нежилого помещения руководствуется данными не только о сделках купли-продажи, но и уровне доходности от сдачи их в аренду. Оценщик считает, что на формирование рыночной стоимости объекта оценки в равной степени отразятся результаты, полученные в рамках сравнительного и доходного подхода. Поэтому, оценщик придал сравнительному и доходному подходу по 45 %. Таблица 6 – Согласование результатов оценки
Таким образом, с учётом весовых коэффициентов рыночная стоимость встроенного торгового помещения, расположенного в жилом доме, общей площадью 1332,1 кв. м. округленно составляет: 29 729 000 (Двадцать девять миллионов семьсот двадцать девять тысяч) рублей. Глава 3 Проблемы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в россии 3.1 Проблемы определения восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта При расчете стоимости объекта недвижимости находящегося по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Богдана Хмельницкого д. 22. Были применены три метода оценки. Однако, основным методом оценки при согласовании результатов, был выбран затратный. При расчете данным методом были выявлены основные проблемы и недостатки данного подхода к оценки. Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства (замещения) объекта оценки. Затратный подход при оценке недвижимости определяет её стоимость как сумму остаточной стоимости здания и земельного участка. Затратный подход основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определить затраты, необходимые на воссоздание объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости. Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются: определение рыночной стоимости новых и относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающий наиболее эффективному использованию участка; определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа; определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения; определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки; определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода. Необходимо отметить проблемы при использовании затратного подхода. В 60-х годах прошлого столетия был издан сборник о стоимости строительства одного кубического метра сооружения. Чтобы привести цену недвижимости к дате оценки, необходимо умножить эту цену на поправочный коэффициент, который рассчитывает сборники УПВС. Проблема заключается в том, что этот коэффициент рассчитан по отраслям хозяйства. Т. е. один и тот же гараж в образовательном учреждении и учреждении здравоохранения будет иметь разный поправочный коэффициент, соответственно, и оценочная стоимость будет разной. Кроме того, для зданий, построенных с 1965 г. по 1984 г., нет поправки на инфляцию. Т. е. стоимость постройки одного квадратного метра здания в 1970 и 1980 гг. была одинаковой, что противоречит законам экономики. Этот вопрос решается, если составить смету строительства, но это дополнительные затраты, на которые заказчик не готов идти. Следовательно, итоговый результат оценщика искажен. Так же большой особенностью использования этого метода является то, что оценщик должен четко понимать разницу между воспроизводственной стоимостью объекта оценки и ценой его замещения. Оценка воссоздания рассчитывается с учетом затрат (должны учитываться цены на строительные услуги на дату оценки) для воспроизведения точного аналога оцениваемого объекта, с такой же архитектурой, материалами качеством монтажа и так далее. При расчете этой стоимости во внимание принимается все: 1. эффективная часть объекта оценки 2. износ и недостатки планировки А расчет цены замещения берется в основном с учетом расходов в ценовом сегменте на день оценки, которые будут направлены на постройку здания, имеющего эквивалентную эффективность, но при этом, все будет сделано в другом стиле: 1. строительство по новым стандартам качества 2. другая планировка 3. изменение внешнего вида 4. использование других материалов. Тонкая грань между двумя способами является условной, поэтому приступившему к работе оценщику в отдельной ситуации приходится самостоятельно решать какой метод выбрать, ещё выбрать таким образом чтобы уменьшить расходы заказчика, поэтому чаще всего он опирается на индивидуальные условия использования затратного подхода. Основные минусы затратного подхода: 1. Расходы не всегда сопоставимы с рыночной ценой; 2. Вариант получения наиболее достоверного результата сопровождается стремительным ростом оплаты труда; 3. Различие между расходами на покупку оцениваемой недвижимости и затратами на строительство полностью сопоставимого объекта недвижимости, так как во время оценки из цены строительства вычитается приобретенный износ. 4. Затруднения с расчетом цены воспроизводства устарелых объектов. 5. Проблемы с оценкой размера приобретенного износа старых зданий и построек. На самом деле, как позывает практика, большинство оцениваемых объектов недвижимости имеют один или сразу несколько вышеперечисленных признаков, что опять же снижает достоверность результатов затратного подхода. Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого. Кроме того, трудно измерить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое будет иметь современный дизайн. Подобная оценка должна быть основана на анализе поведения рынка. С теоретической же точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, которому более трех лет, со всеми его функциональными недостатками. Если необходимо вновь начать строительство, то приоритет будет отдан зданию с такой же или большей полезностью, однако создаваемому по современным стандартам, вкусам и дизайну. Вместе с тем при оценке собственности затратным подходом обычно определяется стоимость воспроизводства. Сложность выбора между стоимостью замещения или стоимостью воспроизводства, а также необходимость принятия целого ряда трудных решений, связанных с определением износа, во многих ситуациях затрудняют применение затратного подхода. Так же, затратный подход может существенно понизить стоимость объекта недвижимости, если не правильно взята стоимость денег на момент его оценки, что является ошибкой экономического принципы. Поэтому если затратный подход и применяется, оценщики обычно присваивают ему при согласовании результатов минимальный удельный вес в общей стоимости, чтобы уменьшить его влияние на итоговую стоимость. При расчете стоимости в обмене, если объект идет под кредитования под залог оцениваемой недвижимости многие банки рекомендуют присваивать ему удельный вес не белее чем 5%-10%. Ещё одна проблема связана с точечной оценкой стоимости недвижимости. Ситуация такая, что десять экспертов, работающих независимо друг от друга, дадут десять разных оценок стоимости одной и той же недвижимости (имущества). Это связано с процедурой расчета и выбором нормативных коэффициентов. Ситуация напоминает изготовление детали. На одном и том же станке одним и тем же рабочим по одному и тому же чертежу будут изготовлены разные детали. Для этого существует масса причин, большинство из которых в принципе исключить невозможно. Поэтому в производстве принята система допусков на размеры деталей. Если размеры изготовленной детали находятся в пределах допуска, то она считается годной. Отклонения и разброс исходных данных, используемых для расчета во всех подходах и методах, в процентном отношении к среднему более значительны, чем допуски на размеры деталей[9]. 3.2 Рекомендации по решению проблем определения восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта Для решения выше перечисленных проблем и недостатков затратного подхода были разработаны следующие рекомендации: 1. При оценке данным подходом необходимо величину сложной процентной ставки принять законодательно и отразить в методике, как было в свое время, по нормативному коэффициенту эффективности капитальных вложений (инвестиций - как сейчас принято говорить). Первоначально норма эффективности была разной для каждой отрасли, затем была принята одна норма для всех отраслей. Следует подчеркнуть, что нормативный коэффициент эффективности выполнял ту же роль (нес ту же нагрузку), что и ставка капитализации (ставка эффективности, ставка сравнения, ставка помещения инвестиций). 2. Решении проблемы при расчете оценки разными оценщиками заключается в замене точечной оценки стоимости недвижимости интервальной - с одной стороны, и числовой расчет следует вести вероятностными методами. Понятие оценки в математике подразумевает приблизительный расчет, чаще всего на уровне порядка числа. Например, при расчетах на логарифмической линейке требовалось определить количество цифр в целой части числа. 3. Проблему достоверности информации предлагается решать современными технологиями. Рассмотреть возможность создания общей базы с рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости недвижимости, и информаций по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Раньше эта информация была у проектных и технологических институтов всех отраслей народного хозяйства. 4. Так же предлагается детально рассмотреть проблему затрат покупателя на смету, которая необходимы при оценке стоимости замещения. Рассмотреть возможность создания, организации которая будет непосредственно заниматься составлением смет для оценки, конечно предлагается ввести такую систему не бесплатно, а хотя бы снизить стоимость сметы для участников сделки, допустим создать такой отдел в оценочных компаниях, или самостоятельную организацию, про проработать юридическую ответственность работников такой организации, при составлении смет не для оценочной компании, а скажем для простого подрядчика, или строительной организации, которая хочет специально снизить стоимость строительства объекта. 5. Так же предлагается рассмотреть применение оценки стоимости замещения с учетом гудвилла Данная оценка позволяет существенно дополнить представления о реальной стоимости целостного имущественного комплекса за счет тех активов, которые не отражаются в балансе, но которые оказывают существенное влияние на формирование прибыли. В соответствии с правилами бухгалтерского учета все виды неосязаемых активов, формирующих его гудвилл трактуются не как нематериальные активы, а как текущие затраты. То есть расходы на подговку и повышение квалификации, затраты на рекламу и маркетинговые исследования, расходы на содержание научно-исследовательских подразделений. В процессе оценки гуд вилла такие виды расходов рассматриваются как инвестиции не отражаемые в составе баланса. Сами по себе эти расходы рассматриваемые изолировано от их влияния на формирование дополнительной прибыли инвестиционной ценности не имеют. |