Диплом. 1. Теоретические и методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости 5
 Скачать 0.78 Mb.
|
3.2. Оценка стоимости объекта офисной недвижимости доходным подходомПри определении стоимости объекта оценки на основании доходного подхода расчет производился на основании предположения, что объект оценки может приносить доход, если сдать его в аренду. Это соответствует использованию здания в настоящее время. Как уже было отмечено в 1 главе настоящей работы, в рамках доходного подхода существует два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Для оценки взятого нами за объект оценки здания обоснованно применение метода прямой капитализации, поскольку данный метод используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся (с незначительным темпом) доходы. А при анализе характеристик объекта, местоположения, окружения, а также анализе рынка данного сегмента недвижимости можно с достаточной уверенностью предположить, что доходы от аренды за прогнозный период не будут значительно меняться. Расчет стоимости объекта приведен в таблице 18.
Метод прямой капитализации представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. ЧОД рассчитывается путем предварительного расчета вышестоящих уровней дохода: потенциального валового дохода (ПВД) и действительного валового дохода (ДВД). Порядок расчета потенциального и действительного валовых доходов рассмотрен был нами в главе 2.3 данной работы. Последним уровнем дохода, рассчитываемым при проведении оценки с применением доходного подхода, является чистый операционный доход, определяемый как разность величины чистого операционного дохода до уплаты налогов и размера налога на прибыль (доходы). Чистый операционный доход до уплаты налогов равен действительному валовому доходу за вычетом операционных расходов за год [6, с.86-87]. Операционные расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости и непосредственно связанные с производством действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из условно-постоянных и условно-переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения. Условно-постоянные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают в себя платежи по налогам на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными. Условно-переменные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичный перечень переменных расходов: -эксплуатационные расходы: а) текущие ремонтные работы; б) заработная плата обслуживающего персонала (включая налоги на зарплату); в) коммунальные платежи; -расходы на управление. Расходы на управление включаются в отчет независимо от того, кто управляет объектом – собственник или нанятый управляющий. Как правило, оплата труда управляющего определяется в процентах от действительного валового дохода. На практике стоимость эксплуатации объекта класса А составляет до 10 % от валового дохода, объект класса В дороже в эксплуатации – 12-14%. Самый затратный с точки зрения эксплуатации – объект класса С, его эксплуатация обходится собственнику в 14-16%. В рамках данной оценки уровень операционных расходов определялся исходя из данных, предоставленных собственником объекта оценки. Расчет операционных расходов по объекту оценки приведен в таблице 19.
Предоставленные собственником данные по расходам на объекте оценки составляют: -аренда земельного участка – 70 116 руб. (0,2% от кадастровой стоимости земли); -страхование – 45 000 руб. (0,1 % от страховой суммы, равной 45 млн. руб.); -эксплуатационные расходы: а)резерв на капитальный ремонт здания – 398 456 руб. (2% от балансовой стоимости здания, равной 19 922 800 тыс. руб. с 2004 года в связи с переходом на упрощенную систему налогообложения); б)заработная плата обслуживающего персонала, в т.ч. ЕСН (14%) и отчисления за травматизм (0,2%) – 390 611 руб.; в)коммунальные платежи – 224 566 руб. (электроэнергия, отопление, водоснабжение); -расходы на управление – 208 500 руб. (5% от ДВД). Данные расходы распределялись между затратами на основное здание и мансардный этаж пропорционально площади помещений – 0,66 и 0,34 соответственно. В результате, расходы по объекту составили примерно 18% от доходов, что соответствует структуре затрат арендного предприятия. Теперь, рассчитав величину операционных расходов, нами был определен чистый операционный доход до уплаты налогов, а затем и чистый операционный доход, определенный путем уменьшения первого на величину налога на доходы (6% с чистого операционного дохода до уплаты налогов, т.к. на оцениваемом объекте применяется упрощенная система налогообложения). Капитализируя чистый операционный доход, мы получаем стоимость объекта недвижимости по доходному подходу. Для этого нам необходимо определить коэффициент капитализации. При определении коэффициента капитализации нами был использован метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат, предполагающий, что величина данного коэффициента включает ставку дохода на инвестиции (on) и норму возврата капитала (of). Отметим, что при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, в связи с этим появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений. И коэффициент капитализации в данном случае будет рассчитываться следующим образом [10; с.138]: R = on – К х of, (3.2.1) где: R– коэффициент капитализации; К – коэффициент изменения стоимости объекта недвижимости; on– ставка дохода на инвестиции; of– норма возврата капитала. Порядок расчета ставки дисконтирования показан в главе 2.3. данной работы. В результате, после определения всех элементов, мы получили величину ставки дохода на инвестиции (on), равную 12,72%. Поскольку земля – актив, не имеющий износа как такового (of= 0), данная величина ставки отражает коэффициент капитализации для земельного участка. Ставка возврата капитала (of) была определена нами по методу Ринга, который предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ой стоимости актива на остающийся срок полезной жизни (это величина обратная сроку службы актива). Т.е. формула определения нормы возврата капитала (of) выглядит следующим образом [10; с.142]: of = 1/n, (3.2.2) где: n– число периодов. Основное здание является строением 1955-1956 гг. постройки, однако поскольку в 1990 г. оно было капитально отремонтировано и реконструировано, возраст основного здания был принят нами на уровне 17 лет (2007 – 1990 гг.), оставшийся срок полезной жизни, следовательно, составил 83 года (100 – 17), а ставка возврата капитала – 1,20%. Возраст же мансардного этажа составляет 4 года, следовательно, оставшийся срок полезной жизни равен 66 лет (70 – 4), а ставка возврата капитала – 1,06%. Поскольку планируется, что стоимость объекта недвижимости возрастет на 10%, коэффициент капитализации для оцениваемого объекта равен: R = 12,72 – 0,1 х 1,20 = 12,60 % - для основного здания; R = 12,72 – 0,1 х 1,06 = 12,61 % - для мансардного этажа. Расчет величины коэффициента капитализации для основного здания приведен в таблице 20.
Расчет величины коэффициента капитализации для мансардного этажа приведен в таблице 21.
В связи с тем, что при применении доходного подхода, определяется стоимость единого объекта недвижимости (земля + улучшения), а в рамках данной оценки земельный участок находится в долгосрочной аренде, стоимость, полученную по результатам доходного подхода, следует уменьшить на величину стоимости земельного участка. Существуют различные методы, используемые для оценки стоимости земельных участков (таблица 22). В рамках данной работы стоимость земельного участка определялась методом сравнения продаж, так как именно этот метод, на наш взгляд, наиболее точно отражает реальную ситуацию на рынке земельных участков. Таблица 22 Методы оценки земельных участков
Расчет стоимости земельного участка приведен в приложении 21, и стоимость составила с учетом округления 2 413 000 (два миллиона четыреста тринадцать тысяч) рублей. Таким образом, стоимость объекта недвижимости доходным подходом без учета стоимости земельного участка с учетом округления равна 43 455 000 (сорок три миллиона четыреста пятьдесят пять тысяч) рублей. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||