В. А. Кухарчик оценка недвижимости с использованием гистехнологий курс лекций
 Скачать 1.27 Mb.
|
|
ГЛАВА 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 2.1. Концепция управления недвижимостью Целью разработки концепции является повышение эффективности управления рынком недвижимости, увеличение доходов бюджета городов, а также привлечение дополнительных инвестиций в городское хозяйство. Реализация концепции ориентирована на обеспечение увязки управления недвижимостью с градостроительным планированием, создание целостной системы учета и регистрации объектов недвижимо- сти, совершенствование экономических, правовых и организационных механизмов государственного управления недвижимостью. В настоящее время в Беларуси разработаны основные направления реализации концепции, которые и являются ее основой. Первое направление — разработка и введение функционального зонирования территории городов. Зонирование предполагает деление территории городов на следующие функциональные зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, зоны транспортной и инженер- ной инфраструктуры, рекреационная зона, а также зоны специального назначения. В соответствии с видом территории устанавливаются ограничения на её использование, а также определяются перспективы территориального развития города. Система зонирования является инструментом регулирования рынка недвижимости, на основе которой осуществляется определение террито- рий, подлежащих перспективному развитию, прогнозирование на ближайшую и отдаленную перспективу тенденций и структуры развития объектов недвижимости, разработку стратегии формирования и регули- рования цен на недвижимость для обеспечения оптимального развития города, создание условий повышения инвестиционной привлекательно- сти недвижимости на основе четкого определения юридического статуса объектов недвижимости, выявления территориальных особенностей различных районов, проведение экономического анализа инвестицион- ных проектов (с позиции потенциального инвестора), проектов продажи участка городских земель или отдельного здания (с позиции владельца недвижимости), а также осуществление городской администрацией контроля реконструкции, нового строительства, функционального перепрофилирования земельного участка или здания. Второе направление — совершенствование системы учета недви- жимости, которая должна основываться на материалах технической PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 13 инвентаризации земельных участков, зданий и сооружений. Необходимо объединить учет земли и учет строений на ней. Такие функции должен выполнять единый государственный орган. Учету должны подлежать все объекты недвижимости, находящиеся на территории города. Каждому объекту должен быть присвоен уникальный регистрационный (кадастро- вый) номер. Кадастровый номер и описание каждого объекта должны фиксироваться в едином городском банке данных объектов недвижимо- сти — Государственном земельном кадастре. Данные учета недвижимо- сти позволят местным органам власти обладать реальной статистической информацией о городской недвижимости и тенденциях ее развития, что необходимо для планирования социально-экономического развития города, ввести эффективную систему налогообложения недвижимости, осуществлять контроль использования объектов недвижимости. Третье направление — разработка модели и проведение массовой оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. На основании данных учета недвижимости необходимо осуществить проведение регулярной массовой оценки рыночной стоимости недвижимости, расположенной на территории городов. Должна быть создана городская служба оценки недвижимости, осуществляющая свою деятельность по следующим основным направлениям: ежегодное определение стоимости всех объектов недвижимости города на начало года; оценка объектов недвижимости, находящихся в коммунальной собственности, для целей залога, отчуждения, внесения в качестве неденежного вклада в уставный фонд юридического лица; оценка объектов недвижимости, находящихся в коммунальной собственности и передаваемых в частную собственность или предоставляемых в пользование на аукционной или конкурсной основе; проведение по запросам уполномоченных органов оценки стоимости объектов, находящихся в частной собственности, в целях отчуждения для государственных или общественных нужд, а также проведение оценки по запросам граждан и юридических лиц. Четвертое направление — развитие системы регистрации прав на недвижимость. Необходимо объединить систему регистрации прав на землю и систему регистрации прав на строения. Такие функции должен выполнять единый государственный орган. Регистрации должен подле- жать весь спектр прав на объекты недвижимости: право собственности, пожизненного наследуемого владения, пользования (аренды, субаренды, безвозмездного пользования), залога и другие. В результате совершенст- вования процесса регистрации прав на объекты недвижимости местные органы власти будут обладать полной информацией о собственниках и пользователях недвижимости. Одновременно это будет способствовать PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 14 значительному улучшению инвестиционного климата в городе, посколь- ку потенциальным инвесторам гарантируется предоставление полной информации о правах на объекты недвижимости. Пятое направление — совершенствование налогообложения не- движимости. В результате создания системы учета и оценки недвижимо- сти, а также системы регистрации прав на недвижимость городские власти получат полную информацию о том, кто в городе какой недвижи- мостью владеет и сколько она реально стоит. На основе этих данных необходимо разработать и ввести систему эффективного налогообложе- ния недвижимости. Городские советы должны использовать свои полномочия по регулированию налоговых ставок на недвижимость в зависимости от функционального назначения объектов, их стоимости, соответствия функциональной зоне города. Вопросы для самопроверки 1. Назовите цель концепции управления недвижимостью в Беларуси. 2. Перечислите инструменты регулирования рынка недвижимости. 3. Какие мероприятия разрабатываются для совершенствования систе- мы учета и налогообложения недвижимости? 2.2. Классификация недвижимости 2.2.1. Общая классификация объектов недвижимости Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух основных составляющих по происхождению: естественной (природной) и искусст- венной, рисунок 1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе». Соответственно, земельный фонд по экономическому назна- чению делится на семь категорий земель. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 15 Рис. 1. Классификация недвижимости PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 16 1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются: для сельскохозяйствен- ного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья); для личного подсобного хозяйства; для коллективного садоводства и огородничества; для подсобных сельскохозяйственных производств; для опытных и научных станций. 2. Земли городов и населенных пунктов. 3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, инфор- матики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования. 4. Земли особо охраняемых территорий. 5. Земли лесного фонда. 6. Земли водного фонда. 7. Земли запаса. Искусственные объекты (постройки) включают следующие объек- ты: • жилая недвижимость: малоэтажный дом (до трех этажей), много- этажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жи- лой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом; • коммерческая недвижимость: офисы, рестораны, магазины, гости- ницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предпри- ятия как имущественный комплекс; • общественные (специальные) здания и сооружения, которые включают лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные ком- плексы и т. д.); учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчест- ва и т. д.); культурно-просветительские (музеи, выставочные ком- плексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.); специальные здания и сооружения: административные (милиция, суд, прокура- тура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, во- кзалы, порты и т. д.; • инженерные сооружения: мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под за- стройку и т. д. Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону». Искусственные объекты могут быть полностью построены и PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 17 готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитально- го ремонта, а также относиться к незаконченным объектам строительст- ва. Вопросы для самопроверки 1. К какой категории недвижимости относится дачный дом? 2. К какой категории недвижимости относятся предприятия как иму- щественный комплекс? 3. К какой категории недвижимости относятся спортивные комплексы? 2.2.2. Единая классификация назначения объектов недвижимого имущества В настоящее время в Республике Беларусь для систематизации и компьютерной поддержки управления недвижимостью в стране разрабо- тана «Единая классификация назначения объектов недвижимого имуще- ства», прил. 1. Согласно данной классификации вся недвижимость республики раз- деляется на следующие большие классы: земельные участки, здания, сооружения, изолированные помещения, которые в свою очередь в зависимости от назначения делятся на подклассы. Например, в зависи- мости от целевого назначения земельные участки подразделяются на 67, здания – на 66, сооружения- на 27, изолированные помещения – на 23 подкласса. Каждый из 183 объектов недвижимого имущества имеет пятизначный цифровой уникальный код-идентификатор, который учитывается при регистрации недвижимости. Вопросы для самопроверки 1. Определите код назначения земельного участка для дачного строи- тельства. 2. Определите код назначения многоквартирного жилого дома. 3. Определите код назначения специализированного сооружения автомо- бильного транспорта и автодорожного хозяйства (например, АЗС). 4. Определите код назначения квартиры. 2.2.3. Примеры классификаций объектов жилой недвижимости При проведении анализа рыночной стоимости недвижимости возни- кает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целост- ного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими система- ми классификации и описания объектов. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 18 Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколь- ко типологических построений. Например, в зависимости от продолжи- тельности и характера использования жилья выделяют следующие типы: • первичное жилье — место постоянного проживания; • вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени; • третичное жилье — предназначено для кратковременного прожи- вания (гостиницы, мотели и т. д.). Применительно к условиям крупных городов принято выделять сле- дующие типологические характеристики: a). Элитное жилье. К нему предъявляются следующие основные требования: размеще- ние в наиболее престижных районах города; принадлежность к «старо- му» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконст- рукции) или к «сталинскому» фонду; кирпичные стены; общая площадь квартир не менее 70 кв.м.; наличие изолированных комнат по конфигу- рации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.); наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др. Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элит- ных, характерны такие потребительские требования, как: размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.; кирпичные стены; застройка в двух и более уровнях; наличие объектов бытового и инженерного обслуживания. б). Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характе- ристик: возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города; некоторое снижение требований к площа- ди комнат и кухонь до 12 и 8 кв.м (соответственно); наличие гостиной площадью не менее 17 кв.м.; большее разнообразие конструктивно- технологических параметров. Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригород- ной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями. г). Типовое жилье. Для него характерно: размещение в любом рай- оне города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно- технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколе- ния индустриального домостроения и современным. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 19 Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения. д). Жилье низких потребительских качеств. Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики: размещение в непрестижных районах; удаленность от основных транспортных коммуникаций; принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения; размещение в первых этажах домов других типов; заниженные архитектурно- планировочные характеристики и т. д. В настоящее время при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости в г. Минске применяется типология, включающая: «Сталинки». Квартиры послевоенной постройки конца 40-х — нача- ла 50-х годов 20 века. Планировка свободная, комнаты как совмещенные, так и изолированные. Стены кирпичные, перекрытия деревянные (поздние — железобетонные), высота потолков около 3,00-3,30 м. Этажность 4 этажа. В настоящее время застройка подобного типа домов не ведется. «Хрущевки». Квартиры постройки конца 50-х годов – начала 60-х годов 20 века. Планировка сжатая, комнаты совмещенные, проходные, прихожие и кухни маленькие - 5 кв.м, санузел совмещенный. Стены кирпичные, перекрытия железобетонные, высота потолков 2,5 м. Этажность — 5 этажей. В настоящее время застройка подобного типа домов не ведется. «Брежневки». Застройка конца 60-х годов — начала 70-х годов 20 века. Планировка сжатая, комнаты совмещенные проходные (поздние — раздельные), прихожие и кухни маленькие (около 6 кв. м), санузел совмещенный (поздние — раздельный). Стены из кирпича или железобе- тонных панелей, перекрытия железобетонные, высота потолков 2,5- 2,70 м. Этажность 5 или 9 этажей. В настоящее время застройка подоб- ного типа домов не ведется. Улучшенная планировка. Строительство домов данного класса нача- лось в середине 70-х годов 20 века. Планировка квартир: комнаты раздельные от 8 до 20 кв. м, прихожие небольшие, кухни около 8 кв. м, санузел раздельный, лоджии, высота потолков 2,70 м. Этажность домов 9 этажей. Застройка ведется и в настоящее время. Территориально застройка домов данной категории тяготеет к окраинам города. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 20 Повышенной комфортности. Дома по мелкосерийным или индивиду- альным проектам. Планировка свободная, комнаты раздельные от 12 до 20 кв. м, прихожая не менее 6 кв. м, кухня не менее 10-15 кв. м., санузел раздельный, лоджии (часто застекленные), высота потолков 2,70 м. Таким образом характеристики данных квартир лучше, чем квартир улучшенной планировки, однако не на много. Исправлены самые основные недостатки: малая площадь кухни и прихожей. Застройка домов данной категории началась в г. Минске с начала 90-х годов 20 века, ведется и в настоящее время. Территориально застройка домов данной категории тяготеет к средней части города. Элитное жилье. Дома по индивидуальным проектам. Планировка свободная. Комнаты не менее 14 кв. м. Кухни не менее 12 кв. м. Матери- ал стен кирпич, высота потолков не менее 3,00 м. Как правило, такие дома имеют подземные автостоянки, автономное отопление и горячее водоснабжение, огороженную придомовую территорию с детскими площадками, газонами и клумбами. Застройка домов, которые можно по праву отнести к данному классу началась в конце 90-х годов 20 века. Расположение в наиболее престижных районах, в основном ближе к центру города. На основании проанализированной информации в жилом фонде г. Минска (исключая индивидуальные дома) можно выделить три основных типа строений в зависимости от технологии постройки: I тип — Сборно-панельные строения (блочные и панельные дома). II тип — Кирпичные строения. III тип — Монолитно-каркасные строения. Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости. На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей, наличие максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматри- вается участок минимум 10 соток. |