Диплом по оценки рыночной стоимости. Диплом оценка недвижимости. 1 Понятие восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта недвижимости
Скачать 118.97 Kb.
|
Чтобы снять большинство проблем, возникающих в процессе оценки стоимости недвижимости, следует все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов. В результате расчета стоимость недвижимости будет представлена в виде усеченного распределения. В качестве офертной (offerpriceofcost) цены стоимости следует рекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятности продавцу продать дороже предложенной цены. В этом случае и продавец, и покупатель имеют полную информацию о возможных ценах купли-продажи и их вероятности. В зависимости от срочности предполагаемой сделки контрагенты могут принимать взвешенные решения: для покупателя ждать и искать другой объект приобретения, если время терпит; для продавца - снижение запрашиваемой цены, если возникает срочность в реализации сделки. 6. Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников. 7. Рассмотреть возможность применения единых стандартов профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), являющиеся обязательными для применения в США и других странах (Канада, Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки — некоммерческой, образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд — либо в качестве организаций спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов. Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выполняет две основные функции: обеспечивает финансовую поддержку деятельности; назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета по квалификации оценщиков. В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Каждая профессиональная оценочная и попечительская организация назначает одного представителя в Совет попечителей. Кроме того, 14 независимых постоянных попечителей избираются Советом самостоятельно. Для участия в Совете попечителей лица не обязательно должны быть оценщиками. Раз в полугодие Совет попечителей проводит публичные заседания. Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из 5 высококвалифицированных оценщиков и проводит публичные совещания каждый месяц. Все предлагаемые положения и дополнения к ЕСПОП выносятся на публичные обсуждения перед принятием ССО. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оценки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), который включает представителей 32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал. КССО консультирует ССО по важным проблемам технического характера и списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания КССО проводятся в Вашингтоне и открыты для публики. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений. Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли. Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты [18, с. 25]. На сегодняшний день существует четыре основные методики для определения восстановительной стоимости: индексный метод – умножение балансовой стоимости на индекс переоценки, который утверждается Госкомстатом РФ и открыто публикуется в печатных изданиях; сравнительный метод – анализ стоимости потребительских характеристик объекта с аналогичным показателем для сооружения подобного типа; метод учета расходов по крупным конструкционным элементам – использование наиболее характерных показателей для оценки объекта; количественный анализ – составление подробной сметы на все работы, проведение которых требуется для сооружения отдельных элементов оцениваемого объекта. Затратный подход в процессе формирования стоимости в большей мере отражает интересы продавца. Получаемые результаты зависят в первую очередь от количества расходуемых ресурсов на создание и реализацию объектов, чем от потребительской полезности этих объектов. Тем самым оце-ненная стоимость может откланяться от подлинно рыночной стоимости, т.е. стоимость материалоемких и трудоемких в производстве объектов завышается, а конструктивно рациональных и более качественных объектов занижается. Расчеты стоимости воспроизводства затратным подходом из-за их детализированности оказываются весьма трудоемкими, поэтому оправданность такой кропотливой работы имеет место тогда, когда оцениваются дорогостоящие и повышенной ответственности объекты. Чтобы снять большинство проблем, возникающих в процессе оценки стоимости недвижимости, следует все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов. В результате расчета стоимость недвижимости будет представлена в виде усеченного распределения. В качестве офертной (offerpriceofcost) цены стоимости следует рекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятности продавцу продать дороже предложенной цены. Таким образом, на основе выше сказанного можно сделать вывод что, цель заявленная в дипломной работе достигнута, поставленные задачи решены. Список использованной литературы Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N (ред. от 07.02.2017) Федеральный закон № 135‑ФЗ от 29.07.1998 г. (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017г). Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО‑1)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 256. Федеральный стандарт № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО‑2)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 258. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО‑3)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299. (ред. от 06.12.2016) Федеральный стандарт оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО‑4)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508. (ред. от 22.06.2015) Письмо Минрегиона РФ от 07.11.2011 N 30394-ИП/08 «Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательных работ и иных индексах на 4 2011 года» Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2008. – 340 с. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости. – М.: Феникс, 2008. – 298 с. Варламова Н.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Дашков и Ко, 2011. – 340 с. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Юрайт, 2011. – 410 с. Грачевский Г.О., Дронова А.А. Оценка стоимости недвижимости: от и до. – М.: Дашков и Ко, 2011. – 312 с. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2009. – 364 с. Дзюба К.Е. Недвижимость: теория и практика. – М.: Дашков и Ко, 2009. – 278 с. Дмитриева Н.Г. Оценка недвижимости. – СПб.: Питер, 2010. – 250 с. Ермаченков С.Г. Стоимость имущества и срок его реализации. – СПб.: Питер, 2010. – 314 с. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: КноРус, 2010. – 306 с. Калашникова О.Ю. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Дашков и Ко, 2010. – 260 с. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Мирзажанов С.К. Оценка недвижимости. – М.: КноРус, 2011. – 300 с. Кислицына Г.Н. Оценка стоимости недвижимости: сравнительный, доходный, затратный подходы. – М.: Инфра‑М, 2011. – 402 с. Коновалов Д.А. Оценка стоимости недвижимости. – М.: КноРус, 2011. – 320 с. Ларионова Н.Г. Недвижимое имущество: вопросы оценки и управления. – М.: Окей-книга, 2010. – 280 с. Лобанова О.Н. Затратный подход к оценке недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2011. – 270 с. Максимов С.Н. Экономика недвижимости. – М.: КноРус, 2010. – 308 с. Малинина Г.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: КноРус, 2009. – 266 с. Марченко А.В. Экономика и управления недвижимостью. – М.: Феникс, 2011. – 312 с. Мурзин А.Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент. – М.: Феникс, 2012. – 402 с. Надежкина И.Н. Оценка недвижимости. – М.: Феникс, 2010. – 410 с. Павлов А.Н. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2011. – 340 с. Попова Л.В. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Инфра‑М, 2009. – 288 с. Рыков И.П. Недвижимости. – М.: Окей, 2011. – 318 с. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции. – М.: Дашков и Ко, 2008. – 246 с. Сельнягина О.Н. Экономика недвижимости. – М.: КноРус, 2009. – 310 с. Сивец С.А. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Феникс, 2010. – 296 с. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2008. – 370 с. Фомин К.Б. Оценка недвижимости: теория и практика. – М.: КноРус, 2012. – 420 с. Шипалов А.Л. Недвижимость как объект оценки. – СПб.: Питер, 2012. – 248 с. Щедрова У.Е. Недвижимость: оценка, прогноз. – М.: Дело, 2011. – 330 с. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости. Теория и практика. – СПб.: Омега‑Л, 2011. – 290 с. Электронный ресурс http://domchel.ru Электронный ресурс http://chel.dk.ru/wiki/kommercheskaya-nedvizhimost#wiki-description http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=home&rnd=244973.422717133&&ts=00579069332471648 http://terrafaq.ru/nedvizhimost/invest/zatratnyj-metod-ocenki.html |