Диплом по оценки рыночной стоимости. Диплом оценка недвижимости. 1 Понятие восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта недвижимости

• Название: 1 Понятие восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта недвижимости
• Анкор: Диплом по оценки рыночной стоимости
• Дата: 31.10.2019
• Размер: 118.97 Kb.
• Имя файла: Диплом оценка недвижимости.docx
• Тип: Реферат; #92906
• страница: 3 из 3

Чтобы снять большинство проблем, возникающих в процессе оценки стоимости недвижимости, следует все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов. В результате расчета стои­мость недвижимости будет представлена в виде усеченного рас­пределения. В качестве офертной (offerpriceofcost) цены стоимо­сти следует рекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятно­сти продавцу продать дороже предложенной цены.

В этом случае и продавец, и покупатель имеют полную ин­формацию о возможных ценах купли-продажи и их вероятности. В зависимости от срочности предполагаемой сделки контрагенты могут принимать взвешенные решения: для покупателя ждать и искать другой объект приобретения, если время терпит; для про­давца - снижение запрашиваемой цены, если возникает срочность в реализации сделки.

6. Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.

7. Рассмотреть возможность применения единых стандартов профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), являющиеся обязательными для применения в США и других странах (Канада, Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки — некоммерческой, образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке.

Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд — либо в качестве организаций спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов.

Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выполняет две основные функции:

1. 
   обеспечивает финансовую поддержку деятельности;
   
2. 
   назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета по квалификации оценщиков.
   

В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Каждая профессиональная оценочная и попечительская организация назначает одного представителя в Совет попечителей. Кроме того, 14 независимых постоянных попечителей избираются Советом самостоятельно. Для участия в Совете попечителей лица не обязательно должны быть оценщиками. Раз в полугодие Совет попечителей проводит публичные заседания. Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из 5 высококвалифицированных оценщиков и проводит публичные совещания каждый месяц. Все предлагаемые положения и дополнения к ЕСПОП выносятся на публичные обсуждения перед принятием ССО. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оценки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), который включает представителей 32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал. КССО консультирует ССО по важным проблемам технического характера и списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания КССО проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убе­дительным результатам в случае достаточно обоснованной стои­мости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и дру­гого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Дан­ный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, по­зволяет установить, будут ли строительные затраты компенсиро­ваны увеличением операционного дохода или выручки от прода­жи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогоо­бложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эф­фективного использования участка земли.

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как ново­го (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказ­чику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты [18, с. 25].

На сегодняшний день существует четыре основные методики для определения восстановительной стоимости: индексный метод – умножение балансовой стоимости на индекс переоценки, который утверждается Госкомстатом РФ и открыто публикуется в печатных изданиях; сравнительный метод – анализ стоимости потребительских характеристик объекта с аналогичным показателем для сооружения подобного типа; метод учета расходов по крупным конструкционным элементам – использование наиболее характерных показателей для оценки объекта; количественный анализ – составление подробной сметы на все работы, проведение которых требуется для сооружения отдельных элементов оцениваемого объекта.

Затратный подход в процессе формирования стоимости в большей мере отражает интересы продавца. Получаемые результаты зависят в первую очередь от количества расходуемых ресурсов на создание и реализацию объектов, чем от потребительской полезности этих объектов. Тем самым оце-ненная стоимость может откланяться от подлинно рыночной стоимости, т.е. стоимость материалоемких и трудоемких в производстве объектов завышается, а конструктивно рациональных и более качественных объектов занижается.

Расчеты стоимости воспроизводства затратным подходом из-за их детализированности оказываются весьма трудоемкими, поэтому оправданность такой кропотливой работы имеет место тогда, когда оцениваются дорогостоящие и повышенной ответственности объекты.

Чтобы снять большинство проблем, возникающих в процессе оценки стоимости недвижимости, следует все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов. В результате расчета стои­мость недвижимости будет представлена в виде усеченного рас­пределения. В качестве офертной (offerpriceofcost) цены стоимо­сти следует рекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятно­сти продавцу продать дороже предложенной цены.

Таким образом, на основе выше сказанного можно сделать вывод что, цель заявленная в дипломной работе достигнута, поставленные задачи решены.
Список использованной литературы

1. 
   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N (ред. от 07.02.2017)
   
2. 
   Федеральный закон № 135‑ФЗ от 29.07.1998 г. (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017г).
   
3. 
   Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО‑1)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 256.
   
4. 
   Федеральный стандарт № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО‑2)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 258.
   
5. 
   Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО‑3)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015  г. № 299. (ред. от 06.12.2016)
   
6. 
   Федеральный стандарт оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО‑4)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508. (ред. от 22.06.2015)
   
7. 
   Письмо Минрегиона РФ от 07.11.2011 N 30394-ИП/08 «Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательных работ и иных индексах на 4 2011 года»
   
8. 
   Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2008. – 340 с.
   
9. 
   Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости. – М.: Феникс, 2008. – 298 с.
   
10. 
    Варламова Н.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Дашков и Ко, 2011. – 340 с.
    
11. 
    Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Юрайт, 2011. – 410 с.
    
12. 
    Грачевский Г.О., Дронова А.А. Оценка стоимости недвижимости: от и до. – М.: Дашков и Ко, 2011. – 312 с.
    
13. 
    Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2009. – 364 с.
    
14. 
    Дзюба К.Е. Недвижимость: теория и практика. – М.: Дашков и Ко, 2009. – 278 с.
    
15. 
    Дмитриева Н.Г. Оценка недвижимости. – СПб.: Питер, 2010. – 250 с.
    
16. 
    Ермаченков С.Г. Стоимость имущества и срок его реализации. – СПб.: Питер, 2010. – 314 с.
    
17. 
    Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: КноРус, 2010. – 306 с.
    
18. 
    Калашникова О.Ю. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Дашков и Ко, 2010. – 260 с.
    
19. 
    Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Мирзажанов С.К. Оценка недвижимости. – М.: КноРус, 2011. – 300 с.
    
20. 
    Кислицына Г.Н. Оценка стоимости недвижимости: сравнительный, доходный, затратный подходы. – М.: Инфра‑М, 2011. – 402 с.
    
21. 
    Коновалов Д.А. Оценка стоимости недвижимости. – М.: КноРус, 2011. – 320 с.
    
22. 
    Ларионова Н.Г. Недвижимое имущество: вопросы оценки и управления. – М.: Окей-книга, 2010. – 280 с.
    
23. 
    Лобанова О.Н. Затратный подход к оценке недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2011. – 270 с.
    
24. 
    Максимов С.Н. Экономика недвижимости. – М.: КноРус, 2010. – 308 с.
    
25. 
    Малинина Г.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: КноРус, 2009. – 266 с.
    
26. 
    Марченко А.В. Экономика и управления недвижимостью. – М.: Феникс, 2011. – 312 с.
    
27. 
    Мурзин А.Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент. – М.: Феникс, 2012. – 402 с.
    
28. 
    Надежкина И.Н. Оценка недвижимости. – М.: Феникс, 2010. – 410 с.
    
29. 
    Павлов А.Н. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2011. – 340 с.
    
30. 
    Попова Л.В. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Инфра‑М, 2009. – 288 с.
    
31. 
    Рыков И.П. Недвижимости. – М.: Окей, 2011. – 318 с.
    
32. 
    Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции. – М.: Дашков и Ко, 2008. – 246 с.
    
33. 
    Сельнягина О.Н. Экономика недвижимости. – М.: КноРус, 2009. – 310 с.
    
34. 
    Сивец С.А. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Феникс, 2010. – 296 с.
    
35. 
    Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2008. – 370 с.
    
36. 
    Фомин К.Б. Оценка недвижимости: теория и практика. – М.: КноРус, 2012. – 420 с.
    
37. 
    Шипалов А.Л. Недвижимость как объект оценки. – СПб.: Питер, 2012. – 248 с.
    
38. 
    Щедрова У.Е. Недвижимость: оценка, прогноз. – М.: Дело, 2011. – 330 с.
    
39. 
    Щербакова Н.А. Оценка недвижимости. Теория и практика. – СПб.: Омега‑Л, 2011. – 290 с.
    
40. 
    Электронный ресурс http://domchel.ru
    
41. 
    Электронный ресурс http://chel.dk.ru/wiki/kommercheskaya-nedvizhimost#wiki-description
    
42. 
    http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=home&rnd=244973.422717133&&ts=00579069332471648
    
43. 
    http://terrafaq.ru/nedvizhimost/invest/zatratnyj-metod-ocenki.html