Диплом. 1. Теоретические и методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости 5

• Название: 1. Теоретические и методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости 5
• Дата: 22.02.2023
• Размер: 0.78 Mb.
• Имя файла: Диплом.doc
• Тип: Реферат; #950288
• страница: 1 из 13

Содержание

Введение 3

1. Теоретические и методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости 5

1.1. Экономическая сущность оценки объектов коммерческой недвижимости 5

1.2. Методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости 10

1.3. Информационная база оценки объектов коммерческой недвижимости 22

2. Сбор и подготовка информационной базы для оценки объекта офисной недвижимости 33

2.1. Анализ рынка офисной недвижимости г. Казани 33

2.2. Применение корреляционно-регрессионного анализа в оценке офисной недвижимости г. Казани 41

2.3. Характеристика объекта оценки. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 52

3. Определение рыночной стоимости объекта офисной недвижимости – двухэтажного здания с мансардой, расположенного на ул. Воровского г. Казань 70

3.1. Оценка стоимости объекта офисной недвижимости затратным подходом 70

3.2. Оценка стоимости объекта офисной недвижимости доходным подходом 76

3.3. Оценка стоимости объекта офисной недвижимости сравнительным подходом и выведение итоговой величины стоимости объекта оценки 84

Заключение 90

Библиография 94

Введение

В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст. 130) недвижимое имущество (недвижимость) выделено в самостоятельный объект гражданского права.

Собственник недвижимого имущества обладает правом владения, распоряжения и использования объектов собственности для продажи, обмена, сдачи в аренду, страхования, внесения в залог, завещания или безвозмездной передачи, передачи в доверительное управление и пр. Поэтому возникает необходимость в определении стоимости объектов недвижимости.

При этом существует три подхода в оценке объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный. Целесообразность применения того или иного подхода зависит от цели оценки и вида стоимости, который предполагается определить. Например, для определения ликвидационной стоимости целесообразнее всего применять методы затратного подхода, для определения инвестиционной стоимости – доходного.

Предметом нашего исследования является оценка объектов офисной недвижимости. При оценке офисной недвижимости применяются единые для всех типов недвижимости принципы оценки, подходы к определению стоимости объектов, которые достаточно разработаны во многих литературных источниках по оценке недвижимости, в частности в работах Грязновой А.Г., Тарасевича Е.И., Грибовского С.В., а также данной теме посвящены статьи таких авторов, как Сивец С., Левыкина И., Анисимова И.Н., Баринов Н.П., и др. В связи с достаточной развитостью рынка офисной недвижимости сегодня анализы данного сегмента публикуются в периодических изданиях, а также регулярно обновляемых интернет-сайтах. Однако зачастую данные публикации являются не самостоятельными трудами авторов, а простым копированием опубликованной ранее информации, что приводит к ее искажению в связи с принятием старой информации за новую.

Таким образом, целью данной дипломной работы является исследование теоретических и практических особенностей оценки объектов офисной недвижимости и определение стоимости конкретного объекта, расположенного на ул. Воровского г. Казани.

В соответствии с вышеуказанной целью можно выделить следующие задачи исследования:

-рассмотреть теоретические вопросы оценки объектов недвижимости: дать определение недвижимости как объекта оценки; рассмотреть экономическую сущность оценки объектов коммерческой недвижимости;

-рассмотреть методические основы оценки недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы; их достоинства и недостатки;

-провести анализ рынка офисной недвижимости г. Казани;

-разработать корреляционно-регрессионную модель для оценки стоимости объектов офисной недвижимости г. Казани, позволяющую определить факторы, формирующие стоимость данных объектов и оценить их количественное влияние;

-провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования на основе принципов метода техники остатка для земли;

-определить величину рыночной стоимости объекта офисной недвижимости, расположенного на ул. Воровского г. Казани.

1. Теоретические и методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости

1.1. Экономическая сущность оценки объектов коммерческой недвижимости

Недвижимое имущество в нашей стране находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости.

При оценке недвижимости важную роль играет правильная классификация оцениваемого объекта. От этого зависит выбор подходящих методов оценки, и, соответственно, точность получаемого результата. В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса РФ, к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Следует обратить внимание на то, что Гражданский Кодекс РФ также относит к недвижимости подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты[1].

Существуют различия между классификацией рассматриваемого объекта в качестве недвижимости для целей оценки и классификацией, приведенной в Гражданском Кодексе. Недвижимость, как объект оценки - это, прежде всего, земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано [8, с.12]. Следовательно, недвижимость как объект оценки - это земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть [10, с.10]:

-здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке;

-обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

-инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города;

-стационарные сооружения благоустройства территории участка;

-элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

-другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Как следует из приведенной выше классификации, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты для целей оценки не рассматриваются как недвижимость. Данные объекты целесообразно классифицировать как транспортные средства и при определении их стоимости использовать соответствующие методы оценки.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости [10, с.31].

Причин для анализа рынка недвижимости может быть много, например - изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнози­ровать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:

-целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;

-определения уровня риска кредитора в связи с финансированием по­купки односемейного дома;

-выявления наиболее перспективных сегментов рынка недвижи­мости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

-о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;

-связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.

Рынок недвижимости можно сегментировать в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

-жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);

-коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны);

-промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ);

-незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых);

-недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:

-застроенные земельные участки;

-незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки;

-незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:

-доходная недвижимость;

-условно доходная недвижимость;

-бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени представленности объектов:

-уникальные объекты;

-редкие объекты;

-широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

-активные рынки недвижимости;

-пассивные рынки недвижимости.

В зависимости от степени готовности:

-незастроенные земельные участки;

-готовые объекты;

-незавершенные строительством объекты;

-оъекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. [8, с.32].

Объектом нашего исследования является офисная недвижимость. Оценка данного типа недвижимости осуществляется с точки зрения ее коммерческого потенциала.

Ситуация в российской экономике кардинально изменилась за последнее время. Это отразилось на структуре и поведении покупателей коммерческой недвижимости. Покупка помещений перестала рассматриваться как долгосрочное вложение денег в достаточно ликвидные активы. Теперь объекты коммерческой недвижимости покупают для дела и ровно столько, сколько нужно.

Покупатели коммерческой недвижимости стали требовательнее. Они хотят заплатить деньги и как можно быстрее начать использовать приобретаемый объект в бизнесе. Послепродажное оформление каких-либо документов, позволяющих использовать помещение по назначению, инвесторов все чаще не устраивает.

Участники рынка коммерческой недвижимости единодушны в прогнозах: при сохранении относительной экономической и политической стабильности в России количество сделок будет продолжать расти.

К офисной недвижимости принято относить нежилые здания и встроенные помещения, имеющие по классификации БТИ так называемое канцелярское назначение, то есть служащие для размещения рабочих мест административных и конторских работников, управляющих структур, проектных организаций. Точно определить объемы офисной недвижимости Казани в настоящее время не представляется возможным. Нельзя также подсчитать, сколько офисов до сих пор располагается в жилых квартирах без перевода помещений в состав нежилого фонда [35].

Однако можно отметить, что, по мнению специалистов, Казань занимает четвертое место среди других городов России по обеспеченности офисными помещениями на тысячу жителей, уступая лишь Москве, Санкт-Петербургу и Екатеринбургу.

По офисам на рынке Казани сегодня серьезный переизбыток. Офисов очень много, причем как в профессиональных офисных центрах, так и в неспециализированных в цокольных этажах жилых домов. Несмотря на это, если говорить о продаже, то офисы не стали дешевле, они наоборот растут в цене. Мировой опыт показывает, что могут снижаться арендные ставки, а цены на недвижимость никогда не понижаются. Спрос на недвижимость всегда будет существовать, ведь это – самое выгодное вложение средств [29, с.5].

И, следовательно, всегда будет актуальна проблема определения стоимости объектов офисной недвижимости.

Цели оценки объектов коммерческой (офисной) недвижимости основаны на целях оценки недвижимости вообще. Но наиболее часто в настоящее время собственники офисной недвижимости прибегают к услугам оценщиков при:

-операциях купли-продажи и сдачи в аренду;

-кредитовании под залог объектов недвижимости;

-внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций.

Помимо выделенных причин также можно необходимо отметить такие, как оценка при:

-страховании объектов недвижимости;

-разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

-ликвидации объектов недвижимости;

-других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.