ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖЕМОСТИ В КИТАЕ. Особенности развития системы финансирования недвижимости в китае
 Скачать 22.43 Kb.
|
|
ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В КИТАЕ Финансирование недвижимости локальных рынков является новым направлением в отечественной экономической науке. Зарубежные исследователи по этому направлению основываются на традиционных экономических воззрениях и изучают различные аспекты инвестирования и финансирования на рынке недвижимости, включая организацию вторичного рынка долговых ипотечных обязательств и институциональные формы кредитования проектов. Однако, такие исследования часто ограничиваются локальными (национальными) рынками развитых стран и не дают всеобъемлющего представления о процессах в инвестировании и финансировании недвижимости, затрагивающих всех граждан и субъекты экономики любой страны мира. Поэтому изучение опыта Китая представляет значительный интерес, так как экономика этой страны является самой динамично развивающейся в мире, и результаты, достигнутые в секторе недвижимости, оказались самыми впечатляющими на фоне глобального кризиса рынков недвижимости. В условиях товарного производства, проникновение и сочетание материальной и финансовой формы капитала являются закономерным процессом. Финансовая недвижимость является свидетельством этого процесса и подтверждается рядом независимых примеров организации финансирования недвижимости в Китае. Финансирование недвижимости включает субъектов и объекты рынка недвижимости и отношения между ними для получения финансово-экономического эффекта в рамках временных интервалов. Система финансирования недвижимости зависит от политических, финансовых и социальных условий и рефлексивна на уровне национальной и/или локальной экономики. Финансирование недвижимости в КНР демонстрирует значительную стресс устойчивость к изменяющимся факторам. Исторически в Китае вопросы организации финансирования недвижимости всегда были объектом внимания правящих династий. Финансирование строительных проектов в Китае осуществлялось за счет казны, а династии наделяли объекты недвижимости сакральными смыслами и решали задачи монументализации собственного величия. Финансирование недвижимости включает множество функциональных элементов и отношений между ними с целью получения финансово-экономического эффекта в определенные временные интервалы. Система финансирования недвижимости рефлексивна и не может быть калькирована вне контекста политических, финансовых и социальных условий. Традиция участия государства в финансовом обеспечении строительных проектов в Китае сохранялась на протяжении истории, а недвижимость имела сакральные смыслы и решала задачи монументализации собственного величия. Финансовые круги уже в старом Китае стали активно участвовать в девелопменте и управлении недвижимостью. Рынок недвижимости в старом Китае функционировал в тесной связи с финансовыми институтами, такими как ломбарды и ростовщики.В старом Китае представители банковских округов кредитовали девелопмент недвижимости и прямо инвестировали в девелоперские проекты и менеджмент недвижимости. Основными операциями по финансированию недвижимости старого Китая стали ипотечное кредитование, прямые банковские инвестиции, эмиссия ценных бумаг и деятельность специализированных банков недвижимости. В старом Китае наблюдалось тесное взаимодействие между финансами и недвижимостью. Финансовые круги активно участвовали в девелопменте и управлении недвижимостью. Рынок недвижимости тесно связывался с финансовыми институтами, усиление взаимодействия происходило в периоды наибольшего развития. Ипотечное кредитование недвижимости универсальными банками и банковскими группами стало одной из основных операций по финансированию недвижимости. Банки предпочитали выдавать кредиты под залог жилых объектов и земельных участков, так как объекты залога могли быть конфискованы в случае неспособности заемщика погасить долг. В сложившейся в 1935 г. финансово-кредитной системе Китая доминировали банки, контролируемые «Четырьмя семьями», которые занимались выдачей жилищных ипотечных кредитов и кредитов под земельные участки. Наиболее крупные банки формировали сопоставимые ипотечные портфели и становились владельцами большого количества объектов недвижимости. Иностранные финансово-кредитные институты на китайском рынке финансирования недвижимости проявляли высокую активность. Банки участвовали в финансировании недвижимости в Китае с давних времен. В старом Китае, банковские округа представлялись «Четырьмя Банками на севере», «Тремя Банками на юге» и «Сберегательной организацией четырех банков», которые кредитовали девелопмент недвижимости и инвестировали в девелоперские проекты и менеджмент недвижимости. Основными операциями по финансированию недвижимости старого Китая стали ипотечное кредитование недвижимости универсальными банками и банковскими группами, прямые банковские инвестиции в девелопмент и менеджмент недвижимости, эмиссия ценных бумаг финансово-кредитными институтами рынка недвижимости и открытие деятельности специализированных банков недвижимости. Банки предпочитали предоставлять кредиты заёмщикам под залог жилых объектов и земельных участков, поскольку такие кредиты были наиболее эффективной формой сочетания денежного капитала и реальных активов. В случае неспособности заемщика погасить основную сумму кредита и/или проценты, объекты залога в какой-либо части или полностью могли конфисковываться кредиторами. В сложившейся к 1935 году финансово-кредитной системе Китая доминировали банковские учреждения, контролируемые «Четырьмя семьями», которые занимались финансированием недвижимости. Наиболее крупные банки формировали сопоставимые ипотечные портфели и становились владельцами большого количества объектов недвижимости. Исследователи (Дун Фань, Ван Цзятин, Ще Цзинжун, Инь Хун, Ван Юймэй) отмечают тесную связь между финансами и недвижимостью в старом Китае. Финансовые круги стали активно участвовать в девелопменте и управлении недвижимостью. Рынок недвижимости функционировал в тесной связи с финансовыми институтами, такими как ломбарды и ростовщики. Усиление их взаимодействия отмечалось в периоды наибольшего оживления девелопмента. Основными операциями по финансированию недвижимости старого Китая стали ипотечное кредитование недвижимости универсальными банками и банковскими группами, прямые банковские инвестиции в девелопмент и менеджмент недвижимости, эмиссия ценных бумаг финансово-кредитными институтами рынка недвижимости и открытие деятельности специализированных банков недвижимости. Большинство многоквартирных и индивидуальных жилых домов в различных районах города, объекты коммерческой недвижимости (магазины, склады) появились в результате деятельности банков-девелоперов. В Шанхае банки впервые приняли участие в девелопменте недвижимости. Многие китайские банки направляли средства в девелопмент земли и строительство жилья. Наиболее крупные банки, такие как Банк Китая, Банк коммуникаций, Юго-центральный Банк, Солепромышленный Банк и другие, формировали сопоставимые ипотечные портфели и становились владельцами большого количества объектов недвижимости. С конца 1952 года Шанхайский филиал государственно-частного партнерства (ГЧП) по совместной эксплуатации осуществлял менеджмент объектов недвижимости, принадлежащих шанхайским банкам и филиалам. Финансово-кредитные институты, специализирующиеся на финансировании недвижимости, выпускали ценные бумаги, такие как акции и облигации, для привлечения значительных средств. Например, компания Хуамо выпустила большое количество корпоративных облигаций в 1930 году, а Шанхайская компания Е Гуан выпустила корпоративные облигации на сумму более 20 млн. серебряных долларов. Другие компании, такие как Пу И и Ин Е, также выпускали корпоративные облигации на несколько миллионов. Финансово-кредитные институты проводили эмиссии долговых и долевых ценных бумаг, предоставляя инвесторам обеспечение в виде жилых объектов и земельных участков. До 1935 года сумма выпущенных финансово-кредитными учреждениями рынка недвижимости корпоративных облигаций и акций достигла 130 млн. серебряных долларов. Размещение ценных бумаг объяснялось высоким инвестиционным спросом со стороны инвесторов, собственников недвижимости, чиновников всех уровней и развитым вторичным рынком в Шанхае, Тяньцзине, Пекине и других городах. Старый Китай: специализированные земельные и ипотечные банки. Шанхай: Sassoon Иностранный Банк, Хартунг Иностранный Банк, Фу Чжан Банкирская Контора, И Пинь Кредитный Банк. Иностранные церкви и больничные кассы также участвовали в кредитовании жилищного девелопмента и земельных участков. Потеря значения системы финансирования рынка недвижимости после образования нового Китая и более жестких условий плановой экономики.Институты финансирования недвижимости перестали существовать, создан фонд управления для распределения и мобилизации финансовых ресурсов. Фонд не несет ответственности за оккупаемость инвестиций в сектор недвижимости. Строительный Банк Китая (CCB) был создан в 1954 году и контролировался национальным финансово-кредитным управлением, финансирование жилья и девелопмент городских земель осуществлялось за счет государственных ассигнований. Недвижимость в Китае не существовала как объект собственности и банки не участвовали в жилищном и земельном девелопменте. Реальная индустрия финансирования недвижимости была приостановлена на почти 30 лет. В 1956 году было эпизодически решено проблему финансирования жилья, выдавая кредиты работникам горнодобывающей промышленности для строительства жилья. Третье пленарное заседание КПК в 1978 году стало началом всеобъемлющих экономических и финансовых реформ, затронувших сектор недвижимости Китая. Банки приступили к разработке спектра услуг по финансированию и кредитованию недвижимости, что восстановило реальную индустрию финансирования недвижимости в Китае. Пореформенное развитие рынка недвижимости проходило поэтапно: (1) Период восстановления института финансирования недвижимости (1979 г. — середина 1984 г.); В 1987 г. в Китае стартовали жилищные реформы и началась коммерциализация жилой недвижимости; В 1979 г. в четырех городах впервые было продано жилье по полной цене; К 1982 г. список пилотных городов был расширен до 50 и продано более 4 000 жилых домов; При реформировании продавцом домов выступало правительство, покупателями — местные жители; Средняя семья не могла позволить себе приобрести жилье, что снижало эффективность жилищной реформы; Банки начали кредитовать жилищный бизнес, но на начальном этапе они столкнулись с ограниченным спросом; На девелопмент и эксплуатацию объектов недвижимости было выдано ¥ 17,6 млрд. кредитов в конце 1984 г. (2) Начальный период развития индустрии финансирования недвижимости (середина 1984 г. — середина 1989 г.): Государство предложило "модель 3/3" для продажи жилой недвижимости, где правительство, предприятия и физические лица-резиденты оплачивали жилье по ⅓ от ее полной стоимости. На начальном этапе жилищной реформы банки не участвовали в жилищном девелопменте, но в 1987-1988 гг. было решено, что банки должны стать необходимым элементом реформы жилищной системы. Были созданы жилищные сберегательные банки в Яньтае и Бэнбу, которые продемонстрировали результаты эффективной деятельности и позволили приобрести новый опыт. (3) Период стагнации в секторе финансирования недвижимости (середина 1989 г. - конец 1991 г.): В 1987-1988 гг. произошел экономический перегрев, вызванный дисбалансом на рынке недвижимости, высокими ценами и перерастающими масштабами строительства. Государство приняло меры, включая ужесточение условий кредитования и сокращение инвестиций. Эти меры привели к дефициту ресурсов, спаду строительства и депрессивной ситуации на рынке недвижимости. (4) Период роста и консолидации сектора реального финансирования недвижимости (1992 г. - конец 1997 г.): В начале 1992 г. Дэн Сяопин посетил ряд городов, где обсудил продолжение реформы. Это стимулировало создание компаний по управлению недвижимостью и расширение предложения по кредитованию недвижимости. Многие финансовые институты, которые ранее не участвовали в операциях на рынке недвижимости, начали финансировать инвестиции через риэлтерские компании или непосредственно. Это привело к процветанию сектора реального финансирования недвижимости. (5) Период динамичного развития сектора реального финансирования недвижимости (1998 г. — середина 2003 г.). В 1998 г. Китай столкнулся с азиатским финансовым кризисом и замедлением экономического роста в мире, в ответ на что ЦК КПК и Госсовет решили стимулировать жилищное строительство и внутренний спрос. Сектор реального финансирования недвижимости развивался беспрецедентными темпами: девелопмент 70% недвижимости осуществлялся за счет банковских кредитов. Сектор жилой недвижимости стал столпом национальной экономики, приобретение коммерческого жилья в городах увеличилось с 80% в 1998 г. до 94% в 2002 г. В 2001 г. объем инвестиций в строительство городского жилья составил 6,53% ВВП, а с учетом инвестиций в основные средства — 16,83% от общего объема инвестиций; объем реальных инвестиций в девелопмент недвижимости составил 6,61% ВВП, удельный вес девелопмента недвижимости в основном капитале — 17,05% от общего объема инвестиций. Доля незавершенного строительства коммерческого жилья сократилась с 21,2% в 1997 г. до 15,6% в 2002 г. В 1998 г. объем реальных кредитов китайских коммерческих банков в девелопмент недвижимости составил ¥ 268,007 млрд., в 2002 г. — ¥ 661,6 млрд.; индивидуальные ссуды на жилье в 1997 г. составляли ¥ 190 млн., в 2002 г. — ¥ 825,3 млрд. (6) Период консолидации и коррекции деятельности сектора реального финансирования недвижимости (середина 2003 г. — 2009 г.). В 2001–2002 гг. были выявлены нарушения в кредитном процессе коммерческих банков КНБ, по результатам проверки. В 2003 г. приняты меры для стабильности развития сектора финансирования недвижимости: увеличение депонируемых резервов на 1 п. п. (с 6 до 7 %). В 2004 г. введены плавающие валютные курсы кредитования, установлены принципы управления кредитным риском для кредиторов коммерческой недвижимости, увеличены депозитные и кредитные ставки. В 2005 г. началось развитие инноваций в финансировании недвижимости (эмиссия ценных бумаг, обеспеченных фиксированными активами, система контроля за рисками институциональных инвесторов). В 2006 г. вводятся меры поддержания ценовой стабильности рынка недвижимости: увеличение кредитных ставок, ужесточение условий предоставления ипотек, ограничение участия иностранных корпораций в девелоперских проектах, контроль спроса зарубежных покупателей. В 2007 г. вводится более высокий уровень первоначального взноса по жилищным кредитам (не менее 40 %), процентные ставки банков по кредитам недвижимости предписано увеличивать ежегодно не менее чем в 1,1 раза. В 2008–2009 гг. цены и спрос на недвижимость в Китае значительно выросли, что вызвано отступлениями от мер, рекомендуемых госполитикой, а также рядом негативных факторов. Нынешнее смягчение денежно-кредитной политики направлено на поддержание прежнего уровня продаж и снижение цен на рынке недвижимости. |