В. А. Кухарчик оценка недвижимости с использованием гистехнологий курс лекций
 Скачать 1.27 Mb.
|
|
Расчет кадастровой стоимости комбинированным методом про- изводится в следующей последовательности: расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их использования; расчет кадастро- вых стоимостей земель оценочных зон; расчет кадастровых стоимостей земельных участков. Расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их использования производится рыночным методом. Для этого проводится индивидуальная оценка с целью определения рыночной стоимости типичных земельных участков, расположенных в различных частях населенного пункта на основании одного или нескольких следующих методов расчета стоимости: сравнительного анализа продаж, выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода, предполагаемого вида использования земель, и оформляются отчеты об оценке. Базовая стоимость земель населенного пункта по виду их использо- вания определяется как средняя величина по формуле: m Ê ÐC ÁÑ m j ÑÂ ÇÓ ÍÏ ∑ = = 1 (5) где БС НП — базовая стоимость земель населенных пунктов по виду их использования, руб.(у.е.)/кв.м; РС ЗУ — рыночная стоимость типичного земельного участка, руб.(у.е.)/кв.м; К СВ — сводный коэффициент влияния факторов оценки с учетом площади их влияния на кадастровую стоимость земель оценочной зоны; m — количество индивидуальных оценок земельных участков, проведенных по виду использования земель. Количество индивидуальных оценок зависит от достаточности ры- ночной информации для проведения таких оценок, но не менее пяти таких оценок по каждому виду использования земель в населенном PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 22 пункте. При расчете значения базовой стоимости земель коэффициент вариации, который рассчитывается путем деления стандартного (средне- квадратичного) отклонения рассчитанных значений базовой стоимости на её среднеарифметическое значение, не должен превышать 0,3. Результат кадастровой оценки земель населенного пункта представ- ляется в форме заключения о кадастровой оценке. К заключению прилагается отчет о кадастровой оценке. Вопросы для самопроверки 1. Что является объектом и результатом оценки земель в населенном пункте РБ? 2. По каким категориям оцениваются земли населенных пунктов? 3. Перечислите порядок кадастровой оценки земель населенных пунктов. 4. Назовите основные источники информации об оцениваемых земельных участках. 5. Какие виды работ выполняются при анализе рынка недвижимости? 6. Какие методы оценки и расчетов используются при различном объеме информации по рынку недвижимости? 7. Каким образом процедура оценочного зонирования зависит от выбран- ных методов оценки и методов расчета кадастровой стоимости? 8. Дайте определение оценочной зоны и регламент ее выделения. 9. Перечислите последовательность действий при расчете кадастровой стоимости рыночным методом. 10. Перечислите последовательность действий при расчете кадастровой стоимости методом кадастровой оценки. 11. Перечислите последовательность действий по расчету базовой стои- мости земель населенного пункта по виду их использования. 12. Перечислите факторы, оказывающие влияние на формирование базо- вых стоимостей земель на региональном уровне. 13. Как выполняется расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон? 14. Перечислите последовательность действий при расчете кадастровой стоимости комбинированным методом. 15. Перечислите последовательнсоть действий расчета базовой стоимо- сти земель населенного пункта рыночным методом. 4.7. Кадастровая оценка земель в условиях неразвитого рынка недвижимости в РБ (на примере г. Дзержинска Минской области) Во исполнение постановления Совета Министров Республики Бела- русь от 26 сентября 2002 г. № 1322 «О проведении оценки земель населенных пунктов» научно-производственным государственным PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 23 республиканским унитарным предприятием «Национальное кадастровое агентство» произведены работы по кадастровой оценке земель г. Дзержинска методом кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2003 г. Целью данной работы являлась оценка земель г. Дзержинска для повышения экономических методов регулирования земельных отноше- ний в Республике Беларусь. 4.7.1. Краткая характеристика г.Дзержинска и Дзержинского района Минской области Дзержинск — город областного подчинения, находится в 38 км от Минска на р. Нетеча. Он находится на железнодорожной линии (ст. Койданово) и автомобильной трассе Минск–Барановичи. В городе проживает 24,5 тыс. жителей (на 01.01.2002 г.). г. Дзержинск в летописи упоминается с 1442 г. как Койданово. В 1550 — 1831 гг. принадлежал Радзивилам, центр кальвинизма. С 1924 г. — центр Койдановского района, а с 1932 г. — город переименовывается в г. Дзержинск. В 1932 — 1937 гг. — центр национального польского района, с 1939 г. – центр Дзержинского района. Дзержи́нский райо́н (белор. Дзяржынскі раён) — административная единица на юго-западе Минской области Беларуси, граничит с Воложин- ским, Минским, Узденским и Столбцовским районами. Дзержинский район административно разделен на 2 города (г. Дзержинск и г. Фаниполь), 1 городской поселок (г.п. Негорелое) и 12 сельских советов. В состав Дзержинского района входят 275 населенных пунктов. Дзержинский район образован 17 апреля 1924 г., его площадь составляет 1,2 тыс. кв.км, население — 61,5 тыс. чел. Через территорию Дзержин- ского района проходит железнодорожная магистраль Москва – Минск – Брест и автомобильная дорога этого направления. Сеть автомобильных дорог связывает г. Дзержинск с г. Заславлем, г. Уздой и населенными пунктами Дзержинщины. Дзержинский район располагается в центральной части Минской области, в границах Минской возвышенности (северная часть) и Столб- цовской равнины (южная часть). Рельеф района холмистый, преобладают высоты в 180-220 м над уровнем моря. Здесь находится самая высокая точка Беларуси — гора Дзержинская (345 м). 4.7.2. Расчет базовой стоимости земель г. Дзержинска PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 24 Базовая стоимость земель населенного пункта по виду использования – это расчетный показатель, используемый для определения кадастровой стоимости земель оценочных зон. Базовая стоимость земель г. Дзержинска определяется по следующему алгоритму: • Шаг 1. Оценка на основе экспертного подхода рыночной стоимо- сти типичных земельных участков, т. е. земельных участков, об- ладающих характерными параметрами оценочной зоны (вид ис- пользования земель, характер и плотность застройки, обеспечен- ность инженерными коммуникациями и др.), расположенных в различных частях г. Дзержинска. • Шаг 2. Расчет величины базовой стоимости земель г. Дзержинска. • Шаг 3. Проверка достоверности полученной величины базовой стоимости земель г. Дзержинска. Шаг 1. Для определения базовой стоимости земель города произво- дится оценка рыночной стоимости типичных земельных участков (как минимум, пяти). Для того чтобы не превысить допустимый уровень коэффициента вариации, а в итоге не исказить величину базовой стоимости, в результате предварительного анализа выявляются земель- ные участки с «отклонениями» в стоимости (как правило, это минималь- ные и максимальные значения стоимостей, которые не соответствуют уровню цен на рынке на момент проведения оценки). Дополнительно в выборку для определения базовой стоимости земель включаются земельные участки, расположенные в зоне усадебной жилой застройки, по которым известны цены сделок (например, по данным агентств недвижимости или по данным Реестра цен). Пример выборки типичных земельных участков для г. Дзержинска приведен в табл. 5. Таблица 5 Рыночные цены по продаже земельных участков в г. Дзержинске (по состоянию на 2003 г.) Адрес Тип функцио- нальной зоны Рыночная стоимость 1 кв.м земли (экспертный подход), долларов США(Usd) Текущее использование земельного участка ул.Вересковая, 96 жилая застройка 7,59 Обслуживание многоквартир- ного дома PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 25 ул.Смоленская, 56 жилая застройка 6,96 Обслуживание многоквартир- ного дома ул.Ленина, 28 жилая застройка 5,19 Обслуживание многоквартир- ного дома ул.Сосновая, 50/1 жилая застройка 7,23 Обслуживание многоквартир- ного дома ул.Я.Купалы, 60/3 жилая застройка 5,83 Обслуживание многоквартир- ного дома Исходя из данных табл. 5 рыночная стоимость (РС зJ ) единицы пло- щади (1 кв.м) типичных земельных участков в г. Дзержинске на момент оценки изменяется от 5,19 до 7,59 Usd. Шаг 2. Расчет величины базовой стоимости земель г. Дзержинска нормативным методом основывается на положениях Инструкции 2003 г.[21], согласно которой кадастровая стоимость земельного участка (КС) определяется по формуле: КС = БСЗ × И × П Л , (6) где БСЗ — базовая стоимость земель оценочной зоны, руб. (или у.е.) / кв.м; И — индекс корректировки стоимости земельного участка; П Л — площадь земельного участка, кв.м. Базовая стоимость земель оценочной зоны согласно Инструкции определяется по формуле: БСЗ = БС НП × К Ф × К М × К Л , (7) где БСЗ — базовая стоимость земель оценочной зоны, руб. (у.е.) / кв.м; БС НП — базовая стоимость земель населенного пункта, руб.(у.е) /кв.м; К Ф — коэффициент функционального использования земель оценочной зоны; К М — коэффициент местоположения земель оценочной зоны относительно центра населенного пункта; К Л — коэффициент локальной ценности земель оценочной зоны. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 26 Из формул (6) и (7) определяется базовая стоимость населенного пункта: КС БС НП = ------------------------------ П Л х К Ф х К Л х К М х И (8) Алгоритм определения базовой стоимости БС НП с использованием формулы (8) состоит в следующем: 1. Определение для каждого J-гоземельного участка (J=1-n, где n - количество земельных участков, принимаемых для расчета БС НП ) коэффициентов К Ф J , К Л J , К М J ,И J . 2. Определение базовой стоимости БС НПJ по формуле (8) J-го зе- мельного участка, исходя из экспертной оценки рыночной стоимости единицы площади РСз J этого же участка. При этом в формуле (8): • для каждого J-гоземельного участка принимается КС J /П Л = РС ЗJ ; • для каждого J-гоземельного участкаподставляются значения коэффициентов К Ф J , К Л J , К М J , И J 3. Расчет базовой стоимости как среднего арифметического БС НПJ по всем земельным участкам по формуле: n БС НП =1/n ∑ БС НПJ. (9) j = 1 Шаг 3. Проверка достоверности базовой стоимости земель г. Дзержинска заключается в сравнении кадастровой стоимости J-го земельного участка КС J /П Л , вычисленной на основе нормативного подхода по формуле: КС J /П Л = БС нп ×К ф j × К м j × К л j ×И j (10) с оценкой рыночной стоимости РС ЗJ , установленной экспертной оценкой того же J-го земельного участка. Чем точнее установлена базовая стоимость БС НП , чем точнее определены коэффициенты рентообразую- щих факторов К Ф , К Л , К М , И, точнее проведена оценка РС ЗJ , тем разность между значениями кадастровой стоимости КС J /П Л , рассчитанной на основе нормативного подхода и рыночной стоимости РС ЗJ , установлен- ной на основе экспертного подхода, должна быть меньше. Соответствен- но, корреляция между массивом КС J /П Л и массивом РС ЗJ по всем земельным участкам должна быть больше. Проверка достоверности базовой стоимости осуществляется по сле- дующему алгоритму: • вычисляется массив кадастровых стоимостей КС J /П Л типичных PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 27 земельных участков на основе нормативного подхода, по формуле (10); • вычисляется коэффициент корреляции R между массивом кадаст- ровых стоимостей КС J /П Л и массивом рыночных стоимостей РС ЗJ по всем земельным участкам. В результате, чем выше коэффициент корреляции, тем более тесная взаимосвязь массива кадастровых стоимостей КС J /П Л и массива рыноч- ных стоимостей РС ЗJ земельных участков, что позволяет сделать вывод о достоверности установленной величины базовой стоимости и возможно- сти использования её в модели массовой оценки земельных участков. Пример графической интерпретации сравнения кадастровых и ры- ночных стоимостей представлена на рис. 5. 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00 9,00 10,00 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 №объекта U s d/ м .кв . Кадастровая стоимость Рыночная стоимость Рис. 5. График сопоставления кадастровых и рыночных стоимостей (доллары США) для типичных земельных участков (№1–10) г. Дзержинска по состоянию на 2003 г. Таким образом, рассчитанная базовая стоимость земель г. Дзержин- ска по состоянию на 1 января 2003 г. составляет 6,08 долларов США за 1 кв.м. Вопросы и задания для самопроверки 1. Перечислите последовательность операций для расчета базовой стоимости земель г. Дзержинска. 2. Как рассчитывается базовая стоимость земель нормативным мето- дом? 3. Как производится проверка достоверности базовой стоимости земель населенного пункта при наличии данных по кадастровой стоимости PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 28 земельных участков, вычисленных как на основе нормативного подхо- да, так и установленных экспертной оценкой? 4. Выполните расчет базовой стоимости земель опорного города нор- мативным методом. С использованием ресурсов Интернет сопос- тавьте данные по рыночным ценам с нормативными расчетами. На- пишите отчет по алгоритму расчетов. 4.7.3. Оценочное зонирование земель г. Дзержинска Процедура оценочного зонирования осуществляется с целью разде- ления территории г. Дзержинска на оценочные зоны. В границах оценочных зон согласно Инструкции соблюдаются следующие условия: • земельные участки имеют одинаковое функциональное использо- вание и территориально–планировочные условия; • внешние улучшения земельных участков в зоне равноценны; • транспортная доступность со всех земельных участков внутри зоны существенно не различается. В качестве картографической основы для оценочного зонирования используется земельно-информационная система (ЗИС) Дзержинского района. Процедура оценочного зонирования осуществляется в следую- щем порядке: • сбор, анализ и актуализация исходной информации; • формирование функциональных зон на кадастровой карте; • деление функциональных зон на оценочные зоны по факторам: временной доступности центра города; внешних улучшений; тер- риториально-планировочных условий; природных и рекреацион- ных особенностей земель; • расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон; • оформление результатов оценочного зонирования в виде схемы. Вопросы для самопроверки 1. Назовите признаки оценочных зон. 2. Что является картографической основой для оценочного зонирования? 3. Перечислите порядок процедуры оценочного зонирования. 4.7.3.1. Сбор, анализ и актуализация исходной информации Информационной базой для оценочного зонирования являются све- дения из утвержденной градостроительной документации (например, генеральный план города и др.). При этом сведения, содержащиеся в градостроительной документации о функциональном зонировании PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 29 территории города и инженерных сетях на дату оценки требуют уточне- ния. Дополнительно исходной информацией для оценочного зонирования являются: • данные предыдущей кадастровой оценки; • схемы существующего функционального зонирования территории г. Дзержинска по доступности центра города, улиц с твердым по- крытием, расположению участков в действующих промышленных зонах с удобными связями с транспортными узлами, в пределах территорий рекреационного назначения, зонирование по плотно- сти застройки, расположению участков в пределах санитарно- защитной зоны; • схемы зонирования по обеспеченности централизованными инже- нерными коммуникациями — водоснабжение, хозбытовое водо- отведение, газоснабжение, теплоснабжение; • статистические данные; • материалы, полученные расчетным способом; • растровый материал (схемы, топокарты, аэро- и космоснимки), рис. 6. Рис. 6. Пример космоснимка г. Дзержинска Landsat ETM+ (данные на 18 августа 2002г.) (http://glfc.umiacs.umd.edu/index.shtml) Вопросы и задания для самопроверки PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 30 1. Назовите основные и дополнительные источники информации для проведения оценочного зонирования. 2. С использованием ресурсов Интернет выполните сбор исходных дан- ных для оценочного зонирования Вашего опорного города (космосни- мок, топогеодезическая информация и др.). 4.7.3.2. Формирование функциональных зон на кадастровой карте Типология оценочных зон по признаку функционального использо- вания при проведении кадастровой оценки производится на основании перечня функциональных зон, выделяемых при подготовке генерального плана и проекта детальной планировки согласно СНБ 3.01.03–98 «Государственный градостроительный кадастр. Порядок зонирования и установления регламентов градостроительного развития и использования территорий» и представлена в табл. 6. Таблица 6 Типология функциональных зон, использованная при кадастро- вой оценке земель г. Дзержинска Обозначение функциональной зоны Наименование функциональной зоны ЗОНЫ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ: Жм Жилая многоквартирная Жу Жилая усадебная ЗОНЫ ОБЩЕСТВЕННЫХ ЦЕНТРОВ: Оа административно–деловая Ок культурно–просветительская Ол лечебно–оздоровительная Он научно–образовательная Ос спортивно–оздоровительная От торгово–обслуживающая ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ И КОММУНАЛЬНО-СКЛАДСКИЕ ЗОНЫ: П Производственные и коммунально- складские РЕКРЕАЦИОННО-ЛАНДШАФТНЫЕ ЗОНЫ: Л Рекреационно–ландшафтная Например, для г. Дзержинска на основании материалов генерального плана выделены следующие фунциональные зоны: PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 31 • О — зоны общественных центров; • Жм — зоны жилой многоквартирной застройки; • Жу — зоны жилой усадебной застройки; • П — производственные и коммунально–складские зоны; • Л — рекреационно-ландшафтные зоны. По данным ГУП «Национальное кадастровое агентство» площадь территории города по состоянию на 2003 г. составляет 1075 га. В пределах города принято целесообразным выделить 29 общественных центров, расположенных в различных частях города, рис. 7. Площадь земель под всеми общественными центрами оценивается в 63,78 га, что составляет 5,93 % от общей площади территории г. Дзержинска. Зоны жилой многоквартирной застройки распространены в основном в центральной и западной частях города и занимают общую площадь в 86,63 га, что составляет 8,06 % от общей площади территории города. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 32 PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 33 Основная часть г. Дзержинска занята жилой усадебной застройкой, которая охватывает всю северную и северо-восточные части города и значительную часть центральной части города. Общая площадь под усадебной застройкой составляет 472,63 га или 43,96 % от общей площади города. Производственные и коммунально–складские зоны охватывают практически всю восточную часть города и часть южной. Общая площадь земель под производственными и складскими постройками оценивается в 247,14 га, что составляет 22,98 % от общей площади территории города. Рекреационно–ландшафтная зона размещается по северному пери- метру города, также на юге создана значительная по площади зона отдыха с водохранилищем. Общая площадь земель рекреационно- ландшафтной зоны составляет 205,02 га или 19,07 % от общей площади территории города. Таким образом, структурный состав площадей земель г. Дзержинска по функциональным зонам представлен в виде круговой диаграммы, рис. 8. Рис. 8. Структура земель г. Дзержинска по функциональным зонам (1 — общественные центры; 2 — жилая многоквартирная зона; 3 — жилая усадебная зона; 4 — производственная и коммунально–складская зона; 5 — рекреационно–ландшафтная зона) Вопросы и задания для самопроверки 1. Перечислите типологию оценочных зон по признаку функционального использования. 2. В ГИС-среде с использованием данных космосъемки спутника Landsat, топогеодезической и другой справочной информации выполните функ- циональное зонирование Вашего опорного города; произведите расчет площадей по типам функциональных зон; представьте количествен- ный состав по структуре земель в виде диаграммы. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 34 4.7.3.3. Деление функциональных зон на оценочные зоны по факторам: временной доступности центра города; внешних улучшений; территориально–планировочных условий; природных и рекреационных особенностей земель Следующим этапом работы в ГИС–среде является деление функцио- нальных зон на оценочные зоны по факторам: временной доступности центра города; внешних улучшений, т. е. наличия или отсутствия инженерных коммуникаций (газо–, водо–, теплоснабжение и др.); территориально–планировочных условий; природных и рекреационных особенностей земель. В ГИС–среде территория г. Дзержинска в пределах существующей административной границы города была разбита на оценочные зоны, при чем границы оценочных зон совпадали с границами функциональных зон генплана. В качестве границ оценочных зон были приняты границы квартальной застройки (дороги, крупные переулки и проезды), а также естественные природные объекты (реки, водохранилища) и железнодо- рожные пути. К настоящему времени для г. Дзержинска в пространственной базе данных ГИС ГУП «Национальное кадастровое агентство» (состояние на 2003 г.) содержатся следующие схемы: • топогеодезическая основа (здания, сооружения, улично–дорожная сеть, гидрография, растительный покров и др.); • оценочные зоны; • административная граница населенного пункта; • типичные земельные участки, для которых в ходе оценки опреде- лялась рыночная стоимость; • схема функционального зонирования территории населенного пункта; • центр населенного пункта; • схема зонирования по временнoй транспортной доступности цен- тра населенного пункта; • схема зонирования по доступу улиц с твердым покрытием; • схемы зонирования по обеспеченности централизованным газо- снабжением, централизованным водоснабжением, канализацией, централизованным теплоснабжением; • схема зонирования по расположению земель в действующих про- мышленных зонах, коммунально–складских зонах с удобными связями с транспортными узлами; PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 35 • схема зонирования по расположению земель в пешеходной дос- тупности остановок городского и пригородного пассажирского транспорта, центров жилых микрорайонов; • схема зонирования по расположению земель в пешеходной дос- тупности ботанических садов, заказников, заповедных рощ, па- мятников природы, земель отдыха, парков, лесопарков и др. (всего цифровая оценочная карта содержит 34 тематических слоя), рис. 9. Рис. 9. Зонирование г.Дзержинска по транспортной доступности центра города После выполнения пространственного ГИС-анализа территории г. Дзержинска в отдельные оценочные зоны были выделены 29 общест- венных центров; в пределах жилой многоквартирной застройки выделе- но 15 оценочных зон; в пределах жилой усадебной застройки — 84 оценочные зоны; в производственных и коммунально–складских зонах — 35 оценочных зон; в пределах рекреационно–ландшафтной зоны - 17 оценочных зон. Таким образом, общее количество оценочных зон г. Дзержинска на момент оценки (2003 г.) составляет 180, рис. 10. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 36 PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 37 По итогам выполненной работы каждой оценочной зоне присваива- ется свой уникальный номер, тип функционального использования, шифр инженерных коммуникаций. Вопросы и задания для самопроверки 1. Опишите процедуру деления функциональных зон на оценочные зоны. 2. С использованием ГИС выполните создание информационной базы для оценочного зонирования опорного города (т. е. создание тематических картограмм — центра города, зонирования по доступу улиц с твер- дым покрытием, по расположению участков в действующих промыш- ленных зонах с удобными связями с транспортными узлами, в пределах территорий рекреационного назначения, по плотности застройки, по расположению участков в пределах санитарно-защитной зоны, по обеспеченности централизованными инженерными коммуникациями (водоснабжение, хозбытовое водоотведение, газоснабжение, тепло- снабжение). 3. С использованием ГИС выполните оценочное зонирование территории опорного города. Укажите на картограмме номер оценочной зоны, тип функционального использования, шифр инженерных коммуника- ций. 4.7.3.4. Расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон Расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон г. Дзержинска производится путем умножения базовой стоимости земель населенного пункта на сводный коэффициент влияния факторов оценки по формуле (3) (см.раздел 4.6). Соответственно, сводный коэффициент влияния факторов оценки определяется c учетом площади их влияния по формуле (4). Для каждого вида функционального использования существует опре- деленный набор факторов оценки и соответствующие коэффициенты, см. прил. 2-6. Например, в практической ГИС–обработке из имеющегося шейп- файла «Функциональное использование» необходимо выбрать информа- цию — общественные центры (школы, спортивные площадки, магазины, банки, библиотека и т. д.). В результате получаем новый слой «Общест- венные центры», по которому определяем их основные скопления. Далее для генерализации скоплений центров создаем новый слой «Микроцен- тры», который в дальнейшем будет использоваться для построения цифрового слоя по оценке пешеходной доступности до общественных микроцентров для введения поправочных коэффициентов при оценке стоимости земель в оценочной зоне, рис. 11. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 38 Рис. 11. Слои «Микроцентры» и «Пешеходная доступность» (из расчета менее 500м до центров жилых микрорайонов) Все получаемые в ГИС–среде цифровые слои представляются на проверку заказчику, который имеет право вносить необходимые коррек- тивы и поправки. По итогам обработки в ГИС–среде для каждой оценочной зоны в атрибутивную таблицу вводятся соответствующие значения коэффици- ентов. Результатом работы является сводная таблица сводных коэффици- ентов для оценочных зон, табл. 7. Одним из этапов оценки стоимости земель г. Дзержинска является расчет кадастровой стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 39 Таблица 7 Расчет сводного коэффициента для жилых зон для каждой оценоч- ной зоны по значениям коэффициентов факторов оценки (фрагмент таблицы) Расчет кадастровой стоимости 1 кв.м земель в оценочной зоне произ- водится исходя из предположения, что вся площадь зоны на 100 % заполнена земельными участками. Рассчитанная, исходя из этих сообра- жений стоимость, является более достоверной и не меняется в зависимо- сти от количества зарегистрированных земельных участков. Исходные данные, необходимые для расчета кадастровой стоимости (V Ln ) 1 кв.м земель в оценочной зоне: • базовая стоимость земель населенного пункта; • площадь оценочной зоны; • тематические слои исходной информации, соответствующие всем индексам корректировки стоимости земельных участков в элек- тронном виде. Расчет производится по следующей формуле V Ln =((БС НП *И i1 *Sq i1 )+ … + (БС НП *И ij *Sq ij ))/Sq, i=1…n, j=1…m, (11) где VLn — результирующая кадастровая стоимость 1 кв.м земель оценочной зоны; БС НП — базовая стоимость земель населенного пункта; И ij — значение индекса корректировки стоимости оценочной зоны; Sq ij — площадь зоны, на которую оказывает влияние индекс; Sq — площадь оценочной зоны (П Л ). n — количество индексов корректировки стоимости оценочной зоны; PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 40 m — количество вариантов значений каждого индекса. Пример расчета средней стоимости 1кв.м земель гипотетиче- ской оценочной зоны. Исходные данные. После проведения оценочного зонирования и расчета базовой стоимости земель населенного пункта мы получили следующие результаты: зону 11Жм1111 с площадью 100 кв.м. Базовая стоимость населенного пункта равна, например, 1,00 доллар США (Usd) за 1 кв.м, рис. 12. Допустим, что на эту зону на уровне оценки участков оказывает влияние только 1 фактор, соответствующий индексу И2.1 (расположение в санитарно-защитной зоне (СЗЗ) Инструкции [21]. Рис.12. Расчет стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны Вычислим влияние санитарно-защитной зоны (И2.1) на стоимость земель в оценочной зоне. Индекс И2.1 имеет два значения в зависимости от того попадает ли участок в СЗЗ или нет (0,9 или 1): VLn=((1,00*1*(100-10)+(1,00*0,9*10))/100= 0,99 (12) В приведенном примере кадастровая стоимость 1 кв.м земель оце- ночной зоны составляет 0,99 долларов США. С учетом базовой стоимости земли и расчитанных стоимостей оце- ночных зон была составлена тематическая картограмма кадастровых стоимостей оценочных зон г. Дзержинска, рис. 13. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 41 PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 42 Анализ картограммы показывает, что наиболее высокие цены недви- жимости (максимальная стоимость составляет почти до 9 Usd/кв.м) характерны для оценочных зон общественных центров, в которых размещаются торговые объекты, табл. 8. Наиболее низкие цены наблю- даются в рекреационно–ландшафтной зоне с диапазоном стоимости земель в пределах 0,28–0,68 Usd/кв.м, в которых практически отсутству- ют приносящие доход объекты недвижимости. Рынок жилой недвижи- мости в г. Дзержинске развит слабо. Согласно кадастровой стоимости, жилая недвижимость в многоквартирных домах со всеми удобствами оценивается выше (максимальные значения до 6,75 Usd/кв.м) по сравне- нию с жилой недвижимостью в частном секторе с менее комфортными условиями проживания по инженерной инфраструктуре и коммуникаци- ям (максимальные значения до 2,24 Usd/кв.м). Поскольку в производст- венной и коммунально–складской зонах размещаются приносящие доход объекты недвижимости (производства и фирмы), то стоимость земель в этой зоне достаточно высокая (максимальные значения до 4,62 Usd/кв.м). Таким образом, по итогам данной работы каждой оценочной зоне присваивается значение кадастровой стоимости 1 кв.м земель в оценоч- ной зоне. На рис. 14 показан интерполяционный грид, построенный в ГИС методом IDW (обратно взвешенных расстояний), рельефа стоимостей, который визуализирует стоимости оценочных зон по территории города. Рис. 14. Рельеф стоимостей земель г. Дзержинска (темные оттенки указывают на более высокую стоимость земли) PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 43 PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 44 Вопросы и задания для самопроверки 1. Какие исходные данные необходимы для расчета средней стоимости 1 кв.м земель в оценочной зоне? 2. Выполните расчет средней стоимости 1 кв.м земель в оценочных зонах опорного города. 4.7.3.5. Оформление результатов оценочного зонирования в виде схемы Схема оценочного зонирования оформляется по каждому виду ис- пользования земель. На схеме оценочного зонирования отображаются: существующая и перспективная границы г. Дзержинска; границы оценочных зон; номер оценочной зоны и кадастровая стоимость 1 кв.м земель оценочной зоны. В целом существуют два варианта составления схем оценочного зо- нирования по населенным пунктам: 1. «Одна карта — одна стоимость», т. е. каждая оценочная зона соответствует определенному виду функционального использо- вания. 2. «Пять карт — пять стоимостей», т. е. каждая зона оценивается по всем видам функционального использования и каждому виду использования соответствует определенная кадастровая стои- мость за 1 кв.м. (Примечание: в настоящее время схема оценоч- ного зонирования такого типа составлена только по г. Минску). Вопросы для самопроверки 1. Какие существуют варианты составления схем оценочного зонирова- ния? 4.7.4. Оценка стоимости земельных участков г. Дзержинска Следующим этапом кадастровой оценки, после оценочного зониро- вания, является определение кадастровых стоимостей земельных участков с применением индексов, корректирующих стоимость отдель- ного земельного участка относительно стоимости земель оценочной зоны. Стоимость земельного участка определяется путем умножения када- стровой стоимости земель оценочной зоны на индекс, корректирующий стоимость земельного участка относительно стоимости земель оценоч- ной зоны, и на площадь земельного участка согласно п.41 Инструкции [21], см. формулу (6). PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 45 В результате расчетов для г. Дзержинска минимальную стоимость за 1 кв.м площади имеет земельный участок в рекреационно–ландшафтной зоне — 0,46 долларов США за 1 кв.м. Максимальные стоимость харак- терны для земельных участков, расположенных в зонах общественных центров, где стоимость достигает почти 9 долларов США за 1 кв.м. Анализ реально существующего рынка недвижимости показывает, что по состоянию на начало 2008 г. в г. Дзержинске выставляются на продажу застроенные и незастроенные земельные участки. Например, жилой дом со всеми удобствами с площадью земельного участка 6,4 сотки продается за 50 000 долларов США (стоимость 1 кв.м — 78 долларов США), жилой дом со всеми удобствами с площадью земельного участка 15 соток продается за 80 000 долларов США (стоимость 1 кв.м — 53 долларов США). В связи с постепенным развитием рынка недвижимости реальная стоимость домов застроенных и незастроенных земельных участков по состоянию на 2008 г. существенно отличается от вышеприведенной кадастровой стоимости, что говорит о необходимости проведения переоценки. Вопросы и задания для самопроверки 1. Какие исходные данные необходимы для расчета стоимости земельно- го участка? 2. Выполните расчет стоимостей земельных участков опорного города. 4.8. Кадастровая оценка земель в условиях развитого рынка недвижимости в РБ (на примере г. Минска) 4.8.1. Оценочное зонирование земель г. Минска Процедура оценочного зонирования осуществляется с целью разде- ления территории г. Минска на оценочные зоны. Оценочное зонирование производится на картографической основе с использованием географи- ческих информационных технологий (ГИС). В качестве картографической основы для выполнения оценочного зонирования принимаются синтезированные изображения, полученные в результате сканнерной съемки аппаратом Ikonos с пространственным разрешением равным 1 м, что по точности соответствует масштабу 1:10 000, рис. 15. Деление г. Минска на оценочные зоны проводится при помощи ГИС, когда территория г. Минска в пределах существующей административ- ной границы города изначально разбивается на 421 оценочную зону. В PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 46 качестве границ оценочных зон принимаются границы квартальной застройки (дороги, крупные переулки и проезды), а также естественные природные объекты (реки, водохранилища) и железнодорожные пути. Рис. 15. Фрагмент съемки территории г.Минска со спутника Ikonos Следующим этапом является объединение небольших по площади оценочных зон. Объединение происходит по результатам анализа основного типа функционального использования таких оценочных зон, а также экспертного мнения оценщиков об уровне цен на объекты недви- жимости в объединяемых зонах. В случаях, когда основное функцио- нальное использование оценочных зон является одинаковым и уровень цен на объекты недвижимости в этих зонах существенно не различается, то такие оценочные зоны объединяются. В результате анализа и объединения территория г. Минска была раз- делена на 281 оценочную зону. В файл оценочного зонирования были также добавлены 282-ая оценочная зона (п. Сокол) и 283-я оценочная зона (Национальный аэропорт «Минск»), рис. 16. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 47 PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 48 Т. к. при кадастровой оценке земель г. Минска используется в боль- шом количестве рыночная информация об объектах недвижимости, то расчет стоимости 1 кв.м земель в оценочных зонах для функционального использования земель «жилая многоквартирная зона», «жилая усадебная зона», «общественно–деловая зона» и «производственная зона» произво- дится путем построения растровой грид–модели в ГИС на основании рыночных цен объектов недвижимости. Растровая модель (GRID) представляет собой поверхность, в которой пространство разбито на неделимые элементы (пикселы) и обозначает регулярную (обычно квадратную) сеть со значениями стоимости в ее узлах, расстояние между которыми (шаг) определяется пространствен- ным разрешением. Каждая ячейка в растре имеет ассоциированное значение стоимости. Таким образом, входными данными для построения GRID– поверхности стоимостей являются табличные данные содержащие информацию об узловых точках со значениями стоимости 1 кв.м земель для каждой точки. Построение GRID–поверхности в ГИС реализуется методом обратно- взвешенных расстояний (IDW). Построение при помощи этого метода предполагает, что каждая входная точка имеет локальное влияние, которое уменьшается с расстоянием. Вес точки, расположенной ближе к обрабатываемой ячейке, больше, чем точки, расположенной дальше. Для определения результирующего значения для каждого местоположения используется заданное количество точек, или число всех точек в преде- лах определенного радиуса. Параметр степени в интерполяторе IDW управляет влиянием окружающих точек на интерполируемое значение. Более высокая степень влияния приводит к меньшему влиянию отдален- ных точек. На основе построенной GRID–поверхности рассчитываются значения кадастровых стоимостей 1 кв.м земель при помощи функции «Суммиро- вать зоны» модуля Spatial Analyst (ESRI Inc.), рис. 17. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 49 Рис. 17. Построение растровой грид–модели в ГИС на основании рыночных цен объектов недвижимости (г. Минск) Результаты расчетов представляются в табличном формате, где поле «Mean» соответствует среднему значению кадастровой стоимости 1 кв.м земель оценочных зон, табл. 9. Анализ данных таблицы показывает, что наиболее высокая стои- мость земель по оценочным зонам характерна для общественно–деловой зоны г. Минска, где она изменяется в пределах 251–531 долларов США за 1 кв.м. В жилой многоквартирной оценочной зоне 1 кв.м земли оценивается от 236 до 422 долларов США, в жилой усадебной — от 68 до 150, производственной — от 69 до 294, рекреационной — от 8 до 70 долларов США. На 1 января 2007 г. кадастровая стоимость квадратного метра земель жилой многоквартирной зоны в п. Сокол составляет 253 долларов США, жилой усадебной зоны — 11, общественно–деловой зоны — 299, производственной зоны — 114 и рекреационной зоны — 6 долларов США. Что касается земель Национального аэропорта «Минск», то кадастровая стоимость квадратного метра земель жилой многоквартир- ной зоны составляет здесь 0,89 долларов США, жилой усадебной застройки — 0,76, общественно–деловой зоны — 1,05, производственной зоны — 0,83 и рекреационной зоны — 0,15 долларов США. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 50 PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 51 Вопросы и задания для самопроверки 1. Назовите особенности проведения оценочного зонирования города в условиях развитого рынка недвижимости. 2. Каким методом выполняется расчет стоимости 1 кв.м земель в оце- ночных зонах в условиях развитого рынка недвижимости? 3. На основе рыночной информации об объектах недвижимости Вашего опорного города выполните оценочное зонирование и построение грид- модели стоимостей оценочных зон для получения данных о стоимости 1 кв. м земель в оценочных зонах. 4.8.2. Оценка стоимости земельных участков г. Минска Кадастровой оценке подлежат земельные участки г. Минска, зареги- стрированные в государственном земельном кадастре в пределах административной границы населенного пункта на дату кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельных участков определяется путем ум- ножения кадастровой стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны по каждому виду функционального использования на площадь земельного участка. Вопросы для самопроверки 1. Назовите особенности оценки стоимости земельных участков города в условиях развитого рынка недвижимости. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com |