В. А. Кухарчик оценка недвижимости с использованием гистехнологий курс лекций
 Скачать 1.27 Mb.
|
|
создания (развития) рынка недвижимости включает орга- низацию системы развития недвижимости; развитие территорий; создание (развитие) объекта недвижимости. Организация системы развития недвижимости состоит из таких базовых процессов, как совершенствование структуры функций, нормативно-инструктивной базы государственных органов, ведающих землепользованием и градо- строительством; создание и развитие предпринимательских структур; совершенствование процедур взаимодействия государственных органов и коммерческих структур; юридическое сопровождение операций по развитию недвижимости; информационное обеспечение развития недвижимости; обучение и повышение квалификации персонала. Процесс развития территорий предусматривает функциональное зонирование территорий, создание и ведение земельного кадастра, PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 29 градостроительное проектирование, экологический мониторинг, инже- нерно-геодезический мониторинг, социально-демографический монито- ринг, финансовый анализ и оценку земли и инвестиционного проекта, финансирование развития территории, создание (развитие) инженерно- транспортной инфраструктуры территории, налогообложение земли и улучшений. Процесс создания (развития) объекта недвижимости — это определение местоположения и назначения объекта, согласование землеотвода; проектирование и согласование архитектурно- строительной документации; информационное обеспечение, маркетинг и рекламу; финансовый анализ и оценку инвестиционного проекта; финансирование строительства (инвестирование, продажу долей, кредитование); ресурсное и техническое обеспечение; строительство (реконструкцию, утилизацию); налогообложение строительства; страхо- вание риска застройки; регистрацию объекта застройки. Использование (эксплуатация) рынка недвижимости включает организацию, эксплуатацию и управление недвижимостью. К базовым процессам организации, эксплуатации и управления недвижимостью относятся: создание органов управления государственной недвижимо- стью; создание кондоминимумов (товариществ собственников жилья); инвентаризация объекта, регистрация границ и прав собственности; создание (наем) юридического или физического лица — управляющего объектом недвижимости; юридическое сопровождение управления объектом; информационное обеспечение управления объектом; обучение и повышение квалификации персонала, финансовый анализ и оценка объекта недвижимости; финансирование эксплуатации и модернизации объекта; техническая эксплуатация объекта; обеспечение соблюдения норм и правил взаимоотношений органов власти, собственников, арендаторов, управляющего; налогообложение объекта; страхование объекта. Товарный оборот объектов недвижимости предусматривает орга- низацию товарного оборота недвижимости, передачу прав (полномочий) собственности на объект недвижимости и регистрацию сделки, финанси- рование товарного оборота недвижимости. Организация системы товарного оборота недвижимости включает совершенствование деятель- ности государственных органов, ответственных за предоставление недвижимости в пользование, в аренду, бесплатную и платную привати- зацию; создание системы конкурсных торгов, тендеров, аукционов; обеспечение деятельности судебно-арбитражной и нотариальной системы; создание системы ипотечного кредитования оборота недвижи- мости; создание и развитие предпринимательских структур (брокерских PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 30 агентств); совершенствование взаимодействия государственных органов и коммерческих структур; юридическое сопровождение оборота недви- жимости; информационное обеспечение оборота недвижимости, марке- тинг, рекламу; передача прав (полномочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки — куплю-продажу, мену, аренду, найм, залог (заклад), наследование, заключение договора пожизненного содержания, исполнение судебного решения, взыскание по векселю, передачу в оперативное управление, передачу в полное хозяйственное ведение, приватизацию (деприватизацию), национализацию; финансиро- вание товарного оборота недвижимости — оценку стоимости объекта, единовременную оплату сделки, оплату в рассрочку, кредитование покупки, ипотечное кредитование покупки, целевое дотирование и субсидирование покупки, накопление средств, страхование сделки, налогообложение сделки. Управление рынком недвижимости состоит из таких сложных процессов, как исследование рынка, формирование и развитие рынка, контроль и регулирование. К базовым процессам исследования рынка относятся: исследование законодательной и нормативной базы, исследо- вание экономики, исследование методической базы, исследование информационного пространства РН. Формирование и развитие рынка включает развитие законодательной, нормативной и методической базы, инфраструктуры, системы информационного обеспечения рынка, системы образования и повышения квалификации; контроль и регулиро- вание — лицензирование и сертификацию, судебно-арбитражную практику, контроль монополий и обеспечение конкуренции, контроль и регулирование этики бизнеса, защиту потребителя, обеспечение инфор- мационной открытости рынка. Вопросы для самопроверки 1. Дайте определение рынка недвижимости. 2. Перечислите функции рынка недвижимости. 3. Назовите и опишите основные процессы рынка недвижимости как сектора экономики. 4. Какие процессы характерны для организации создания (развития) рынка недвижимости? 5. Какие процессы характерны для эксплуатации рынка недвижимости? 6. Какие процессы характерны для товарного оборота объектов недви- жимости? 7. Какие процессы характерны для управления рынком недвижимости? PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 31 2.4. Оценка стоимости 2.4.1. Основные принципы оценки Теоретической основой оценки стоимости недвижимости является унифицированный набор оценочных принципов, выработанный в процессе мировой и отечественной практики участниками рынка недвижимости. Принципы оценки подразделяются на следующие группы: принципы, отражающие точку зрения пользователя; принципы, отражающие взаимоотношение отдельных частей объекта оценки; принципы, отражающие точку зрения рынка; принцип наиболее эффективного использования объекта оценки [13]. Выделяют следующие виды принципов: принцип полезности, заме- щения, ожидания, добавочной продуктивности, возрастающей и умень- шающейся отдачи, сбалансированности, экономического разделения, зависимости, соответствия, регрессии, прогрессии, спроса и предложе- ния, конкуренции, изменения, наиболее эффективного использования. Принцип полезности: принцип оценки, характеризующий способ- ность конкретного объекта оценки удовлетворять потребности пользова- теля. Принцип замещения: принцип оценки, утверждающий, что макси- мальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог. Принцип ожидания: принцип оценки, характеризующий точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость. Принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания отно- сятся к принципам, отражающим точку зрения пользователя. Принцип добавочной продуктивности: принцип оценки, который утверждает, что добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление. Принцип вклада: принцип оценки, который утверждает, что вклад определяется суммой, на которую изменяется стоимость объекта оценки вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента в факторах производства. Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи: принцип оценки, который утверждает, что по мере увеличения какого-либо ресурса в одном из факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличива- ется, а затем начинает уменьшаться. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 32 Принцип сбалансированности: принцип оценки, который утверждает, что любому имуществу соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость объекта оценки. Принцип экономического размера: принцип оценки, который утвер- ждает, что на рынке существует оптимальное количество факторов производства, необходимое для наиболее эффективного использования объектов оценки. Принцип экономического разделения: принцип оценки, который утверждает, что имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта оценки при этом увеличивалась. Принцип добавочной продуктивности, принцип вклада, принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи, принцип сбалансированности, принцип экономического размера, принцип экономического разделения относятся к группе принципов, отражающих взаимосвязь отдельных частей объекта оценки. Принцип зависимости: принцип оценки, который утверждает, что стоимость объекта оценки зависит от характера окружающей среды. Принцип соответствия: принцип оценки, который утверждает, что максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень оформления, удобств, характера использования объектов оценки соответствует требованиям рынка. Принцип соответствия реализуется в виде двух принципов - регрессии и прогрессии. Принцип регрессии: принцип оценки, который утверждает, что уменьшение стоимости объекта оценки происходит при избыточных улучшениях (сверхулучшениях). Принцип прогрессии: принцип оценки, который утверждает, что стоимость объекта оценки, не имеющего улучшений, повышается в результате функционирования соседних объектов, имеющих улучшения, соответствующие современным требованиям рынка. Принцип спроса и предложения: принцип оценки, который утвер- ждает, что цена объекта оценки определяется соотношением спроса и предложения по объектам-аналогам на рынке. Принцип конкуренции: принцип оценки, который утверждает, что если прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, то конкуренция на рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип изменения: принцип оценки, который отражает изменение стоимости объекта оценки или цен объектов-аналогов во времени. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 33 Принцип зависимости, принцип соответствия, принцип предложения и спроса, принцип конкуренции, принцип изменения относятся к группе принципов, отражающих точку зрения рынка. Принцип наиболее эффективного использования: принцип оценки, который утверждает, что наиболее вероятное и разумное использование актива то, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наибольшей стоимости имущества. Принцип наиболее эффективного использования является обоб- щающим принципом в теории оценки. Вопросы для самопроверки 1. Перечислите принципы, отражающие точку зрения пользователя недвижимости. 2. Перечислите принципы, отражающие взаимоотношения отдельных частей объекта оценки. 3. Перечислите принципы, отражающие точку зрения рынка недвижи- мости. 4. Раскройте содержание принципа наиболее эффективного использова- ния. 2.4.2. Оценочные стоимости К видам стоимости относятся: рыночная; балансовая; инвестицион- ная; ликвидационная; остаточная стоимость объектов оценки; остаточная стоимость объекта-аналога; стоимость восстановления; стоимость замещения; специальная; первоначальная стоимость объекта оценки; первоначальная стоимость объекта-аналога; утилизационная; скраповая; стоимости, учитываемые в индексном методе. Рыночная стоимость представляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести. Балансовая стоимость представляет собой стоимость имущества, отраженную в бухгалтерском балансе. Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость объекта оценки, определяемую для конкретного инвестора или группы инвесто- ров, учитывающую индивидуальные требования к инвестициям и целесообразность инвестирования при установленных инвестиционных целях. Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость объекта оценки, определяемую при вынужденном отчуждении, когда срок PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 34 продажи объекта оценки меньше среднего срока реализации объектов- аналогов по рыночной стоимости. Остаточная стоимость объекта оценки представляет собой стои- мость объекта оценки, равную разнице между первоначальной стоимо- стью объекта оценки, стоимостью восстановления объекта оценки и накопленным износом. Остаточная стоимость объекта-аналога представ- ляет собой стоимость объекта-аналога, равную разнице между первона- чальной стоимостью объекта-аналога, стоимостью замещения и накоп- ленным износом. Стоимость восстановления представляет собой первоначальную стоимость объекта оценки в текущем уровне цен. Стоимость замещения представляет собой первоначальную стои- мость объекта-аналога в текущем уровне цен. Специальная стоимость представляет собой стоимость объекта оценки, рассчитанную: на основе реальных или предполагаемых ограничений в отношении продавца или покупателя, а также обстоя- тельств как приращение стоимости, возникающее в результате слияния двух или более интересов в объекте оценки и (или) физической, функ- циональной, экономической связи объекта оценки с другим объектом, который создает преимущества для объекта оценки. Первоначальная стоимость объекта оценки представляет собой стоимость нового объекта оценки, определяемую затратами воспроиз- водства и вновь созданной стоимости в базисном или другом уровне цен, отличном от базисного уровня. Утилизационная стоимость представляет собой стоимость объекта оценки, равную суммарной стоимости частей (элементов, материалов, конструкций), на которые можно разделить объект оценки с учетом затрат на его разделение и утилизацию. Скраповая стоимость (стоимость лома) представляет собой стои- мость, которую амортизированный актив будет иметь в конце срока службы в случае нецелесообразности его дальнейшего использования и (или) реализации как вторичных материалов. В отношении земельных участков могут быть определены следую- щие виды стоимостей: рыночная, кадастровая, инвестиционная и специальная. Рыночная стоимость земельного участка представляет собой рас- четную денежную сумму, по которой наиболее вероятно, что продавец земельного участка согласен его продать, а покупатель земельного участка согласен его приобрести. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 35 Рыночная стоимость земельного участка в текущем использовании представляет собой рыночную стоимость земельного участка, учиты- вающую сложившиеся условия его использования, т. е. определяется без учета наиболее эффективного использования. Рыночная стоимость земельного участка является наиболее объек- тивным видом стоимости, так как она отражает коллективное восприятие и действия участников рынка, и является основной для оценки большин- ства активов в экономике рыночного типа. Оценка рыночной стоимости земельного участка возможна только при условии наличия рынка, на котором совершаются сделки с земельными участками или другими объектами недвижимости. Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой расчетную денежную сумму, отражающую ценность (полезность) земельного участка при использовании по существующему целевому назначению. Инвестиционная стоимость земельного участка представляет собой стоимость земельного участка для конкретного инвестора или группы инвесторов, учитывающую индивидуальные требования к инвестициям и целесообразность инвестирования при установленных инвестиционных целях. Специальная стоимость земельного участка представляет собой стоимость земельного участка, превышающую рыночную стоимость, которую заплатил бы покупатель, имеющий интерес в активе, связанном с оцениваемым земельным участком экономически, юридически или географически. Приращение стоимости отражает особые преимущества от сочетания интересов для данного покупателя, которые не доступны другим покупателям на рынке. Вопросы для самопроверки 1. Перечислите виды оценочных стоимостей. 2. Перечислите виды стоимостей земельных участков. 2.4.3. Основные методы оценки Стоимость объектов оценки может определяться индексным мето- дом, методом балансового накопления активов, рыночным методом, методом пересчета валютной стоимости и методом кадастровой оценки. Индексный метод представляет собой метод оценки путем приме- нения коэффициентов к первоначальной (восстановительной), остаточ- ной стоимости или остаточной стоимости объекта оценки. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 36 Метод балансового накопления активов представляет собой метод оценки предприятия как имущественного комплекса на основании данных бухгалтерского баланса на дату оценки. Рыночный метод представляет собой метод оценки на основе опре- деления затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа (затратный метод); сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, сходными с подлежащим оценке объектом по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам с учетом его индивидуальных особенностей (сравнительный метод); расчета доходов, ожидаемых от использования объекта оценки (доходный метод). Затратный метод представляет собой совокупность методов расчета стоимости объектов оценки, основанных на затратах воспроизводства или замещения, на изменение и утилизацию объекта оценки с учетом накопленного износа. Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) пред- ставляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, предложения или спроса в зависимости от используемой информации. Доходный метод представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на дисконтировании прогнозируемых будущих денежных потоков или капитализации годового денежного потока в начале и (или) в конце срока прогноза. При реализации доходного метода используют следующие методы расчета стоимости: прямой капитализации; капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков); валовой ренты (валового мультипликатора); остатка. Метод пересчета валютной стоимости представляет собой метод оценки, основанный на определении стоимости объекта оценки в валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Нацио- нальным банком Республики Беларусь на дату оценки, если объект оценки приобретен за иностранную валюту либо его стоимость была определена в иностранной валюте в течение календарного года с применением рыночного метода. Метод кадастровой оценки представляет собой метод оценки с ис- пользованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах. Указанный метод применяется для определения стоимости земельных участков. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 37 В оценочной практике Беларуси оценка земельных участков подраз- деляется на индивидуальную и кадастровую. При индивидуальной оценке земельного участка определяется любой вид стоимости земельно- го участка, за исключением кадастровой стоимости. Кадастровая оценка производится с целью определения кадастровой стоимости земельных участков с использованием моделей оценки, которые воспроизводят действия рынка земельных участков на обширной территории. Индиви- дуальная и кадастровая оценки предполагают сбор, анализ и обработку информации для получения обоснованных результатов. Отличия индивидуальной и кадастровой оценок заключаются в мас- штабах проведения работ и точности полученных результатов. Индиви- дуальная оценка земельного участка дает более точные результаты, которые могут не всегда совпадать с результатами кадастровой оценки, поскольку при индивидуальной оценке выявляются и учитываются индивидуальные особенности конкретного земельного участка, оказы- вающие влияние на его стоимость на рынке. При кадастровой оценке земельные участки оцениваются единообразно по модели оценки, учитывающей влияние ограниченного количества факторов. Кадастровая стоимость земельного участка близка к рыночной стои- мости на дату оценки при выполнении следующих условий: наличие достаточного количества рыночной информации; текущее использование земельного участка совпадает с вариантом его наиболее эффективного использования. Кадастровая оценка земельных участков проводится по состоянию на 1 января года её проведения. Последующая кадастровая оценка земель- ных участков проводится не позднее чем через пять лет, если иное не установлено законодательством. Вопросы для самопроверки 1. Перечислите основные методы объектов оценки. 2. В чем заключается рыночный метод оценки объектов. 3. Проведите сопоставление используемых в оценочной практике Белару- си методов индивидуальной и кадастровой оценки земельных участков. 2.5. Основные методы определения рыночной стоимости недвижимости Начиная приблизительно с 1910 г., в литературе обозначилось три основных подхода к оценке рыночной стоимости: затратный, сравнения продаж и доходный. Все они с тех пор претерпели изменения, и были разработаны варианты для решения специфических задач оценки. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 38 Считается, что оценочные стоимости земельных участков, получен- ные различными методами, равнозначны. Однако при сравнении результатов, полученных различными методами, предпочтение следует отдать тем, которые исчислены с использованием более достоверной информации. Каждый из данных методов может быть использован не только для экспертных оценок индивидуальных объектов недвижимости, но и при наличии достаточного массива данных о сделках для построе- ния моделей рынка методами математической статистики с использова- нием прикладных программных продуктов. Затратный метод применим к земельным участкам с улучшениями и наилучшие результаты в определении рыночной стоимости собственно земельного участка данный метод дает в случаях, когда улучшения имеют низкий процент износа или когда вклад улучшений в общую цену объекта недвижимости является относительно небольшим. Методы прямого сравнительного анализа продаж и капитализации доходов опираются на рыночные наблюдения и применимы как к земельным участкам с улучшениями (зданиями и сооружениями), так и без них. Каждый из применяемых методов приводит к получению различных стоимостных характеристик. В связи с этим проводится сравнительный анализ, позволяющий взвесить достоинства и недостатки информационных баз и каждого из использованных методов и устано- вить окончательную оценку объекта на основании одного или несколь- ких методов. Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой данный объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, распола- гая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда: • мотивы продавца и покупателя являются типичными; обе стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих ин- тересах; • объект оценки находится на открытом рынке достаточно продол- жительное время; • цена представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо сто- роны не было; • платеж осуществляется в денежной форме. Общая схема процедуры оценки рыночными методами объекта не- движимости включает в себя следующие действия: • обследование оцениваемого объекта недвижимости; PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 39 • собеседование с собственником объекта недвижимости; • анализ рынка продаж аналогичных объектов недвижимости в рай- оне расположения оцениваемого объекта; • сравнительный анализ аналогичных объектов, проданных на рын- ке за последнее время; • расчет восстановительной стоимости здания; • оценка рыночной стоимости объекта недвижимости тремя тради- ционными методами; • анализ полученных значений рыночной стоимости объекта не- движимости и принятие решения о величине рыночной стоимости объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на стоимость объекта недвижимости. Заключительным этапом оценки является сравнение результатов оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение их к единой стоимости объекта недвижимости. Процесс сведения включает в себя учет слабых и сильных сторон каждого метода, определение их влияния на объективное отражение рынка и принятие результата, полученного по одному из примененных методов, за окончательное значение рыночной стоимости объекта недвижимости. Вопросы для самопроверки 1. Дайте определение рыночной стоимости объекта оценки. 2. Перечислите действия общей схемы процедуры оценки рыночными методами объекта недвижимости. 2.5.1. Затратный метод Этот подход иногда называют методом суммирования затрат или инженерным подходом. Он основан на той идее, что стоимость сущест- вующего объекта недвижимости равна стоимости земли плюс затраты на возведение сооружения за вычетом износа (не бухгалтерских начисле- ний, сумма которых основана на сроке эксплуатации, а потерь стоимости за счет физического разрушения, морального износа или изменений в экономической ситуации). При этом определяются затраты на возведе- ние нового объекта недвижимости, который по своим функциональным характеристикам был бы идентичен оцениваемому, но не обязательно был бы точной копией последнего. Если, например, оцениваемый объект недвижимости представляет собой большое здание с высокими потолка- ми и большим числом окон, расположенных таким образом, чтобы PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 40 обеспечивать перекрестную вентиляцию в жаркую погоду, при оценке его можно заменить зданием с более низкими потолками, но с установ- кой кондиционирования, обеспечивающей те же удобства. Иногда стоимость замещения оцениваемого объекта его функцио- нальным аналогом определяется шаг за шагом, т. е. с помощью фактиче- ского расчета технологических затрат. Чаще оценка производится по таблицам, которые содержат данные по удельным затратам на строи- тельство сооружений различного типа и стиля. Эти таблицы составляют- ся для местных условий или заказываются фирмам, специализирующим- ся на предоставлении подобных услуг. Затратный подход основан на принципе замещения. Потенциальный владелец недвижимости стоит перед дилеммой покупки существующего здания или строительства нового. Если существующее здание только что построено, возведение нового может быть хорошей заменой покупки, и цена существующего здания будет почти такой же, что и затраты на строительство, возможно, с некоторыми отклонениями за счет времени, необходимого на проведение строительных работ. Если же здание старое, степень его износа служит критерием того, насколько старое строение несовершенно в качестве замены нового. Легче всего приме- нять затратный подход в тех случаях, когда сооружения возведены недавно и удобно расположены, поскольку поправки на износ при этом сводятся к минимуму. Затратный метод обычно применяют для оценки рыночной стоимо- сти строений, но в ряде случаев, когда важнее точность относительной, а не абсолютной оценки, может использоваться и для земель, рыночный оборот по которым отсутствует: земли промышленности, транспорта, лесного фонда и пр. Таким образом, затратный метод исходит из того, что инвестор, про- являя должную благоразумность, не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение равноценно- го свободного от застройки земельного участка под застройку и возведе- ние на нем аналогичного по назначению, объему и качеству здания в приемлемый период времени. Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимо- сти. Затратный метод дает оценку стоимости объекта недвижимости как сумму стоимости земли и восстановительной стоимости зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, за вычетом износа. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 41 В практической работе по оценке недвижимости основные этапы процедуры оценки по данному методу включают: 1. Расчет стоимости приобретения имеющегося на рынке свободного от застройки аналогичного земельного участка. 2. Расчет стоимости возведения новых зданий и сооружений, анало- гичных расположенным на оцениваемом участке. 3. Определение величины физического, функционального и внешне- го износа оцениваемых зданий и сооружений. 4. Уменьшение восстановительной стоимости новых зданий и соору- жений на сумму износа и получение их реальной стоимости. 5. Суммирование стоимости приобретения свободного от застройки аналогичного земельного участка с восстановительной стоимостью зданий и сооружений за вычетом суммы износа. Для определения стоимости земельного участка проводится анализ сделок по купле — продаже свободных от застройки земельных участ- ков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, в районе расположения оцениваемого объекта. В отдельных случаях при отсутствии информации по продажам освоенных участков в качестве исходных величин для определения рыночной стоимости земельных участков могут использоваться экспертные оценки стоимости объектов недвижимости, выполненные квалифицированными оценщиками. Составляется сводная таблица рыночных цен по совершенным сдел- кам купли — продажи свободных от застройки земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, сопоставимых с оцениваемым по местоположению, площади и наличию магистральных коммуникаций, табл. 1. По данным таблицы анализ совершенных сделок купли — продажи позволяет установить, что рыночные цены сопоставимых (учитывая наличие инженерных коммуникаций) земельных участков изменяются (в данном примере) от 850 до 950 долларов США за 100 кв.м. В наших расчетах принимается стоимость в размере 850 долларов США за 100 кв.м как разумная цена оцениваемого земельного участка. В нашем примере общая площадь земельного участка составляет 1500 кв.м. Таким образом, оценочная стоимость земельного участка составляет 12750 долларов США или округленно составляет 13000 долларов США. Следующим этапом по затратному методу является расчет восстано- вительной стоимости жилого дома. Восстановительная стоимость жилого дома рассчитывается по базе данных «Индексы цен в строитель- стве». В нашем примере считаем, что средняя стоимость одного квадрат- PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 42 ного метра общей площади кирпичного одноэтажного жилого дома составляет 300 долларов США, а стоимость оцениваемого жилого дома общей площадью 200 кв.м без земельного участка составит 60000 долларов США. Таблица 1 Рыночные цены по совершенным сделкам купли-продажи Местоположение Названия микрорайонов и населенных пунктов Расстояние от центра поселе- ния Площадь, га Наличие магистраль- ных коммуника- ций <*> Рыночная цена за 100 кв.м в долл. США Коложа 0,5 0,12 1 – 5 1350 Колбасино 1,0 0,15 1 – 4 900 Вишневец 1,2 0,10 1 - 3 750 Девятовка 0,5 0,15 1 - 5 1100 Принеманский 0,5 0,15 1 - 4 950 Форты 0,6 0,12 1 - 4 850 г. Гродно 0,9 0,06 1 - 4 900 г. Лида 1,5 0,05 1 - 2 600 <*> Указано наличие магистральных коммуникаций под следующи- ми шифрами: 1 — электричество, 2 — вода, 3 — газ, 4 — канализация, 5 — телефон. Следующим этапом расчетов является анализ износа жилого дома. Например: износ определяется как снижение восстановительной стоимости вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Различают три типа износа: физический износ, функцио- нальный износ и износ внешнего воздействия. Физический износ определен нами в размере 10 % от стоимости нового дома. Значения функционального износа и износа внешнего воздействия приняты нами равными нулю. Конечным этапом работы является расчет стоимости объекта недви- жимости по затратному методу, табл. 2: PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 43 Таблица 2 Расчет стоимости объекта недвижимости по затратному методу Показатели Цена Условная денежная единица Стоимость земельного участка 13000 долларов США Восстановительная стоимость 60000 долларов США Физический износ (10 %) 6000 долларов США Функциональный износ - - Износ внешнего воздействия - - Стоимость жилого дома с учетом износа 54000 долларов США Стоимость объекта недвижимости (5400+13000) 67000 долларов США Вопросы и задания для самопроверки 1. На каком принципе основывается затратный метод? 2. Укажите условия, при которых затратный метод приводит к объек- тивным результатам. 3. Перечислите основные процедуры оценки по затратному методу. 4. С использованием ресурсов Интернет выполните поиск объектов (зе- мельный участок с жилым домом), выставляемых на продажу в Ва- шем опорном городе. Выполните расчет стоимости объекта недви- жимости по затратному методу. Напишите отчет о выполненной оценке. 2.5.2. Метод сравнения продаж Этот подход использует цены продаж в качестве доказательства стоимости аналогичных объектов недвижимости. Цена, за которую конкретный объект продается на рынке, представляет собой ту точку, в которой в момент продажи пересекаются кривые спроса и предложения. Если рынок приблизительно соответствовал условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный по всем параметрам объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 44 Поскольку в мире не существует двух абсолютно одинаковых объек- тов недвижимости, необходимо использовать систематические методы, которые позволяют внести поправки в цены проданных объектов, называемых аналогами или объектами сравнения. Известные цены продаж приводятся за счет добавления или вычитания сумм, которые вследствие какого-то характерного свойства проданного объекта недвижимости уменьшают или увеличивают его стоимость по сравнению с оцениваемым объектом. Если, например, жилой дом, принятый в качестве объекта сравнения, имеет гараж на две машины, а оцениваемый объект располагает гаражом только на одну машину, соответствующая сумма будет вычтена из цены, за которую объект сравнения был продан. Могут вноситься поправки, учитывающие и время продажи, и условия заключения сделки. Например, если сравнимый объект недвижимости был продан два года назад, а цены на недвижимость за это время выросли, в цену объекта сравнения вносится соответствующая поправка. Если окажется, что приведенные цены разных объектов сравнения очень близки, есть веское основание полученный результат оценки считать адекватным реальности. Цена аналога является одним из факторов, определяющих спрос на данный объект. Маловероятно, что покупатели заплатят за данный объект больше, чем они вынуждены были бы заплатить за аналогичное имущество. Если цены на аналогичные объекты недвижимости растут, продавец знает, что спрос на такое имущество повысился. Метод сравнения продаж лучше всего работает, когда сопоставимые объекты недвижимости продаются часто. Этот подход широко использу- ется при оценке стоимости жилых домов на одну семью или неосвоен- ных земельных участков, а иногда и при оценке многоквартирных домов и коммерческой недвижимости. Таким образом, метод прямого сравнительного анализа продаж осно- вывается на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществ- ляют сделки купли - продажи по аналогии, т. е. основываясь на инфор- мации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. В практической деятельности основные этапы процедуры оценки по данному методу включают: PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 45 1. Исследование рынка недвижимости с целью сбора информации о совершенных сделках и предложениях о продаже объектов, аналогичных объекту оценки. 2. Отбор сопоставимых объектов, по которым заключены договоры купли — продажи. 3. Сравнение оцениваемого объекта с отобранными сопоставимыми объектами и внесение поправок в цены сопоставимых объектов. 4. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и откорректированных цен сопоставимых объектов. В процессе оценки осуществляется сбор информации о последних совершенных сделках купли — продажи индивидуальных жилых домов с земельными участками. При подборе сопоставимых объектов основное значение придают размерам земельных участков, жилых домов, их местоположению и уровню благоустройства. Например, мы отбираем 4 совершенные сделки, которые, по нашему мнению, позволяют достаточно адекватно определить рыночную стоимость объекта оценки посредством метода прямого сравнительного анализа продаж, табл. 3. На следующем этапе вводятся корректировочные поправки к рыноч- ной цене объекта недвижимости в условных единицах (долларах США). Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — пони- жающий. Дата продажи. Сравниваемые сделки были совершены в течение последних двух месяцев от даты оценки. В силу того, что в течение последних двух месяцев рыночные цены на индивидуальные жилые дома в районе расположения объектов в среднем упали на 2 %, вводим поправки за дату продажи (оценки) в рыночную цену объекта № 2 в размере 2% и объекта № 4 в размере 1 % со знаком минус. Местоположение. Поправка на местоположение вносится в том слу- чае, если местоположение сопоставимого объекта и оцениваемого существенно различаются. Существенными различиями являются: удаленность от областного, районного центра, от центра поселения, в котором расположен объект, удобство подъезда, спрос на объекты недвижимости. Все объекты (оцениваемые и сравниваемые) в г. Гродно находятся приблизительно в одних и тех же условиях и существенных различий в местоположении не имеют. Объекты недвижимости, распо- ложенные в г. Лиде, в связи с престижностью их местоположения, по нашим оценкам, имеют рыночные цены на 5 % выше, чем аналогичные PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 46 объекты, расположенные в г. Гродно. В связи с этим в рыночные цены сопоставимых объектов, расположенных в г. Лиде, вводится поправка в размере 5 % со знаком плюс. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com Таблица 3 Характеристики оцениваемого и сопоставимых объектов недвижимости Объекты недвижимости Сопоставимые объекты Характеристики объектов Оцениваемый объект № 1 № 2 № 3 № 4 Дата сделки <*> - 2 недели 7 недель 3 недели 4 недели Местоположение г. Гродно г. Гродно г. Гродно г. Лида г. Лида Год постройки жилого дома 1994 1995 1995 1986 1987 Площадь земельного участка, га 0,15 0,15 0,12 0,08 0,16 Общая площадь жилого дома, кв.м 200 150 160 220 200 Материал стен кирпич кирпич кирпич кирпич кирпич Инженерное обеспечение <**> 1 - 4 1 - 5 1 - 4 1 - 5 1 - 4 Качество постройки ниже среднего ниже среднего среднее среднее среднее Рыночная цена продажи объекта, долларов США - 54000 82000 76000 67000 Рыночная цена продажи объекта в расчете на 1 кв.м общей площади жилого дома - 360 512 345 335 <*> Указано количество полных календарных недель между датой оценки и датой совершенной сделки купли - продажи сопоставимых объектов. <**> Указано наличие коммуникаций под следующими шифрами: 1 - электричество, 2 - водопровод (холодная и горячая вода), 3 - газ, 4 - канализация, 5 - телефон. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 2 PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com Поправка, учитывающая возраст строений, вводится в объекты № 3 и № 4 в размере 20 % от стоимости жилого дома со знаком плюс. Размер поправки установлен из принятого условия, что продолжитель- ность экономической жизни жилого кирпичного дома в среднем мы оцениваем в 50 лет при среднем качестве строительства и эксплуатации. В связи с тем, что стоимость земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости составляет в нашем случае около 20 % (по данным затратного метода), поправка за год постройки к общей стоимо- сти объекта исчисляется нами в размере 20 %. Площадь земельного участка. В г. Гродно земельные участки име- ют рыночную стоимость в среднем около 900 долларов США за 100 кв.м. В г. Лиде рыночные цены несколько ниже и составляют около 600 долларов США. Это обстоятельство дает основание введения поправки в рыночную цену объекта № 2 в размере 2700 долларов США со знаком плюс, в рыночную цену объекта № 3 в размере 4200 долларов США со знаком плюс и в рыночную цену объекта № 4 в размере 600 долларов США со знаком минус. Общая площадь жилого дома. Поправки на общую площадь жило- го дома не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете на единицу общей площади жилого дома. Инженерное обеспечение. Поправка на инженерное оборудование вводится в рыночную стоимость объектов № 1 и № 3 в размере 2000 долларов США со знаком минус. Размер поправки соответствует средней рыночной цене подключения жилого дома к телефонной сети в городах данной области. Качество постройки. Качество постройки, оцененное как «ниже среднего», отразится на сокращении продолжительности жизни жилого дома на 10–15 лет, что равнозначно начислению физического износа на момент оценки в размере 25 % от стоимости жилого дома или 20 % от общей стоимости объекта недвижимости. В связи с изложенным поправки за качество постройки вводятся в рыночные цены объектов № 2, 3 и 4 в размере 20 % со знаком минус. После введения поправок разброс приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 332 до 417 долларов США в расчете на 1 кв.м общей площади жилого дома. Наибольшую достоверность имеет скорректированная рыночная цена объекта недвижимости в расчете на 1 кв. м общей площади жилого дома по сопоставимому объекту № 1, поскольку по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому и к его рыночной цене внесено минимальное количество поправок. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 2 Таким образом, в нашем примере, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 350 долларов США в расчете на 1 кв.м общей площади жилого дома или 70000 долларов США как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом, определенная по методу сравнения продаж. Вопросы и задания для самопроверки 1. На каком принципе основывается метод сравнения продаж? 2. Перечислите основные процедуры оценки по методу сравнения про- даж. 3. Перечислите поправки в цены проданных объектов-аналогов, вводимые для корректировки цен. 4. С использованием ресурсов Интернет проанализируйте рыночные стоимости земельных участков с жилыми домами Вашего опорного города. Оцените один из выставленных на продажу объектов по ме- тоду сравнения продаж. Напишите отчет о выполненной оценке. 2.5.3. Доходный метод Этот подход подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и капитализацию этого дохода в текущую стоимость. Метод предполагает, что потенциальные покупатели, желающие купить объект недвижимости, рассчитывают на получение в будущем опреде- ленного дохода. В практике оценки имущества это называется принци- пом ожидания. При использовании доходного метода имеет важное значение и прин- цип замещения. Инвесторов интересует распределение во времени, гарантии и размер будущего дохода, при этом, как правило, им безразли- чен источник поступлений. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами его вложения, и спрос на доходную недвижимость сильно зависит от доходности альтернативных вложений. Рост ставки процента или ожидаемых доходов от не связанных с недвижимостью инвестиций уменьшает спрос на приносящую доход недвижимость. Доход и стоимость связаны между собой простым выражением: I = R х V, (1) где I — доход; R — ставка капитализации; V — стоимость. Это вы- ражение можно представить и в другом виде: V = I/R (2) Стоимость объекта недвижимости, который, в соответствии с ожида- нием, будет приносить постоянный доход в 10000 долларов США в год при существующей норме прибыли на капиталовложения с аналогичны- PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 3 ми гарантиями в 10 % (0,10), составит 100000 долларов США. Предло- жение продать объект меньше, чем за 100000 долларов США, может привести к тому, что многие покупатели захотят его приобрести; цена выше этой цифры заставит инвесторов искать другие варианты помеще- ния своего капитала. Специалист оценивает уровень дохода, который будет приносить данный объект недвижимости при наиболее эффективном варианте его использования в сочетании со стандартным управлением. Оценивается объект недвижимости, а не те возможности менеджмента, которыми располагает владелец на данный момент; поэтому резонно допустить, что потенциальные инвесторы будут использовать объект в наиболее эффективном варианте его применения, а покупатель позаботится о типичном для подобного объекта управлении, не стремясь к экстраорди- нарному. При использовании доходного метода необходимо определить ставку капитализации. Это делается путем сбора информации о рыночной ситуации в отношении ставок, которые инвесторы получают на помеще- ние капитала приблизительно с той же самой степенью риска. Инвесто- ры, покупающие недвижимость с неопределенным в перспективе доходом, требуют нормы прибыли выше, чем ставки для абсолютно гарантированных инвестиций, каковыми могут быть, например, вложе- ния капитала в государственные ценные бумаги. Определение ставки иногда проводится путем непосредственного расчета нормы прибыли, получаемой инвесторами, вкладывающими капитал в аналогичные объекты недвижимости. Доходный метод наиболее удобен для тех видов недвижимости, ко- торые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода; к ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений и т. п. Метод можно было бы использовать и при оценке жилых домов, рассчитанных на одну семью, например, в тех случаях, когда существует обширный рынок аренды такого рода недвижимости. Однако, дорогие дома, рассчитанные на одну семью, редко сдают в аренду, а такие факторы, как престижность обладания подобной недвижимостью, личные предпочтения владельца и соображе- ния, связанные с налогообложением затрудняют применение доходного метода даже в тех случаях, когда есть все данные по ренте. Этот подход с трудом применим к таким видам недвижимости, как промышленные здания, которые, как правило, являются частью более крупных произ- водственных структур и редко сдаются в аренду. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com 4 Таким образом, доходный метод основан на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность прино- сить доход в будущем. В практической деятельности основными этапами процедуры оценки являются: 1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа теку- щих ставок, тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. 2. Оценка потерь от неполной загрузки и несвоевременных платежей применительно к оцениваемой недвижимости. 3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости. 4. Расчет операционного чистого дохода путем вычитания величины потерь от неполной загрузки и несвоевременных платежей и величины издержек по эксплуатации из величины потенциального валового дохода. 5. Пересчет (капитализация) операционного чистого дохода в годо- вой размерности в текущую стоимость. В связи с тем, что к настоящему времени рынок аренды индивиду- альных жилых домов в целом в республике Беларусь не получил широкого распространения, то не представляется возможным сбор необходимой достоверной рыночной информации для оценки объектов недвижимости с применением метода капитализации дохода. Вопросы для самопроверки: 1. На каких принципах основывается доходный метод? 2. Укажите условия, при которых доходный метод приводит к объек- тивным результатам. 3. Перечислите основные процедуры оценки по доходному методу. PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com |